プレシス葛西ルジュールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス葛西ルジュールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-lejour/outline/

所在地：東京都江戸川区中葛西五丁目23番5他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （西口）
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩13分 （南口）
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：46.13平米～85.20平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：今井産業株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ルヴェールの方と同時発売なんでしょうか。ルヴェールの方もスレがありました。
二つの情報を見て行かなければならないのがちょっと大変かも。名前も似てますしね。
物件概要を確認したらこちらの方が少し後に建つようでした。早く入居したい方は
ルヴェールの方を選ぶのかしら？
この二つのマンションってもしかして学区も変わったりするんでしょうか。
それぞれの特徴を知りたいのですが、公式サイトの情報はもうちょっと待ちの様子ですね…。

[2: マンション検討中さん]

葛西駅前のモデルルームに行ってきました。
HPは情報少ないですが、モデルルームでは
パンフレットのコピー？もらえました。
特にルジュールの方は申込済みの部屋が何
件かありましたよ。
周辺の物件より若干安い気がします。

[3: 匿名さん]

>>パンフレットのコピー？
パンフレットじゃなくてパンフレットコピーですか？足りてないのかな。

まだ販売していないのか、調べてみても、公式ホームページは物件概要のみ。葛西駅まで徒歩7分で西葛西駅まで徒歩13分。ちょっと離れているかなと思いますね。戸数は66戸。適度なので、引っ越し時期もかぶらなくていいかなと思います。

詳しい情報がわかったら検討したいです。

[4: 匿名さん]

グリーンホームズはちゃんとしたパンフレットは配らないのではないかな。
以前話聞いたときは、営業費はコストカットして、マンション価格に還元していますと言ってましたし。

[5: マンション検討中さん]

パンフレットはもう少しで完成するって営業さんが
言ってましたね。うちは先週モデルルームに行きま
したけど。
10月の月末に契約始まるから、そこに合わせてパン
フレットが完成するらしいです。
まあほとんど出来上がってるもののコピーもらえま
したけど。

建物の雰囲気も設備なんかも中々良い印象でした。

[6: 匿名さん]

立地からどんな物件だろうと気になってホームページを見たのですが
物件概要しかまだ見えない状態です。
今月末から販売開始になるはずなのですが、いつになった間取りなどが見えるようになるでしょうか。
資料を取り寄せた方はしらっしゃいますか？

[7: 匿名さん]

スーモだと立地やアクセス、敷地配置図等が出てましたよ。
土地の形状から仕方ないんでしょうけど、なかなか個性的な配置のような気がします。
集会場もあるようですが、普段はキッズルームとして開放すると良さげです。
パンフレットだと設備仕様も載ってるんですね。間取りはどんな感じなんでしょうか。
1LDKからあるようなので、シングルさんもターゲットなのかしら。

[8: マンション検討中さん]

西葛西の駅近のプレシスに比べて圧倒的に割安ですね。
あっちの1階中住戸の値段で高層階の角部屋が買えてしまう。

[9: 匿名さん]

SUUMOで見られるというお話がこちらに書かれていたので見に行ったのですが、
何故か今は閲覧できませんという趣旨のアナウンスが出ていました。
まだ出す予定ではない情報が書かれていたのでしょうか？
キャッシュの方でちらっとは見たのですが、敷地案内図も出ていたし値段も出していたし
情報はかなりたくさん掲載されていました。
予定外だったということなのかなぁとだから思った次第です。

[10: 匿名さん]

今、見たらSUUMO見れましたよ。間取りとか価格とかモデルルームの3Dとか。
モデルルームに行きコピーの資料はもらいましたが、正式な資料はまだ届きません。
それにしてもホームページも全然変化なしですね。

[11: 匿名さん]

先週行きましたが、ちゃんと案内してもらいました。
契約も始まっているみたいです。
部屋のタイプが多すぎて迷いますが、物件はなかなかよさそうでした。

[12: マンション検討中さん]

HPも情報載ってますよ

[13: 匿名さん]

本当に部屋のタイプが多いですよね。３LDKでも７０㎡あるタイプが人気になってきているのでは似かなと思っておりおます。皆さんはどの辺り狙っていらっしゃるのでしょ？

敷地内の駐車場は２２台分のみだそうです。
全体の３分の１ですね。
車持つ人多いんじゃないかなと思いますが、これって早い物順なんでしょうか？
それともある程度家が売れてからの抽選になるのかしら。

[14: 契約済みさん]

＞＞13

抽選でしょうか？

[15: マンション検討中さん]

葛西の南向きマンションの中では、けっこう割安に感じました。
駅からも近いし、いいと思います。

[16: 匿名さん]

＞＞１４さん
抽選にするマンションが多いみたいですが…ここだとどうなるのでしょうね。
ある程度販売が進んでから入居よりも少し前くらいに抽選する所が多いみたいです。

周辺も月極の駐車場はあるにはあるけれど、運良く空いている所があれば良いのですが…
子供が居るとどうしても車は持っていないとって言う風になる方も多いと思います。
通院の際もそうですし、習い事をしている子がいる場合は持ち回りで車を出すこともありますから。

[17: 匿名さん]

駐車場は抽選でした。
22台しかないので、駅近とはいえ競争率は高くなりそうですね。

[18: 匿名さん]

駅から7分は近くて魅力的なのですが、南向きの3LDKだとけっこう高そうですね…

[19: マンション検討中さん]

東向きも良さそうな感じがしましたよ。数は少ないですが(^^;)

[20: 匿名さん]

こちらの物件は学区はどこになるのでしょうか？

[21: 匿名さん]

第四葛西小学校と、葛西第三中学校になります。
こちらの学区は人気が高く越境での入学は難しいです。
どちらも距離はそこまで離れていませんが、清砂大橋通りを渡る通学路になっています。
同じ学区だと、ガーラ・レジデンスとローレルコート、グリーンホームズがあります。

[22: 通りがかりさん]

西葛西中の方が名実共に上ですよ。
あまり離れていませんし、良いと思います。

[23: 匿名さん]

小学校、中学校は通学指定校でない限り越境は抽選になりますから
通えるとは限らないのがデメリットですね
人気が高く、評判が良い学校に通えるという事は、親目線としてはポイントが高いんじゃないかなと思います。

ちなみに東向きですが、日中は多少寒いかもしれませんが午前中は日が当たって冬場でも暖かう過ごしやすいです。

[24: 匿名さん]

プレシス葛西ルジュール」物件概要
名称
プレシス葛西ルジュール
所在地
東京都江戸川区中葛西五丁目23番5他（地番）
交通
東京メトロ東西線「葛西」駅（西口）徒歩7分
東京メトロ東西線「西葛西」駅（南口）徒歩13分
地域・地区
第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、第３種高度地区、日影規制（5H-3H/4ｍ）、下水道処理区域内、最低敷地面積 70m2
地目
宅地
建ペイ率
60%・80%（67.36％）
容積率
300%
敷地面積
1609.47m2
建築面積
821.15m2
建築延床面積
5,503.19m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造、地上11階建
建築確認番号
第BVJ-T16-10-0459号（平成28年7月8日付）
総戸数
66戸（他管理員室1戸、集会室1戸）
駐輪場
敷地内に132台（2段式ラック）（月額使用料：200円～350円）
駐車場
敷地内に22台（機械式20台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）（月額使用料：13,000円～19,000円）
バイク置場
敷地内に4台（月額使用料：1,000円）
分譲後の権利形態
専有部分は区分所有権、土地及び建物の共用部分は各区分所有権の専有面積割合による所有権の共有
売主
一建設株式会社
国土交通大臣免許（8）第3284号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（公社）全国宅地建物取引業保証協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　（一社）全国住宅産業協会会員
〒177-0041 東京都練馬区石神井町2-26-11
販売代理
株式会社デバインコーポレーション
宅地建物取引業者免許 東京都知事（3）第82119号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　東京不動産信用保証株式会社　財団法人住宅保証機構
〒141-0031　東京都品川区西五反田二丁目23番1号
設計・監理
株式会社オンズデコ一級建築士事務所
施工
今井産業株式会社　東京支店
竣工予定
平成29年12月上旬
入居予定
平成29年12月下旬
設計図書閲覧場所
プレシス葛西マンションギャラリー
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理を委託
管理会社
伏見管理サービス株式会社
「プレシス葛西ルジュール」第2期販売概要
販売戸数
12戸
販売価格
3,490万円～5,690万円
最多価格帯
5,100万円台、5,200万円台（各2戸）
間取り
1LDK+S～3LDK
住戸専有面積
46.13m2～75.50m2
バルコニー面積
5.70m2～16.38m2
サービスバルコニー面積
2.42m2
テラス面積
14.95m2
専用庭面積
28.54m2（月額使用料：1,430円）
室外機置場面積
2.20m2～4.80m2
管理費（月額）
8,950円～14,650円
修繕積立金（月額）
4,610円～7,550円
管理準備金（引渡時一括）
8,950円～14,650円
修繕積立基金（引渡時一括）
248,940円～407,700円
備考
※サービスルーム（S）の表記がある場合は納戸を示します。
情報提供日：2016/12/20　次回更新予定日：2017/1/6

[25: 匿名さん]

価格は割安というご意見がありましたが、こんなものなのでしょうか。多少高いような気がしなくもないですが。46㎡超の1LDKが贅沢だなと思ったのですが、実質2LDKみたいなもんで、期待したのと違ってました。まあ、サービスルームを寝室にして、洋室をリビングにしてしまえばいいことだし、二人暮らしもできると考えるとお得なのかもしれないけど。

[26: 匿名さん]

そもそも葛西は今どこも高いですよ。
まして駅徒歩圏とか、南向きとかの条件が付くと…
その中では割安、という意見なのかと思ってましたが。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん

今の相場のなかでは設備が充実して徒歩圏の割には割安、ということかな。

大手で同じ条件なら少なくとも1000万は高いでしょう。

[28: マンション検討中さん]

江戸川スポーツセンターのところに長谷工施行のプラウドが出来るようですね。
あそこなら西葛西中学区域ですし、駅からもそこまで遠くなく、かつ南面は静かなので良さそうです。
ただ、完成が二年後ですが。

[29: 匿名さん]

建てられるような場所ありましたっけ？

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
建設データバンクの住所を見ると、倉庫があるのでそこではないかと思います。

[31: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん

マルエイも近くにあるし悪くない場所ですね。
あとは広さと戸数と階数だな。
葛西のプラウドも高かったけど、西葛西のプラウドはもっとすごい高値になるかなあ？

[32: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん

11階建てですね。
敷地面積と階数を見ると100戸行くか行かないか位でしょうか？
いずれにせよ西葛西エリアと長谷工ということで、田の字の3LDK中心でしょう。

価格に関しては、長谷工ということを加味し駅から少し歩くとはいえ、東京都のマンションは値上がりしてますので、安くはないでしょうね。

現にこのプレシスのブランド力と立地を見ても安いとは思えませんし。

[33: 匿名さん]

葛西駅まで徒歩１０分以内ということなので安くはないでしょうね…
長谷工だとファミリー向けの物件を作ってくることが多いのかなという印象ですので
若い世代でも現実的に買うことができる値段をつけてくるのかしら…とも思いますが。
蓋を開けてみないとわからないので今は予想するのが難しいです。
デベにしても反応待ちというのがあるのかな

[34: マンション検討中さん]

長谷工仕様のプラウドはパターンが割とつかみやすいです。
オハナはもちろん、施行が長谷工じゃなくても最近の駅遠のシティは直床ですね。

長谷工施行のプラウド南砂町、東陽町の2物件の3つを見てみると、二重床二重天井で、設備は標準と言った感じで。
かれこれ調べると、やや郊外(西葛西含む)に建てられるプラウドは基本的にはそういった組み合わせが多いので多分西葛西のもそんな感じかと。
ただ、駅の距離と地価を考えると、長谷工の特命受注をもってしても安くはないでしょう。

とはいえ、三大財閥の格下の財閥のブランドということが、まさしく長谷工の特命受注パッケージ物件が多いということに現れてますね。
それでも野村は内容に対して注文が多いので(二重床と二重天井)長谷工施行の物件でもクオリティは高いですが。

と、ここはプレシスのスレでしたね。
物件と売主の姿勢は何だかんだで一建設に好感を持てます。
広告費や共有設備を削って物件価格に反映させ、かつ二重床二重天井だったり、建物のクオリティは高いと思います。

[35: 匿名さん]

大手じゃなくてもマンションの仕様がキッチリしている所ってありますからね。ここがそうであってほしいなというのは切に願うところなんじゃないでしょうか。

他にかかるコストを建物そのものに反映されているというのは知らなかったです。
こちらも二重床になってくるのか…？と思ったらそうみたいです。
あと一番良いなと思っているのがスラブ厚。
180mmの基準ギリギリで作っている所が多いですが、ここは200mm〜250mmで作っているそうです。

[36: マンション検討中さん]

一建設のホームページかな？忘れましたが、キッズルームなどの共用施設は、将来子供が大きくなった時に不要になり管理費だけがかかるので造らない、みたいなことを見ました。
無駄がなくて良いと思います(物件によっては床暖房もありませんでしたが)

ですが最近のプレシスは二重の床や天井、床暖房だったりとしっかりとニーズを捉えてる気がします。

床の厚みの話ですが、西葛西エリアで数年前ゴー〇ドクレストが分譲していましたが、あのデベはどの物件でも床も壁も180mmですね。それに直床ですし。
そして見事なまでに派手な共用部で価格だけ高いという。

ここと対照的です。

[37: マンション検討中さん]

大手を購入するメリットは、やはり万が一の際の資金力と言ったところでしょうか？
三井のマンションが傾いたのが記憶に新しいですが、滅多にないこととはいえ、「万が一」を考えると、大手の方が良いかと思います。

ですが、建て直しまでできるのは財閥系くらいでしょうからね。
そう考えるとどこも同じだと思いますが、プレシスは質実剛健で良いと思いますよ。

[38: 匿名さん]

>>37
なるほどね～、確かにそうかもね。
万が一の時のことを考えると、保証がどこまで対応できるのかが問題になりますからね。
しかしあまりにも高価なマンションになると、どうなるんだろうか。
でもこの地域で一戸建てを建てようとすると、これもまた高額になりそうだな～。

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
麻布かどこかの三菱(もしくは住友)の高級マンションが、エアコンの配管の穴を開け忘れて建て直しになったケースもあります(これまた数年前)

これはデベではなくゼネコンのミスだったようですが、なんだか笑えてしまいます。

そう簡単に住替えができないご時世、やはりデベのブランド力もそうですが、コツコツ真面目に造られてるマンションを見抜いて選ぶことが必要なのではないかなと。

そう思うと、今ここ周辺で売り出されている新築マンションはどこもしっかりした造りに思えます。
阪急不動産のローレルコートも中々きっちりした造りでした。(施行は東レ)
ガーラに関しては投資用のイメージが強いのでなんとも言えませんが、デベの体力としては一番不安かなぁ。
イニシアは言わずもがなですが、高級志向のローレル、すべてアウトフレームの建物には金かけてるイニシア、柱は中に食い込んでいて、華はないけど建物としての構造はしっかりしているプレシス。

どこを選んでも後悔はしなさそうです。

[40: マンション検討中さん]

阪急不動産ではなく近鉄不動産の間違いでした。

[41: 匿名さん]

マルエイが近くにありますし、駅も近い環境ですので、
基本的には生活しやすそうな地域で良いと思いました。

間取りが1LDKからあるという事は、単身者や投資用に買うという人もいるのですかね。
サービスルームもあって、ファミリーは暮らしやすいマンションと感じます。

[42: 匿名さん]

近所にオーケーしかないので、マルエイ調べてみました。

http://www.maruei.info/

24日の西葛西店のチラシ、見てみたらグリーンアスパラ77円、生かき198円、豚肩ロースうす切100g85円と安いんですね。行ったことなかったので一度行ってみたいと思います。

毎日、何かしら安いので、曜日を決めずに行っても安く買えそう。白黒の印刷のチラシ（カラーじゃない）のも雰囲気よしです。

[43: マンション検討中さん]

何年か前までマルエイはおひとり様2つまで卵10円なんてことがありました。
よく子供を引き連れて買いに行きましたね。

[44: 匿名さん]

このあたりで有名な激安スーパーという感じなんですかね？そういうお店が１つあるとかなりいいなーって思います。
知らないお店だなと思ったんですが、基本的には千葉県内にメインにお店を出しているところなんですね〜。

生鮮食品は安くて鮮度がいいと主婦的には素晴らしく嬉しい！
毎日のことなので、数十円の差が積もり積もって大きな額になるので安いのは大歓迎です。

[45: マンション検討中さん]

世田谷区に比べたら決して上品な街ではありませんし、ましてや体感的には全然感じていませんが、犯罪率も江戸川区は高いとのことで(新小岩が数値をあげてる気がする)

それでも庶民の下町としての暖かさというか、気取らずに住めるのが江戸川区、そして利便性にも優れた葛西エリアの良さだと思っています。

マルエイは安いし水産物はほんと新鮮ですよ。
ああいったお店があるのも、葛西エリアが人気の理由なのかも知れません。

まあどこに出るにも橋を渡らなきゃいけませんが、ゾンビがアメリカから地球上に広まる時、東京都の中では一番最後まで生き残るでしょう。(っていう話を誰かがしていた)

[46: マンション検討中さん]

(新小岩が葛飾区なのは知っています)
新小岩というか小岩付近(？)

[47: 匿名さん]

割と駅は近めですが、葛西駅の朝の混み合いはどうでしょうか。
通勤に使うと考えた場合、あさ8時代前半の混み具合が気になります。

マンション的には、4LDKの間取りもあって、サービスルームもあるので、
広々と住めそうですね。

[48: 匿名さん]

公式サイト、全ての項目にNEWマークが付いてました。たくさんの事項が追加されたんですね。
4LDKの記載はなくなったので完売したってことでしょうか。少子化の中、大きめの部屋から売れるマンションも最近だと珍しいんでしょうね。
設備仕様も写真のは凄い豪華。標準仕様はグレードが下がって残念な感じになってしまいそう…。こういう紹介は標準仕様で見たいところですね。

[49: 匿名さん]

設備仕様は写真のものが標準仕様ではありませんか？
水回りの天板は天然石でしょうし、システムキッチンの内容も
この通りだと思います。
勿論壁紙やインテリアはオプションでしょうけど、
それほど大きくイメージは違わないように思います。

[50: ご近所さん]

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