シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[14201: 評判気になるさん]

>>14196 匿名さん
その湊のマンションすら買えないんでしょ？
僻まない僻まない。
身の丈に合ったところに住んで、こうやってネガるの止めたらどうかな。こんな事して何が楽しいのか、理解できない。

[14203: 匿名さん]

>>14200 評判気になるさん

そのとおりだよね。郊外とか田舎の感覚なんだろうけど、都心は江戸時代からの名残で細かく地名が付いているから（それぞれに歴史がある地名）、同じ町名の中だけで何があるとかないとか、生粋の東京人は全く気にしてないよ。ちょっと歩くとすぐ別の町に入るし。

[14204: マンション検討中さん]

スーパー、タワマン、公園、カフェ、なにより閑静な環境。湊には多くの利便性と快適性がある。最高でしょ。

[14205: 匿名さん]

日本橋○○町の住民が、日本橋に近いことを自慢しないです。麻布○○町の住民が十番に近いことを自慢しないです。なぜなら、自分の住んでいる街の方が、近くの繁華街より魅力あるからです。

[14206: 匿名さん]

>>14205 匿名さん
↑ところで、検討されている方ですか？　なんでここに？

[14208: 名無しさん]

それは、前提がひとつしか認めない、となっているからだね。実際は違うよね。いいものは複数あるし、時と場合に依り変わるんだよ。私たちは、そのようなマルチな環境で生活している。

買い物するときには銀座が便利だし、食は築地。年末にも築地はいいね。ビジネスには八重洲京橋がいし、通勤には日比谷線もいい。

なにより、それらを拠点に活動するためには湊のような都心に近くて閑静でスーパーも横にあると便利。

いいものは複数あるんだよ。それに囲まれ便利ななんて最高じゃん

用途別、とも言うね。

[14209: マンコミュファンさん]

つまりこういうことかな。

スーパーは毎日行くので近くにあってほしい。なにより、静かに寝たいので閑静であってほしい。これはゆずれない。時短のためには必須。学校も近いと楽だし、郵便局も近いと楽。

聖路加みたいな大きな病院やドラッグストアも近いと楽だし、地下鉄が近いと移動も楽

雨の日はマンション内でタクシーにのれば快適だし、天気のいい日は歩いて東京駅まで散歩できる。

休日は隅田川沿いをランニングできるし、隣のカフェでケーキも買える。銀座やホテルの最新レストランでランチやディナーも満喫できるし、日本橋で伝統も感じることができる

つまりは、（１）住みたい条件（閑静、スーパー、大規模、アクセス、公園など）と（２）近くに欲しい街の複合要素なんだろうね、

特にここは、後者において、銀座、京橋、日本橋といった日本を代表する街であることがすばらしいのでしょうね

[14210: 匿名さん]

では、そんなに最高ならなぜ売れないのでしょうか

[14211: マンション検討中さん]

順番に売れてるのでは？
戸数も多いし価格もそれなりだしね。
そもそも竣工売りでは？

[14212: 匿名さん]

>>14209 マンコミュファンさん

都心の利便性は享受したいけど、日常生活においては閑静な環境が良い、というワガママな要求がかなえられるのは確かだな。

[14215: 名無しさん]

ま、これだけ条件揃ってる中央区内陸側の京橋地域はいいよね。そこのある大規模タワーだしね。スーパーも色々揃ってて、希少。

[14218: マンコミュファンさん]

東京都中央区は
３地域より構成

１）京橋地域
（銀座、新富、湊、京橋、など）

２）日本橋地域
（日本橋、東日本橋など）

３）月島地域
（佃、月島、勝どき、晴海、豊海など）

ここは、京橋地域だね

[14220: マンコミュファンさん]

中央区の図書館も
「京橋」「日本橋」「月島」です

https://www.library.city.chuo.tokyo.jp/index;jsessionid=570DBDF62C8C6F...

[14221: 名無しさん]

中央区役所や京橋図書館も、同じ京橋地域にあるので近いですよ。

[14222: 匿名さん]

>>14221 名無しさん

図書館は今度八丁堀駅前に移転しますね。さらに少し近くなります。施設も充実。22年に完成予定です。

[14223: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[14225: マンション掲示板さん]

図書館が八丁堀になるとさらに便利になりますね!。有楽町の交通会館や日本橋にも大きな本屋がありますし、本を買って近くのカフェで読書もいいですね。春や秋は隅田川沿いで本を読むのも気持ちがいいですよね♪

[14226: 通りがかりさん]

日本橋といえば、フェルムラテール のバターサンドがおいしい。どこ行くにも便利。デパ地下系でスイーツ買ってきて、アマゾンプライムみたり本読んだりもいいね。食材は隣のデリドで瞬間調達。

[14229: 通りがかりさん]

横から失礼。

地域が違うにつきるよね。

ここは中央区の京橋地域

京橋地域の分譲タワマンは
CT銀座東
PCT中央湊
BT東京八重洲

つまり希少
これにつきる。

[14230: 匿名さん]

>>14229 通りがかりさん
>>つまり希少
供給が極端に少ないのに大量に売れ残る・・・

[14232: 匿名さん]

>>14231 匿名さん

標準宅地の価格比較では、ずば抜けて湊が安いようです。
CT湊近くでも593千円/㎡で、容積率500％の1種単価は119千円。

湾岸の代表的な場所の地価をみてみましょう。

勝どき3丁目は735千円/㎡で、容積率400％で1種単価は184千円。
月島1丁目は742千円/㎡で、容積率500％で1種単価は148千円。
晴海3丁目は959千円/㎡で、容積率500％で1種単価は192千円。
豊洲1丁目は443千円/㎡で、容積率300％で1種単価は148千円。
東雲1丁目は399千円/㎡で、容積率400％で1種単価は100千円。

晴海3＞勝どき3＞月島1＞豊洲1＞湊2＞東雲1
川向うに全敗です・・・

[14233: 名無しさん]

>>14230 匿名さん
売れ残っているのではなく、小出しに売っているだけですよ。
住友不動産は再来年度までの黒字決済が確定済みで、ここで急いで利益を出す必要は無い。
オーナーからしたら、デベロッパーが在庫を抱えて出荷調整してくれれば値崩れの心配は無い。
買う人（買える人）はそれでも欲しければ買う。
買う実力が無くて、ここでネガしてるだけの人が吠えてるのが五月蝿いけど、別に誰も損してないですよ。

[14234: 名無しさん]

>>14232 匿名さん
中央区の容積率緩和は終了してますよ。
いつのデータを引っ張り出しているんだか…。

[14235: 匿名さん]

>>14232 匿名さん

固定資産税の評価のこと？　そんなにたくさん税金払うのが好きならいいけど、寧ろ上がってくれない方がうれしい。

[14236: 名無しさん]

>>14232 匿名さん
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/chuo/
地価と相関しないですね。
マンション自体の価値は川向こう〈〈〈　CT銀座東　なんじゃないですか。

[14237: 匿名さん]

>>14236 名無しさん

これ、初めて見たんですが住友ではなくてライバルの野村不動産の評価なんですね。それでもこの順位に来るってことはやはり客観的に見てそういう評価ってことですね。

[14238: 匿名さん]

>>14236 名無しさん
マンションの価格と地価は相関しますよ。
新築マンションの分譲価格は、（土地価格+建物建築費）×（1+デベ粗利益率）ですから。土地価格の安く価値の無い立地に、建築費が高額なタワマンを建てても、分不相応で需要がないのです。その結果が大量の売れ残りです。

[14239: 匿名さん]

>>14237 匿名さん
中古マンションの価格は、（土地価格+建物建築費）×（1+デベ粗利益率）－（建物建築費×経年減価率×（1+デベ粗利益率））ですから、土地に価値がないかつ建築費が高額なタワマン（再開発物件はさらに高額）は、下がるのが超早いのです。

[14240: 通りがかりさん]

横から失礼

土地価格をそもそどうやって求めるのですか？まさか、路線価から三平方の定理とかで求めるのですか？実勢価格じゃないよね。

以上

[14241: 名無しさん]

>>14238 匿名さん
売れ残りじゃないみたいですよ。
14233を読んでみてください。

[14242: 匿名さん]

マンションを買う人は、この式を感覚的に理解しています。土地の価値が低い湊に、分不相応に金をかけた再開発タワマンの組み合わせは、将来的な値下がりリスクが非常に高いと判断する人が多いから売れないのです。

[14243: 通りがかりさん]

路線価って。。
実勢価格じゃないじゃん。
やるなら真面目にやろうよ

[14244: マンション検討中さん]

原材料がいくらで調達されたかとか、用地がいくらで売買され、いまはいくらの価格とか、部外者がわかるわけないじゃん？コスト構造を理解するのとコストを見積もる力は別だよね

[14245: マンション検討中さん]

ま、この辺り買える人は、もはやホントに限られ人でしょうね。

[14251: マンコミュファンさん]

独特で面白いね

結局、実勢価格がわからなかったということですね。まぁ、いくらで用地が落札されたかなんてわからないだろうね

免震構造なども踏まえ、今の時価も織り込んでコスト計算なんてできるわけないじゃん

株価のごとく、秒単位でコストを求められたら、誰も苦労しないでしょ

まずは、構造建築勉強し、土木も学ぶと、コスト構造が少し見えてくるよ。

数学が必須です

[14253: マンコミュファンさん]

建築物に興味があるなら、建築学科や建設学科で基礎やるといいよ。それだけじゃ足りないから、事務所で働いたり、ゼネコンで働いたりするけどね。建築士の資格だってある。コスト見えるようになるにはかなりかかるかもね。大規模プロジェクトはなおさら。

匿名掲示板って、面白い視点だなと思いました。
自動車もそうだよね。実際は色々な制約で開発してるけど、アマチュアはそんなことしらないから、ガソリン1Lあたりの理論最大エネルギーで考えると何キロ走れるとかなるもんね。

建設材料一つだって、奥が深い。どれか深く議論するには、知識が必要。

[14255: マンコミュファンさん]

例えばヘドニック関数で考えると、価格はどうなりますか？

小学生の算数でやる３平方の定理から面積を求めるやりかたではなくてね。

学ぶ気さえあれば、いくらでも学べます。建築建設も学問です。

[14257: 匿名さん]

そもそもここも坪400ちょいで、有明の同じような条件の部屋と比較する検討者もいるが、結局有明の方が売れているという事実が辛いものがあるよね。湊って再開発は今後も計画されてないし、街に魅力がなさすぎるのがいつまでも完売しない理由かと。佃や月島の方が、まだ色々あるから湊よりも人気もあるのだろうし、ここと隣のタワマン以外には雑居ビルの賃貸マンションばかり。住民は地主の高齢者か、賃貸の新規は入れ替えの比較的早いDINKSとシングルが多いのがここら辺の特徴だから、街に施設とかが新設されない理由でもある。子育てファミリーには魅力的でないのが、需要が狭い理由ではないかな。

[14258: 通りがかりさん]

>>14257 匿名さん

坪４００ちょい？？
どこのマンションのこと？

[14259: 匿名さん]

分譲開始当初は坪400ちょいだった、ってことかと。今はそんな値段じゃないけどね。
あと売れてない売れてないって、住友のマンションつかまえて売れてないっていうのは全く的外れ。なぜ引き渡し時期を延ばしたりしてるのか、早く売ってしまいたくない、ってことなのは少しマンション検討してる人なら誰でも知ってる。

[14260: マンション検討中さん]

おっと、坪単価もエリアも、もはやめちゃくちゃだね。東京外部から？

[14262: マンコミュファンさん]

エリア

◯中央区
１）京橋地域→ココ
銀座、新富、湊、京橋など

２）日本橋地域
日本橋、東日本橋など

３）月島地域
月島、勝どき、晴海、豊海など

◯江東区
豊洲、有明、東雲、清澄白河など

ここは中央区の京橋地域です

[14263: 名無しさん]

>>14257 匿名さん
八丁堀駅/築地益の両駅から徒歩5分以内に認可保育園だけで4つ。認可外や幼稚園合わせれば更に選択肢は増える。
目の前にはグッドデザイン賞受賞の小学校、二駅先の人形町にサピックス都内No1校がある。プリスクールの送迎もあるし、どこか子育てファミリーに向かないのか不思議で仕方ない。

[14264: 匿名さん]

上にある価格というタブをお開きなってみてはいかがですか？どう見ても坪400ちょいですが。マンコミュの価格表が嘘だと言うんですか？

[14266: マンコミュファンさん]

>>14236 に載ってるリンクの
坪単価参考になるのでは？

これだと
中央値で５１６万になってますな
中央区１０位になってますね

今後も刻々とかわるでしょうが

[14267: 匿名さん]

>>14262 マンコミュファンさん

だから？

[14269: マンション検討中さん]

いい立地の大規模物件は、それなりの価格ということですかね。来年は八重洲再開発も私達から見えるようになってくるでしょうし、さらに楽しみですね。築地再開発の方針が決着するのはもう少し先でしょうか。

日本屈指の立地に立つタワーマンションですから、今後の展開も楽しみです。

[14270: 匿名さん]

>>14263 名無しさん

小さいお子さんがいらっしゃらないご家庭ですかね？
今や中央区は都内屈指の待機児童の多い区になっています。タワマンの乱立で住人が増えている割には保育園が増えないからです。
ですので、近くに保育園がいくつあるとか全く関係ないです。
区役所の保育園相談窓口に行けば、チャリで通える範囲内の保育園全てに申請を出しなさいとアドバイス頂くほどです。
それでも入園出来るか分からないですが。

参考までに。

[14271: 名無しさん]

中央区はそうだよね。私はなおさら内陸にいたいかな。

[14272: マンション検討中さん]

スーパーも小学校も横に欲しい。タイムイズマネー。それを都心で叶えてくれるのマンションが最高

[14273: 匿名さん]

>>14270 匿名さん

すぐ近くに設備の良い中央幼稚園があります。しっかりとした幼小一体教育が行われてます。このあたりだとカツカツ共働きでない方も多いので、幼稚園の環境で選んでる方も多いのではないでしょうか。

[14275: 匿名さん]

ライバルの野村不動産も認めざるを得ない価格ランキング、非常に勉強になります。

https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/chuo/

[14276: マンコミュファンさん]

製造業や商社の新入社員教育で教えてもらうような事業のコスト構造ではなく、

ヘドニック関数などを用いて価格推測するのでは？？

ヘドニック関数

[14278: マンコミュファンさん]

時価を織り込んだ市場価格計算したいのかな？

高校で習う微分積分ではなく、大学理系に行ったら習う全微分の知識が必要。不動産だろうが、建設だろうが、化学だろうが、機械だろうが、薬学だろうが、数学はマスト。ヘドニック関数以外にもたくさんあるよ。

売上ー原価=粗利みたいな計算に、なんの意味があるの？そもそも、コスト=f(time）なので、時間一定じゃないですから、時間の揃っていない要素から計算してもいみないですよ。

[14279: マンコミュファンさん]

応用先が不動産でもなんでもいいですが、あとはニューラルネットワークで推測する方法も報告されてますね。興味あるなら、まずは基礎から学ぶことです。今や勉強する気があれば学ぶことができます。

しかし、それらを誰かについて学んだとして、一方で既にたくさんの人がこれらを知ってます。若いうちから努力している人がいます。つまり、既にそれらも結集された上で、マーケットがあるのですよ。

これだけ世界が進んでいる中、「算数」で対抗できる分野、残っていますかね？

刻々と世界情勢が変わるなか、算数で銀座東の挙動を外挿できるのでしょうか？そうは思いません。

[14281: マンコミュファンさん]

[No.14188～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[14282: 通りがかりさん]

匿名掲示板でありがちな、レベルが合わない、ってやつですか。誰と誰が話してるかわからないのが匿名掲示板ですからね。少なくとも、ヘドニック関数やニューラルネットワークなどの基本を理解できている方がポジということはわかります。

[14283: 匿名さん]

やはり、ここのように江戸時代から栄えた市中といわれるエリア内には住みたいよね。
https://tokuhain.chuo-kanko.or.jp/detail.php?id=1422

[14284: マンション検討中さん]

都心マンションを一通りみて、一周回って帰ってきたひとつが銀座東。実物見えるの大きいね。

[14285: eマンションさん]

>>14270 匿名さん
貴方こそ無知な様ですね。
タワマン乱立でまず影響を受けているのは勝どきや月島等の川向こう地域ですよ。
日本橋地域はまずまず安泰、京橋地域も同地域内で対応可能です。だからこそ、複数の選択肢があるここが良いんですよ。
浅い知識で無知を晒すのは恥ずかしいのでお控えください。あっ、無知を恥じない方でしたらすみません。余計な事を言いましたね。

[14286: マンション検討中さん]

単身、ディンクス、家族、シニア、どの世帯にもこの場所はよいですよね

[14287: 匿名さん]

>>14285 eマンションさん
タワマン乱立で住戸の供給が増えても、商業施設がある程度できてくれば、地域自体の価格水準が上がりますから総合的にはプラスになります。

その結果が現在の【地域の地価水準】です。
湊23丁目は593千円/㎡で、容積率500％の1種単価は119千円。
勝どき3丁目は735千円/㎡で、容積率400％で1種単価は184千円。
月島1丁目は742千円/㎡で、容積率500％で1種単価は148千円。
晴海3丁目は959千円/㎡で、容積率500％で1種単価は192千円。
豊洲1丁目は443千円/㎡で、容積率300％で1種単価は148千円。
東雲1丁目は399千円/㎡で、容積率400％で1種単価は100千円。

最悪なのは、住戸の供給が少なく街に人が増えず商業施設が集積しないうえに、競合となるタワマンは周辺地域にあるため住戸としての競争力が弱い場合です。湊のタワマンがこれに当たります。

[14288: 匿名さん]

>>14278 マンコミュファンさん
習うのはMBAでです。

[14289: 通りがかりさん]

将来の価格は、為替、金利、世界株価、人口、業績、などの複合関数ですから、ある側面だけを切り取った一次関数では求まらないよ。

[14290: ご近所さん]

マンション玄関前の道を、道なりに真っ直ぐ銀座方面へ歩くと『銀座通り口』に到着します。

中央通りの『銀座通り口』は銀座歩行者天国の開始点でして、ここまでの徒歩時間は、私の場合は約１１～１３分かな。

とりあえずホコ天通りまでという人は、この道が近いかも。この環境ですから、銀ブラ趣味の人にも最高のタワマンかと。

[14291: eマンションさん]

>>14287 匿名さん
勝どきに住んでみたらいかがですか？
タワマン団地になり街は人でごちゃつき、唯一の地下深い大江戸線は混雑。これこそ最悪ですよ。
湊は住んでいる実感として不便を感じません。
ちなみに、マンション価格は購入時より1.3-1.4倍程度になっています。
貴方がここを買う資金力が皆無で羨ましい？悔しい？のは良くわかりますが、僻みはみっともないですよ笑

[14292: eマンションさん]

>>14287 匿名さん

武蔵小山さんは懲りずに地価云々言ってるんだね。

パークシティ武蔵小山スレでも誰も賛同者がいなかったようですし、ここでは誰とも分かり合えないと思いますよ。

[14293: 匿名さん]

>>14290 ご近所さん

「銀ブラ」という言葉は、「銀座のカフエーパウリスタでブラジル珈琲を飲む」ことであるらしい。 銀座の銀とブラジルのブラを取って「銀ブラ」とした新語。

[14294: 通りすぎががりさん]

田舎なんて車で20分いってもモールくらいしかないとこいっぱいあるのに。ここは徒歩11～13分で銀座ホコテンで銀ブラですか。東京には夢があるね

[14295: 匿名さん]

実際に銀座からここまで歩いて帰って来る人って、いるのだろうか。
普通にタクシーや電車使う距離なんだけど。
三越辺りから買い物袋提げて20分以上も歩かないだろう。

[14296: ご近所さん]

帰りは銀ブラの最終地点によるよね。銀１～３や松屋周辺で終われば、ふらふらっと歩く。東急の裏あたりから日比谷あたりまで行ってれば、タクシへ手をあげちゃうかも、安いしね。地下鉄沿線なら地下鉄のるのもあり。

行きは荷物ないし歩くかな。楽だし。散歩にもなるし。

[14297: 匿名さん]

>>14295 匿名さん

天気が良ければ行きは散歩がてら歩き、帰りはタクシーでサクッと、という人が多いかな。食べ過ぎたなって時はあえて歩いて帰ることもあったり笑。

[14298: ご近所さん]

確かに食べ好きたなってときは歩くかも　笑

[14299: 匿名さん]

銀座なんて日比谷線で行けばいいやん。
三つ目の駅だよ。

[14300: ご近所さん]

そうそう、この地図が示す通り、日比谷線は曲がってるのよ。だから、銀座方面へ真っ直ぐ歩いてもそんなに変わらないんだよね。