プレシス葛西ルヴェールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス葛西ルヴェールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-leverre/outline/

所在地：東京都江戸川区東葛西7丁目9-4他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （中央口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：44.63平米～80.29平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：菊池建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

ホームページを見た感じですと、とてもキッチンの作りが良かったように思います。
デザインもシンプルでおしゃれですし、収納もしっかりとしていて使い勝手が良さそうでした。

単身者向けの間取りも多いですが、ファミリー族にも注目されそうな物件なので、
家事が楽しくなりそうな仕様はとても大切だと思います。

[22: 匿名さん]

ここは２LDKの物件でもサービスルームがあったりして実質的には３LDKとして使うようになっているのかなと言う印象を持ちました。
ただ３LDKだったとしても７０ないのはなぁ。かなりのコンパクトさじゃないでしょうか。その分お安くなるのであれば若いファミリーは検討しやすくなってくるのではないかなと思いますよ。
子供がいるとどうしても荷物が多くなりますのでそれらをどうするのかが鍵となりそうです。

[23: 匿名さん]

お風呂や洗面が使いやすそうに工夫されているなと思います。今は賃貸で洗面がとても狭いんですリネン庫ないのでたんすをおいていますのでさらに狭い2人はとてもいられません。こちらはリネン庫も充実していますね、三面鏡の裏もいろいろ置けますし、洗面の下もたっぷり収納できる様子です。お風呂のシャワーや棚の位置が高いように思いますが
こちらは標準装備になってしまっているので個別で調整できるものなんでしょうか

[24: 匿名さん]

分譲マンションの良い所は収納面の良さですものね。
昔のマンションだとそうでもないらしいんですが、最近はどこも収納率などは意識してきているのだなという家の作りをしています。
その分、家具を買わなくて済むし部屋の中もスッキリするので
わかりやすくとても良いですよね！！

[25: 匿名さん]

棚は分かりませんけど、シャワーは横の棒に添って上下できるものだと思います。
なので好みの高さに合わせて使えます。
うちのは長く使ってるうちに緩んじゃいましたが（高い位置に合わせても下がってくる…）
最新のものならそういうことも無さそう。

写真だと水回りの設備が素敵でした。
キッチンの大理石天板や浄水器一体型シャワー混合水栓はオプション？
こういうのが標準だと嬉しいんですけどね。

[26: マンション検討中さん]

キッチンの天然石カウンターは標準でしたよ。

[27: 匿名さん]

プラン集を見ていて思ったんですが、Eタイプってもしかしたら２Fの物件って１LDK＋S扱いになるということになるのでしょうか。リビングのお隣の部屋は２Fだとサービスルーム扱いになってしまうということです。
きちんと開口部があるのですが階数によって居室じゃないという風にされてしまうということは、日当たりなどが関係してくるのかしら。

[28: 匿名さん]

Cプラン見ていて疑問に思ったんですが、サービスルームの左上の柱のところにある外からの扉って一体何があるのでしょうか。
メーターボックスとか点検口とかそういうものなんでしょうか。室内からは全く関係がない一なのに何なのだろうなぁ。
共用通路側の部屋の窓は、ブラインドが写真ではかかっているので、ルーバー面格子などではないということなのかな。

[29: 匿名さん]

ここは床暖房は電気式、ということなんですが
温水式と比べて光熱費のコスパ的な物はどうなのでしょうか。
エコジョーズを取り入れているので、温水式なのかなぁと思ったんですが、
必ずしもそういうわけではないんですねー。
エコジョーズだとすごく給湯の効率が良いという話を聞いたことが有るものですから。

[30: 匿名さん]

構造とか設備はしっかりしている方なのでしょうか。スラブ厚は200mmあるという話ですが、基準よりも多めに取られているようです。
多めに取られていたとしても、
音を沢山出すような生活をしていてはやはり音漏れはしてしまいますから
丁寧に暮らしていかねばならないというのはありますけれど、
でも生活音自体はきちんとシャットアウト出来るということになってくるのだと思います。

[31: 匿名さん]

スラブ厚は厚い方が音は確かに通りにくいですが、厚いとマンションそのものの重量が重くなってきてしまうし、まあコレくらいがちょうどいいくらいなのかもしれないのかも。
何れにせよ、普通に静かに生活している分には音は通りませんが、ガンガン物を落としたりバタンバタン扉を閉めていればスラブ厚の厚さは関係なく普通に音漏れしちゃいます。
集合住宅だからお互いに気遣い合って…ですね。

[32: 匿名さん]

設備面は基本的にはふつーな感じ…かな
ミストサウナは入っていないんだぁって思うけど、使わないっていう話も聞くし
基本的な乾燥とかそういうのが入っているだけ
まだ良いのかななんて思ったりもしました。

24時間換気って今時はマンションはどこも付いていないと行けないらしいんですけど、外気がそのまま入ってくるかんじなんですか？
せっかくマンションって気密性が高いのに、室温が大きく変化してしまったりなんてこと無いんでしょうか。

[33: 匿名さん]

駐輪場って54台分が用意されているようです。
全28戸なんだから、2台ずつ停めると56台分の自転車置き場があったも良いんじゃないかなと思ったんですが、あと2台分も厳しい感じだったんですか。子供がいるとどうしても人数分停めたいと思う人が多くなってくるかと思います。止められない分は折りたたみ自転車などにして対応する形でしょうか。

[34: eマンションさん]

1階の1戸はバルコニーの所に置くんじゃない？

[35: 匿名さん]

1F住戸って専用駐輪場付きということなんですか？それだったらいいなーと思うけど、マンションギャラリー行ってプラン集をもらわないとわからないですね。
いずれにしても、ファミリーマンションだと駐輪場が足りなくなりがちなんですよね。
そこは管理組合がきちんと機能して、問題解決できればというところ。
ここだと基本は実需での購入でしょうから、動きやすいのかなと思います。

[36: 匿名さん]

1LDKのお宅もあるようで、そこは少しびっくりしました。どちらかと言うと葛西って子供がいる家庭がものすごく多い地域だと思っておりましたから。
１LDKとは言え、サービスルームがついていて居室よりもサービスルームのほうが断然広いのです。単身者が暮らすとするならば贅沢な空間な使い方はできそうですが、二人でとなりと少し手狭になってしまうかも？

[37: 匿名さん]

この規模のマンションなので、共有設備も特に何もなく。
これくらいで良いんじゃないでしょうか。

バルコニーの付き方がなんだか面白いというかなんというか
どうして部屋の幅全部に合わせてバルコニーをつけていないんだろう？
バルコニーの面積が容積率や建ぺい率に関係してくるとかそういうことが有ったりするのだろうか？？？

[38: 匿名さん]

売り出している住戸の販売期がバラバラ。要望書を取ってから販売しているのではなくて、普通に予め決めた販売計画に沿って出していっているのかなと感じます。
でも、そうなると、
目玉になる部屋とかっていうのは最後の方の販売期に持ってきたりしがちにならないのかなとも感じられます。
今まで販売されたのはどのあたりの部屋にあたるのだろう？

[39: マンション検討中さん]

この小規模で竣工後4ヶ月でも売り切れないのは間取りと売主ブランドが理由なんでしょうかね。ノンアウトフレームに、バルコニーもコストカットして、収納少なめでサービスルームが多い。
大幅値引きに期待できそうですね。

[40: 匿名さん]

バルコニーの幅をいっぱいまで広げていない分、値引きに期待できるのでしょうか。
Aタイプを見ますと、リビングにバルコニーが面しているというよりは、
洋室に面しているような形になっていますね。
あえてこういう仕様にするのには何か意味があったのでしょうか。

[41: 匿名さん]

１LDKで44平米、広いなぁと思ったら、サービスルームがある実質２LDKとして使えるような家、ということなんですね
２LDKで44平米と思って考えるとちょいせまいかなぁ
というか、全体的にかなりコンパクトになっている少しずつ広さ的に物足りない感じがしてきてしまうような気がします。

[42: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん

小規模なのに売り切れないのは、売主が大手でない以外にも、小規模ならではの管理費の高さもあるかもね。

こちらが28戸で管理費単価が278円/㎡
同じ売主のルジュールは66戸で管理費単価が194円/㎡

おおよそ1.5倍違いますね。

[43: 匿名さん]

管理費って毎月のことだし、積もり積もると地味に効いてくる感じではありますよね（汗）

大規模と比べて、住民同士の顔を把握できるから、部外者が入ってきた時にはわかりやすいというメリットももちろんあるのは確かだけれど…。

管理費のカットを目指す、といってもこの規模だとなかなか難しいところも出てきてしまうかもです。

プレシスのマンション自体は評判はどうなんでしょうか。所謂ブランドマンションでないのでよくわからないです。

[44: 匿名さん]

スレッドを見ていると勉強になるなぁ。
管理費高い感じがなんとなくすると思っていましたがきちんと数字を出していらっしゃった方がおられて、とても勉強になりました。ありがとうございます。

駅までのそこそこの距離感とかはいいんだけれど。
後は何を重視していくのかっていうのが
大切になってくるのだろうなと思います。
中でも月々の固定費っていうのは重視するべきポイントになってくるとは思いました。

[45: 匿名さん]

１LDK+2Sという物件があります。
これって実質３LDKとして使うことができるということになりますよね？

値段の設定の基準って坪単価で計算されるから、
１LDK＋２Sでも２LDK+Sでもお値段的には変わらないのでしょうか。
１LSK+2Sの方が圧倒的にお得だよ、みたいなことがあるのかなぁなんてなんとなく思いました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

そういう部屋は低層階で日当たり悪いからSとなっている部屋のことが多いから、条件の良い日当たりの良い他の部屋よりはやすいんじゃないの？

管理費や修繕積立金、固定資産税などは部屋の条件でなく部屋の面積で決まるから、同じ面積なら同額だけどね。

[47: 匿名さん]

Bタイプのことですよね？2～5階までは1LDKに2S、WIC、7階だと2LDKにS、WIC。日当たりが悪いからSなのかと納得しました。7階だと2LDKになるので。

サービスルームになるのは北西向きの窓が1つある北向きの部屋です。南東向き、LDKにつながる部屋は洋室②としてカウントされています。これはバルコニーもあります。

洋室じゃなくてサービスルームなのはなぜなのかと思っていましたが、日当たりが悪そうな玄関横の部屋が該当するのでなんだか納得しました。

[48: 匿名さん]

洋室になるかどうかっていうのも日照の条件が確かあるのですよね。
日が差し込む面積みたいな計算方法があるらしくて。
玄関脇だとどうしてもサービスルームになってしまいがちなのだろうなぁ。マンションによっては方角的にそうならないところもあるでしょうけれど、
ここの場合はそうじゃなかった、ということなのかもしれません。

[49: 匿名さん]

Bタイプについてすごく勉強になりました。管理費や修繕費は、面積割で計算されるのですか。そりゃそうですよね…。
本来は３LDKとして使うことができる物件が１LDK+2Sという状況になっているということになるので、
買うときは安く買うことが多少はできるのか。
リセールをするとしたら、やはり高くは売れないのかもですが。

[50: 匿名さん]

Hタイプは、２LDKの表示ですが、サービスルームがあるので３LDKとして利用することができるのだろうなと思いました。
サービスバルコニーがついているので、風も通せるし、それに何よりもエアコンの室外機を置くことができる、というのがあります。それができれば、快適に過ごすことができる、ということになってくると思いました。

[51: 匿名さん]

構造面を見ていたんですが、戸境壁は180ミリあるようですし、スラブ厚は200ミリあるようですので、かなりしっかり作ってあるという印象です。二重床、二重天井。一部乾式のかべもあるようですが、基本的には湿式のものを使っているということのようです。そういうところから、しっかりしているのかなという風に感じられました。

[52: 匿名さん]

それは一般的な基準のつくりということで、よりしっかり作ってあるということではないよ。乾式の壁は中に防音材つめてるけど音は漏れるよね。できればその部屋は避けたい。

[53: 匿名さん]

湿式ばかりにして重い建物になるのもまたよろしくないですし、
色々と構造計算の中でやっていっているものでしょうから、その中で最善を尽くしているということなのだと思います。
音に関しては、壁が厚かろう、床のスラブ厚がある、というだけじゃなくて、
暮し方、音の出し方に気をつけていかないとならないことです。
集合住宅ですから、気遣い合ってが大切です。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

タワーでない普通のマンションで乾式壁を用いるのは安さ、施工のしやすさのため。
普通のマンションだと、むしろ部屋を支えるコンクリートの壁がなくなるので、数値上の強度は満たしていても、コンクリートと比べ構造的に弱くなるのでは。

もちろん、数値上の基準さえ満たせば、そこまで頑丈じゃなくても、よりやすいほうが良いという考えもあります。

ただし、上下の騒音と違い、乾式壁は、普通の日常生活の音やテレビ音などでも聞こえる可能性は高くなるので、そこはスペックダウンは否めません。また、壁に物が当たる音、掃除機などが当たる音、がダイレクトに聞こえてしまうので、そこも気をつけて生活する必要があります。

だから、できれば湿式の壁のほうが無難です。

[55: 匿名さん]

なるほど…そういうことがあるのですか。

でも、正直悩ましいですよね。コストを掛けてしっかり作ってくると、
このあたりのエリアの相場とかなりかけ離れてしまうのではないか、と。
最近は、ただでさえ、このあたりはどんどんと上がってきてしまっている…ということですので。
ある意味、割り切っている、というかんじなのかな。

[56: 匿名さん]

全フロアを第三者機関のチェックが入っているということでした。
普通全部に入るものだと思っていたんですが、
ルールとしてはそうじゃないのですね。そこはびっくりかもです。
第三者機関も自分たちが検査して、そこであとからトラブルが出たら嫌でしょうから、
きちんと仕事はしてくれるでしょう。

[57: 匿名さん]

自社検査だけだと、わざとじゃなくても見逃してしまう部分が出てくることを思うと、チェックがより厳しくなっているという点はとても良いことだと思います。
全体的な仕様に関しては、高くなっていているのかな？ゴージャスではないにしても、品がある感じではあるなぁと思いました。

[58: 匿名さん]

フラッグストーンフロアというのが浴室の床の仕様らしいですが
これってテレビでよくみるカラリ床みたいなものと同一ということでよろしいのでしょうか。
ほんと、床が特に冬場がびちゃっとするのがテンション下がるので、
こうやって乾いてくれるのはとてもいいですよね。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん

https://www.google.co.jp/amp/s/gamp.ameblo.jp/handballsksk/entry-10944...

基本的にはめーかーの違いだけのようですね。

[60: 匿名さん]

残っている邸はかなりプライスダウンしていますね。
間取りの広さが中途半端なので売れないのでしょうか。
70㎡ないとファミリー世帯で暮らすにはせまいですよね。
室内設備は見た感じでは標準タイプのようですね。
エコジョーズを採用しているので光熱費は安くなりそう。
それからインターネット料金。

[61: 匿名さん]

エコジョーズを採用しているマンション、増えましたね。
エコジョーズの設置コストと、節約できる光熱費ってどちらがオトクなんだろうと思いつつ…
無駄なくエネルギーを創出できるという点は
まあ評価ができますよ、ということになってくるのかしら。

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
小規模なのにだいぶ在庫が長期化している様子でご苦労されてますね。江東区の新築マンションにまで広告をポスティングされているようでお疲れ様です。広告の内容拝見しましたが、柱がかなり食い込んでおり、占有面積で5㎠くらい柱で費やしているように思いました。バルコニーも狭くされたのは何か意図があるのでしょうか。夏場は過酷になりそうです。いいところはワイドスパンなのでリビングでの居心地は明るくて良さそうですね。

細かい設備はあまり価値がありませんので、
他の新築や築浅物件と比べて、構造面でのアピールポイントはありますか？耐震等級やスラブ暑や断熱材や遮音性や劣化対策などです。

もしくは、管理費や修繕費などのランニングコストはどうでしょうか？

[63: 匿名さん]

ここは小規模だから管理費が高目。（258円/㎡）
機械式駐車場もあるので、メンテ費や修繕費がかさみそう。
その分大幅値引きしてもらえるなら、維持費とプラマイでトントンかもね。

[64: 匿名さん]

物件該当を見ていて気になったのは、駐車場や駐輪場についてです。
駐車場や駐輪場がいっぱいになった場合にはどういった対応になるかが気になります。
また、駐車場や駐輪場の利用に関しては先着順という形になるのでしょうか。

[65: 匿名さん]

駐輪場って基本は割り当てられている台数はあるかと思いますけれど…
一般的には余ればまたそこは抽選となるでしょうけれど
この割当台数だと余ることもなかなか無いのではないか、と感じました。
それ以上留めたいときには、折りたたみ自転車などで対応、カナ。

[66: 匿名さん]

浴室換気乾燥機が有るのですが、これって光熱費ってかなりかかったりするのでしょうか。
最近は洗濯物を外干しをしない人が多くなってくると言うのは聞いたことがありますが、
そうなるとこういう浴室換気乾燥機を利用しているということになるのですよね？
昔の賃貸マンションで付いているところに住んたことがあったんですが
電気タイプで
それをつけるとブレーカーが落ちるというのがあったんで…
最近のはなかなかに性能は良いとは聞きます。

[67: 匿名さん]

備え付けの浴室換気乾燥機を使ってらっしゃる方もおられるでしょうけれど、自分で購入した乾燥機付き洗濯機で乾燥までしている方もおられると思いますよ。

[68: 匿名さん]

最近は洗濯機も半乾きまでできるものもありますから、
いろいろな工夫のしようがあるのだなぁと思いました。

後は、昨日テレビで見たのですが、
サーキュレーターで風を起こしてあげるだけでも全然違うのですって。
だから、浴室乾燥をみんながみんな利用しているわけはないと思いますよ。

[69: 匿名さん]

ここは、駅まで普通に負担なく徒歩であるていくことができるところが良いと思います。
ただ、公式サイトには、いろいろな公園が紹介されていたんですが、
特徴的な人気のある公園自体は、この近くに有るというわけではないようです。
休みの日にサイクリングで、という範囲の距離みたい。
子供が日常的に自分たちで遊ぶならば、仲町公園になりそうです。

[70: 匿名さん]

葛西といっても、場所によっては大きく違うので、よくチェックしておきたいところです。
どういう条件がよいのか、良く調べておかないと、後で失敗してしまいそうです。
納得できる条件をよく探しておく方が無難なのではないでしょうか。