プレシス葛西ルヴェールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス葛西ルヴェールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-leverre/outline/

所在地：東京都江戸川区東葛西7丁目9-4他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （中央口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：44.63平米～80.29平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：菊池建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

１LDKで44平米、広いなぁと思ったら、サービスルームがある実質２LDKとして使えるような家、ということなんですね
２LDKで44平米と思って考えるとちょいせまいかなぁ
というか、全体的にかなりコンパクトになっている少しずつ広さ的に物足りない感じがしてきてしまうような気がします。

[42: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん

小規模なのに売り切れないのは、売主が大手でない以外にも、小規模ならではの管理費の高さもあるかもね。

こちらが28戸で管理費単価が278円/㎡
同じ売主のルジュールは66戸で管理費単価が194円/㎡

おおよそ1.5倍違いますね。

[43: 匿名さん]

管理費って毎月のことだし、積もり積もると地味に効いてくる感じではありますよね（汗）

大規模と比べて、住民同士の顔を把握できるから、部外者が入ってきた時にはわかりやすいというメリットももちろんあるのは確かだけれど…。

管理費のカットを目指す、といってもこの規模だとなかなか難しいところも出てきてしまうかもです。

プレシスのマンション自体は評判はどうなんでしょうか。所謂ブランドマンションでないのでよくわからないです。

[44: 匿名さん]

スレッドを見ていると勉強になるなぁ。
管理費高い感じがなんとなくすると思っていましたがきちんと数字を出していらっしゃった方がおられて、とても勉強になりました。ありがとうございます。

駅までのそこそこの距離感とかはいいんだけれど。
後は何を重視していくのかっていうのが
大切になってくるのだろうなと思います。
中でも月々の固定費っていうのは重視するべきポイントになってくるとは思いました。

[45: 匿名さん]

１LDK+2Sという物件があります。
これって実質３LDKとして使うことができるということになりますよね？

値段の設定の基準って坪単価で計算されるから、
１LDK＋２Sでも２LDK+Sでもお値段的には変わらないのでしょうか。
１LSK+2Sの方が圧倒的にお得だよ、みたいなことがあるのかなぁなんてなんとなく思いました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

そういう部屋は低層階で日当たり悪いからSとなっている部屋のことが多いから、条件の良い日当たりの良い他の部屋よりはやすいんじゃないの？

管理費や修繕積立金、固定資産税などは部屋の条件でなく部屋の面積で決まるから、同じ面積なら同額だけどね。

[47: 匿名さん]

Bタイプのことですよね？2～5階までは1LDKに2S、WIC、7階だと2LDKにS、WIC。日当たりが悪いからSなのかと納得しました。7階だと2LDKになるので。

サービスルームになるのは北西向きの窓が1つある北向きの部屋です。南東向き、LDKにつながる部屋は洋室②としてカウントされています。これはバルコニーもあります。

洋室じゃなくてサービスルームなのはなぜなのかと思っていましたが、日当たりが悪そうな玄関横の部屋が該当するのでなんだか納得しました。

[48: 匿名さん]

洋室になるかどうかっていうのも日照の条件が確かあるのですよね。
日が差し込む面積みたいな計算方法があるらしくて。
玄関脇だとどうしてもサービスルームになってしまいがちなのだろうなぁ。マンションによっては方角的にそうならないところもあるでしょうけれど、
ここの場合はそうじゃなかった、ということなのかもしれません。

[49: 匿名さん]

Bタイプについてすごく勉強になりました。管理費や修繕費は、面積割で計算されるのですか。そりゃそうですよね…。
本来は３LDKとして使うことができる物件が１LDK+2Sという状況になっているということになるので、
買うときは安く買うことが多少はできるのか。
リセールをするとしたら、やはり高くは売れないのかもですが。

[50: 匿名さん]

Hタイプは、２LDKの表示ですが、サービスルームがあるので３LDKとして利用することができるのだろうなと思いました。
サービスバルコニーがついているので、風も通せるし、それに何よりもエアコンの室外機を置くことができる、というのがあります。それができれば、快適に過ごすことができる、ということになってくると思いました。

[51: 匿名さん]

構造面を見ていたんですが、戸境壁は180ミリあるようですし、スラブ厚は200ミリあるようですので、かなりしっかり作ってあるという印象です。二重床、二重天井。一部乾式のかべもあるようですが、基本的には湿式のものを使っているということのようです。そういうところから、しっかりしているのかなという風に感じられました。

[52: 匿名さん]

それは一般的な基準のつくりということで、よりしっかり作ってあるということではないよ。乾式の壁は中に防音材つめてるけど音は漏れるよね。できればその部屋は避けたい。

[53: 匿名さん]

湿式ばかりにして重い建物になるのもまたよろしくないですし、
色々と構造計算の中でやっていっているものでしょうから、その中で最善を尽くしているということなのだと思います。
音に関しては、壁が厚かろう、床のスラブ厚がある、というだけじゃなくて、
暮し方、音の出し方に気をつけていかないとならないことです。
集合住宅ですから、気遣い合ってが大切です。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

タワーでない普通のマンションで乾式壁を用いるのは安さ、施工のしやすさのため。
普通のマンションだと、むしろ部屋を支えるコンクリートの壁がなくなるので、数値上の強度は満たしていても、コンクリートと比べ構造的に弱くなるのでは。

もちろん、数値上の基準さえ満たせば、そこまで頑丈じゃなくても、よりやすいほうが良いという考えもあります。

ただし、上下の騒音と違い、乾式壁は、普通の日常生活の音やテレビ音などでも聞こえる可能性は高くなるので、そこはスペックダウンは否めません。また、壁に物が当たる音、掃除機などが当たる音、がダイレクトに聞こえてしまうので、そこも気をつけて生活する必要があります。

だから、できれば湿式の壁のほうが無難です。

[55: 匿名さん]

なるほど…そういうことがあるのですか。

でも、正直悩ましいですよね。コストを掛けてしっかり作ってくると、
このあたりのエリアの相場とかなりかけ離れてしまうのではないか、と。
最近は、ただでさえ、このあたりはどんどんと上がってきてしまっている…ということですので。
ある意味、割り切っている、というかんじなのかな。

[56: 匿名さん]

全フロアを第三者機関のチェックが入っているということでした。
普通全部に入るものだと思っていたんですが、
ルールとしてはそうじゃないのですね。そこはびっくりかもです。
第三者機関も自分たちが検査して、そこであとからトラブルが出たら嫌でしょうから、
きちんと仕事はしてくれるでしょう。

[57: 匿名さん]

自社検査だけだと、わざとじゃなくても見逃してしまう部分が出てくることを思うと、チェックがより厳しくなっているという点はとても良いことだと思います。
全体的な仕様に関しては、高くなっていているのかな？ゴージャスではないにしても、品がある感じではあるなぁと思いました。

[58: 匿名さん]

フラッグストーンフロアというのが浴室の床の仕様らしいですが
これってテレビでよくみるカラリ床みたいなものと同一ということでよろしいのでしょうか。
ほんと、床が特に冬場がびちゃっとするのがテンション下がるので、
こうやって乾いてくれるのはとてもいいですよね。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/handballsksk/entry-10944...

基本的にはめーかーの違いだけのようですね。

[60: 匿名さん]

残っている邸はかなりプライスダウンしていますね。
間取りの広さが中途半端なので売れないのでしょうか。
70㎡ないとファミリー世帯で暮らすにはせまいですよね。
室内設備は見た感じでは標準タイプのようですね。
エコジョーズを採用しているので光熱費は安くなりそう。
それからインターネット料金。

[61: 匿名さん]

エコジョーズを採用しているマンション、増えましたね。
エコジョーズの設置コストと、節約できる光熱費ってどちらがオトクなんだろうと思いつつ…
無駄なくエネルギーを創出できるという点は
まあ評価ができますよ、ということになってくるのかしら。

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
小規模なのにだいぶ在庫が長期化している様子でご苦労されてますね。江東区の新築マンションにまで広告をポスティングされているようでお疲れ様です。広告の内容拝見しましたが、柱がかなり食い込んでおり、占有面積で5㎠くらい柱で費やしているように思いました。バルコニーも狭くされたのは何か意図があるのでしょうか。夏場は過酷になりそうです。いいところはワイドスパンなのでリビングでの居心地は明るくて良さそうですね。

細かい設備はあまり価値がありませんので、
他の新築や築浅物件と比べて、構造面でのアピールポイントはありますか？耐震等級やスラブ暑や断熱材や遮音性や劣化対策などです。

もしくは、管理費や修繕費などのランニングコストはどうでしょうか？

[63: 匿名さん]

ここは小規模だから管理費が高目。（258円/㎡）
機械式駐車場もあるので、メンテ費や修繕費がかさみそう。
その分大幅値引きしてもらえるなら、維持費とプラマイでトントンかもね。

[64: 匿名さん]

物件該当を見ていて気になったのは、駐車場や駐輪場についてです。
駐車場や駐輪場がいっぱいになった場合にはどういった対応になるかが気になります。
また、駐車場や駐輪場の利用に関しては先着順という形になるのでしょうか。

[65: 匿名さん]

駐輪場って基本は割り当てられている台数はあるかと思いますけれど…
一般的には余ればまたそこは抽選となるでしょうけれど
この割当台数だと余ることもなかなか無いのではないか、と感じました。
それ以上留めたいときには、折りたたみ自転車などで対応、カナ。

[66: 匿名さん]

浴室換気乾燥機が有るのですが、これって光熱費ってかなりかかったりするのでしょうか。
最近は洗濯物を外干しをしない人が多くなってくると言うのは聞いたことがありますが、
そうなるとこういう浴室換気乾燥機を利用しているということになるのですよね？
昔の賃貸マンションで付いているところに住んたことがあったんですが
電気タイプで
それをつけるとブレーカーが落ちるというのがあったんで…
最近のはなかなかに性能は良いとは聞きます。

[67: 匿名さん]

備え付けの浴室換気乾燥機を使ってらっしゃる方もおられるでしょうけれど、自分で購入した乾燥機付き洗濯機で乾燥までしている方もおられると思いますよ。

[68: 匿名さん]

最近は洗濯機も半乾きまでできるものもありますから、
いろいろな工夫のしようがあるのだなぁと思いました。

後は、昨日テレビで見たのですが、
サーキュレーターで風を起こしてあげるだけでも全然違うのですって。
だから、浴室乾燥をみんながみんな利用しているわけはないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

ここは、駅まで普通に負担なく徒歩であるていくことができるところが良いと思います。
ただ、公式サイトには、いろいろな公園が紹介されていたんですが、
特徴的な人気のある公園自体は、この近くに有るというわけではないようです。
休みの日にサイクリングで、という範囲の距離みたい。
子供が日常的に自分たちで遊ぶならば、仲町公園になりそうです。

[70: 匿名さん]

葛西といっても、場所によっては大きく違うので、よくチェックしておきたいところです。
どういう条件がよいのか、良く調べておかないと、後で失敗してしまいそうです。
納得できる条件をよく探しておく方が無難なのではないでしょうか。

[71: 匿名さん]

ここの場合は、少なくとも駅までの距離がとても近いですから
通勤という観点から見ていくと、とてもいいんじゃないかなぁ〜なんて思います。
10分以上かかってしまうと、
もっと別に見ていかねばならない条件というのがあるのでしょうけれど・・・。
葛西自体は、基本住宅地で、暮らしやすい街ではないでしょうか。

[72: 匿名さん]

外見は立派で迫力がありますね。
私も印象がいい物件なので気になっていました。
内覧会もきっと盛況なのではないでしょうか。
あとは価格との折り合いがどれだけつけられるかが勝負になりそう。

[73: 匿名さん]

ホームページを見る限りはもう３LDKのプランが公開されておらず、
全て２LDKとなっていました。
もう広い部屋に関しては全て売れたという事なのでしょうか？
周辺の環境をみても、ファミリー層に注目されそうなマンションだからですかね。

[74: 匿名さん]

ホームページを見る限りはもう３LDKのプランが公開されておらず、
全て２LDKとなっていました。
もう広い部屋に関しては全て売れたという事なのでしょうか？
周辺の環境をみても、ファミリー層に注目されそうなマンションだからですかね。

[75: 匿名さん]

２LDK+Sという実質３LDKとして使うような物件が、今のところは複数掲載されている形になっています。
サービスルームは、確か日照の要件を満たしていないだけで、
普通に居室として使う方がほとんどだよ〜みたいな話を、マンションの購入雑誌みたいな本で読んだことがあります。
ですので、まだまだ子供が居るファミリー向けの物件はあるということです。

[76: 匿名さん]

物件の駅からの距離は本当に重要になると思います。
このあたりの条件はよく確認をしておかないと、不利益をこうむってしまう可能性があると思います。
よくチェックをしておきたいポイントの一つになるのではないでしょうか。

[77: 匿名さん]

割と駅近な条件で4,190万円～5,560万円というのは相場的にどうでしょうか？
雰囲気的にはやや割安なようにも感じられますが、1LDK+2S・2LDK+Sという事を考えたら、
極端に相場より良いという感じでもないのでしょうか。

[78: 匿名さん]

そこまで悪い物件ではないと思っています。

いい一面もあると思いますよ。

新しい発見や開拓などの一面です。

そのような一面はけっこうあると思いますけど。

意外とそうやって考えている人

[79: 通りがかりさん]

最近の城東の新築はアロハといい、キラリスナといい船堀といい大島といい、マイナーデベによる駅遠いマンションばかり供給されている状況だから、駅徒歩圏のここは相対的に魅力的なはずだが何故ここはこんなに売れ残るのかね。
使いにくい間取りと大通り沿いが敗因かな。

[80: 匿名さん]

間取り、使いづらいですかね。２LDKということもあってコンパクトにまとめられている感はありますが、
特別使いづらそうといった印象は受けていません。
ちょっと気になったのは、通常サービスルームというと窓のない手狭な部屋という物だと思っていたのですが、
ここはしっかり窓がついていますし寝室として使えるので、実質３LDKのような感じがありますね。

[81: 匿名さん]

なんといっても葛西ですからね。
そのあたりの事情を考慮してこの価格ということですか。
23区でも割安を狙っている人がターゲットでしょうか。

[82: 匿名さん]

葛西の辺りも値段が上がってきているみたいな不動産のレポートを読みました。
葛西でも思っていたよりは値段がするなぁという感じかもしれませんネ。

もう日当たりとかそういうのも大切ですが、このあたりだと駅までの距離とか買い物が便利かとか、そういうところが重視されていきそうだと思います。

[83: 匿名さん]

２LDKですがサービスルームもありファミリーでも十分な間取りに工夫されています。それほど広くないですが結構値段はお高めの印象も。これからもっと価格が上がるのであれば間取りの使い勝手を考えるとお買い得なのかもしれません。ローンの返済の上、毎月々の管理費や修繕積立金もあるので無理のない資金計画もしたいですし将来的に資産価値の高めのところかも考慮したいです。80平米以上の広めのプランもあったのですが他と差別なく居室重視ですね。リビングとウォールドア式で広めにつながる部屋がある工夫があれば折角の広さを感じられたのにと思いました。

[84: 匿名さん]

駐輪場が28戸に対して54台分となっています…
1戸あたり2台分の割り当てにするなら56台分となると思うんですが、なんで微妙に削っちゃっているのかが無性に気になります。
皆さん、2台どころか、本当はもっと停めたいくらいなのに。

[85: 匿名さん]

駐輪場に関しては、ここだと駅にも近いこともあり、乗らない方も出てくるのかもしれないです。
ファミリー物件にもなり得るプランもありますが、
そこまで子供がいる人が多いかというとそうでもないような感じなので、
駐輪場もコレくらいでいいのか、という判断なのかもしれません。
スペースが確保できない場合は、折りたたみ自転車で室内保管になりそうです

[86: 買い替え検討中さん]

なんでここはそんなに値段が高いのですか？
高級でもないし、駅チカでもないし、大型スーパーチカでもないし、
なんででしょう？

[87: マンション検討中さん]

>>86 買い替え検討中さん
売れ行きの悪さに反映されてますね

[88: マンション検討中さん]

いつまで売ってるんだここ笑

[89: 匿名さん]

都内で働いた方が賃金も高いから人口はどんどん都心に集中します。地方に目を向けて新幹線通勤が可能な会社だったら環境もよく価格も都内ほどではありません。でも利便性や環境はここはとても良いところだと思います。アクセスもいいのでオンでもオフでもスムーズな移動ができます。周りの環境もホッとできる場所ですし、子育てしやすい優しい街づくりに好感が持てます。

[90: 匿名さん]

この辺りは子供が本当に多いと思います。休みの日に歩いてみると、子供連れの人が、本当に多いですから。
子育てもしやすいだろうし、都心までも近いので、共働きの家庭ではちょうど住みやすい地域なんだと思います。
と、同時に、やはり保育園や学童などがどうなのかも気にしながらの家探しになるかと思います。
ここは、駅までの距離としてはちょうどいいくらいだと思いました。遠すぎず、近すぎず。