シティタワー銀座東ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティタワー銀座東についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ginzahigashi/

所在地：東京都中央区湊二丁目100番1,2,3,4,13（地番）
交通：ＪＲ京葉線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩7分
間取：1LD・K～3LD・K
面積：34.54m2～83.95m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8637: 名無しさん]

HP見ると、今日もマンションギャラリーは多くの予約が入っているみたいですね！

[8638: マンション掲示板さん]

>>8735　検討板ユーザーさん

なるほど。しかし、時価の路線価や建築費を積み上げても、残念ながら価格はでません。そして、販売価格も下げてもらえません。販売価格はそれだけで決まらないからです。そして企業の体力もあります。何より、仮にそれだけで決まるとしたら、広尾のマンションを代表に中古でマンション価格は上がらないことになりますね。そして、ハルミフラッグも、それなりの価格だっだでしょ？中古価格の上昇相場を目の前に、「あのマンションの建築費はいくらだったのかな？」と考えても意味はありません。中古マンション価格に当時の売値は関係あっても、当時のコストは関係ないからです。時代により金利も違うからです。そもそも路線価も動きます。そのような中で、八重洲再開発がまもなく本格化します。全国メディアで放送されると一気に話題にのぼるでしょう。日本屈指だからです。皆さん、それを先回りしているのです。東京都近接のような両立地物件は、日本中の人たちが狙っていますよ。そして、容積緩和撤廃でもうすぐ中央区でリリースが難しくなるのです。

[8639: マンション掲示板さん]

他にも、大規模だとか、治安がよいとか、夜静かだとか、子供が元気に走り回っているとか、閑静で過ごしやすいとか、開放感だとか、隣にスーパーがあるとか、スーパーの品ぞろいとか。そして、似たようなマンションがこれから出来るのか、できないのか。それらも踏まえて、不動産は、”立地（＝利便性＋治安）”と”規模”、と言われてますね。

[8640: 匿名さん]

>>8618 評判気になるさん

60㎡弱

[8641: マンコミュファンさん]

順番としては、再開発などが発生し、それによりますます資産価値があがり、路線価も上がってくる、ですね。

だから、劇的な変化を求めるのであれば、そもそもマンション＋その周囲に再開発が無ければ、なかなか厳しい。そしてその最開発も、立地と規模が重要です。立地面では、主要エリアでの再開発と、外れたエリアでの再開発はやはり違います。よりビジネス街への都心回帰進んでいますから、都心エリアの再開発は注目です。ここは、東京駅や銀座や日本橋の近いエリアであり、更に八重洲再開発も続きます。規模も重要です。外れたエリアで、タワマン＋モールが出来るレベルの再開発も良いかもしれませんが、それ以上に注目は都心エリアでの再開発です。２０２０年は八重洲と虎ノ門です

[8642: 匿名さん]

>>8636 名無しさん

ってか、高層階部屋からマンションまでは何分？

[8643: 匿名さん]

高層階の部屋からA2までは1分？

[8644: マンション検討中さん]

>>匿名さん

ここは、エレベーター乗換え無し＆上と下で分かれてる。上からマンション下まで約１分。マンションからA2まで徒歩５分、A2から電車入り口まで徒歩１分。合計約７分。
中央区日比谷線地下鉄まで５分、ドアドアで７分、の大規模物件ですね。ちなみに、２２階建てで、各フロアに部屋多いから、エレベータはほんとうに効率良い！ここのいいところですな

[8645: 匿名さん]

>>8637 名無しさん

知人が、暇だから、って何度も行ってる。お土産貰えるとかで。

[8646: 匿名さん]

>>8644 マンション検討中さん

ゆっくり歩いてですね、

[8647: 匿名さん]

ここは地価が安いですね。
マンショングレードをみても、お隣のパークシティ中央湊と同じ普及品レベルです。

マンション価格は、①土地代＋②建築費（建材・人件費等）＋③宣伝広告費＋④デベロッパー・ゼネコンの利益、で構築されますが、
この物件は他の物件に比べてどこの部分が高いのだと思いますか？


↓

>8638 の人は典型的な論点ずらしなので無視してください。
答えは簡単。
新築中古ともに ④ の売主の利益。
よく見ると中古の話は 8638 さんが広尾を例に挙げて説明してくれてますね。値上がりして売り主は相当儲かった事でしょう。

[8648: マンコミュファンさん]

>>8647匿名さん

残念ながら、少なくともコスト部分にも、①～④では網羅できていないですから、コスト面ですら、単純な下記の４次関数では解けません。

マンション価格　≠　ｆ（①、②、③、④）

コスト要素は他にもあり、金利、各市況といったリアルタイムに動く関数（＝ｔ）が抜けているからです。

①、②、③，④＝f( t)　ですね

その上で、プライスにおいては、その時買いたい人、他の物件と比べての優位度、その時の検討者などの複数要素が加わり、更にそれらにも時間の要素が加わります。これらの式は、いわゆるビッグデータ等の域となるため、高速計算やディープラーニングなどで処理されたりもしています。それらの高度な算出から将来予測の販売価格が決まったりもします。AIもいいですね

よって、将来を予測するには、コストやプライス要素の積み上げでは、各人が入手できる情報やハード面の処理速度的にも不可能であるため、将来に何が起こるのかを事前に見通した先回りが有効であると言われています。八重洲再開発が起こるとか、まさにそれですね

計算で求めてみるのも面白いですけどね。ただし、かなり複雑な式を複雑な計算機で処理する必要ありますよ。個人レベルで頑張るには、かなりの投資が必要になるかと。頑張ってください

[8649: 名無しさん]

不動産だけじゃなく、為替や株も現時点で人間は完全に、計算により予測できないからねぇ。ましてや、ここみたいな、これから歴史的にも大きな東京駅の再開発が起こるエリアの大規模マンションについて、今から数年前の固定値を引っ張り出してきて、エクセルで積み上げて予測しようなんて、、かなり厳しいかもね。エクセルのSUMで和を計算しているその１秒未満の間にも、各要素は変動しているでしょうからね。

だからこその、今回、「爆上げおめでとう！！」なんですよ。

[8650: 匿名さん]

素朴な疑問だが、ここ八重洲再開発の恩恵あるの？歩くには微妙な距離だし、電車は日比谷線だからアクセスがない。

[8651: マンション掲示板さん]

>>8650匿名さん
今回凄いのは、マンションから八重洲口までの導線が、再開発になるのです！既にこのスレにも出ていますが、東京駅と京橋駅が地下で繋がるのです。京橋駅からマンションまでは徒歩１３分くらいですから、もうすぐ東京駅群から地上徒歩１３分のマンションに変わるのですよ。更に八重洲エリアには高層ビルが複数建設され、地上側の導線まで再開発されるのですよ

[8652: 匿名さん]

>>8651 マンション掲示板さん

湊地区まで地下で繋がるんですね！

[8653: 匿名さん]

１ポジする毎に坪１万くらい下がってないかここ笑笑

[8654: 匿名さん]

コスト要素は他にもあり、金利、各市況といったリアルタイムに動く関数（＝ｔ）が抜けているからです。

①、②、③，④＝f( t)　ですね

その上で、プライスにおいては、その時買いたい人、他の物件と比べての優位度、その時の検討者などの複数要素が加わり、更にそれらにも時間の要素が加わります。これらの式は、いわゆるビッグデータ等の域となるため、高速計算やディープラーニングなどで処理されたりもしています。それらの高度な算出から将来予測の販売価格が決まったりもします。AIもいいですね

よって、将来を予測するには、コストやプライス要素の積み上げでは、各人が入手できる情報やハード面の処理速度的にも不可能であるため、将来に何が起こるのかを事前に見通した先回りが有効であると言われています。



↑
まとめてそれらは全て ④ の売主の利益に該当、という事です。
補足説明をくださり、感謝申し上げます。

[8655: 匿名さん]

ここで頑張っている営業部隊にも利益がおすそ分けされることを願っております。

[8656: マンコミュファンさん]

まぁ、不動産価格なんて、こぞって多くの人が各要素から予想しようとしているが、結局は予測できないということだよね。だから、明日の日経平均が予測できないのと同じように不動産の上げはわからない。だからこそ、たまに訪れる不動産の爆上げは、素直におめでとうとなる。

改めて、爆上げ、おめでとう♪♪