ザ・パークハウス 南浦和フロント (旧:三菱地所 南浦和駅前計画)

[匿名さん]

学区で人気エリア、南浦和駅のすぐ北側に15階建てのマンションができます。かなり人気がでるのではないでしょうか？もとは豪邸があった場所です。

住所：埼玉県さいたま市南区南本町２丁目1番5(地番）
交通：京浜東北線・武蔵野線 南浦和駅 徒歩2分
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

[スレッドタイトルと本文を更新しました 2017/9/28 管理担当]

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
事例を知らないので、定番と言われてもピンときませんが、
ガーデンの駐車場が順番待ちという事実から考えれば、たとえ駅近でも購入時点では駐車場が欲しいと思う人が多いということです。
さすがにこれ以上駐車場が少ないと、「駐車場が無いマンション」とみなされて、販売しにくくなるのでしょう。

駐輪場は1戸2台ぶんは欲しいですよねえ。
配置的に難しかったのでしょうが…
http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/design/

[302: 匿名さん]

少子高齢化に伴って、車を保有する方が年々減少しているんですよ。
現在は順番待ちされている方がいても、１０年も経つと空車になってしまうケースは少なくありませんよ。
機械式駐車場の場合、耐用年数は15年程度とされていますが、もって20年程度です。
15～20年に一度すべて入れ替えするのが一般的ですが、1台あたり100～200万円かかります。
21台分であれば2100～4200万がかかるわけです。1台は平面ですね。
更に機械式駐車場の場合、普段のメンテナンスで月に数千円かかりますので、
安く駐車場を設定してしまうと、修繕時に他から修繕費を持ち出しになってしまう上に、
空きが出ていると、その分の収入が減ってしまいます。
「マンション　機械式駐車場　修繕」など、検索をすると、機械式駐車場のマイナス点が出てくると思います。
機械式駐車場は勧めない専門家が多いのがわかると思います。
決して、このマンションの台数は少なくありません。常に待ち状態になっている方がいいのですよ。
空き待ちも、実際は車を処分したのに、そのまま待ち状態にしている世帯もあるものです。

[303: 匿名さん]

適当なこと言わないでもらえます。

[304: 匿名さん]

賛否はありますが契約者は専用スレに行きましょう！

[305: 匿名さん]

>>302 匿名さん

うーん、ちょっと聞きかじった知識を並べてる感が…

最近のちゃんとしたデベロッパの物件は、きちんとした長期修繕計画がたてられているので、駐車場の修繕費用も当然織り込まれています。
（逆に中古物件や中小デベロッパの新築は注意が必要です）

ただ、空車室がでた場合、全戸割での負担が発生し、ここだと最大(全空室)で恐らく4千円/月くらいで、これはリスクです。

それだけのことですね。

[306: 匿名さん]

>>305
駐車場の修繕計画なんて昔から織り込まれているだろうに。
デベは支払い総額を低く見せるために、管理費・修繕積立金を低くする傾向は昔から変わっていない。
売ってしまえば、その後に値上げしようがデベの関与する事ではないからな。あくまで「計画」なので。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん
そのとおりで、>>302：匿名さん が書かれていることと合わせると、
長期修繕計画で、駐車場修繕費が4200万円で計画されていれば問題なし、
3000万円程度だとリスクあり、2100万円以下だとアウトと判定できます。

ブランド名で売っている大手デベロッパは、売り逃げのようなことはしにくく、
結果的に支払い総額が多く見えますが、それだけちゃんとしている、ということです。

[308: 匿名さん]

>>307
この例なら、4200万で見積っていれば問題ないとはなりません。
イベントリスクはもちろん物価上昇なども予測不能なので、何かあれば積立金は値上がりします。
ほとんどのマンションで値上がりしているでしょうね。思いがけず修繕をして出費なんて普通にありますから。
今、分譲マンションに住んでいる方なら、何が壊れたので修理していくらかかったとか報告された覚えがある方は多いのでは？
駐車場は何パーの契約率で収支がとんとんになるか計算されているかも確認しないといけません。
空きが多ければ問題というのも事実です。極端、0％でもトントンなんてあり得ませんから。
100％でトントンなら、うーんって思います。
マンション住人だけで駐車場を埋められず、外部の方に貸し出しているマンションって意外にありますよ。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

急な損傷や物価上昇などのリスクは、外壁でもエレベータでもラウンジでも同じ話ですから、心配ならば賃貸に住まれるほうがお勧めです。

契約率の話含めて、三菱や三井、東京建物などきちんとしたデベロッパの管理計画・長期修繕計画をご覧になったことがないのでは？

[310: マンション検討中さん]

今時だと、カーシェア会社と契約するマンションもありますよ。
大規模修繕タイミングで、あまりに埋まってない状況なら修繕を諦めて閉鎖することもできます。

近辺を散歩しましたが、付近のマンション駐車場は外から簡単に見える所はあまり空きがないように感じますので、駐車場需要はあると思います

[311: 匿名さん]

>>309
お言葉ですが、私が言っているのは「余分な共有施設はリスクを高める」って事ですが。
駐車場が多すぎれば空車になる可能性があり、収入が減り、修繕計画に影響を及ぼすって事です。
しかもそれが機械式駐車場であればなおさらだよねって話で。
逆に必要であろう駐輪場の数が少ないのが気になるってことです。
現在、財閥系分譲マンションに住んでいますが、修繕計画に載っていないイレギュラーな支出なんて
日常的にありますよ。どこまで含んでいるのかが重要です。
イレギュラーな値上げを避けるには、かなり多めにしないと無理でしょうね。
そこまでデベが含めて計画を立てているマンションってどれくらいあるでしょうかね。
うちはな～んにもありませんなんてマンション、かなり少ないと思いますよ？
まぁこれが１億もするような部屋が中心のマンションであれば、月々の支払額が１万２万ふえたところで
影響は少ないのかもしれませんが。
ちなみに賃貸、家賃の値上げの可能性や建て替えで家賃が上がり、住めなくなる可能性とか考えた事ありますか？
賃貸は何も心配いらないと思っているのであれば、もう少し勉強されてから不動産購入された方が良いと思いますよ。

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん

駐車場ニーズについては、>>296 匿名さん　や　>>310 マンション検討中さん　にて実態調査にもとづいて述べられており、
将来の空車室リスクについては、>>305 匿名さん　にて定量評価されています。
ニーズがあってリスクも許容できるレベルですから、特段問題はないでしょう。

また賃貸は、借地借家法にて借り主が極めて強力に保護されているので、ほぼリスクゼロです。
不動産のお勉強をたくさんされているようなので、当然、関連法規もご存じとは思いますが。

[313: 匿名さん]

>>312
法規を信用しすぎて、理想と現実のギャップを把握できていませんね。
賃貸で通すデメリットに家賃が支払えなくなる可能性が非常に高いというリスクがあり。
借地借家法がそれでも守ってくれると思いますか？
世帯主の死亡などで家賃が支払えなくなり転居したくても、高齢者に貸し出す家主が少ないのをご存じでしょうか。
住宅統計調査でも年金生活者のほとんどが持ち家、居住費は1.5万円で算出されています。
この金額で住める賃貸物件はどれくらいあります？
対してローンを組むメリットは、団信に加入する事で万が一の事があったら残債0。
住む場所が無くなるリスクは無視ですか？
住む場所を確保。そのうえで居住費の値上がりリスクをできるだけ回避できるマンションをチョイスするのがベストでしょ。

[314: マンション検討中さん]

めんどくさい人ですね。

[315: 匿名さん]

>>313 匿名さん
書かれていることが↓そのまんまですね。もしかして「永田さん」ですか？
http://suumo.jp/journal/2018/02/01/148430/

こういうオピニオンもあります。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20170522/ecn170522110000...

管理費・修繕積立金・固定資産税があるので、1.5万円で住み続けられるマンションもありませんよ。
戸建てにされては？

[316: マンション検討中さん]

だれかMR行かれた方いらっしゃいますかー
感想聞かせて下さい。

[317: マンション検討中さん]

>>316 マンション検討中さん

良かったです。

[318: 口コミ知りたいさん]

>>317 マンション検討中さん
売れ行きの話は出てましたか？

[319: マンション検討中さん]

>>318 口コミ知りたいさん

好調です、とは言われましたが詳細は聞けませんでした

[320: マンション検討中さん]

>>319 マンション検討中さん
詳細教えないということはあまり、出てないのでしょうか。。低層階目当てですが、明日行ってみようかな。

[321: マンション検討中さん]

>>320 マンション検討中さん

どうでした？

[322: マンション検討中さん]

低層階はリセール厳しそうですね。長く住む人なら良いのでしょうか。

[323: eマンションさん]

>>322 マンション検討中さん

やはりそう思われますか。。
厳しいですかね。

[324: 匿名さん]

あれだけ駅に近ければ借りる人はいると思います。パークハウスブランドですしね。

[325: 匿名さん]

>>320 マンション検討中さん

低層階はまだ残ってました？

[326: マンション検討中さん]

日照絶望なだけでなくリビングからの眺めが隣のビルの壁ですからね。。

[327: マンション検討中さん]

>>326 マンション検討中さん

しかし南浦和のリセール購買層の経済力を考えると、低層くらいの価格帯でないと売れない気も

[328: 匿名さん]

南区の住人の所得って意外に高いはずだよ。
20万ほどの分譲賃貸マンションに企業契約で住んでいたことがあるけれど、
同じマンション住人は上場企業の人が多かったし、年金生活してる年代の方も
いつも小綺麗な格好をしていて、金持ってるんだなと思ったものだよ。

[329: 匿名さん]

南区というくくりでいえば、武蔵浦和が栄えてきたから所得は増えている。ただ、南浦和周辺は相変わらず。

[330: マンション検討中さん]

>>329 匿名さん
なにかデータでもあるんですか？少なくとも駅遠を除けば南浦和も新築マンションラッシュで所得の高い人が増えてきたと思いますけど。

[331: マンション検討中さん]

先日、モデルルームに行きましたが、営業の方には「リセールを考えるなら、価格の低い下層階
の方が良い」と言われました。
また、下層階購入者はあまり永住志向ではなく、永住志向の方は上層階を買われているという話
もありました。
我が家は将来的に買い替えるかもしれないし、永住するかもしれないという状態なので、リセール考えるならば、売る人が多い下層階よりもむしろ、上層階の方が良いのかなと迷い中です。
でも、上層階はかなり高いので、どちらにするか決断できません。

[332: 匿名さん]

迷うなら上層階買った方が良いと思いますよ。

[333: 通りがかりさん]

>>331 マンション検討中さん

買った値段と売れる値段の乖離が小さいのは下層階です。理由は新築分譲時は同じマンションの他の部屋がライバルになります。そのため安くしなければ下層階は売れません。
しかし中古になったとたん、ライバルは他物件になるのでマンションの格が勝敗をわけます。
たとえ下層階でもマンションの格式が高ければ売れるわけです。

[334: マンション検討中さん]

>>331 マンション検討中さん

そこで中層階。

売れ行きの話は出ましたか？

[335: マンション検討中さん]

>>334
319さん同様、売れ行きは好調ですと営業の方は仰っていました。
来場者の2割が購入申し込みをしており、他の物件と比べると割合が高いそうです。
またリセール志向の方は下層階、永住志向の方は上層階と上下に分かれ、中層階はコモディイイダの建替えがどうなるか読めないことから、敬遠されていると伺いました。

[336: マンション検討中さん]

>>332
上層階のあまりの価格の高さを考えると、なかなか厳しいものがあります。

>>333
わかりやすい説明をありがとうございます。
そういう考え方もあるのかと勉強になります。

[337: マンション検討中さん]

あの眺めで買い手がつくのか、中古は実物見て買うわけですから不安はありますよね。

[338: マンション検討中さん]

ただ単に眺めが悪いだけなら買い手はつかないですが、南浦和駅徒歩2分のパークハウス、しかも上層階より1千万くらい安い、となれば話は別でしょう。

[339: マンション検討中さん]

徒歩3分のガーデンも低層階は瞬殺だったね。抽選部屋もあったそうだし。

[340: マンション検討中さん]

リセールではなく貸し出す場合も低層階の方が利回り良いようですね。賃貸層は眺望をあまり気にせず立地重視なので、高層階でも家賃を上げられないそう。
とはいえ自分は高層階に住みたいなあ。。。ここだと予算オーバーですが。

[341: マンション検討中さん]

>>339 マンション検討中さん

こちらのパークハウスでも抽選があったそうですよ。低層階で。

[342: マンション検討中さん]

ということはもう低層階は余ってないの？

[343: マンション検討中さん]

何らかんら言いつつ低層階狙いのひと多そうだなあ
安いもんなー

[344: マンション検討中さん]

ガーデンの西側パンダ部屋より安いしね。
デベからしたらあまりに条件が悪いからこその値段だね。

[345: マンコミュファンさん]

>>344 マンション検討中さん

でもそういう部屋はリセールめちゃくちゃ強いですよ。

[346: マンション検討中さん]

展望は悪いけど駅遠のヒルトップ、ヒルズと同じ価格の低層階はお買い得だと思います。駅近の好立地でデメリット部分がすでに販売価格に織り込まれているので、資産価値の下落率は悪くないと思います。

[347: 匿名さん]

>>346 マンション検討中さん

利回り考える人は低層選ぶだろうね

[348: 匿名さん]

利回りって何パーセントになるんでしょうか？

[349: マンション検討中さん]

賃貸に出した場合の利回り？

[350: マンション検討中さん]

このマンションは価格、線路沿い、日当たり、眺望などで二の足を踏んでいる方が多いのでしょうか。
もしくは、浦和のブリリア待ち？
ガーデンのように売れ残りの値引きを狙いたいところですが、さすがにそれは無理ですかね。