ザ・パークハウス 南浦和フロント (旧:三菱地所 南浦和駅前計画)

[匿名さん]

学区で人気エリア、南浦和駅のすぐ北側に15階建てのマンションができます。かなり人気がでるのではないでしょうか？もとは豪邸があった場所です。

住所：埼玉県さいたま市南区南本町２丁目1番5(地番）
交通：京浜東北線・武蔵野線 南浦和駅 徒歩2分
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

[スレッドタイトルと本文を更新しました 2017/9/28 管理担当]

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
防音サッシの性能に注目ですね。二重サッシならほとんど聞こえないのかも。

[52: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
いるだろ。

[53: 匿名さん]

駅前の物件は、なかなか希望のタイミングで見つからないのではないかと思います。
探しているタイミングが合えばラッキーでしょう。
もちろん、どんなマンション内容でも良いかというとそうではないはずですが、
パークハウスの物件で、希望の間取りとピッタリであれば悩む余地なしかもしれません。
プランの種類がどれくらいあるのか、来年の販売開始の頃は要チェックですね!!

[54: 匿名さん]

駅目の前が一番の利点ですね。上層の完売はすぐですかね。

[55: 匿名さん]

というか、駅近以外に魅力が思い当たらない。強いて言えば学区かな。変更の可能性もあるけど。

[56: 匿名さん]

プランは平凡な田の字のみと予想。エレベーターが何機あるか？この規模だと1機という可能性も…

[57: マンション検討中さん]

15階建てだと直床決定でしょうか？

[58: 匿名さん]

エレベーター１基の直床だったら、ガーデンの売れ残りが売れそうですね。

[59: 匿名さん]

70平米でこの価格だから直床の可能性はあるけれど、
72戸でエレベーター1基は普通じゃない？
朝は少し待ちそうだけど、修繕積立とか管理費考えたら1基の方が良いと思うけど。
機械式駐車場の上に、エレベーター2基だったら・・・。

[60: 口コミ知りたいさん]

三菱が直床なんて建てるかな？野村じゃあるまいし。

[61: 匿名さん]

三井でさえも川口の書泉跡地に直床マンションを建てたし、
低価格で出したい時には直床出すんじゃないでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

あまり人気ないのかな…

[63: マンション検討中さん]

赤羽のパークハウスも、
普通に直床ですが。

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 マンション検討中さん
赤羽のパークハウス？
オイコス赤羽志茂のことを言っているなら、あれは大規模廉価版パークハウスだからなぁ。

[65: 匿名さん]

ガーデンと同じかそれ以上の金払ってここ買う人いるの？

[66: 匿名さん]

たくさんいるとおもう。

[67: 匿名さん]

みなさん直床気にしますか？
私は特にフワフワ感は嫌ではないのと
二重床は太鼓現象でかなり響くらしい
ので直床でも大丈夫です。

[68: 匿名さん]

気にしますよ。リフォームできないし。
床のコストカットしてるなら、他の目に見えない所もコストカットしてるだろうし。
なんで一生に一度あるかないかの資産性の高い買い物で、安易に妥協できるのか理解できない。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

今の二重床って太鼓現象にならないように作ってるんじゃなかったでした？

[70: マンション検討中さん]

二重床ですが太鼓現象なんて感じたことないですよ

[71: 匿名さん]

うちは二重床なのですが、上の階のお宅も小さなお子様がいますが、
たま～にパタパタと遠くで聞こえるかなって程度で、ほとんど音はしません。
二重床はスプーンなどを落とした時にカ～ンという響く音がすると聞きましたが、
実感できないまま過ごしています。

[72: 匿名さん]

確か今の二重床は響かないはずです。
仕様の高いマンションは二重床にしてますし、メリットが無ければコストの高い二重床をわざわざ採用するわけがありませんからね。

[73: 匿名さん]

意外と早い完売しそう

[74: 匿名さん]

ガーデンがあれだけ苦戦しているのに、早期完売はちょっと期待できないでしょうか

[75: 匿名さん]

今の二重床は響かないって事はないよ。
二重床はリフォームする時に水回りも移動しやすいから便利で良いんだよ。
あと二重床にすると床が上がるから、建物の高さが高くなってしまうデメリットがある。
床を30㎝上げたとすると、10階建てなら単純に3m上がってしまうから、
「もう1フロアー作れたね」って話。安い物件で採用しないのは、コストがかかるのと、
戸数が減ってしまうからだよね。

[76: マンション検討中さん]

この前見学に行ったら閑散としてました…。これから本気出すのかな。パークハウス、シティハウス、プラウドシティの三つ巴ですね。

[77: 匿名さん]

200戸超えのプラウドみんな買っちゃったのかな

[78: マンション検討中さん]

>>75 匿名さん

今は太鼓現象にならないように工夫されてますよ。
だから現状では二重床の方がメリットは大きいです。デメリットは価格が高くなること。

[79: 評判気になるさん]

>>77 匿名さん

先週行ったときは、まだ少し残ってましたよー。
子育て環境を考えるならプラウドシティ、とにかく駅近が好きならここって感じでしょうかね

[80: マンション検討中さん]

モデルルーム行きましたが、思ったより高くて悩んでいます…。
低層階は安いですが、日は全く当たらない、日当たりを考えるならこの物件はオススメしないとまで言われました。
中層、高層階になれば、充分な日当たりのようですが、都内と変わらない価格ですね。

[81: マンション検討中さん]

低層階は目の前に汚いビルがでーんと立ち塞がってて、眺望最悪&覗かれるで、一年中カーテンを閉めきる生活になりそうですね。
日光が嫌いな人には良いのかも？

[82: 匿名さん]

すぐ北のパークハウスガーデンが完売できずに10戸以上残して販売終了したので、ここも資産価値は期待できないでしょうしね。
駅近とは言え、低層階以外は高すぎですね。この値段出すなら浦和駅最寄7分以内物件を買います。

[83: 匿名さん]

ここまでの駅前物件はもう中々でなさそうなので、待つといい部屋は無くなりそう。

[84: 匿名さん]

>>82 匿名さん
割高に感じるかもしれませんが、資産価値は高いと思いますよ。駅までこれだけ近いと本当に毎日楽ですよ。

[85: 匿名さん]

資産価値は南浦和物件の中では高いかも知れませんが、この価格に見合うほどではないではないですよね。永住覚悟なら買いだと思います。

[86: 匿名さん]

ガーデンが完売できなかったという事実があるので、皆さん手を出しづらいでしょうね。

[87: 匿名さん]

マンションマニアにも書かれてたけど駅近で資産価値があっても割高では意味ないよね

https://www.sumu-log.com/archives/9090/

[88: 匿名さん]

マンションマニアってプラウド寄りだよね？
何かのつながりあるのかな？

[89: 匿名さん]

価格下げようと必死すぎだよみんなｗ

[90: 匿名さん]

学区が良くても南浦和自体にここの価格ほどの駅力はないってことでしょ。ガーデンも価格のせいで売れ残ってるわけだし。南浦和価格の低層階が日当たり、景色が悪過ぎるのも致命的。

[91: 検討板ユーザーさん]

ただ、浦和駅近ならこの価格帯で購入することは不可ですし、浦和駅まで電車で2分だということを考えると、駅まで2分+電車2分で、浦和駅徒歩5分以内の物件とほぼ同じ利便性だということもできますが、、、厳しいですかね。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 検討板ユーザーさん
駅の乗り降り、電車待ちの時間を考えると、せいぜい１０分以内かと

[93: 匿名さん]

>>91 検討板ユーザーさん
浦和駅徒歩10分圏なら、この価格で購入できますよ。
プラウドサンクアージュとか、ここより安いですし。完売しましたが。

[94: 匿名さん]

浦和から定期を買って、南浦和→浦和まで一駅戻って上野東京ラインで通勤もできますよ。朝は本数が多くて乗り換えの接続も良いので浦和駅徒歩10分のマンションと変わらないか、信号待ちの時間を考えればこちらの方が早いと思いますね。

[95: 匿名さん]

>>90 匿名さん
南浦和価格？最近の南浦和で分譲しているマンションの価格を知っての発言でしょうか？

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
パークハウス系を除くと4500〜5500が妥当では？この範囲を超えると浦和徒歩10分か川口を選択されるのでは？つまり売れ残る。

[97: 匿名さん]

学区、住環境を優先すると浦和
通勤利便性を優先すると川口

その他の京浜東北沿線エリアは浦和、川口に住めない人が検討するエリアだから価格の上限は浦和、川口相場になっちゃうよね

[98: 匿名さん]

さすがに川口よりは南浦和を選びますｗ

[99: 匿名さん]

南浦和は始発駅だから座れるメリットはあるよね。一応武蔵野線もあるし。でもさすがにこの価格だと浦和駅最寄物件を選びますが。
川口はちょっとね…

[100: 検討板ユーザーさん]

>>93 匿名さん
そこは徒歩10分というにはもう少し距離があり、さらに直床でコストカットしてる物件ではなかったでしょうか？
さすがにこちらの物件の比較対象としては不適切な例だと思いますが…直床物件で徒歩10分以上なら浦和駅といえど割高では？

[101: 匿名さん]

この価格だったら都内の北区、板橋区の物件にするわ

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
よく言われることなんですが、その辺りと浦和ってマンション価格は変わらないんですよね。

[103: ご近所さん]

>>100

あちらは竣工前完売しているのですから、いくらコストカットしていようが、完売できずに販売終了したパークハウス南浦和ガーデンや同価格のここよりは割安と考える方が多かったんでしょうね。浦和の駅力ですかね。

[104: ご近所さん]

>>100

あと、「そこは徒歩10分というにはもう少し距離があり」ってどういうことでしょうか？浦和駅徒歩10分表記物件だったと思いますが。

[105: 匿名さん]

>>103 ご近所さん
ご近所さん、パークハウス南浦和ガーデンを名指しで叩きすぎじゃないでしょうか(笑)
サンクアージュについては三井健太さんがスムログで記事にしていますね。線路脇ならそれを上回るポイントがないと…。

[106: 匿名さん]

ここやガーデンも立派な線路脇ですよｗ

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
だから、線路脇だからこそ駅近じゃないとって話でしょw
駅から2分なんて南浦和じゃなかなかでない土地ですよ。

[108: 検討板ユーザーさん]

>>104 ご近所さん
Googleマップだと12分とでできますし、不動産屋表記の10分は体感で10分以上であることはままありますね。
ほぼ浦和警察やさいたま市役所と同じような距離だと思いますが、地元民ならバス便を利用する距離であり、あそこまで徒歩で毎日通うなんて、さいたまを知らない人達が購入されたとしか思えませんね。

[109: 匿名さん]

皆さん、ガーデンの敗因ってなんだと思いますか？
価格だけですか？
私は三菱、三井のマンションが好きですが、正直野村だったらすぐ完売できた立地だとも思います。
三菱に足りないものってなんでしょうね。

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん

価格に対しての仕様の平凡さですかね？
売れ残りはプレミアム価格帯で、その値段出すなら浦和に流れるという明らかな設定ミス。

あとは駅近が最大のメリットのところで発売直後により駅近の物件（フロント）計画が同じベンダーから出るという悪手。
まぁ、フロントの詳細が出るまで客は待ちますよね。

[111: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[112: 匿名さん]

>>109
線路際だからでは？
他の三菱では線路際物件は入居開始と同時に大幅な値引きを実施して捌いていますが、
ここはそれほど値引いていなかったのではないでしょうか。

[113: 匿名さん]

110さんの意見、なるほど納得です。
パークハウスでここまで売れ残るのはよくあるのでしょうか？
112さん、大幅な値引きというのがどのくらいかはわかりませんが私がモデルルームに行ったのは入居後だったので、ある程度の値引きの話はありました。
あまり三菱は引いてくれない印象があったのですが、そんなこともないのですね。

[114: 匿名さん]

ガーデンは直床にして戸数稼いで、専有部の仕様を上げればもっと売れたと思う…。

[115: 匿名さん]

徒歩7分で、ここやガーデンとほぼ同坪単価のプラウド神明はその手法で売り切りましたね。
近くを通ってみても、ぱっとしないガーデンと違って、住みたいと思えるような豪華な佇まいです。駅遠いので対象外でしたが。

[116: 匿名さん]

やっぱり見える所重視な人が多いんでしょうね。言われないと直床なんて素人には分からないでしょうし。

[117: 匿名さん]

直床はいやですね。
それこそ、安マンションの感じがするし、三菱住友などは直床避けてほしい。

[118: 匿名さん]

117匿名さん
別のパークハウスの営業担当者は「当社は、当社以外のデベとの共同事業でない限り、二重床を採用し、直床は採用しません。」と言ってました。

[119: 匿名さん]

>>86 匿名さん

ガーデンの残った部屋はもう販売してないんですか。売れ残りが賃貸だの社宅だのって実際にある話なんでしょうか。

[120: eマンションさん]

>>119 匿名さん
こちらのモデルルームで、希望あればってガーデンの部屋も案内してましたよ

[121: 匿名さん]

情報ありがとうございます。まだ案内はしてるんですね。
そうですよね、売れ残ったからと社宅や賃貸になったりしたらいやですよね。

[122: 匿名さん]

ここは管理費・修繕積立金はどのくらいですか？
分かる方いたら教えてください。

[123: マンション検討中さん]

今どんな状況ですかね？
申し込みはじまったのでしょうか？

[124: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
隣のビルとの間が近すぎですね。

もしかしたら、こっちも売れ残るかも

[125: 匿名さん]

隣のビルも相当古そうだけど建て替えないのかなあ。
コモディイイダ以外のテナントってお客さんいるんだろうか。

[126: 匿名さん]

街並みはどんどん変わっていきそうですね

[127: 匿名]

>>125 匿名さん
確か普通の会社が入ってましたよ。。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん

メガネ屋とか喫茶店とか社交ダンス教室とか入ってなかった？

[129: 匿名さん]

隣のビルで6階までは日当たり悪そう。
ただ、6階以上だと6000万近いね。
予算に合わないなー

[130: 通りがかりさん]

夕方に通りかかった時は全戸南向きなだけあって下の階までばっちり陽は当たっていたけど、問題は窓から空も見えない景観の悪さにあると思う。

[131: 匿名さん]

4400万円で買えるならと思ってモデルルームに行っても、まともな条件の部屋だと6000万近くするんですね。さすが駅近。

[132: 匿名さん]

確かにやや強気な価格設定のようにも感じますが、それほどの理由があるのかと思います。
間取りに関しては割と一般的なもののようにも思えますが、細かいところにこだわっているのでしょうか。
他とは違う仕様であったり、素材を使っていたりするのかもしれません。

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
仕様や素材は一般的なものだと思います。

[134: 匿名さん]

隣のビルが建て替えならいいけど、マンションになる事もあり得るのかな？

[135: 匿名さん]

下の階は目の前の建物で日陰
上の階は武蔵野線の車両音、横は線路。

[136: 匿名さん]

鉄道マニアには堪らない物件。
好きなだけ電車を眺めていられる最高のマンション。

[137: 匿名さん]

三菱もこんな土地を買うようになってしまったんだな。

[138: 匿名さん]

浦和エリアの駅近にまともなマンション用地はもうありませんからね…
浦和駅東口の瞬間蒸発したプラウドが、最後だったのかも。西口再開発が実現しないかぎり。

[139: 匿名さん]

南浦和は駅5分以内に分譲マンションが極端に少ないのは、何人かいる大地主さんが土地を保有しているからだよ。
駅近くのビルはほとんど地主さん達の持ちビルだから、地主さん達が手放さない限り土地が出てこないんだよね。
それなのにコインパーキングとか駐車場は駅近に結構あるでしょう？

[140: 匿名さん]

>>131
ここは高くありませんよ。
8～9年ほど前に出ていた、駅５分のパークホームズ南浦和ステーションコンフォートや
パークハウス南浦和とレジデンスが同価格帯でした。
その後のマンションバブルを考慮すれば、駅3分ならもっと高価格帯でも良いはずですが、
鉄道騒音で安く設定しているのだと思います。
逆に言えば、窓を開けない生活でもOKならお買い得だと思います。
駅10分のプラウドでさえ5000万前後でもほぼ完売状態になっているので。
南浦和のマンションは意外に高いですよ。駅5分以内の分譲物件数が少ないので。

[141: 匿名さん]

>>140さん
確かにそうなんですけど、6000万近く出せば、浦和駅のプラウド浦和高砂マークスや岸町のパークハウスも視野に入りますし(どちらも徒歩7〜8分ですが)、サンクアージュなんかはもっと手に入りやすい価格でしたね。浦和と南浦和の駅力の差を反映していないように思えるのですよね…

[142: 匿名さん]

駅の近くに住むと、本当に楽ですよ。私は駅9分の物件から駅4分の物件に移ったのですが、
通勤が楽なのと、利便性がこんなに違うの？と驚きました。
5分以内の物件が良いとよく聞きますが、実感した次第です。
中途半端に駅に近いと、逆に不便に感じる事が多かったです。
荷物が多い時にタクシー使うには近すぎるし、かと言って歩くと9分って意外にあるんですよね。
雨が降っている日も同じくで。
浦和は埼玉県内で別格ですから、価格は高くなりますよね。再開発が進むともっと高くなるのかな。

[143: 検討板ユーザーさん]

>>142 匿名さん
なんで近所のパークハウス南浦和ガーデンは駅近なのに完売できなかったんだろう。素朴な疑問です。駅力？ブランド？設備仕様？

[144: 匿名さん]

>>143 検討板ユーザーさん
南浦和は駅近にこだわる層が少なかったのでは。子供のために多少歩いても住環境重視だったりとか、車を持っている人だと駐車場が確保できないとか。

[145: 匿名さん]

駅前ロータリーの一角にマンションギャラリーが建てられるくらい閑散とした駅前ということです。
南浦和の場合の駅近メリットと言ったら142さんのおっしゃるように、物理的に楽なことくらいであり、駅周辺が楽しい訳ではないです。
でもそんな南浦和が私は好きです。

[146: 匿名さん]

>>143
ガーデンが完売できなかったのは、線路の騒音があるからだと思います。
安く設定しても、騒音が気になる方は避けると思います。
ここも売れ残りがあるだろうなと思います。騒音が気にならないのなら、
売れ残り部屋を値引き期待で待ってもいいんじゃないかな・・・と。
希望の価格を伝えて、「その価格で交渉する気になったらご連絡ください」と伝えて帰るのも手だと思いますよ。
もちろん現実離れした価格は無理だと思いますが、私はその方法を取ったら、
いくつかのマンション営業がその後に連絡してきたことがありました。

[147: 匿名さん]

結局、ガーデンは線路わき騒音立地であることを考えると価格が高かったってことでしょう。
決して上で出ているパークハウス南浦和等と比べても良い立地とは言えません。駅は近いですが。

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん
南浦和は駅周辺の土地の出物が少ない(ガーデンは5分以内の土地としては15年ぶり)ので、三菱も売れると思って土地を高値で落札してしまったのかも。

[149: 匿名さん]

南浦和の駅近は最近完全に供給過剰ですね。
希少感は全くなくなってしまいました。三菱が一気に供給するから…

[150: 匿名さん]

>>148
5分以内物件は15年ぶりなんてことはないですよ。
パークハウス南浦和レジデンスもパークホームズ南浦和sta.コンフォートもそうですし、
もう１件ありました。ガーデンで６～７年ぶり位じゃないですかね。
ガーデンとフロントは駅前だけれど、あまりにも線路が近すぎたのでしょうね。
駅５分以内の物件はしばらく出ないのでは？
パークホームズsta.コンフォートの前の広めの土地もアパートになってしまいましたし、
その近くの社宅？だったところも三井の戸建て分譲になってしまいましたね。
西口も目立った広い土地はないですよね。