シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[261: マンション検討中さん]

>>260 匿名さん

投資用ならそれでも全然賃貸付くし安ければいいでしょ
自用だと眺望への拘り次第。

[262: 匿名さん]

>>260 匿名さん

パークシティ側は、SOHOですよ。

[263: 匿名さん]

>>256 匿名さん

でもすみふだから中央湊より安くする可能性はないですよね。
投資目的ではなく実需で買いたい人からしたら、待つ必要はほぼないと思います。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
投資なら尚更、より高くなるであろうすみふを待つ必要ないのでは。
すみふが近隣より安く出してきたことは過去に皆無でしょう。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
投資なら眺望や方角関係なく安い部屋を買いますよ。中央湊で残ってる部屋は、投資としては割安感ないですから。

[266: 匿名さん]

でもここが湊の相場をさらに引き上げるので、中央湊は安かったと言われること確実ですよね

[267: 匿名さん]

>>266 匿名さん

スミフの販売戦略上はそうなる可能性が高いでしょうね。スミフがどれくらいの価格で来るのか本当に興味深いですね。

[268: 匿名さん]

三井と競合避けるため、ここは当初予定より販売時期遅らせたのに、三井が売れ残ったのは想定外では。同程度の物件で割高になれば、三井の販促になるだけ。

[269: 名無しさん]

皆さん情報ありがとうございます、参考になります。
何となく纏めると（優劣）

値段 住友 < 三井（予想）
駅距離表記 住友 > 三井（5分対6分）
ブランド 住友 = 三井
専有部 住友 < 三井
共用部 住友 > 三井（好み分かれる？）
外観 住友 > 三井
地権者 住友 > 三井（9戸？対148戸）
階数 住友 < 三井
残住戸選択肢 住友 > 三井
早期入居 住友 < 三井

レス見るとこんな感じでしょうか？
間違っていたらすみません。

[270: 匿名さん]

>>269 名無しさん

共用部に関しては、住友はまだゲストルームとラウンジくらいしかわかってないですよ。
あと外観こそ好みだと思います。

[271: 匿名さん]

>>269 名無しさん
住友の方はSOHO同居という点が、個人的には気になります。

[272: 匿名さん]

>>269 名無しさん

あと東向きの眺望の有無、ですかね

[273: 匿名さん]

>>271 匿名さん

ドトールだとSOHOは完全に別動線と聞きましたが。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
さすがにここも動線は分かれていると思いますが、そうはいっても不特定多数が出入りする訳で少々不安です。

[275: 匿名さん]

一般住民にとってSOHOはマイナスかな。ちなみに三井には、裏に訳の分からん集会所と印刷工場がある。でも足元にスーパーが出来るからプラマイゼロ。スミフは何か付けるの？

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん

わけのわからんってことないでしょ。
町内会の集会所と、製本工場です。
再開発は地域への還元も必要ですからね。
川側のレジデンスはデイケアの施設が入っています。
住友には地域向けの倉庫が入っています。
まぁ騒音のでる託児所関連がなくてよかったですね。

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん

託児所の騒音より製本工場の騒音の方がいやだなぁ

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん

騒音はしないと聞きましたよ。
私は甲高い子供の声の方がストレスです。

とはいえ、線路脇の浜離宮よりはずっといい環境です。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん

まぁ、何を騒音と感じるかは人それぞれですからね。こどもの声が騒音なら、チビが2人いる我が家は、朝から晩まで騒音だらけです。

製本工場からどれだけ騒音出るかは稼働してみないと分かりません。騒音はしないと営業の話を信じるのもいいですが、契約書に騒音は出ませんって書いてあるわけじゃないですから、騒音ガンガンでも、少なくとも三井には文句言えない。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

この辺りは似たような印刷工場多いですけどほとんど音出ませんよ。
こっちには全く問題ないと思いますし、おそらく向こうでも全く問題にならないはずです。

[281: 匿名さん]

そもそも、託児所を騒音だとか言い出すから荒れちゃうんだよ…
仲良くやりましょう。

[282: 匿名さん]

>>276 匿名さん

>>276 匿名さん
どんなものであれ集会所や印刷工場はマンションにはマイナスイメージです。
うちは子供も成人してしまいましたが、甲高い子供の声は懐かしく、全然苦になりません。託児所の方が良いですね。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん

すいませんどこに託児所ができるのでしょうか。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

もし敷地内にできたら、うるさくて嫌だねって言い出した人がいただけですよ。たらればの話です。

[285: 匿名さん]

眺望を条件とするならば、河沿いで背の高い三井のほうが選びやすかったのでは。。
こちらで眺望が優れた部屋は限られると思うので、それなりの価格設定で押してきそうな気がします。

[286: 匿名さん]

保育園などが傍にあって困るのは、元気のいい子供たちの声ではなくて、
歩道を自転車で塞いで延々立ち話したり、違法駐車したりする、マナーの悪い一部の母親だと思いますが。
外部のママ友とその子供を連れてきて共用施設を学童代わりに占有、、そんな人に手を焼く管理組合も結構多いのでは。

[287: 匿名さん]

>>285 匿名さん

背が高くても三井の方は囲まれ感があるから中低層は微妙だよね。
八丁堀駅からの道筋もこちらの方が前面にあるので目立ちそうな気がします。

[288: 名無しさん]

>>287 匿名さん

そういわれればそうですね。
でもやはりここは住友。半端じゃ無い価格で押してくるのではと思いますが。
特にパークシティに被らない西側と、景色抜けの良いであろう北なんかは眺望も良い代わりに高いんでしょうね。
プラウド銀座東が坪550万なんて言われていますから、少なくともそれ以上？？

[289: 匿名さん]

>>288 名無しさん
プラウドは100m2以上のプレミア間取りが売りで、三井の高層プレミアにぶつけてるような感じがします。ここはせいぜい80m2と狭く、高さと眺望も三井に負けてるので、何かプラスアルファないと厳しいのではないでしょうか。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

プラウドのプレミアムを買うなら三井のキャンセルを買った方が良い気がしますが、まあ明石と湊の差もありますし、人それぞれなんでしょうね。

[291: 名無しさん]

>>289 匿名さん
なるほど。
プラウドは非タワーで専有部重視の100㎡以上が良い人。
シティタワーは大規模で外観や共用部重視の80㎡までが良い人。
どちらも全く違う特徴で坪550前後かという感じ？

[292: 匿名さん]

>>291 名無しさん
ここは共用施設は最小限のようですが。

[293: 名無しさん]

>>292 匿名さん
すみません、大きくて立派なエントランスなどの意味でした。逆に共用施設はそんなにいらないです。
今のマンションにジムとかジャグジーとかラウンジなどなど色々ついていますが、ラウンジくらいしか使わないし。
シティタワーの共用施設はもう公表済みです？

[294: 名無しさん]

>>293 名無しさん
まだだと思いますよ。

私も大規模マンションを買う意義の一つに見栄をはれる（笑）様な大きいエントランスがあると思います。
今のマンションは完成済み物件を購入したのですが、実際の部屋に入る前に、『超格好良いエントランス』に感動して、実は部屋に入るまでもなく購入を決めたくらいです（笑）
まぁ営業さんにはポーカーフェイスを通しましたがね〜
はい、住友のマンションです（笑）
こちらも見に行きたいけど冷やかしじゃ悪いかな

[295: 匿名さん]

>>294 名無しさん

正式には公表してないけど物件の売りにするから出し惜しみする必要はないし、今出てるラウンジとゲストルームで終わりなんでしょうね。
ちなみにプールは目の前の中央小の解放プールがオススメですよ。

すみふのマンションはエントランスだけという話もありますが（笑）、ここもエントランスはさぞ立派なものになることでしょう。

[296: 名無しさん]

>>295 匿名さん

そうですね（笑）今回は出し惜しみするほどのプールやらジャグジーは無いでしょうねー。
まぁ私はそのエントランスに一目惚れしたわけですが〜（笑）
これも人の価値観という事で笑わないで下さい〜

あとは部屋の中ではダイレクトウィンドウが気に入りましたので、こちらの物件でもダイレクトウィンドウのお部屋があればお勧めします。

あんまり言うと家ばれしちゃうのでこのくらいに〜

[297: 名無しさん]

今回は外観に凝っている感じですしょうか
よく見ると柱にライン？模様が入ってますか？早くもう少し詳しい画像がアップされると良いですね。

[298: 匿名さん]

この銀座東というネーミングは、主要学部でないのに「早稲田卒」と言い張る人みたいだ。

[299: 名無しさん]

>>297 名無しさん
中央区らしくて良いデザインですね

[300: 匿名さん]

いつの間に、マンション情報ブログが更新されてる。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/ginzahigashi/

[301: 匿名さん]

榊氏のブログにもちょこっと登場してました。
中央区内陸立地の物件が並ぶコンテンツの中では、やはり街並みが目立って綺麗ですね。

[302: マンション検討中さん]

確かに土地区画整理されただけに街並みが非常にきれいな場所でしたよ。

[303: 匿名さん]

>>301 匿名さん

隣は「中央湊」‥‥の後が気になる。

[304: 匿名さん]

>>301 匿名さん

そして、パークシティ中央湊ザタワーの一言コメントも気になる。

[305: 名無しさん]

>>303 匿名さん

こちらは銀座東 でした笑
スーモで隠れちゃいましたね。

辛口の榊氏が名前しか突っ込んでいないのが良いですね

[306: 名無しさん]

>>304 匿名さん
こちらは忘れてしまいました。

やはり区画整理案件は街並みも綺麗ですね

[307: マンション検討中さん]

つぼ平均400位ですか？

[308: 匿名さん]

＞307
すみふですから、じっくーり売る前提で500近いのではないかと・・・。

[309: 匿名さん]

>>307 マンション検討中さん


400なら中央湊より安いので、やはり平均550くらいでは？

[310: 匿名さん]

いやいや、400でしょう。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

中央湊より条件悪いので安くなるはずですが、すみふということもあり、500といったところじゃないですかね。安く売る気なさそうですし。

[312: 匿名さん]

なんで、三井よりも低い22階という半端な高さにしたのでしょうかね。
もっと高さがあれば、眺望開けた部屋が多くなったと思うのですけど。
或いは、お見合い部屋も多くなるだろうから、それだけ売れ残るという判断でしょうか。

[313: 匿名さん]

>>312 匿名さん


向こうは再開発、こっちは土地区画整理という違いですよ。土地区画整理の高さ制限だとここぐらいになるみたいです。

[314: 匿名さん]

近くのリエトコートもそれくらいの高さでしたね。
湊の上層部は希少価値もあって高かったのかもね。

[315: 匿名さん]

>>314 匿名さん

ここは70m、中央湊が128mでリエトコートが95mなので結構差があります。
ただ中央湊がレア過ぎるだけで、ここも中央区内陸としては希少な分譲マンションですね。

[316: 名無しさん]

>>310 匿名さん

それくらいで出れば120%抽選しに行きます！
20年落ちの月島センチュリーパーク中古より場合によっては安くなっちゃいますし！

住友様宜しくお願いしす！！

[317: 名無しさん]

>>316 名無しさん
私も。400だと狭小物件のブランズ明石町とプラウド銀座東より安くなるので。
住友さん是非お願いします。

[318: 匿名さん]

低層階は坪350くらいで出てきますかね？

[319: 匿名さん]

>>318 匿名さん

東向きがSOHOだけじゃないなら、お見合い部屋の低層階は少しは可能性がありますね。
でもすみふだからそんな部屋でも400スタートな気がします。

[320: 名無しさん]

>>318 匿名さん

無いだろ。

[321: 匿名さん]

住まいサーフィンの儲かる確率ランキングを見ると、どのエリアでもスミフが上位にランクインしてる。高い、高いと言われながら、資産価値が維持されるのは、何が優れているからなのだろう？エントランスが立派なだけ？

[322: 匿名さん]

シティータワー目黒は好調すぎて、一旦売り止めらしい。

[323: 名無しさん]

>>321 匿名さん

正直それだけでも差別化の材料には値する。武蔵小杉とか麻布十番の差別化なんかいい例だよね。
ただ、すまいサーフィンのランキングが正しいかどうかは知らない。

[324: 匿名さん]

>>321
広告料余分に払ってるとか？
豊洲だと全くそんなこともないみたいだしケースバイケースなんじゃないの？
（黒と広めの2LDKってのがF層にウケてないっぽい）
結局マンションは立地とタイミングが全てだからね

[325: 匿名さん]

>>322 匿名さん

シティタワー目黒は、売り止めするくらい人気があるのですか？
飛行機上空通過問題で、てっきり…

[326: 名無しさん]

>>325 匿名さん
そちらの物件スレで聞かれた方が良いのではないでしょうか

[327: 名無しさん]

>>325 匿名さん

こちらの物件には全く関係なさそうですね。飛行機の上空通過の件は浜離宮や三菱の白金あたりで話題になっておる様ですが。

このエリアには関係ないですね。

[328: マンション検討中さん]

>>317 名無しさん
明石町と湊では、近所でも価値は全然違いますよ。明石町のマンションより高いのはあり得ないでしょう。

[329: 名無しさん]

>>328 匿名さん

明石町と湊の価値は違うと思いますが、タワーマンションと普通のマンションの価値も違うでしょう。

[330: 名無しさん]

>>328 マンション検討中さん

そうですよね。明石町に同じ規模の大規模マンションが財閥売主で出れば良いですが...。
それができないから狭小物件ばかりなんでしょうね。
まぁ、今回の湊の様な再開発が明石町であればそれこそ坪400万円台なんかでは買えないですもんね。

やはり大規模の供給少な過ぎます...。

[331: 匿名さん]

＞330
再開発指定でもされない限り、高さ制限があるのでなかなか難しいですね。
湊の再開発も20年がかりだったようですので。そういう意味では貴重です。

[332: 名無しさん]

>>331 匿名さん

それ聞くと普通に良いですね。
皆さん言う様に早くイメージ写真増やして欲しいです。

[333: 匿名さん]

>>332 名無しさん

まあここは残念ながら区画整理事業ですが。
それでも中央区内陸としては希少価値の高い分譲タワマンです。

[334: マンション検討中さん]

湊と同じ位の坪450位だとおもいます

[335: 名無しさん]

>>334 マンション検討中さん

だと良いですが、、、
それを願います。

[336: 匿名さん]

450よりも安くしないと売れないんじゃあないですかね。坪450を買える層でこのエリアが欲しい人は既に三井の方買ってるでしょうからね。三井を買い遅れた私のような人が買うのがここのような印象です。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん

500予定と営業さんの話らしいから、450を期待してるとあんまりいいとこ買えないと思うよ。

[338: 匿名さん]

＞336

すみふが何故三井が完売するであろうタイミングまで待って売りに出すかと考えれば答えはただ1つ、三井より高く売るためでしょう。三井より安く出すんだったら、先に売り出してるはずです。すみふが近隣より安く出して需要をさらうというのは聞いたことがないですが。

[339: 購入経験者さん]

中央湊より後発となったのは、地権者との調整に時間が掛かったからです。グーグル地図見れば分かりますよ。
ここには、中央湊の最大の魅力であるリバービューはほとんど期待出来ない。だから、水のイメージがある湊ではなく、高級感が先行する銀座東と名付けている。
スミフらしい価格で出てくるだろうが、市況は下り坂ですから、市場の反応で調整するのでは。

[340: 匿名さん]

市況がスミフの価格を決めるのではありません。スミフが市況を作るのです。

[341: マンション検討中さん]

価格表がない売り方ですから
最も市況に反応する会社とおもっていましたが‥‥

[342: 匿名さん]

シティハウス東麻布とかはスミフでも価格をHPに載せていたりするので、スミフも少し変わってきたのかもしれないですね。

[343: 匿名さん]

ここは三井の販売さえ終わって仕舞えば競合相手がいない場所なので、今までのすみふ通りじっくり高値で売る気がします。

[344: 匿名さん]

スミフに限らず、これだけ販売量が落ちている中で安売りしたら、大幅減益で、その不動産会社の株がたたき売られるよ

[345: マンション検討中さん]

>>344 匿名さん
需要＜供給となれば、安くなるのが普通だと思いますが‥‥

[346: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん
予想外のトランプ円安と株高でもう一段上げがありそう。株価は不動産の先行指標なので。

[347: 匿名さん]

>>343 匿名さん
競合あるよ、ドゥトゥールまだ大量に残ってるんじゃない。

[348: 匿名さん]

>>347 匿名さん

晴海じゃ検討層違うでしょ

[349: 匿名さん]

なるほど、PC中央湊のHP見ると、土地区画整理事業施工地区の中でPC中央湊は市街地再開発事業地区であることを、これ見よがしにアピールしてますねぇ。
もう既に遅いのですが、眺望や価格を思えば、スミフを待たずに中央湊の中層以上を選んでおいたほうが良かったかなぁ。

[350: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

思いっきり供給が絞られてますので、需要>供給の状態が続いています。

[351: 匿名さん]

>>349 匿名さん

同じくです。いっそ中央湊の残りにしようかと悩み中です。

[352: 匿名さん]

>>345 マンション検討中さん

供給が絞られてますから、需要>供給の状態が続いています。

http://diamond.jp/articles/-/107337?display=b

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

デベとユーザー、どちらが先にギブアップするかですね

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん

財閥系デベはギブアップなんてしないはず

[355: 名無しさん]

>>351 匿名さん

三井スレに書きましょう。

[356: 匿名さん]

>>355 名無しさん

両方検討して迷ってるならいーじゃない？

[357: 名無しさん]

>>356 匿名さん
本当に迷ってるならな（笑）

[358: 匿名さん]

351が本当に迷ってるかは誰にも分かりませんが、この位置関係で比べるなという方が無理でしょ。

[359: 匿名さん]

早く入居したいなら三井、入居が遅くとも豊富なプランから選びたいのであれば住友、かな。コスパは住友の出方次第なので何とも…

[360: 匿名さん]

>>359 匿名さん

でもまあ、十中八九お高めできますよね。
三井に負けないプラスアルファが欲しいところです。