シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[14220: マンコミュファンさん]

中央区の図書館も
「京橋」「日本橋」「月島」です

https://www.library.city.chuo.tokyo.jp/index;jsessionid=570DBDF62C8C6F...

[14221: 名無しさん]

中央区役所や京橋図書館も、同じ京橋地域にあるので近いですよ。

[14222: 匿名さん]

>>14221 名無しさん

図書館は今度八丁堀駅前に移転しますね。さらに少し近くなります。施設も充実。22年に完成予定です。

[14223: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[14225: マンション掲示板さん]

図書館が八丁堀になるとさらに便利になりますね!。有楽町の交通会館や日本橋にも大きな本屋がありますし、本を買って近くのカフェで読書もいいですね。春や秋は隅田川沿いで本を読むのも気持ちがいいですよね♪

[14226: 通りがかりさん]

日本橋といえば、フェルムラテール のバターサンドがおいしい。どこ行くにも便利。デパ地下系でスイーツ買ってきて、アマゾンプライムみたり本読んだりもいいね。食材は隣のデリドで瞬間調達。

[14229: 通りがかりさん]

横から失礼。

地域が違うにつきるよね。

ここは中央区の京橋地域

京橋地域の分譲タワマンは
CT銀座東
PCT中央湊
BT東京八重洲

つまり希少
これにつきる。

[14230: 匿名さん]

>>14229 通りがかりさん
>>つまり希少
供給が極端に少ないのに大量に売れ残る・・・

[14232: 匿名さん]

>>14231 匿名さん

標準宅地の価格比較では、ずば抜けて湊が安いようです。
CT湊近くでも593千円/㎡で、容積率500％の1種単価は119千円。

湾岸の代表的な場所の地価をみてみましょう。

勝どき3丁目は735千円/㎡で、容積率400％で1種単価は184千円。
月島1丁目は742千円/㎡で、容積率500％で1種単価は148千円。
晴海3丁目は959千円/㎡で、容積率500％で1種単価は192千円。
豊洲1丁目は443千円/㎡で、容積率300％で1種単価は148千円。
東雲1丁目は399千円/㎡で、容積率400％で1種単価は100千円。

晴海3＞勝どき3＞月島1＞豊洲1＞湊2＞東雲1
川向うに全敗です・・・

[14233: 名無しさん]

>>14230 匿名さん
売れ残っているのではなく、小出しに売っているだけですよ。
住友不動産は再来年度までの黒字決済が確定済みで、ここで急いで利益を出す必要は無い。
オーナーからしたら、デベロッパーが在庫を抱えて出荷調整してくれれば値崩れの心配は無い。
買う人（買える人）はそれでも欲しければ買う。
買う実力が無くて、ここでネガしてるだけの人が吠えてるのが五月蝿いけど、別に誰も損してないですよ。

[14234: 名無しさん]

>>14232 匿名さん
中央区の容積率緩和は終了してますよ。
いつのデータを引っ張り出しているんだか…。

[14235: 匿名さん]

>>14232 匿名さん

固定資産税の評価のこと？　そんなにたくさん税金払うのが好きならいいけど、寧ろ上がってくれない方がうれしい。

[14236: 名無しさん]

>>14232 匿名さん
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/chuo/
地価と相関しないですね。
マンション自体の価値は川向こう〈〈〈　CT銀座東　なんじゃないですか。

[14237: 匿名さん]

>>14236 名無しさん

これ、初めて見たんですが住友ではなくてライバルの野村不動産の評価なんですね。それでもこの順位に来るってことはやはり客観的に見てそういう評価ってことですね。

[14238: 匿名さん]

>>14236 名無しさん
マンションの価格と地価は相関しますよ。
新築マンションの分譲価格は、（土地価格+建物建築費）×（1+デベ粗利益率）ですから。土地価格の安く価値の無い立地に、建築費が高額なタワマンを建てても、分不相応で需要がないのです。その結果が大量の売れ残りです。

[14239: 匿名さん]

>>14237 匿名さん
中古マンションの価格は、（土地価格+建物建築費）×（1+デベ粗利益率）－（建物建築費×経年減価率×（1+デベ粗利益率））ですから、土地に価値がないかつ建築費が高額なタワマン（再開発物件はさらに高額）は、下がるのが超早いのです。

[14240: 通りがかりさん]

横から失礼

土地価格をそもそどうやって求めるのですか？まさか、路線価から三平方の定理とかで求めるのですか？実勢価格じゃないよね。

以上

[14241: 名無しさん]

>>14238 匿名さん
売れ残りじゃないみたいですよ。
14233を読んでみてください。

[14242: 匿名さん]

マンションを買う人は、この式を感覚的に理解しています。土地の価値が低い湊に、分不相応に金をかけた再開発タワマンの組み合わせは、将来的な値下がりリスクが非常に高いと判断する人が多いから売れないのです。

[14243: 通りがかりさん]

路線価って。。
実勢価格じゃないじゃん。
やるなら真面目にやろうよ

[14244: マンション検討中さん]

原材料がいくらで調達されたかとか、用地がいくらで売買され、いまはいくらの価格とか、部外者がわかるわけないじゃん？コスト構造を理解するのとコストを見積もる力は別だよね

[14245: マンション検討中さん]

ま、この辺り買える人は、もはやホントに限られ人でしょうね。

[14251: マンコミュファンさん]

独特で面白いね

結局、実勢価格がわからなかったということですね。まぁ、いくらで用地が落札されたかなんてわからないだろうね

免震構造なども踏まえ、今の時価も織り込んでコスト計算なんてできるわけないじゃん

株価のごとく、秒単位でコストを求められたら、誰も苦労しないでしょ

まずは、構造建築勉強し、土木も学ぶと、コスト構造が少し見えてくるよ。

数学が必須です

[14253: マンコミュファンさん]

建築物に興味があるなら、建築学科や建設学科で基礎やるといいよ。それだけじゃ足りないから、事務所で働いたり、ゼネコンで働いたりするけどね。建築士の資格だってある。コスト見えるようになるにはかなりかかるかもね。大規模プロジェクトはなおさら。

匿名掲示板って、面白い視点だなと思いました。
自動車もそうだよね。実際は色々な制約で開発してるけど、アマチュアはそんなことしらないから、ガソリン1Lあたりの理論最大エネルギーで考えると何キロ走れるとかなるもんね。

建設材料一つだって、奥が深い。どれか深く議論するには、知識が必要。

[14255: マンコミュファンさん]

例えばヘドニック関数で考えると、価格はどうなりますか？

小学生の算数でやる３平方の定理から面積を求めるやりかたではなくてね。

学ぶ気さえあれば、いくらでも学べます。建築建設も学問です。

[14257: 匿名さん]

そもそもここも坪400ちょいで、有明の同じような条件の部屋と比較する検討者もいるが、結局有明の方が売れているという事実が辛いものがあるよね。湊って再開発は今後も計画されてないし、街に魅力がなさすぎるのがいつまでも完売しない理由かと。佃や月島の方が、まだ色々あるから湊よりも人気もあるのだろうし、ここと隣のタワマン以外には雑居ビルの賃貸マンションばかり。住民は地主の高齢者か、賃貸の新規は入れ替えの比較的早いDINKSとシングルが多いのがここら辺の特徴だから、街に施設とかが新設されない理由でもある。子育てファミリーには魅力的でないのが、需要が狭い理由ではないかな。

[14258: 通りがかりさん]

>>14257 匿名さん

坪４００ちょい？？
どこのマンションのこと？

[14259: 匿名さん]

分譲開始当初は坪400ちょいだった、ってことかと。今はそんな値段じゃないけどね。
あと売れてない売れてないって、住友のマンションつかまえて売れてないっていうのは全く的外れ。なぜ引き渡し時期を延ばしたりしてるのか、早く売ってしまいたくない、ってことなのは少しマンション検討してる人なら誰でも知ってる。

[14260: マンション検討中さん]

おっと、坪単価もエリアも、もはやめちゃくちゃだね。東京外部から？

[14262: マンコミュファンさん]

エリア

◯中央区
１）京橋地域→ココ
銀座、新富、湊、京橋など

２）日本橋地域
日本橋、東日本橋など

３）月島地域
月島、勝どき、晴海、豊海など

◯江東区
豊洲、有明、東雲、清澄白河など

ここは中央区の京橋地域です

[14263: 名無しさん]

>>14257 匿名さん
八丁堀駅/築地益の両駅から徒歩5分以内に認可保育園だけで4つ。認可外や幼稚園合わせれば更に選択肢は増える。
目の前にはグッドデザイン賞受賞の小学校、二駅先の人形町にサピックス都内No1校がある。プリスクールの送迎もあるし、どこか子育てファミリーに向かないのか不思議で仕方ない。

[14264: 匿名さん]

上にある価格というタブをお開きなってみてはいかがですか？どう見ても坪400ちょいですが。マンコミュの価格表が嘘だと言うんですか？

[14266: マンコミュファンさん]

>>14236 に載ってるリンクの
坪単価参考になるのでは？

これだと
中央値で５１６万になってますな
中央区１０位になってますね

今後も刻々とかわるでしょうが

[14267: 匿名さん]

>>14262 マンコミュファンさん

だから？

[14269: マンション検討中さん]

いい立地の大規模物件は、それなりの価格ということですかね。来年は八重洲再開発も私達から見えるようになってくるでしょうし、さらに楽しみですね。築地再開発の方針が決着するのはもう少し先でしょうか。

日本屈指の立地に立つタワーマンションですから、今後の展開も楽しみです。