プレシス葛西ルヴェールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス葛西ルヴェールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/kasai-leverre/outline/

所在地：東京都江戸川区東葛西7丁目9-4他（地番）
交通：東京メトロ東西線 「葛西」駅 徒歩7分 （中央口）
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：44.63平米～80.29平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：菊池建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅から現地まで、信号の数はいくつかあるようです。ですので、全部に引っかからないで行くことは出来ないですので、
実際に駅までかかる時間って7分では済まないでしょうし、
10分以上かかってしまうのではないかなと思いまして…
それをどうやって捉えていくかでこのマンションの印象も変わりそうです

[2: 匿名さん]

なんか、まだ全然詳細ってないんですね。プランすらまだ見られないので情報はもっと待たないとならない。販売は１０月下旬って言う風に書いてあるけれど、あと少しですよね。それなのにこんなに情報出していないってどういうことなんだろう。もう問い合わせがいっぱい来ていて、敢えて情報を出さなくても大丈夫なのか、それともまだそこまで反響がないだけなのか。

[3: 匿名さん]

Jタイプ以外は全般コンパクトな造りなのですね。
間取はもう見ることができるようになっておりますので、それで少しは判断ができるようになるのではないでしょうか。

後は施設ですよね。
施設というか設備というのがわかるともっと具体的なものがわかるのになぁ。

[4: 匿名さん]

構造面を見てみても、その通りに作ってあればかなり頑張ってきていると思いますし、設備や仕様も良さそうだし、お金をかけて作っているなというのは伝わってくる内容なんじゃなかろうかと思うのです。
あとは値段。3,390万円～6,120万円（１LDK〜３LDK）ということですので、
駅までのkyロイを考えても妥当でしょう。

[5: 匿名さん]

プレシスってマンションシリーズをよく知らないのですが、高級ラインなんでしょうか。
キッチンなどを見ていても御影石なのかな？とてもいい感じですし、
使っているものがもし標準だとすればグレードがとても高いなと感じました。
ただ、オプションや有償のものが一部含まれておりとありますので
どこからどこまでが標準なのかが極めてわかりにくいなぁ。
わかりやすくしてくれると良いなと思うけどどこもこういうかんじなんですよね

[6: 匿名さん]

んー、特にラグジュアリーなハイブランドという感じではないと思います

一建設のブランドであるということだけで　マンション自体は結構考えて作られているのかなと図面を見ただけでは思うのですが実際の仕上がりとか質感とかそこはモデルルームでチェックするしかないですね

バルコニーがせり出すタイプで、しかもあまり広くないのが気になります。
なんでもっと広く作らなかったんだろう。

[7: 匿名さん]

実際歩いてみても１０分はかからない、男の足で７分もかからなかった。場所は大変魅力的。内装も高級仕様で作りもよかった。

[8: 匿名さん]

プレシスは、基本的には格安マンションブランド。微妙な立地や敷地に安く土地を買い、床暖房とか標準設備を削って安く提供してきた。

これまでは売れ残りがあると、アンビシャスとかいうマンション転売会社にバルク売りして、あとは売主が変わって販売が常だった。

でも、最近はそこそこ駅に近い立地を押さえて、設備も割とグレード高くして、価格も高めに設定するようになってきた。それでも大手ブランドよりは格安。また管理会社も昔から格安管理会社にして色々と維持費用も削ってる。たぶん管理の質は大手より安定していないが、コスト面ではかなりのメリットがある。

ブランドや管理の質に拘らず、割と駅近に大手物件より安く住みたいならありなんじゃない？

ただし、床暖房はガス式より燃料費が高い電気式だったりする。また、柱を室外に外だしにせず室内に大きく柱が張り出してたり、下がり天井が結構多かったりと、コストをかけて生活空間を広くする取り組みはコストカットで省いてるから、そういうところは大手に比べれば見劣りする。

そういうところにの差はあるけど、今時だと大手物件は高すぎだから、買える価格でそこそこ駅近で設備が普通のマンション並なら妥協する人は結構いるかもね。

[9: マンション検討中さん]

西葛西小近くに最近できたプレシスの物件ありますよ。実際に外観を見るのが一番です。

[10: 匿名さん]

８さんにしていただいたご説明でとても良くわかりました。ある程度の価格で、そこそこバランスが取れているという所が良いのだなと思います。
サラリーマンが購入するにしても現実的な価格、という感じで…。
今は高すぎて本当に若い夫婦が買うという感じではないですし、話を聞きに行ったりすると親から支援を受けること前提で話を勧められたりするけど、ここなら自分たちだけでもというかんじなのかな

[11: 匿名さん]

「プレシス葛西ルヴェール」物件概要
名称
プレシス葛西ルヴェール
所在地
東京都江戸川区東葛西７丁目9-4他（地番）
交通
東京メトロ東西線「葛西」駅（中央口）徒歩7分
地域・地区
第１種住居専用地域・準防火地域・第３種高度地区・日影規制（5H-3H/4M）・下水道処理区域内・最低敷地面積70m2
地目
宅地
建ペイ率
60％
容積率
300％
敷地面積
621.24m2
建築面積
364.74m2
建築延床面積
2,324.87m2
構造・規模
鉄筋コンクリート造・地上7階建
建築確認番号
第BVJ-T16-10-0322号（平成28年5月20日付）
総戸数
28戸（他に管理員室1戸）
駐輪場
敷地内に54台（2段ラック式52台、平置式2台）（月額使用料：200～400円）
駐車場
敷地内に10台（機械式8台、平置式2台（うち1台福祉車両優先駐車場）（月額使用料：19,000～21,000円）
バイク置場
敷地内に2台（月額使用料：1,200円）
分譲後の権利形態
専有部分は区分所有権、土地及び建物の共用部分は各区分所有権の専有面積割合による所有権の共有
売主
一建設株式会社
国土交通大臣免許（8）第3284号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（公社）全国宅地建物取引業保証協会
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　（一社）全国住宅産業協会会員
〒177-0041 東京都練馬区石神井町2-26-11
販売代理
株式会社デバインコーポレーション
宅地建物取引業者免許 東京都知事（3）第82119号　（公社）東京都宅地建物取引業協会　（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟　東京不動産信用保証株式会社　財団法人住宅保証機構
〒141-0031　東京都品川区西五反田二丁目23番1号
設計・監理
株式会社オンズデコ 一級建築士事務所
施工
菊池建設株式会社
竣工予定
2017年7月上旬
入居予定
2017年7月下旬
設計図書閲覧場所
プレシス葛西マンションギャラリー
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理を委託
管理会社
伏見管理サービス株式会社
「プレシス葛西ルヴェール」第2期販売概要
販売戸数
5戸
販売価格
3,290万円～5,890万円
間取り
1LDK+S～3LDK
住戸専有面積
44.63m2～74.75m2
バルコニー面積
6.00m2～8.20m2
室外機置場面積
3.90m2
管理費（月額）
11,510円～19,290円
修繕積立金（月額）
4,460円～7,480円
管理準備金（引渡時一括）
11,510円～19,290円
修繕積立基金（引渡時一括）
240,840円～403,920円
備考
※サービスルーム（S）の表記がある場合納戸を示します。
情報提供日：2016/12/20　次回更新予定日：2017/1/6

[12: 匿名さん]

管理費単価は258円/㎡とかなり高いね。小規模でもこの管理会社なら安いはずなんだけど。
ルヴェールのほうが管理費は安い。
プレシスは安さに惹かれて買うマンションだけど、管理費が高かったら、価格が安いからと買う人には負担じゃないかな。ローンと合わせての負担はでかいから。

[13: 匿名さん]

サイトの更新が色々あったみたいで。
上に書かれている通り、床暖房はここも電気式のもののようでした。
温水の物より光熱費は上がるというのがネックかなあ。温かさはどうなんでしょう？

洗面所は天然石カウンター天板ですがキッチンで御影石仕様にするとオプションってことなんですかね。
せっかくなら揃えたいところですが、どの位掛かるものなんでしょうね。

[14: 匿名さん]

キッチンを天然石は、大手だと数十万アップでしたけど、もしオプションならおなじじゃないかな。
大きさで違ってくると思う。

でも、洗面所が天然石で、キッチンがそうでないなんてあるのかね？

[15: 匿名さん]

リビングはどちらかというと長方形のような形をしているのですか。
家具の置き方によっては少し狭く感じてしまいそうな印象を受けました。
ただ、高級感があり、駅からの距離もそこそこなので、良い物件ですね。

[16: 匿名さん]

価格は44㎡超3290万円。これは安いですか？44㎡って、結局のところ住宅ローン減税が適用できないので、ギリギリ50㎡にもっていってもらえるとありがたかったんですが。

あと、プレシス葛西ルジュールにかいてある花火は東京ディズニーランドのものでしょうか？毎日花火あがってるとウワサですが、あんなにキレイに見えるものなんだと感動しています。実物も見てみたいですね。ベランダから花火鑑賞できたらいいなと思います。

オプションは悩みどころですね。

[17: 匿名さん]

４４㎡だとそうなんですよ。住宅ローン減税が効かない。
これ、結構大きいですよ。
ただ５０㎡以上にした時の価格と、住宅ローン減税で減税される分、ということを思うとどっちがいいのか。
４４平米の１LDKだと、
単身者というよりは二人暮らしくらいの広さになってくるのかなぁ。
DINKSにはいいかも。

[18: 匿名さん]

>>16 匿名さん

坪単価247万だから、安くはないかな。
設備仕様を良いのにしてるせいもあるけど。
まあ今の大手ブランドなら普通仕様でももっと高いだろうから、それに比べれば割安ということ。
そういう時代になったんだねえ。

[19: 匿名さん]

プレシスでこの金額か・・・
随分高くなりましたね。
プレシスは外観がちょっと安っぽい感じが否めないのが残念。
内装は以前に比べると格段に良くなったけど。

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん

内装は正直コストダウンの大手よりは格段に良い。
あとは売主を信じれるかどうか。

[21: 匿名さん]

ホームページを見た感じですと、とてもキッチンの作りが良かったように思います。
デザインもシンプルでおしゃれですし、収納もしっかりとしていて使い勝手が良さそうでした。

単身者向けの間取りも多いですが、ファミリー族にも注目されそうな物件なので、
家事が楽しくなりそうな仕様はとても大切だと思います。

[22: 匿名さん]

ここは２LDKの物件でもサービスルームがあったりして実質的には３LDKとして使うようになっているのかなと言う印象を持ちました。
ただ３LDKだったとしても７０ないのはなぁ。かなりのコンパクトさじゃないでしょうか。その分お安くなるのであれば若いファミリーは検討しやすくなってくるのではないかなと思いますよ。
子供がいるとどうしても荷物が多くなりますのでそれらをどうするのかが鍵となりそうです。

[23: 匿名さん]

お風呂や洗面が使いやすそうに工夫されているなと思います。今は賃貸で洗面がとても狭いんですリネン庫ないのでたんすをおいていますのでさらに狭い2人はとてもいられません。こちらはリネン庫も充実していますね、三面鏡の裏もいろいろ置けますし、洗面の下もたっぷり収納できる様子です。お風呂のシャワーや棚の位置が高いように思いますが
こちらは標準装備になってしまっているので個別で調整できるものなんでしょうか

[24: 匿名さん]

分譲マンションの良い所は収納面の良さですものね。
昔のマンションだとそうでもないらしいんですが、最近はどこも収納率などは意識してきているのだなという家の作りをしています。
その分、家具を買わなくて済むし部屋の中もスッキリするので
わかりやすくとても良いですよね！！

[25: 匿名さん]

棚は分かりませんけど、シャワーは横の棒に添って上下できるものだと思います。
なので好みの高さに合わせて使えます。
うちのは長く使ってるうちに緩んじゃいましたが（高い位置に合わせても下がってくる…）
最新のものならそういうことも無さそう。

写真だと水回りの設備が素敵でした。
キッチンの大理石天板や浄水器一体型シャワー混合水栓はオプション？
こういうのが標準だと嬉しいんですけどね。

[26: マンション検討中さん]

キッチンの天然石カウンターは標準でしたよ。

[27: 匿名さん]

プラン集を見ていて思ったんですが、Eタイプってもしかしたら２Fの物件って１LDK＋S扱いになるということになるのでしょうか。リビングのお隣の部屋は２Fだとサービスルーム扱いになってしまうということです。
きちんと開口部があるのですが階数によって居室じゃないという風にされてしまうということは、日当たりなどが関係してくるのかしら。

[28: 匿名さん]

Cプラン見ていて疑問に思ったんですが、サービスルームの左上の柱のところにある外からの扉って一体何があるのでしょうか。
メーターボックスとか点検口とかそういうものなんでしょうか。室内からは全く関係がない一なのに何なのだろうなぁ。
共用通路側の部屋の窓は、ブラインドが写真ではかかっているので、ルーバー面格子などではないということなのかな。

[29: 匿名さん]

ここは床暖房は電気式、ということなんですが
温水式と比べて光熱費のコスパ的な物はどうなのでしょうか。
エコジョーズを取り入れているので、温水式なのかなぁと思ったんですが、
必ずしもそういうわけではないんですねー。
エコジョーズだとすごく給湯の効率が良いという話を聞いたことが有るものですから。

[30: 匿名さん]

構造とか設備はしっかりしている方なのでしょうか。スラブ厚は200mmあるという話ですが、基準よりも多めに取られているようです。
多めに取られていたとしても、
音を沢山出すような生活をしていてはやはり音漏れはしてしまいますから
丁寧に暮らしていかねばならないというのはありますけれど、
でも生活音自体はきちんとシャットアウト出来るということになってくるのだと思います。

[31: 匿名さん]

スラブ厚は厚い方が音は確かに通りにくいですが、厚いとマンションそのものの重量が重くなってきてしまうし、まあコレくらいがちょうどいいくらいなのかもしれないのかも。
何れにせよ、普通に静かに生活している分には音は通りませんが、ガンガン物を落としたりバタンバタン扉を閉めていればスラブ厚の厚さは関係なく普通に音漏れしちゃいます。
集合住宅だからお互いに気遣い合って…ですね。

[32: 匿名さん]

設備面は基本的にはふつーな感じ…かな
ミストサウナは入っていないんだぁって思うけど、使わないっていう話も聞くし
基本的な乾燥とかそういうのが入っているだけ
まだ良いのかななんて思ったりもしました。

24時間換気って今時はマンションはどこも付いていないと行けないらしいんですけど、外気がそのまま入ってくるかんじなんですか？
せっかくマンションって気密性が高いのに、室温が大きく変化してしまったりなんてこと無いんでしょうか。

[33: 匿名さん]

駐輪場って54台分が用意されているようです。
全28戸なんだから、2台ずつ停めると56台分の自転車置き場があったも良いんじゃないかなと思ったんですが、あと2台分も厳しい感じだったんですか。子供がいるとどうしても人数分停めたいと思う人が多くなってくるかと思います。止められない分は折りたたみ自転車などにして対応する形でしょうか。

[34: eマンションさん]

1階の1戸はバルコニーの所に置くんじゃない？

[35: 匿名さん]

1F住戸って専用駐輪場付きということなんですか？それだったらいいなーと思うけど、マンションギャラリー行ってプラン集をもらわないとわからないですね。
いずれにしても、ファミリーマンションだと駐輪場が足りなくなりがちなんですよね。
そこは管理組合がきちんと機能して、問題解決できればというところ。
ここだと基本は実需での購入でしょうから、動きやすいのかなと思います。

[36: 匿名さん]

1LDKのお宅もあるようで、そこは少しびっくりしました。どちらかと言うと葛西って子供がいる家庭がものすごく多い地域だと思っておりましたから。
１LDKとは言え、サービスルームがついていて居室よりもサービスルームのほうが断然広いのです。単身者が暮らすとするならば贅沢な空間な使い方はできそうですが、二人でとなりと少し手狭になってしまうかも？

[37: 匿名さん]

この規模のマンションなので、共有設備も特に何もなく。
これくらいで良いんじゃないでしょうか。

バルコニーの付き方がなんだか面白いというかなんというか
どうして部屋の幅全部に合わせてバルコニーをつけていないんだろう？
バルコニーの面積が容積率や建ぺい率に関係してくるとかそういうことが有ったりするのだろうか？？？

[38: 匿名さん]

売り出している住戸の販売期がバラバラ。要望書を取ってから販売しているのではなくて、普通に予め決めた販売計画に沿って出していっているのかなと感じます。
でも、そうなると、
目玉になる部屋とかっていうのは最後の方の販売期に持ってきたりしがちにならないのかなとも感じられます。
今まで販売されたのはどのあたりの部屋にあたるのだろう？

[39: マンション検討中さん]

この小規模で竣工後4ヶ月でも売り切れないのは間取りと売主ブランドが理由なんでしょうかね。ノンアウトフレームに、バルコニーもコストカットして、収納少なめでサービスルームが多い。
大幅値引きに期待できそうですね。

[40: 匿名さん]

バルコニーの幅をいっぱいまで広げていない分、値引きに期待できるのでしょうか。
Aタイプを見ますと、リビングにバルコニーが面しているというよりは、
洋室に面しているような形になっていますね。
あえてこういう仕様にするのには何か意味があったのでしょうか。

[41: 匿名さん]

１LDKで44平米、広いなぁと思ったら、サービスルームがある実質２LDKとして使えるような家、ということなんですね
２LDKで44平米と思って考えるとちょいせまいかなぁ
というか、全体的にかなりコンパクトになっている少しずつ広さ的に物足りない感じがしてきてしまうような気がします。

[42: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん

小規模なのに売り切れないのは、売主が大手でない以外にも、小規模ならではの管理費の高さもあるかもね。

こちらが28戸で管理費単価が278円/㎡
同じ売主のルジュールは66戸で管理費単価が194円/㎡

おおよそ1.5倍違いますね。

[43: 匿名さん]

管理費って毎月のことだし、積もり積もると地味に効いてくる感じではありますよね（汗）

大規模と比べて、住民同士の顔を把握できるから、部外者が入ってきた時にはわかりやすいというメリットももちろんあるのは確かだけれど…。

管理費のカットを目指す、といってもこの規模だとなかなか難しいところも出てきてしまうかもです。

プレシスのマンション自体は評判はどうなんでしょうか。所謂ブランドマンションでないのでよくわからないです。

[44: 匿名さん]

スレッドを見ていると勉強になるなぁ。
管理費高い感じがなんとなくすると思っていましたがきちんと数字を出していらっしゃった方がおられて、とても勉強になりました。ありがとうございます。

駅までのそこそこの距離感とかはいいんだけれど。
後は何を重視していくのかっていうのが
大切になってくるのだろうなと思います。
中でも月々の固定費っていうのは重視するべきポイントになってくるとは思いました。

[45: 匿名さん]

１LDK+2Sという物件があります。
これって実質３LDKとして使うことができるということになりますよね？

値段の設定の基準って坪単価で計算されるから、
１LDK＋２Sでも２LDK+Sでもお値段的には変わらないのでしょうか。
１LSK+2Sの方が圧倒的にお得だよ、みたいなことがあるのかなぁなんてなんとなく思いました。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

そういう部屋は低層階で日当たり悪いからSとなっている部屋のことが多いから、条件の良い日当たりの良い他の部屋よりはやすいんじゃないの？

管理費や修繕積立金、固定資産税などは部屋の条件でなく部屋の面積で決まるから、同じ面積なら同額だけどね。

[47: 匿名さん]

Bタイプのことですよね？2～5階までは1LDKに2S、WIC、7階だと2LDKにS、WIC。日当たりが悪いからSなのかと納得しました。7階だと2LDKになるので。

サービスルームになるのは北西向きの窓が1つある北向きの部屋です。南東向き、LDKにつながる部屋は洋室②としてカウントされています。これはバルコニーもあります。

洋室じゃなくてサービスルームなのはなぜなのかと思っていましたが、日当たりが悪そうな玄関横の部屋が該当するのでなんだか納得しました。

[48: 匿名さん]

洋室になるかどうかっていうのも日照の条件が確かあるのですよね。
日が差し込む面積みたいな計算方法があるらしくて。
玄関脇だとどうしてもサービスルームになってしまいがちなのだろうなぁ。マンションによっては方角的にそうならないところもあるでしょうけれど、
ここの場合はそうじゃなかった、ということなのかもしれません。

[49: 匿名さん]

Bタイプについてすごく勉強になりました。管理費や修繕費は、面積割で計算されるのですか。そりゃそうですよね…。
本来は３LDKとして使うことができる物件が１LDK+2Sという状況になっているということになるので、
買うときは安く買うことが多少はできるのか。
リセールをするとしたら、やはり高くは売れないのかもですが。

[50: 匿名さん]

Hタイプは、２LDKの表示ですが、サービスルームがあるので３LDKとして利用することができるのだろうなと思いました。
サービスバルコニーがついているので、風も通せるし、それに何よりもエアコンの室外機を置くことができる、というのがあります。それができれば、快適に過ごすことができる、ということになってくると思いました。