シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[6028: マンション検討中さん]

>>6026 匿名さん
隣の三井のタワーが邪魔でウォーターがほとんど見えない（見える住戸は少ない）ですが、それを言ってしまうと、三井のタワーの西側住戸や下層階もほとんど見えないですね。

で、現地を見て、「あれ、内陸ではなくて、本当は川べり？」とか、「ここ、ぜんぜん銀座じゃない、、、」とか、ネガティブな衝撃があるのではないでしょうか？

正直に勝負した三井の勝ちというか。

そういえば、三井の方は、電気設備が2階に、非常用発電機は屋上にあるようですね。
住友の方は、両方とも地下にありますが。

タワーマンションの場合、一般的には、地下に置くようなので、住友も間違いではないのでしょうが、三井はさすがですね。この土地は、浸水実績があるというのを考慮したのだろうと思います。

本当の内陸だったら、両方とも地下で、何も問題ないですが、武蔵小杉が他人ごとではない気もします。

[6029: 匿名さん]

三井の方も中古が全然売れていないですね。

湊は需要がないのでしょうか。

[6030: 匿名さん]

東京DEEP案内というサイト見ると、一目瞭然ですよ。

[6031: マンション検討中さん]

三井の方の中古については、出し値が高すぎるので、売れていないというか、新築の住友と同じか、それ以上の坪単価のものが売れ残っている印象です。

東京DEEP案内というサイトは、再開発前の情報（2010年3月）までしかないです。

ちなみに書籍版の方も持っていますが、湊の記述はわずかしかなく、正直かなりマシな方ではないでしょうか。もっと、ずっとすごいところだらけですよ。

[6032: 匿名さん]

そうこうするうちに、今月の「都心に住む」で9000万円台の人気アドレスとして白金・白金台等と並んで湊がランクイン。

[6033: マンション検討中さん]

今月の「都心に住む」のリセールバリューランキングを引き上げたのは、三井と住友の２つのタワーマンションですよね。

ただ、9000万円台では、三井も住友も70平米の部屋は、中古でも買えないというオチがついてます。

[6034: 匿名さん]

湊は、安い以外に魅力がないエリアでしょうに

それと、商業誌の裏側を考えず鵜呑みにすると笑われますよ

[6035: マンション検討中さん]

そうですかねえ。
湊の安さが魅力とは思えないですが。
というか、昔と違って安くないですから、安いのがよいなら、他所で探されたほうが。

[6036: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6037: 匿名さん]

>>6033 マンション検討中さん
ここも億ションですねー

[6038: 匿名さん]

ハドソンヤードのようですね湊は

[6039: 匿名さん]

再開発、失敗ってこと？

[6040: マンション検討中さん]

厳密には、「再開発」は三井の手掛けた区画（B街区、C1街区）だけですが、あちらは大成功ではないでしょうか？　実需層は、安く買えたうえ、地権者・投機層・税対策層は、住友のチャレンジ価格のおかげで、含み益もそれなりにあるでしょうから。

住友の区画（A街区）は、区画整理事業なので、比較的に楽だったのでしょうが、やや手間を惜しんだというか、雑な商売になってるのかなという印象です。ただ、近辺に競合するタワーマンションが建つ予定はなく、財務的にも売り急ぐ理由はないと思うので、価格は維持もしくは再値上げでいけるかと思います。

[6041: 匿名さん]

営業マン必死じゃん。笑笑

[6042: マンション検討中さん]

時々、デベ側の人間と間違われるのですが、私はただのマンション検討者です。

付け加えると、住友の区画は、地権者たちを一戸建て区画に誘導し、新築の一戸建てを建ててあげているのですが、正直、まったく街並みの統一感がなく、カオス状態です。

しかも、自販機を設置してたり、道路に自転車をはみ出して置いてたり、家だけは新しいですが、貧乏くさい昭和の街並みのままです。

そんな状態なので、住友の南側の低層階は、ダイナミックパノラマウインドウも意味がないですし、いったいどういう人が、この金額を出して住むのかなと・・・

当たり前ですが、売りにくい部屋は安くしておかないと売れず、、、一方で、売りやすい上層階の条件の良い部屋をもっと高くしておかなければ、利益が減るだけなので、ここの坪単価の幅の狭さは疑問というか、イニシア中央湊（リバーサイドとタウンサイドで坪単価に倍近い差がある）や隣の三井のタワー（プレミアム住戸の設定があった）と比べると、あまりに工夫がない印象です。

[6043: 匿名さん]

再値上げはあり得ないでしょ？
こんなにも完成在庫が残ってるのに。
今年初めの時点で200戸以上残ってましたよ。
公式HPの物件概要で。

[6044: 検討板ユーザーさん]

>>6043 匿名さん

今物件概要見たら49戸でした。早いですね。

[6045: マンション検討中さん]

完成在庫が残ってても、あまり問題がないのでは？
正確な数字は物件概要を見てもわかりませんが、残り2割から3割程度でしょうか？

これから東京駅近辺のオフィスビルの再開発が進みますから、実需は確実ですし、値上げしても余裕でさばけそうな気がしますが。

[6046: 匿名さん]

>>6044 検討板ユーザーさん

バルク売りしましたか？
高級賃貸専門のサイトに大量に出てますよ。

[6047: 匿名さん]

>>6045 マンション検討中さん

営業マンかな？
検討中の人が、値上げ連呼するって意味不明です。

[6048: マンション検討中さん]

値下げする物件を買うと、当然ですが
ジリ貧です。RVの観点から値上げしていく物件こそ検討の価値があると考えています。

[6049: 匿名さん]

>>6048 マンション検討中さん

「値上げ」ですか？？
バルク売りというのは、実質的な値下げですよ。

[6050: 匿名さん]

住友でバルクは聞いたことが無いですが、本当でしょうか？

[6051: マンション検討中さん]

>>6049　匿名さん
おっしゃっている「バルク売り」の意味が不明なのですが。

不動産業界では、バルクセールをやったあとに、通常販売も続けるもんなんですか？
なんかバルクセールの意味がない気がします。
一般的には、通常の手段をあきらめて、まとめて投げることをバルクセールと呼ぶかと思います。

ただ、たとえば「５戸まとめ買い」してくれる客がいたら、多少の数量値引きはあってしかるべきでしょうね。もしかして、それを「バルク売り」と呼んでいるのですかね。

でも、バルク売りをした結果、中古価格が下がっていたり、賃料が安くなっていたりという状況は確認できないようなので、実質的には値下げがない（その恩恵を匿名さんが享受できない？）ようですが、、、

[6052: 匿名さん]

中央区の方針転換でもうこの辺りで新たなタワマン建設は難しそうな中、全く急いで売る必要ないよね。当然スミフはよくわかってる。

[6053: 検討板ユーザーさん]

ここの中古の仲介専任で引き受けてる友達が、全然引き合いないって嘆いてたよ。

[6054: 匿名さん]

>>6053 検討板ユーザーさん

そりゃあまだ新築売ってるのに、上乗せ価格で手数料も払う中古は売れないだろ。

[6055: マンション検討中さん]

転売で簡単に利益が出た時期もあったわけですが、住友の最初の値付けも当時はチャレンジ価格だったわけで、さらに上を目指してもなかなか難しかったのだろうと思われます。

でも、まだ上乗せ価格で頑張っているということは、その売り手の方も財務的には問題がないのでしょうね。

[6056: マンション検討中さん]

今年の1月に竣工して、なぜ来年の4月引渡なのでしょうか？

[6057: 匿名さん]

しかも、なぜか賃貸だと即入居可です。

[6058: 検討板ユーザーさん]

>>6056 マンション検討中さん

住友不動産の決算の都合みたいです。

[6059: 匿名さん]

いいんですか？
賃貸の方、優先で。

[6060: 匿名]

賃貸優先じゃないでしょ

早く引き渡しを受けた購入者が早く賃貸に出してるだけ
遅く引き渡しを受ける購入者は遅く賃貸に出す、それだけ

[6061: マンション検討中さん]

入居を会社の決算の都合で来年にするとか、殿様商売も大概にしとけって感じだな。
客をナメきってるよ。ふざけた会社。

[6062: マンション検討中さん]

怒る理由がよく理解できないというか、生産量の調整（需給調整）では？
デベが相場を壊すのは、買い手にも不利かと思いますが。

どうしても、このエリアにすぐに住む必要があるなら、隣の三井のタワーや、
斜め向かいのリエトコートの賃貸もあります。

長く住むことも検討するなら、一度、賃貸で住んでから、買うほうが安全ですしね。

[6063: 匿名さん]

>>6062 マンション検討中さん

こういう人がスミフについていく。
6061みたいな人がスミフから離れていく。

私は後者。売主第一主義より顧客第一主義のデベから買いたい。

[6064: 匿名さん]

>>6063 匿名さん

それはわかったけど、なら検討対象外ということで書き込む必要ないのでは？
未練があるのはわかるけど。

[6065: マンション検討中さん]

>>6063 匿名さん

「顧客第一主義」が何を意味するのかが不明というか、具体的にどこのデベを指しているのか不明ですが、、、

ただ、安く買いたいとか、早く入居したいとか、いろいろわがままを聞いてほしいなら、新興デベをあたったほうが良いのでは？

[6066: 匿名さん]

早く入居したいなら、少し上乗せしてでも転売中古を買うという手もある。

[6067: 匿名さん]

なんだかんだ言ってもここの２つのタワマンは、東京駅との距離感や内陸に位置することから言っても間違いなく価値を上げて行きますね。
住んでる人の満足感の高さ、どこにもない水辺の環境の素晴らしさ、住むのに適度な静けさ、
住むと他に引っ越すモチベーションがなくなる素晴らしさです。

[6068: 匿名]

売主都合の引き渡し遅らせを肯定・擁護するやつスゲー。あたまイッてる。もしくは、社員さんが書き込んでるか？

[6069: 匿名さん]

>>6065 マンション検討中さん

大手であろうと、竣工済み物件は即入居可です。それが竣工済み物件の唯一と言っていいメリット。
入居者にとって、入居が遅れていいことは何一つない。

[6070: 匿名さん]

>>6069 匿名さん
では転売部屋をどうぞ。　すぐ入居できるよ！　

[6071: 匿名さん]

>>6067 匿名さん
内陸（笑）
何をしれっと。
湊みたいな中途半端な湾岸マンションの奴ほど、内陸に憧れるんだよね。

[6072: 匿名さん]

>>6070 匿名さん

いやどす。

[6073: マンション検討中さん]

>>6069 匿名さん
竣工済物件のメリットは、むしろ現物を確認できることにあり、即入居ではないと思います。

また、入居期日が設定されていることと「遅れる」ことは異なります。

早い時期に契約された方は、もう既に住んでいますよ。

[6074: 匿名]

売上の期をズラたいみたいな売主都合でその引き渡し日“設定”をやってる自体がクソだし擁護してるヤツは相当アレ。

[6075: マンション検討中さん]

早く住みたい人は、早く契約を済ませて、すでに住んでいる。

今ごろ、登場してきておいて、遅れているのは、匿名さんのほう。

差し迫った事情があるなら、素直にリエトコートの賃貸。分譲は、即入居可の物件でも、諸手続きで相当の時間を要します。

[6076: 匿名さん]

賃貸からの購入者は、家賃もかかるし、金利だって確定しない。引渡しが延びるメリットなし。そんなことしてるデベはすみふだけ。他のデベの営業もひっくり返ってた。

まあ、すみふは何から何まで変わったデベだし、その購入者もやっぱり変わってるよね。

[6077: 通りがかりさん]

>>6071 匿名さん

いや、内陸だろww
地図見ろwww