ザ・マスターズガーデン横濱上大岡ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/tmgkamiooka/
売主：株式会社竹中工務店 野村不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定

竹中工務店×野村不動産で上大岡駅徒歩5分！これは相当いいお値段になりそう。


所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡東一丁目1066-1（地番）
交通：京浜急行本線 「上大岡」駅 　徒歩5分 、ブルーライン 「上大岡」駅 　徒歩6分

【物件情報の一部を追加しました 2016.10.7 管理担当】

[161: マンション検討中さん]

ネガティブな書き込みが多いですが、実際最初にどの程度売れるのか気になりますね。確かに坂はありますが、立地を考えたら特別高いという気はしないのですが。

[162: マンション検討中さん]

この物件の強みは戸数が少ないことでしょう．
坂という強烈な難点はあっても他に類を見ない希少性もあるので，限られた販売戸数ならこの値段でも十分売り手優位な物件と思われますが．
まず間違いなく第1期は即完売しますね．

[163: 匿名さん]

利便性の高い上大岡駅から徒歩5分ですからね.
戸数も僅か99戸ですし、間違いなく売れていくでしょう.

[164: 買い替え検討中さん]

だといいですね

[165: ご近所さん]

上大岡に住んでいる人なら、このくらいの坂、普通です。上大岡を知らない人は難儀に感じることでしょうね。
駅近の魅力は十分にありますよ。

[166: 匿名さん]

上大岡の近くに住んでいたことがあり、このあたりの坂を何度か歩きましたが、上りも下りもきつかったです！でも、丘の上にはいい物件が多かったのも確か。ベビーカーを押して上っている若い奥さんもいましたが、正直かなり大変そうでした。坂がＯＫかどうかで選択肢が分かれそうに思います。

[167: 口コミ知りたいさん]

>>166 匿名さん
私もそう思います。
ただ いずれにしても上大岡でその立地では高すぎる
まぁ買う人は買うんでしょうが 笑

[168: 通りがかりさん]

地元民です。坂は慣れると思います。
ただ、利便性も高く便利な街ですが、このマンションへコストに見合う質の生活が得られるかというと微妙な街です。

[169: 匿名さん]

こちらの掲示板で紹介されているブログを読ませていただきましたが、
これまで見学してきた低層マンションの中で過去最高と高い評価を
されていますが、皆さん価格の面で躊躇されているようですね。
構造にスケルトン・インフィル工法が採用されている事は
資産価値としてはプラスに働くでしょうか？

[170: 販売関係者さん]

>>169 匿名さん

いえ、建物の構造等はマンション価値の維持にはさして寄与しません。

マンション価値は立地、眺望、周辺環境、利便性にあります。

たとえば現在日本最高峰の立地と言えば県下では「みなとみらい」の一択です（もちろん私は買えません、例えばの話です。）。

アドレスがみなとみらいであれば誰もが羨望、嫉妬します。

そして眺望、前建てがなく景色が抜けてるのはもちろん、海が見えたり、富士山ビューであったりすれば資産価値の維持は容易でしょう。また、その景色が恒久的に保証されている、例えばマンション前が大規模な公園だったり川だったりすればなお良しです。

周辺環境、利便性は駅近やショッピングモールの有無、名門小学校の学区などなどです。

「この建物の構造を教えてくれませんか？」と質問する購入希望者の方はまずまぁいらっしゃいません。笑

[171: 評判気になるさん]

京急線と市営地下鉄って微妙だよね。人気路線ではないよな。

みなとみらいがいいのはそりゃそうだけど、ターミナルだったら東神奈川とか日吉とか長津田とか町田とかの方がいいんでない？路線人気的には。

外観はかっこいいけど価格が高すぎるし、管理費とかも高いよね。永住にはいいけど、リセールは厳しいかもね

[172: マンション検討中さん]

>>169匿名さん
当然プラスに働きますよ。
査定の際プラス項目となりますので、売出価格には反映されます。
ただし、新築時よりもアピールしませんので価格への反映は
微々たるものになるかと思われます。

[173: マンション検討中さん]

リセール6-7割でOKが覚悟できるなら、住むのには上質でよい物件だろうな。

[174: 評判気になるさん]

坂道に建つマンションなので階段が二階までで一度違う階段に進まないとエントランスに行けない部屋がある。エレベーターを2回乗り継がないと南側坂の上側の部屋には行けない。駐車場は5階の位置になる。等々不便さを感じます。

[175: マンション検討中さん]

何度かモデルルームまで行き、坂を登って現地にも行き、子供が通うことになるかも知れない小学校にも実際歩いて行って来ましたが、とにかく全てに坂が絡みます。そこは割り切れるか割り切れないか。
それより気になるのが、細かいオプションがほぼ皆無なところ。
床材も選べず(木目っぽいシートの床一択。質感は悪くないですが)、ガス台も選べず、自由度は少ないですね。
一番のネックは価格。リセールバリューがどうなるかは読めませんが、この価格からだと、やっぱり上がるとは思えない。
恐らく4-5年で6400万円の部屋が、5000万円切るくらいになっている気がする。
ガーデンがメインのマンションなので、4-5年後に運良く良い部屋が出れば、植栽も育って、良い感じかも（笑）

[176: 口コミ知りたいさん]

>>175 マンション検討中さん
完全に同感です。
一生ここならいいですが
やり直しはききませんね。
中古で元値はまず無理ですし
上大岡にとんでもない大どんでん返しを起こす何かが起きれば話は別ですが いいとこ半値ではないでしょうか？

[177: マンション検討中さん]

いよいよ明日から申し込み開始ですね。
既に金額もフィックスしている方もいらっしゃると思いますが、
ぶっちゃけたところ、こちらって、少しでもお値引きしてもらえる可能性はあるんですかね？
さすがに、抽選になるかもしれない状況で、値引きはないですかね？

[178: マンション検討中さん]

抽選になりそうなんですか？？

一次で値引きは厳しいかと思っていましたが

[179: マンコミュファンさん]

>>178 マンション検討中さん
営業さんの話なので、眉唾ですが、一部の部屋は既に重複の可能性ありと仰ってましたよ。

[180: 匿名さん]

都内でここのチラシを貰うとは思わなかったので驚いた。

[181: 口コミ知りたいさん]

>>180 匿名さん
申し込み少ないのかもですね
予想より
ネットでの広告もすごい
惜しいんだよなぁ

[182: 匿名さん]

第1期62戸。
意外と人気あるのでしょうか。

[183: マンション検討中さん]

GW中にまたMRに行ってきますが、
申し込み状況気になりますね。

花を付けるボードは既に壁に掲げてありましたから、チェックしてきますが。

高い買い物なので、最後まで迷います。

[184: マンション検討中さん]

部屋希望かぶってないと思います。
ばらけているとききました。
そんなに人気ないですよ。
だってあの坂ですし、値段も高すぎですから。

[185: マンション比較中さん]

何度もモデルルームを訪問し、真剣に検討しました。結果、この物件は無しです。
とにかく、坂がきつ過ぎます。小さい子供（赤ちゃん）がいるので、ベビーカーを押して坂を上り降りするのは
毎日の事になると大変すぎます。特に下りは、ちょっとした事で転げ落ちないかと恐怖を感じました。又、住環境は良さそうですが、買い物も大変そうです。駅で買い物して重い食料品を持って坂を上ることを考えると・・・
きつ過ぎます。出かけない訳にもいかないですし・・・。
野村さんは、慣れますよ、と適当に言ってましたが。

建物の周りの電柱も気になりますね。

又、価格も高いと感じます。正直上大岡にこだわりがなければ、他に同じ価格で検討しても良いかなと思いました。野村さんは強気ですね。モデルルームのスタッフも高飛車ですし。
竹中工務店の造り、デザインは良いと思いました。

専用ガーデンも、正直、高台になくてもよいです。

[186: マンション比較中さん]

>>185 マンション比較中さん
同じくです。
あの坂は強烈ですね。
原付のエンジンが止まった と書いた人を覚えてますが セブンイレブン脇はまんざらウソでも無い。
梅雨や土砂降りの日に 傘をさして買い物袋を持って あの坂。。。
ちょっと想像すると怖いです。
すんごい駅遠に住んでいる方で 子供の学校など上大岡に意地でもこだわる必要の方には良いかもですが そうでなければ他かなぁ。。

[187: マンション検討中さん]

マンションの周辺に蜂が多く飛んでました。それと、あの大きな庭、夏になると虫が大量発生しそう。部屋に確実にはいってくるね。

庭の管理費も高くつきそう。

[188: マンション比較中さん]

>>187 マンション検討中さん
夏の虫、それは良いことだと思います。
都会の乾いた感じもなく そういうの目当てで買うのでは

[189: マンション比較中さん]

>>187 マンション検討中さん
庭だから 虫 いいじゃないですか？
ただ 坂と建物の概要はダメだな。。

[190: マンション検討中さん]

先ほどモデルルームに伺って、受け付けで待っていたら、説明予約を入れていたという60歳前後のおじさまが、
「今現地に歩いて行ってきたんだけど、とてもあの坂は無理だ。今日の説明もキャンセルで」
と言って帰って行きました。。。
自分があの年齢になった時の事を考えて、再考すべきか迷いが。

なのに、今日の来場者の平均年齢は50-60歳くらいの方ばかりだった印象。
なんか矛盾しているようですが。

単純に価格帯が、子育て世代の年収400-500万レベルの方には合っていないので、
若い方が少ないという事なのか。
幼稚園、小学生レベルのお子様が居るような家族は見かけないですね。

キッズルームも開店休業状態でした。

[191: マンション検討中さん]

衝撃の固定資産税。。。

これ皆さん知っていて購入決めてるのか、疑問です。

75㎡で、約22万円くらい。
まあ、これはこのレベルの物件ならあり得る数字だと思っておりましたが、
一応建物と土地の按分を聞いてびっくり！

ざっくり、土地部分は25,000円程度で、建物部分が195,000円！！！

ということは、5年間の減税効果が消えた後の固定資産税は、
ざっくり計算ですが、
土地25,000円+195,000×2=415,000円

5年で多少の減価償却をしたとしても、
どう計算しても40万はくだらない！！！

マジっすか！
固定資産税40万/年って、同じ上大岡なら、100坪レベルの戸建でも行かない額じゃないか?

修繕積立金も、5年目以降は5,000円ずつ上がる（20年目まで上がる計画は決定しているので新築から15,000円は上がる）
つまり、当初8,000円程度なのが、23,000円位まで上がる。

23-24年目位には、修繕積立一時金で約40万円を決定済み。

これら全てを、ちゃんと営業さんは皆さんに話しているんでしょうか？

結構入居後にお金かかりそう。

これは余裕のある人でないと維持できないのでは。。。

[192: マンコミュファンさん]

中傷的な書き込みが増えてきましたね。
申込開始した途端の嫌がらせでしょうか？
どこのデベさんも大変ですね。
お互いにある事ない事。

[193: マンション検討中さん]

中傷的な書き込みは、人気の裏返しですかね

こんな書き込みの中、申し込みしてきましたが
MRは常にたくさんのお客さんで賑わってますよ

[194: 検討板ユーザーさん]

>>193 マンション検討中さん

反対意見を封じ込めるような書き込みは慎んでください。

良い、悪い、どちらも貴重な意見です。
それとも貴方はデベですか？

[195: マンション掲示板さん]

>>191 マンション検討中さん

MR行きましたが、そんな話は少しも出ませんでした。そして、そういった知識がなかったので参考になります。
マンションの中では固定資産税高い方になるのでしょうか？

当方、坂は気にならず価格も想定内なので、そこに対するネガの書き込みは気になりませんが、191さんのコメントは気になりました。
他の方、契約済の方はどうなんでしょう？気にならないレベルの話なんですかね？

[196: マンション検討中さん]

193ですが、
金銭的な面は色々と気になりつつも申し込みました

将来売却するにしても、売却損が出るだろうなと思いつつ、場所と環境が気に入ったので


ただ、坂だけは心配ですね

[197: マンション検討中さん]

部屋からの眺望は、良いですね。
特にに南側は。
ただ、それ以外は？です。
西側は、向かいのマンションとお見合いになる所もありますね。

お庭も含め、見た目の豪華さと比べて実際住んだ後、後悔しそう。
マンション値下がり、管理費、修繕費高騰や皆さんが言っている「坂」で。

[198: マンション検討中さん]

191ですが、私はデベではありませんよ。
こちらの物件を本気で検討しているものです。

5/14ギリギリまで考えて、申込をするか考えてます。

ネガティブと受け取られている方もいますが、
中傷ではなく事実です。
知らないで契約する人も居ないかもしれませんが、検討する上で重要事項では？

こちら客観的に見ても、物凄い貴重な物件で、
作りも素晴らしい、まさに"作品"という物件だと思っています。
坂も受け入れられます。
ただ、老後に40万近い税金があると思うと、ライフプランを考えなければと考えております。

[199: 匿名さん]

１９８さんは正しいと思います。参考になります。
税金にしろ管理費積立金にしても大事な事ですよ。
ましてやリセールも良くはなさそうなので、永く住むなら
より多くの情報をもとに検討すべきと思います。慎重にね。

すぐに「デペだろ」とか、疑問点を書くと「他社でぺだ」とか勝手に
書く人は多いですね。不愉快です。何の参考にもなりません。

ただ、５年後に固定資産税４０万は港南区にしては高過ぎますよね。
同時に都市計画税も徴収されます。私もギリギリまで考えます。

[200: マンション検討中さん]

199様

ギリギリまでお互い検討ですね。
ご縁があって、将来ラウンジで「あー、あの書き込みの！」となったら面白いですね。

[201: 匿名さん]

>>199
富裕層が住む場所ですから。

[202: 口コミ知りたいさん]

>>201 匿名さん
確かにこちらは、住まれる方の年収は、最低900万円位はありそうですね。

[203: マンション検討中さん]

40万の固定資産税て本当ですか？
そんなにマンションって税金高いのですか？

[204: マンション検討中さん]

固定資産の件今日確かめて来ました。
やはり40万円は間違えだそうです。
説明を聞いて安心したのでこのまま検討を続けようと思います。
不安でしたら来場して確かめるのが1番早いですね、私は安心しました。

[205: 口コミ知りたいさん]

>>204 マンション検討中さん

間違えですか？
では幾らなんでしょう？

[206: 匿名さん]

固定資産税の件ですが、私も気になって確認しましたが、税金は自分達が決めるわけでは無いし、まだ確定とは言えないけど、上の方と同じ様に、5年間の半額期間終了後、恐らく40万円程度にはなるだろうという事でした。

204さんの根拠が分かりませんが、お幾らとの話だったのでしょうか？

参考迄にですが、こちらより大分駅からは離れておりますが、汐見台の同じく野村で分譲されたヒルコートテラスでは、5年間は18万円程度で、6年目以降が28-29万円程度になっているという事。

普通に考えれば、土地との按分比率で言えば上大岡の方が土地按分が高い気がするだけに、ヒルコートテラス程度の按分になれば、確かに40万円は行かない計算ですが、MRの営業の方は確かに40万円程度にはなるとの事だったので。

本当に迷います。どちらにしても、気になる部屋が2期以降の募集なので、焦ってはいないので、もう少し情報を集めたいです。

[207: マンション掲示板さん]

>>204 マンション検討中さん

そこまでかからないのですね。安心しました。
いくらなんでしょう？今日明日でMRに行けないので教えていただけると助かります。

[208: マンション検討中]

>>202 口コミ知りたいさん

年収900万で住めますか？維持費考えるとキツくないですかね？

[209: 匿名さん]

固定資産税評価って公示価格の7割ぐらい
固都税が1.7%なので、物件価格が6千万円ならば40万円ぐらいになるのでは？

[210: マンション比較中さん]

>>209
　固定資産税の土地と建物部分の軽減措置分の計算が入っていないとそういう数字になりますね。