シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[421: 匿名さん]

事前案内会は大した情報はないけど、まずはこれに行かないと何も始まりませんからね。しょうがないから行くしかないのです。

[422: 匿名さん]

営業マンに現地を案内してもらいましたが、周辺は13～14F建てのビルが多く、抜ける眺望は中央湊側を除く15F以上とのこと。
眺望を重視せず、東京駅近立地を優先するのであれば、比較的安価になるであろう低層階がお奨めだそうです。
確かに2Fでも10Fでも周囲の古いビルしか見えないことには変わりなく、眺望的には大差無いのかもしれませんが、タワーに住みながらそのような景色を眺める日々というのもどうだろうか考えどころです。
また、私は車好きなので、SOHO込492戸の規模で、駐車場がタワーパーキングのみ114台というのが気になります。仮に駐車場を確保できたとしても、出し入れには時間がかかるのでしょうねぇ。

[423: 匿名さん]

西側はかなり大きな緑地広場になるから西側低層は案外窓からの景色はいいかもしれません。

[424: 匿名さん]

>>422 匿名さん

低層はおいくらくらいなんでしょうか。
300後半くらいですか？

[425: 匿名さん]

低層、高層の大まかな価格帯は2月に発表だそうです。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん

ありがとうございます。もう少し待たないといけないんですね。

[427: 匿名さん]

>>422 匿名さん
そこまでしてこの物件にする理由があまりわかりません。銀座に歩ける築地の物件を検討していますが、比較されないのでしょうか？価格も安いと思います。

[428: 匿名さん]

>>427 匿名さん

大手デベの物件でないと。
よくわからないマンション名は嫌だ。
名前だけでなく、建物の信頼性も低いし、仕様も安っぽ〜い。
リセールにも苦しむ。買う価値なし。

[429: マンション検討中さん]

事前案内会に行きました。映像もジオラマもかなりお金をかけていて価格もお隣の三井を超える雰囲気が感じられました。エントランス部分はかなり重厚な作りで住友らしさが感じられました。北西だと児童公園や鉄砲洲神社が見えて低層でも悪くないのかなと思います。営業さんは地権者がいないことが良いと強くおっしゃっていました。

[430: 匿名さん]

>>429 マンション検討中さん

まあ地権者がいないのが三井に確実に勝ってる部分なので、そこを推してくるでしょう。

[431: 匿名さん]

地権者さんってもしいるとするならばそんなに強力な影響力を持っているのですか？
結局は数の力みたいな感じになって、
そこまで多く人数がいなければ大丈夫なんじゃないかって思っていたので意外。
ただみんな分譲で購入した者同士だと、
意見は同じになりやすいのかなーっていうのは確かにあるかもしれないですね。
地権者住戸は賃貸になりやすいって聞いたことも有りますし。
悪いことばかりではないと思いますが、まあ何となくというのはあるかも。

[432: 匿名さん]

>>428 匿名さん

住友さんの物件こそリセールに苦しんでる人たさんいますよねw
大手デベなのにw

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん
でも住友では一番価格が落ちずに売却できるって言われました。それって嘘だったのかな？

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん

だって、周辺よりだいぶ高い価格で長々と売ってる物件が落ちずに売却できる理由なんてないですよ。ここの物件もそうなりそう。

[435: 匿名さん]

割高なんですか？

[436: 検討板ユーザーさん]

>>435 匿名さん
スミフの都心物件で「割安」なんてあるとお思いなのですか？

[437: 匿名さん]

ぼでたくり？

[438: 匿名さん]

平均価格15000万位でしょうか？

[439: 匿名さん]

坪500くらいと聞きましたが

[440: 匿名さん]

あの場所で坪500は まさにボッタクリかも

[441: 匿名さん]

一番狭い部屋で6800万円ですか～

[442: 匿名さん]

皆さん年収5000万円位でしょうかね。

[443: マンション検討中さん]

事前案内会に行ってきました。
まだ価格は目安も出ていないと説明を受けましたが、439、 441さんはもうご存知なのですね。

[444: 匿名さん]

>>443 マンション検討中さん

無駄足でしたね。
価格目線すら教えてもらえないとは、完全に客として見られてませんね…

[445: 匿名さん]

坪500万じゃゴーストタワマンの誕生だね

[446: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[447: 匿名さん]

医者や公務員と言えば 相手にしてくれるよ。

[448: 匿名さん]

500なら中央湊の売れ残り買ったほうがマシな気がしますがどうなんでしょうね

[449: 匿名]

>>448 匿名さん
ないわ

[450: 匿名さん]

もっと東京駅に近い中古の方が良いかも。
将来的にね。

[451: 匿名]

>>444 匿名さん
予測で金額の話をされていたんですね。客として見られてないって、あなた随分失礼な方ですね。

[452: 匿名さん]

中古で　もっと駅近くの方がいいかも。

[453: 匿名さん]

中古でっていってもここから駅近にはロクなマンションない。大手の大規模となると選択肢がない。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん

ブリリア八重洲が住友の仲介でもう出てる。坪500。やっぱりここの坪500以上は当然かな。

[455: 匿名さん]

長い目で見ると、ここはやっぱり不便かも。

[456: 匿名さん]

プラウド、ブランズなど、比較的新しい　東京駅近くの大手の中古マンションが売りに出てます。

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん

どれも小規模やペンシルばかりですよねえ。

[458: 匿名さん]

大手デベの物件でも小規模だとマンションに住む利点が少ない。
コンシェルジュや各階ゴミ出し、ディスポーザー、共用ラウンジなどはないからね。
それだと中小デベのダサいマンションと変わらない。
ある程度の規模でないと付加価値は付かないし、だからと言ってタワマン乱立の湾岸は希少価値ないし、青山や六本木は高過ぎるし、となるとこの辺りが妥当なんだよな。
東京駅芯円で見ると圧倒的に中心部だしさ。

[459: 匿名さん]

物件にもよるが小規模マンションの良いところは角住戸率が高いとところかな。全戸角住戸とか三面採光とかも割とあるし、まあ価値観次第ですかね。

[460: 匿名さん]

>>458
単に少人数で維持するか、大人数で支えるかのコストの問題でしょ
スケールメリットを活かせる大規模タワマンは理に適ってると思うけど、
5万10万の維持費を何とも思わない都心低層はやっぱり別格でしょう

[461: 匿名さん]

>>459 匿名さん
都心の高級低層は別ですが、全戸角住戸は単にペンシルなだけであることが大半。リセールも弱いので要注意。

[462: 匿名さん]

>>458 匿名さん
タワマンのスレならではのコメントだね。ここにこういう考えの人が多いのはわかるけど、他の人も言っているように単純な優劣ではなく価値観の問題でしょ。都心部の希少立地に建つ低層マンションには、住んでみないとわからない良さがあるものですよ。

[463: 匿名さん]

そりゃ港区にあるプラウドやパーマンなんかは低層だけど設備もタワマンに劣らない企画なのはたくさんあるけど、それはここの購買層からしたら雲の上のレベルでしょ。そんなの比較対象になるわけない。
ここより駅近の中古がいいと言っている人の対象物件はそんなハイレベルのマンションではなく、ウィルローズとかガーラとかその他よくわからん横文字マンションのことでしょ。
大手もいくつかあるけど、全部大衆向けの小規模マンション、タワマンと比べたら低層だけど、敷地いっぱいのゆとりのない設計、高級低層マンションとは程遠い、ただ低いだけ。

[464: 匿名さん]

>>462
東京駅を基準にすればこの辺りと３Ａでは同距離で倍ぐらい単価が違う
一件コスパが良さそうで、その部分で刺さる人も大勢いると思うけど、
実際３Ａを余裕で買えるような人が「同じ時間じゃん、こっちのが得じゃん！」
って理由で積極的に湾岸等に住む例はあまり聞いたことがないから、
デベの戦略上、東京駅○分銀座徒歩圏等を積極的に掲げたとしても、
やっぱりきとんと棲み分けはできてるんだと思う、兎角上を見がちだけどね・・・

[465: 匿名さん]

しかし東京駅まで楽々歩けるプラウドやブランズの中古マンションは、価格高騰。
何でかね？

[466: 匿名さん]

小規模でもペンシルでも売れる物件は売れる。
結局需要がある物件はどこか優れてるのだと思う。

[467: 匿名さん]

実際、マンション設備よりも立地を優先する人もいるよね。
大規模マンションが苦手とかも。
中古でも価格が下がらないどころか　上がっているマンションは、それなりに優れているんだと思う。

[468: 匿名さん]

>>463
プラウドごときをパーマンと並べるとは、野村さんをばかにするのはそこまでだ！

[469: 匿名さん]

某間取りブログでも時々”おっ”って思う間取りは中規模以下に多いんだよなぁ
共用設備で劣る分、そういう部分でしか差別化できないからだろうけど。
もちろん設備も間取りもダメそうな小規模物件も腐るほどあるけどね。

一般的には大規模が資産価値として有利というのはあるのだろうが
中規模以下でも特徴がある物件は強いと思う。どちらがいいかは各々の
価値観次第だと思います。

あと住友の場合は基本高いですよね。利益率高いのでしたっけ？
物件の善し悪しはともかく
長期販売前提の割高価格なので資産価値としては？な気もしますがいかがでしょうか

[470: 匿名さん]

>>466 匿名さん

プロもペンシルはリセールが厳しいと言ってますね。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2013-12-30

[471: 匿名さん]

資産価値考えるなら、立地第一だと思うなあ。

[472: 匿名さん]

>>470

結局、立地や物件次第とも読み取れますね。

[473: 匿名さん]

あくまで一般的には大規模が有利だよという話なのでしょう。
立地、間取りなど特徴ある小規模物件は必ずしもリセールで極端に
不利ということもないでしょう。

一般論では大規模は共用設備がありきで論じられるのに対し、
小規模物件の立地や間取りは個々の物件に依存するので考慮されないので
そういう部分でも全ての小規模がという点で一括りにするのはどうかと思います。

結局価値観、物件次第でどちらが正しいなどないと思いますがいかがでしょうか？

[474: 匿名さん]

東京駅や銀座、日本橋に徒歩圏内の大手の物件なら、中規模でも価格は下がらないでしょうね。

[475: 匿名さん]

>>473 匿名さん

大通り沿いで、隣のビルとの間に道がなくピッタリ接しているような小規模が一番資産価値的には厳しい。低層で敷地ゆったりが最高だが、そうでなければタワマンが資産価値的には安全。もちろんリセール考えなければ個人の好み次第。

[476: 匿名さん]

そうじゃない小規模もあるって話でしょ。

[477: 匿名さん]

》475
都心ど真ん中のその様なマンションは、価格は上がってますけどね。
何路線も使えて　最寄り駅から5分以内ですが。

[478: 匿名さん]

こちらは東京駅までも歩けますし、立地はかなり良いですね。

[479: 匿名さん]

八丁堀駅５分ってどうなんだろうね。銀座東というネーミングも苦しい

[480: 匿名さん]

立地も大事だが、快適な生活が送れるかも重要。
駅近でも騒々しかったり、治安が悪いとアウト。近隣に変な飲み屋やカラオケやらがあるのも嫌だな。場外馬券なんてもってのほか。
窓から見える景色もオフィスビルの壁とか電柱とは息が詰まりそう。
24時間ゴミ出しができて、宅配ボックスがあって、生ゴミのでないディスポーザーはマスト。
ミニスーパーやコンビニ以外のスーパーがすぐ近くにないと生活しづらい。
となると、駅徒歩を2〜3分譲ればその快適生活をできるんならそっちを選ぶわ。

[481: 匿名さん]

そのへんの事情は考え方次第だね。そうじゃない人も当然いるだろうし。

[482: 匿名さん]

三井より高級感ありそうだね。流石にすみふ

[483: 匿名さん]

私は兎に角、主要駅に近い事が一番。
周辺に飲食店が沢山あれば、家で料理作らなくて済むし。
ほとんど家にいないから、眺望日当たり関係無し。

[484: 匿名さん]

>>483 匿名さん

なるほど、だからここを検討されているんですね。東側狙いでしょうか。

[485: 匿名さん]

え？
ここは駅殼遠いし、飲食店は少ないじゃん。

[486: 匿名さん]

>>483 匿名さん
麹町の駅直結にしたら？

[487: 匿名さん]

麹町の駅直結こそタワーとは名ばかりの
ペンシルだけど、立地で価値がある最たる例だね。
買えないくらいの価格だけどね。

[488: 匿名さん]

日本橋が良いよ

[489: 匿名さん]

>>485 匿名さん

ここ検討されてるんじゃなかったんですか。ではスルーします。

[490: 匿名さん]

住所に銀座は付かないの？

[491: 匿名さん]

立地的には全然銀座じゃないですから
銀座に近いよということです

[492: マンション検討中さん]

東京駅から歩けば分かりますよ。めっちゃ近いから。途中に日本橋、京橋、銀座がある感じです。

[493: 匿名さん]

東京駅まで15分で歩ける？

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん

走って15分。
25分あれば、確実に歩いて行ける。

[495: 匿名さん]

あるけますよ。

[496: 匿名さん]

自転車で何分ですか？

[497: 匿名さん]

>>496 匿名さん
人によって違うさし、実際に行ってみたらいいんじゃあないですか？

[498: 匿名さん]

渋谷区役所跡の三井のタワーの方が良さそう。
あちらは渋谷駅まで10分くらいです。

[499: 匿名さん]

10分も歩くの？

[500: 通りがかりさん]

>>498 匿名さん

定借だよ

[501: 匿名さん]

テイシャク上等

[502: 匿名さん]

定借とはいえここより遥かに価値のある立地だから
ここくらいの予算では買えないでしょう。

[503: 通りがかりさん]

でも渋谷って。。。
渋い谷間で風水的にも最悪。
治安も悪いし、住むとこじゃないと思う。

[504: 匿名さん]

ここも微妙だけどね。

[505: 匿名さん]

流石に湊と渋谷では…
渋谷のあれは別世界の人が住むのでしょうね

[506: 匿名さん]

八丁堀と渋谷じゃ勝負にならないでしょ。流石に

[507: 匿名さん]

会社が大手町だから、八丁堀の方が便利だ。

[508: 匿名さん]

大手企業勤めの人には八丁堀の方が便利でしょうね。渋谷はもうちょっと違う次元の方々なので、あまり競い合うこともないかと。

[509: 匿名さん]

個々の状況はさておき、価値としては八丁堀と渋谷じゃ
勝負にならないですね。

[510: 匿名さん]

その通り。
恥ずかしいのでこの話題はやめましょう。

[511: 匿名さん]

チーマー　　懐かしい！

[512: 匿名さん]

で、ココはいくらで出るの？

[513: 匿名さん]

>>512 匿名さん
380からあります。もうちょい値段変わるかも、と言われています。

[514: 匿名さん]

50平米6000万位

[515: 匿名さん]

区役所タワー
渋谷駅徒歩数分で定借は所有権の8掛けだっけ。
恐らく買いやすい価格になるから
大人気でしょうね。ランニングコストは
別に掛かるとはいえ。
割高の住友ですから、案外価格帯は
ここと被るかもですね。

[516: 匿名さん]

>>496 匿名さん

自転車だと10分位かな。
でも、八重洲口は駐輪場が少ないです。
港区は、駐輪場が需実してるけど、中央区は全然遅れてます。
置き場所が無いから、東京駅は歩いて行った方がいいかも。
ブリジストン美術館の辺りから、八重地下入れるし。

[517: 匿名さん]

銀座も三越辺りだと、自転車で10分位。
最近やっと三越に駐輪場が出来たけど、松屋にも駐輪場出来て欲しい。
デパ地下に行く時ありがたいのに。

[518: 匿名さん]

でもここは、どこ行くにも便利。

[519: 匿名さん]

マジ楽しみ。

[520: 匿名さん]

>>514 匿名さん

今、販売中の三井の湊は、 59平米で、8990万円、ブリリア八重洲はプレミアム階で坪600万円でした。