シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[763: 匿名さん]

自己満足ではないですか。

[764: 匿名さん]

>>762 匿名さん
やっぱ必要なのは、開閉の広さでなくアルコーブでしょ。

[765: 匿名さん]

それにしても高い！

[766: 匿名さん]

各戸のアルコーブ奥行と共用廊下幅のゆとりを両立させるのは難しい。
だからこそ以前は内廊下を採用するマンションはいわゆる高級マンションに限られていたけど、最近はセールストークに使い易いせいか、「ホテルライクな内廊下」を乱発しすぎ。
そのせいか、“ビジネス”ホテルライクだったり、これってオフィスの通路？みたいな安普請仕様が増えてきて興醒め。
チープで狭い内廊下だったら、いっそ吹き抜けのほうが開放感があるだけマシ（飛び降りとかリスクあるけど）
あと、内廊下は風通しが悪いから空調機能と管理会社のレベルも重要。知人マンションでは同フロアの幼児が廊下で吐いて、すぐ清掃が入ったものの、しばらく臭気が残って参ったとのこと。
それなりの価格設定なんだから、ぜひ価格相応の内廊下にしてほしいし、本当に浅いアルコーブだとしたら再検討かな。

[767: 匿名さん]

>>766 匿名さん
もう設計変更出来ません(>_<)

[768: 匿名さん]

>>766 匿名さん

外廊下は嫌だなー。
外廊下より浅いアルコーブの方がまし。
それにしたって、最近の住友はダメダメですね。

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん

多分、建築費が上がり、でも価格に転嫁できる上限があり、その中でも住友基準で求められる高い利益率を達成しようとするとこれしかなかったのでは。

[770: 匿名さん]

>>769 匿名さん
工事費は、ピークで施工に入ってるからね。
隣は、その少し前だからセーフかな…

[771: 匿名さん]

事前案内会に行かないとおおよその価格も教えてもらえない。
事前案内会に行った回数により、抽選になった時の優遇率が変わる。
これって、近くの人に買って欲しいってことでしょうか？
遠方なので、なかなか行けません。
買うなって言われているような・・・

[772: 購入経験者さん]

>>771
事前案内会の回数を重ねながら1期販売で確実に申し込みをしてくれる客を見極め、販売価格・供給戸数をギリギリまで追求しているのだと思います。強含みの市場では売り惜しみもあったのでしょうが、現状では、1期は確実に売れる住戸・価格・戸数で供給したいのです。そのための事前案内会開催ですし、参加（申込み？）へのインセンティブとしての倍率優先です。

[773: 匿名さん]

>>772 購入経験者さん
プロですか？

[774: 匿名さん]

プロだとしたら、考え方間違ってますよ。
本当に買う気がある方はそんなに何回も案内会に行かずに購入を決めますよ。

[775: 匿名さん]

その理屈だと、
何回も案内会に行く客は買う気無し
って事になります。

[776: 購入経験者さん]

まあ、ふつうに考えて回数だけでは決めんよね。１回しか参加しなくても、営業が引き合いが強い客だと判断すると供給住戸をある程度決めて囲い込むであろうことは容易に想像できる。特に間取りのバリエーションが少ない物件では抽選を回避するため引き合いが重複しそうな客を他の部屋に誘導するのが容易。但し、思惑より多く供給できそうだと判断すると１期供給を絞ってくるかもしれん。スミフは不動産営業として良くも悪くもプロ度が高い。

[777: 匿名さん]

>>776 購入経験者さん

スミフの営業マンは、プロ度が高いのにDTはあんな結果に。
住友不動産は在庫いくら抱えても、耐えられる立派な会社なのかな。

[778: 購入経験者さん]

値下げすれば営業は楽。値下げせずに売り切るのは難しいし辛いが、それができてこその営業！ってな土壌の会社だし、この営業施策を支える財務は万全。でも、歩合（ボーナス）はかなり少なくなるかもしれんが、もう少し営業に楽させてあげてもいいと思う。

[779: 匿名さん]

>>778 購入経験者さん

誰の味方？

[780: 匿名さん]

何回も行かなきゃ、抽選に外れる確率が高い。
何回も行かなきゃ、正確な価格を教えてくれない。

買う気満々でも、抽選に当たらなきゃ買えない。

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
そうなんですね、頑張ろう！

[782: 匿名さん]

>>777 匿名さん
DTは、どんな結果になったんですか？

[783: 匿名さん]

>>782 匿名さん

まだ、間取りが豊富に選べる。

[784: 匿名さん]

>>783 匿名さん
分かりやすい説明ありがとうございます。
ここもその傾向ですか？

[785: 匿名さん]

まだ受け付けてないし。

[786: 匿名さん]

>>785 匿名さん

それでも高〜くなりますように…

[787: マンコミュファンさん]

どうもプラウドより安そうですね。驚いた。

[788: 名無しさん]

私見だけど、ここの物件はコンセプト、デザイン、間取り、共有施設、眺望、ゼネコン、価格の面において、ブリリアとパークシティに劣後している。勝てるのは営業マンだけだ。

[789: 匿名さん]

>>788 名無しさん

だからこそ、営業の力量が試されるのです。

[790: 匿名さん]

>>788 名無しさん

五洋と三井住友建設なら五洋の方がイメージよいかも。三井住友建設は最近やらかし多いし。
あとは概ね同意。

[791: 匿名さん]

内廊下参考画像の物件を選ばれた方には失礼かもしれないけど、のっぺりとした印象で嫌だなぁ。
それともレンズの画角でそう見えるだけでしょうか。
あらためて銀座東の共用図面とタイプ別平面図を見ると、ほぼフラット玄関に見えるのだけど、、、
最近のスミフ物件ってこんな感じなのですか。
屋内の間取りにばかり目がいって、玄関先まで気がつきませんでしたよ。前向きに考えていましたが再検討です。

[792: 匿名さん]

空地率も勝ってますよ
低層の条件が一番いいですね

[793: 匿名さん]

>>788 名無しさん
36階建ての隣の22階でタワーのようでタワー感がない、リバーの近くなのにリバーがよく見えない、そもそも色々厳しい…

[794: 匿名さん]

>>792 匿名さん
そう、ここは眺望は諦めて低層主義で検討しましょう。

[795: 匿名さん]

>>787 マンコミュファンさん
何を証拠に？

[796: 匿名さん]

安そうだし低層希望が多そう。

[797: 匿名さん]

事前案内会に行って驚いたのが、お互いの話してる内容がダダ漏れ。
相談ブースがオープン過ぎ。

[798: 名無しさん]

三井の代表作であるリバーシティに隣接している立地でもあり、最初から三井が一体開発すればいいのに。
ツインにして、方角や高さなど色々と調整が効くでしょう。なんか、お互い残念な感じなんだよね…特にこっちのほう。

[799: 匿名さん]

向こうの西も残念だよ。

[800: 匿名さん]

>>798 名無しさん
かなり開きあるよね(>_<)

[801: 匿名さん]

>>798 名無しさん
スミフ営業応援隊の出番ですよ〜

[802: 匿名さん]

今わかっている価格は19階ですよね。おおよその価格ですが。

[803: 評判気になるさん]

>>802 匿名さん
いくらでしょうか？

[804: 匿名さん]

確か55平米の北向きが、6000万円台後半でしたよ。

[805: 匿名さん]

>>804 匿名さん
隣より少し安いか…⁈

[806: 匿名さん]

>>804 匿名さん
どうしたスミフ^ ^

[807: 匿名さん]

低層階は

[808: 匿名さん]

>>805 匿名さん

6,000万円台後半の「後半」次第ですね。
仮に6,800万円だとすると坪408万円。三井は19階辺りだとリバービューの北東は420万くらいでしたが、リバービューではない北向きと北西は300万台でしたよ。

[809: 匿名さん]

>>808 匿名さん
安くってガッカリ…

[810: 匿名さん]

北は7000前半、西は7000後半ですよ
ちなみに三井北高層の2Lも7000前半

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
55平米？

[812: 匿名さん]

北向きで？

[813: 匿名さん]

価格をなかなか教えてくれない販売の方法って、どうなの？

[814: 匿名さん]

>>813 匿名さん
やっぱりスミフだね…(>_<)

[815: 匿名さん]

>>814 匿名さん
それにしても入居は2年以上先とは、気の長い話しだね。

[816: マンション比較中さん]

こちらのマンションの北側は、夜電気がついていないような気がしましたが、将来的にマンションが建つなど、何か予定があるのでしょうか？

[817: 匿名さん]

建つでしょうね。

[818: 匿名さん]

>>816 マンション比較中さん

バンバン建つよ。

[819: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
適当だなー

[820: 匿名さん]

50階が建つ可能性も否定できませんね

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

50階建てが建つ頃には、コメントしている何人の方が生きているのか。

[822: 匿名さん]

公道ごと再開発しないと50階建ては建てる場所がない。数十年は無いね。

[823: 匿名さん]

>>822 匿名さん

agreed.

[824: 匿名さん]

>>819 マンション検討中さん

same as you

[825: 匿名さん]

浜離宮より、2000万は安い。

[826: 匿名さん]

>>825 匿名さん
東は36階、北にもタワマン建ったら…

[827: 匿名さん]

>>826 匿名さん

ここらへんは簡単にタワマンたてられないですよ。ここも容積緩和受けて22階なんですから。

[828: 匿名さん]

ここもかなりの倍率になりそうですね。
もっと便利な内側の築浅中古にするか、迷うところです。
価格も大差なさそうなので。

[829: 匿名さん]

すみふは1期1次で買えっていいますもんね。
初回は競争率高そう。

[830: 匿名さん]

最低でも5倍と言ってましたね。

[831: 匿名さん]

ここが三井より勝ってる点って、現時点で選択肢が豊富、地権者少ない以外なにがありますか？
煽りとかではなく本気で悩んでいるので、どうかお願いします。

[832: 匿名さん]

名前に、銀座、が入っているから優越感が持てる。

[833: 匿名さん]

若干、価格が安くなるような気がします。

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

眺望が悪い部屋は安く買えるかもね。19階北向きの坪単価比べる限り、似たような広さと眺望の部屋は全体的には隣より高くなると思われる。

[835: 匿名さん]

>>830 匿名さん

それ、もしかして来場者優遇の5倍を皆持ってくるから？

[836: 匿名さん]

>>831
現状三井は一番安い部屋でも7000万以上なので、
6000万円台なら、こちらしかないです。
北の低層2Lは確実に7000切るので、中層ももしかしてあるかもしれません。
向かいの建物は全部3,4階しかないので、低層でも抜けますよ
あとは住友の売り方次第ですね
いつも通り高層から売るなら、三井選んだほうが無難ですね

[837: 匿名さん]

低層が人気なんですよね？

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん
そうですね、低層は割安感があります。周りの建物が低いので眺望もそこそこ良いです。タワマンの豪華さ、スーパーが近いことを考えると、値段が希望と合えば買っても良いかも。といった風に思っています。

[839: 匿名さん]

>>831 匿名さん
そのくらいしかいいとこないよ。

[840: 匿名さん]

住不のデザインのほうが好きだな

[841: 匿名さん]

>>840 匿名さん
どうぞ買って下さい。

[842: 匿名さん]

なんだかんだスミフも人気あるのね。

[843: 匿名さん]

>>840 匿名さん
スミフはやっぱエントランス周り見せるよね。
エントランスは毎日、誰もが使う共有部だし中古になってからの資産価値にも直結するので重要な要素。

[844: 匿名さん]

>>843 匿名さん
でも中がねぇ…

[845: 匿名さん]

あちらもこちらもコンシェルジュがいるから良いですね

[846: 匿名さん]

しかし事前案内会が毎回満員御礼とは、さすがですね。

[847: 匿名さん]

>>846 匿名さん

営業ガンバ。

[848: 匿名さん]

お隣より先に完売したりして。

[849: 匿名さん]

んな訳ないじゃんｗ
一期で半分なんか売れちゃったら首と値段と挿げ替えるような会社だからね

でもまあ順調に在庫も積み上がってるだろうし金利も不透明だし、
そろそろ方向転換があってもいい気がするけど、五輪までは頑張るのかな？

[850: 匿名さん]

新築美入居（未）を狙います

[851: 匿名さん]

わざわざ2年以上待つの？

[852: 匿名さん]

おかしい？

[853: 匿名さん]

建築現場、隣りの三井とはこんなに至近距離で地下掘ってるんですねー

[854: 匿名さん]

地下は大丈夫ですか？

[855: 匿名さん]

>>854 匿名さん
江戸時代とかの出土品はあったみたい。
区の展示会があったよ。

[856: 匿名さん]

>>855 匿名さん
いつそんな展示会が…(>_<)

[857: 匿名さん]

日本橋祭りには参加したすか？

[858: 匿名さん]

>>857 匿名さん
知らなんだす。

[859: 匿名さん]

浜離宮と比較、考え中…良いアドバイスを。

[860: 匿名さん]

>>859 匿名さん

浜離宮買えるならそっちじゃない？

[861: 匿名さん]

私も浜離宮の方が良いと思います。

[862: 匿名さん]

>>861 匿名さん

高いだけでいいところが見つかりません。