プレシス葛西ルヴェールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス葛西ルヴェールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-leverre/outline/

所在地：東京都江戸川区東葛西7丁目9-4他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （中央口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：44.63平米～80.29平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：菊池建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

１LDKで44平米、広いなぁと思ったら、サービスルームがある実質２LDKとして使えるような家、ということなんですね
２LDKで44平米と思って考えるとちょいせまいかなぁ
というか、全体的にかなりコンパクトになっている少しずつ広さ的に物足りない感じがしてきてしまうような気がします。

[42: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん

小規模なのに売り切れないのは、売主が大手でない以外にも、小規模ならではの管理費の高さもあるかもね。

こちらが28戸で管理費単価が278円/㎡
同じ売主のルジュールは66戸で管理費単価が194円/㎡

おおよそ1.5倍違いますね。

[43: 匿名さん]

管理費って毎月のことだし、積もり積もると地味に効いてくる感じではありますよね（汗）

大規模と比べて、住民同士の顔を把握できるから、部外者が入ってきた時にはわかりやすいというメリットももちろんあるのは確かだけれど…。

管理費のカットを目指す、といってもこの規模だとなかなか難しいところも出てきてしまうかもです。

プレシスのマンション自体は評判はどうなんでしょうか。所謂ブランドマンションでないのでよくわからないです。

[44: 匿名さん]

スレッドを見ていると勉強になるなぁ。
管理費高い感じがなんとなくすると思っていましたがきちんと数字を出していらっしゃった方がおられて、とても勉強になりました。ありがとうございます。

駅までのそこそこの距離感とかはいいんだけれど。
後は何を重視していくのかっていうのが
大切になってくるのだろうなと思います。
中でも月々の固定費っていうのは重視するべきポイントになってくるとは思いました。

[45: 匿名さん]

１LDK+2Sという物件があります。
これって実質３LDKとして使うことができるということになりますよね？

値段の設定の基準って坪単価で計算されるから、
１LDK＋２Sでも２LDK+Sでもお値段的には変わらないのでしょうか。
１LSK+2Sの方が圧倒的にお得だよ、みたいなことがあるのかなぁなんてなんとなく思いました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

そういう部屋は低層階で日当たり悪いからSとなっている部屋のことが多いから、条件の良い日当たりの良い他の部屋よりはやすいんじゃないの？

管理費や修繕積立金、固定資産税などは部屋の条件でなく部屋の面積で決まるから、同じ面積なら同額だけどね。

[47: 匿名さん]

Bタイプのことですよね？2～5階までは1LDKに2S、WIC、7階だと2LDKにS、WIC。日当たりが悪いからSなのかと納得しました。7階だと2LDKになるので。

サービスルームになるのは北西向きの窓が1つある北向きの部屋です。南東向き、LDKにつながる部屋は洋室②としてカウントされています。これはバルコニーもあります。

洋室じゃなくてサービスルームなのはなぜなのかと思っていましたが、日当たりが悪そうな玄関横の部屋が該当するのでなんだか納得しました。

[48: 匿名さん]

洋室になるかどうかっていうのも日照の条件が確かあるのですよね。
日が差し込む面積みたいな計算方法があるらしくて。
玄関脇だとどうしてもサービスルームになってしまいがちなのだろうなぁ。マンションによっては方角的にそうならないところもあるでしょうけれど、
ここの場合はそうじゃなかった、ということなのかもしれません。

[49: 匿名さん]

Bタイプについてすごく勉強になりました。管理費や修繕費は、面積割で計算されるのですか。そりゃそうですよね…。
本来は３LDKとして使うことができる物件が１LDK+2Sという状況になっているということになるので、
買うときは安く買うことが多少はできるのか。
リセールをするとしたら、やはり高くは売れないのかもですが。

[50: 匿名さん]

Hタイプは、２LDKの表示ですが、サービスルームがあるので３LDKとして利用することができるのだろうなと思いました。
サービスバルコニーがついているので、風も通せるし、それに何よりもエアコンの室外機を置くことができる、というのがあります。それができれば、快適に過ごすことができる、ということになってくると思いました。

[51: 匿名さん]

構造面を見ていたんですが、戸境壁は180ミリあるようですし、スラブ厚は200ミリあるようですので、かなりしっかり作ってあるという印象です。二重床、二重天井。一部乾式のかべもあるようですが、基本的には湿式のものを使っているということのようです。そういうところから、しっかりしているのかなという風に感じられました。

[52: 匿名さん]

それは一般的な基準のつくりということで、よりしっかり作ってあるということではないよ。乾式の壁は中に防音材つめてるけど音は漏れるよね。できればその部屋は避けたい。

[53: 匿名さん]

湿式ばかりにして重い建物になるのもまたよろしくないですし、
色々と構造計算の中でやっていっているものでしょうから、その中で最善を尽くしているということなのだと思います。
音に関しては、壁が厚かろう、床のスラブ厚がある、というだけじゃなくて、
暮し方、音の出し方に気をつけていかないとならないことです。
集合住宅ですから、気遣い合ってが大切です。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

タワーでない普通のマンションで乾式壁を用いるのは安さ、施工のしやすさのため。
普通のマンションだと、むしろ部屋を支えるコンクリートの壁がなくなるので、数値上の強度は満たしていても、コンクリートと比べ構造的に弱くなるのでは。

もちろん、数値上の基準さえ満たせば、そこまで頑丈じゃなくても、よりやすいほうが良いという考えもあります。

ただし、上下の騒音と違い、乾式壁は、普通の日常生活の音やテレビ音などでも聞こえる可能性は高くなるので、そこはスペックダウンは否めません。また、壁に物が当たる音、掃除機などが当たる音、がダイレクトに聞こえてしまうので、そこも気をつけて生活する必要があります。

だから、できれば湿式の壁のほうが無難です。

[55: 匿名さん]

なるほど…そういうことがあるのですか。

でも、正直悩ましいですよね。コストを掛けてしっかり作ってくると、
このあたりのエリアの相場とかなりかけ離れてしまうのではないか、と。
最近は、ただでさえ、このあたりはどんどんと上がってきてしまっている…ということですので。
ある意味、割り切っている、というかんじなのかな。

[56: 匿名さん]

全フロアを第三者機関のチェックが入っているということでした。
普通全部に入るものだと思っていたんですが、
ルールとしてはそうじゃないのですね。そこはびっくりかもです。
第三者機関も自分たちが検査して、そこであとからトラブルが出たら嫌でしょうから、
きちんと仕事はしてくれるでしょう。

[57: 匿名さん]

自社検査だけだと、わざとじゃなくても見逃してしまう部分が出てくることを思うと、チェックがより厳しくなっているという点はとても良いことだと思います。
全体的な仕様に関しては、高くなっていているのかな？ゴージャスではないにしても、品がある感じではあるなぁと思いました。

[58: 匿名さん]

フラッグストーンフロアというのが浴室の床の仕様らしいですが
これってテレビでよくみるカラリ床みたいなものと同一ということでよろしいのでしょうか。
ほんと、床が特に冬場がびちゃっとするのがテンション下がるので、
こうやって乾いてくれるのはとてもいいですよね。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/handballsksk/entry-10944...

基本的にはめーかーの違いだけのようですね。

[60: 匿名さん]

残っている邸はかなりプライスダウンしていますね。
間取りの広さが中途半端なので売れないのでしょうか。
70㎡ないとファミリー世帯で暮らすにはせまいですよね。
室内設備は見た感じでは標準タイプのようですね。
エコジョーズを採用しているので光熱費は安くなりそう。
それからインターネット料金。