シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[5965: 匿名さん]

>>5964 匿名さん

デリドに何か恨みでも？

[5966: 匿名さん]

>>5963 匿名さん

もう数年住んでますが、川の臭気が気になったことはありません。
意図したネガはすぐ分かります。
消えて下さい。

[5967: 匿名さん]

デリドは、賃料優遇受けてるの？

[5968: マンション検討中さん]

ここってお隣さんと比べると背も低くてずんぐりむっくりな感じですし、これをタワマンと呼べるのでしょうか。タワマン志望の人はここを買わないと思います。

[5970: 匿名さん]

隣は背が高いけど、見た目が賃貸風で安っぽい。
こちらは背が低いけど、隣が引き立ててくれているせいか、重厚感は圧倒的。

[5972: 匿名さん]

>>5970 匿名さん

？？お隣が賃貸風？？

むしろ、こちらこそ複数の高級賃貸専門のサイトに、大量に載ってますよ。

[5973: 匿名さん]

見た目の話では。
賃貸風だけど高いとこ好きな人は、お隣さん。
低いけど重厚レジデンス好む人は、こちら。

[5974: 匿名さん]

見た目もなにも、まだ入居前なのに賃貸サイトに出ると売れないでしょう。
あれ？ここ賃貸マンション？となります。

[5975: 匿名さん]

理解できましたか？
どちらが「賃貸風」なのか？

[5976: マンション掲示板さん]

今の価格だと100戸以上は売れ残るし、そのうち分譲諦めてスミフが自分で賃貸に出すでしょ。もしくは業者に卸すか。

[5977: 匿名さん]

賃貸の方は優先的に即入居可ですが、購入者は来春から入居なんですね。
これ、全く理解できません。

[5978: マンコミュファンさん]

>>5976 マンション掲示板さん
50戸でしょう！

[5979: マンション検討中さん]

購入してしまうと、住んでいなくても固都税やら管理費やらを取られるので、賃貸の方が合理的なのかもしれませんね。

ここは、価格帯的に、外国人の購入者や、セカンドとして買う人も多そうですが、そういう方は管理費等を払ってくれないかもしれず、心配です。

[5980: 匿名さん]

ペット飼育可だと、エレベーター内の匂いが心配ですね。

[5981: 口コミ知りたいさん]

>>5978 マンコミュファンさん

実際にはもっと余ってると思いますよ。

[5982: 匿名さん]

竣工間際の今年初めの時点で、間違いなく210戸残っていましたよ。
公式HPの物件概要で。

[5983: 匿名]

盛り上がってますね！！

隣とこちらの優劣は、シンプルに内見をすれば分かるのでは？

[5984: 匿名さん]

見た目はこちらの圧勝ですが（高いだけが好きなお上りさんはいない前提です）、中身は見ないとわかりませんからね。
お隣は角部屋の天井が低いらしいｗ、という事くらいしか知りません。

[5985: 匿名]

>>5984 匿名さん

そうなんです。隣の角住戸のリビングは、天井高さがコチラより30ミリ引くいんですよね。。

　　　　階高　天井高　サッシ高
銀座東　3000　2480　2000
中央湊　3300　2450　2450（下り天井無し）

[5986: 匿名]

フルフラットに拘って梁下高さに合わせたんでしょうが、
階高あるんだから折り上げて天井高さ確保すれば良かったのにね。

[5987: 匿名さん]

>>5977 匿名さん

そこは、「スミフだから」としか言いようがないですね。
スミフのスミフたるスミフの存在そのもの。

[5989: 匿名]

内陸城南地区高台のタワマンって、、
↓これですか？

パークシティ武蔵小山ザ・タワー【梁とカウンターの競演】38階86㎡13,008万円（坪単価499万円）
https://mansion-madori.com/blog-entry-5337.html?sp

頂点部の一回り太い柱が気になるのはもちろんですが、それ以上に「カウンター」、そして、カウンター以上に「ぶっとい梁」が気になってしまうプランです…。

下り天高2.05mのぶっとい梁とカウンターの共存に出くわしてしまうとは夢にも思いませんでした。

最大天井高が2.6mと高い分、その落差は凄まじく、最大天井高は2.5mでいいからパークシティ中央湊ザ・タワーのようなフラット天井を実現して欲しかったなと…。

[5990: 匿名さん]

>>5986 匿名

やすっぽ。
どこコレ。外も雑居ビルビューやん。

[5991: 通りがかりさん]

中央区湊は住戸在庫があふれているんですね。

[5992: マンコミュファンさん]

[No.5969～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5993: 検討板ユーザーさん]

>>5987 匿名さん

意味が分からん。売上の計上タイミングを優先して、部屋をわざわざ1年劣化させる会社都合主義の最低な会社ってこと？

[5994: 匿名]

>>5993 検討板ユーザーさん

その通りですけど、それが何か？？

大手の中で粗利率ダントツでナンバー１！！
企業として優秀、買い手から見て最悪、
どうも、住友です。

[5995: 匿名さん]

>>5993 検討板ユーザーさん
劣化でなく熟成させてるらしいです。

[5996: 匿名さん]

なかなか売りに出さないですね。

[5997: 匿名さん]

>>5996 匿名さん

免震ダンパー問題のときに200戸以上販売していたのに引っ込めたのだろうか。

[5998: 匿名さん]

こんな会社なのに、それでもスミフにどこまでもついていく、スミフファンているんですよね。
まあ、そういう人はスミフ商法を知りつくしてるから、第一期第一次で買っちゃうんだろうけど。
今みたいに価格のピーク感が出てると、それもリスキーだけど。

[5999: マンション検討中さん]

マンション価格がピーク打っちゃったから値上げもできず、かといって値下げもできず、スミフも身動き取れなくなってるね。完売まで5年以上かかりそうかな、ドゥトゥールみたいに。

[6000: 匿名さん]

>>5999 マンション検討中さん

企業としてキャッシュが回っている限り、それもありでしょう。

[6001: マンション検討中さん]

ドゥ・トゥール、完売したのかと思ってチェックしてしまった。
あそこは、まだまだこれからですよね。
銀座東の方が先に完売するのではないですか。

[6002: eマンションさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[6003: 匿名さん]

ここブランドエリアでもないのに、高級賃貸に相当数出てるけど、需要あるの？

[6004: 匿名さん]

>>6003 匿名さん
ここは高級賃貸の需要があるのか微妙です。
最寄り駅の八丁堀付近は古いマンションが多く、賃貸相場が安いんです。
だから、駅からさほど近いわけでもなく、飲食店がある訳でもなく、オシャレでもないこの立地で高額賃料は微妙だと思います。

[6005: 匿名さん]

中央区湊は、住宅人気がないんですかね

[6006: マンコミュファンさん]

煽りではなく事実として、、、

駅からも遠い、
おしゃれな店どころか飲み屋も無い、
スーパーも小さいのが一つしか無い

本当に何も無い、
雑居ビルしかない

[6007: 匿名]

うち平米5千くらいで貸せたよ。
分譲価格で除して表面５％以上。

[6008: 匿名さん]

ここの周り散歩に最高です。
ありがとうございます！

[6009: 匿名さん]

>>6006 マンコミュファンさん

あなたが知らないだけだよ。

[6010: 匿名さん]

>>6009 匿名さん
歴史的台風が来てもタワマンは安心ですね。

[6011: マンション検討中さん]

>>6010 匿名さん

隅田川どうですか？

[6012: マンション検討中さん]

ここは、地下１階に電源設備があるから、安心ではないです。
浸水すれば、電気が使えない、水も出ない、エレベーターもダメ。

[6013: 匿名さん]

>>6011 マンション検討中さん
全く問題なしだよ。

[6014: 匿名さん]

>>6013 匿名さん

隅田川や日本橋川は、護岸工事が完璧だからね！

[6015: マンション検討中さん]

今回色々調べたところ、このような大雨の場合は、岩淵水門が閉じられて、大半の水が荒川（放水路）に流れるようになっているからのようです。

荒川（放水路）ができてから、墨田川（かつての荒川）は、あのようなチープな護岸でも絶対に溢れないということを知りました。

もちろん、荒川（放水路）が決壊する場合も、先に東側に溢れるようになっているらしいので、二重に安全のようです。

[6016: 匿名さん]

墨田川？

[6017: 匿名さん]

>>6011 マンション検討中さん
全く問題なしだよ。

[6018: 匿名さん]

>>6015 マンション検討中さん
都心3区は守られるように設計されています。
中央区内陸で良かったね。

[6019: マンション検討中さん]

>>6010 匿名さん

武蔵小杉のタワマンは、「泥だらけ被災」とテレ朝で今やってます。
以前ここに来ていた武蔵小杉君は、どうしてるかな？

[6020: マンション検討中さん]

武蔵小杉は堤防が決壊したわけではないので、ここも同様の問題が起きえます。

中央区の浸水実績図を見ると、ここも浸水実績ありますから。

[6021: 匿名さん]

安いなぁと思ったら川沿いなんですねぇ

[6022: 匿名さん]

中央区内陸（笑）
造語ですか
中央区は全域、湾岸ですケド(⌒▽⌒)

[6023: 匿名さん]

>>6022 匿名さん

だから？

[6024: 匿名さん]

>>6022 匿名さん
ネガティブマン、参上
あちこちで大活躍

[6025: マンション検討中さん]

「中央区内陸」とか「銀座東」とか、その土地を良く知らない人をだまそうとする意図が感じられて、ここ、ちょっといやなんですよね。

「ウォーターフロント」とか、「湊」とか、堂々と言ってしまえば、隣の三井のタワーのように、もっと手離れがよかっただろうに、、、

[6026: 匿名さん]

>>6025 マンション検討中さん
隣の三井のタワーが邪魔でウォーターがほとんど見えないからでは？

[6027: eマンションさん]

東京4代目、中央区住んで20年になるけど、>>6022の言うこと間違ってないよ。
内陸って言ったら、皇居より向こういかんと。

[6028: マンション検討中さん]

>>6026 匿名さん
隣の三井のタワーが邪魔でウォーターがほとんど見えない（見える住戸は少ない）ですが、それを言ってしまうと、三井のタワーの西側住戸や下層階もほとんど見えないですね。

で、現地を見て、「あれ、内陸ではなくて、本当は川べり？」とか、「ここ、ぜんぜん銀座じゃない、、、」とか、ネガティブな衝撃があるのではないでしょうか？

正直に勝負した三井の勝ちというか。

そういえば、三井の方は、電気設備が2階に、非常用発電機は屋上にあるようですね。
住友の方は、両方とも地下にありますが。

タワーマンションの場合、一般的には、地下に置くようなので、住友も間違いではないのでしょうが、三井はさすがですね。この土地は、浸水実績があるというのを考慮したのだろうと思います。

本当の内陸だったら、両方とも地下で、何も問題ないですが、武蔵小杉が他人ごとではない気もします。

[6029: 匿名さん]

三井の方も中古が全然売れていないですね。

湊は需要がないのでしょうか。

[6030: 匿名さん]

東京DEEP案内というサイト見ると、一目瞭然ですよ。

[6031: マンション検討中さん]

三井の方の中古については、出し値が高すぎるので、売れていないというか、新築の住友と同じか、それ以上の坪単価のものが売れ残っている印象です。

東京DEEP案内というサイトは、再開発前の情報（2010年3月）までしかないです。

ちなみに書籍版の方も持っていますが、湊の記述はわずかしかなく、正直かなりマシな方ではないでしょうか。もっと、ずっとすごいところだらけですよ。

[6032: 匿名さん]

そうこうするうちに、今月の「都心に住む」で9000万円台の人気アドレスとして白金・白金台等と並んで湊がランクイン。

[6033: マンション検討中さん]

今月の「都心に住む」のリセールバリューランキングを引き上げたのは、三井と住友の２つのタワーマンションですよね。

ただ、9000万円台では、三井も住友も70平米の部屋は、中古でも買えないというオチがついてます。

[6034: 匿名さん]

湊は、安い以外に魅力がないエリアでしょうに

それと、商業誌の裏側を考えず鵜呑みにすると笑われますよ

[6035: マンション検討中さん]

そうですかねえ。
湊の安さが魅力とは思えないですが。
というか、昔と違って安くないですから、安いのがよいなら、他所で探されたほうが。

[6036: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[6037: 匿名さん]

>>6033 マンション検討中さん
ここも億ションですねー

[6038: 匿名さん]

ハドソンヤードのようですね湊は

[6039: 匿名さん]

再開発、失敗ってこと？

[6040: マンション検討中さん]

厳密には、「再開発」は三井の手掛けた区画（B街区、C1街区）だけですが、あちらは大成功ではないでしょうか？　実需層は、安く買えたうえ、地権者・投機層・税対策層は、住友のチャレンジ価格のおかげで、含み益もそれなりにあるでしょうから。

住友の区画（A街区）は、区画整理事業なので、比較的に楽だったのでしょうが、やや手間を惜しんだというか、雑な商売になってるのかなという印象です。ただ、近辺に競合するタワーマンションが建つ予定はなく、財務的にも売り急ぐ理由はないと思うので、価格は維持もしくは再値上げでいけるかと思います。

[6041: 匿名さん]

営業マン必死じゃん。笑笑

[6042: マンション検討中さん]

時々、デベ側の人間と間違われるのですが、私はただのマンション検討者です。

付け加えると、住友の区画は、地権者たちを一戸建て区画に誘導し、新築の一戸建てを建ててあげているのですが、正直、まったく街並みの統一感がなく、カオス状態です。

しかも、自販機を設置してたり、道路に自転車をはみ出して置いてたり、家だけは新しいですが、貧乏くさい昭和の街並みのままです。

そんな状態なので、住友の南側の低層階は、ダイナミックパノラマウインドウも意味がないですし、いったいどういう人が、この金額を出して住むのかなと・・・

当たり前ですが、売りにくい部屋は安くしておかないと売れず、、、一方で、売りやすい上層階の条件の良い部屋をもっと高くしておかなければ、利益が減るだけなので、ここの坪単価の幅の狭さは疑問というか、イニシア中央湊（リバーサイドとタウンサイドで坪単価に倍近い差がある）や隣の三井のタワー（プレミアム住戸の設定があった）と比べると、あまりに工夫がない印象です。

[6043: 匿名さん]

再値上げはあり得ないでしょ？
こんなにも完成在庫が残ってるのに。
今年初めの時点で200戸以上残ってましたよ。
公式HPの物件概要で。

[6044: 検討板ユーザーさん]

>>6043 匿名さん

今物件概要見たら49戸でした。早いですね。

[6045: マンション検討中さん]

完成在庫が残ってても、あまり問題がないのでは？
正確な数字は物件概要を見てもわかりませんが、残り2割から3割程度でしょうか？

これから東京駅近辺のオフィスビルの再開発が進みますから、実需は確実ですし、値上げしても余裕でさばけそうな気がしますが。

[6046: 匿名さん]

>>6044 検討板ユーザーさん

バルク売りしましたか？
高級賃貸専門のサイトに大量に出てますよ。

[6047: 匿名さん]

>>6045 マンション検討中さん

営業マンかな？
検討中の人が、値上げ連呼するって意味不明です。

[6048: マンション検討中さん]

値下げする物件を買うと、当然ですが
ジリ貧です。RVの観点から値上げしていく物件こそ検討の価値があると考えています。

[6049: 匿名さん]

>>6048 マンション検討中さん

「値上げ」ですか？？
バルク売りというのは、実質的な値下げですよ。

[6050: 匿名さん]

住友でバルクは聞いたことが無いですが、本当でしょうか？

[6051: マンション検討中さん]

>>6049　匿名さん
おっしゃっている「バルク売り」の意味が不明なのですが。

不動産業界では、バルクセールをやったあとに、通常販売も続けるもんなんですか？
なんかバルクセールの意味がない気がします。
一般的には、通常の手段をあきらめて、まとめて投げることをバルクセールと呼ぶかと思います。

ただ、たとえば「５戸まとめ買い」してくれる客がいたら、多少の数量値引きはあってしかるべきでしょうね。もしかして、それを「バルク売り」と呼んでいるのですかね。

でも、バルク売りをした結果、中古価格が下がっていたり、賃料が安くなっていたりという状況は確認できないようなので、実質的には値下げがない（その恩恵を匿名さんが享受できない？）ようですが、、、

[6052: 匿名さん]

中央区の方針転換でもうこの辺りで新たなタワマン建設は難しそうな中、全く急いで売る必要ないよね。当然スミフはよくわかってる。

[6053: 検討板ユーザーさん]

ここの中古の仲介専任で引き受けてる友達が、全然引き合いないって嘆いてたよ。

[6054: 匿名さん]

>>6053 検討板ユーザーさん

そりゃあまだ新築売ってるのに、上乗せ価格で手数料も払う中古は売れないだろ。

[6055: マンション検討中さん]

転売で簡単に利益が出た時期もあったわけですが、住友の最初の値付けも当時はチャレンジ価格だったわけで、さらに上を目指してもなかなか難しかったのだろうと思われます。

でも、まだ上乗せ価格で頑張っているということは、その売り手の方も財務的には問題がないのでしょうね。

[6056: マンション検討中さん]

今年の1月に竣工して、なぜ来年の4月引渡なのでしょうか？

[6057: 匿名さん]

しかも、なぜか賃貸だと即入居可です。

[6058: 検討板ユーザーさん]

>>6056 マンション検討中さん

住友不動産の決算の都合みたいです。

[6059: 匿名さん]

いいんですか？
賃貸の方、優先で。

[6060: 匿名]

賃貸優先じゃないでしょ

早く引き渡しを受けた購入者が早く賃貸に出してるだけ
遅く引き渡しを受ける購入者は遅く賃貸に出す、それだけ

[6061: マンション検討中さん]

入居を会社の決算の都合で来年にするとか、殿様商売も大概にしとけって感じだな。
客をナメきってるよ。ふざけた会社。

[6062: マンション検討中さん]

怒る理由がよく理解できないというか、生産量の調整（需給調整）では？
デベが相場を壊すのは、買い手にも不利かと思いますが。

どうしても、このエリアにすぐに住む必要があるなら、隣の三井のタワーや、
斜め向かいのリエトコートの賃貸もあります。

長く住むことも検討するなら、一度、賃貸で住んでから、買うほうが安全ですしね。

[6063: 匿名さん]

>>6062 マンション検討中さん

こういう人がスミフについていく。
6061みたいな人がスミフから離れていく。

私は後者。売主第一主義より顧客第一主義のデベから買いたい。

[6064: 匿名さん]

>>6063 匿名さん

それはわかったけど、なら検討対象外ということで書き込む必要ないのでは？
未練があるのはわかるけど。