ザ・パークハウス 南浦和フロント (旧:三菱地所 南浦和駅前計画)

[匿名さん]

学区で人気エリア、南浦和駅のすぐ北側に15階建てのマンションができます。かなり人気がでるのではないでしょうか？もとは豪邸があった場所です。

住所：埼玉県さいたま市南区南本町２丁目1番5(地番）
交通：京浜東北線・武蔵野線 南浦和駅 徒歩2分
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

[スレッドタイトルと本文を更新しました 2017/9/28 管理担当]

[261: マンション検討中さん]

>>254 マンション検討中さん

私は駅徒歩5分以上はもう無理になってます…
南浦和に北口ができてほしいです

[262: マンション検討中さん]

ガーデンの残ってる部屋は4LDK中心なんですかね？
グロスが高くて売れ残ってるのかな。

[263: 匿名さん]

プラウドタワー川口は結構いいお値段らしいけど、上層階買う予算があるなら検討しても良いかもね。南浦和の街が好きなら良いが、フロントは正直駅近物件としては＊＊＊物件のような気がする。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん

川口で毎日ハングルと中国語とタガログ語を聞きながら買い物するなんて嫌だわ。

[265: 匿名さん]

>>264
ハングルは文字ですので、聞くものではありません。
その程度の知識もないあなたのような方が、同じ日本人だとは残念です。
あなたのような浅識で差別的な方と同じ空気を吸って住みたくありません。
埼玉は外国人が多い場所ですので、どうぞ離島などでお過ごしください。

[266: マンション検討中さん]

みなさん何と戦っておられるのか(笑)

昨日契約しました。完成が楽しみです。

[267: 匿名さん]

>>266 マンション検討中さん
ご契約おめでとうございます。
契約の決め手となったのはどこでしょうか？

[268: マンション検討中さん]

>>266 マンション検討中さん
特定されないですか？大丈夫？？

[269: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん
ありがとうございます。
ありきたりですが、始発駅徒歩２分と学区ですね。

[270: マンション検討中さん]

>>268 マンション検討中さん
戸数が少ないので、されるかもしれませんねえ。
変なことを書かなければ支障はないかなと思っています。

[273: 匿名さん]

公立に安心して通わせられるのは確かに大きなポイントですね。

[275: 匿名さん]

[NO.271～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び、削除レスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[276: マンション検討中さん]

高砂小学校まで距離があるのが気になっています。
集団登校はないと聞いており、入学後体力がつくまでが心配です。。

[277: 匿名さん]

南浦和も普通に外国人多いけどね。あの芝園団地の生活圏でもあるわけで、駅徒歩10分以上の場所には保証人なし、外国人OKのアパートもたくさんありますよ。コモディイイダにもたくさんの外国人が利用してますし。外国人を嫌悪されているのならば浦和か北浦和にした方がよいのでは？

[278: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん

毎朝車で送迎している人もいますよ。うちは電車に乗せて朝だけ送ろうかと思ってます。
一駅分の定期代が発生しますが、車の維持費よりは安いので。

[279: マンション検討中さん]

>>276 マンション検討中さん

高砂小学校まで1.5kmありますからねえ。
しかし平地ですし、他にも通っている子もいると思いますから、大丈夫かなと考えています。

[280: 匿名さん]

そんなに心配しなくても大丈夫でしょう
子供なんて少し厳しい環境に置いた方が体も強くなるってものです。
車で送迎しているうちに、徒歩で通っている他の子供がどんどん体力をつけていきますよ。

[281: 匿名さん]

南浦和東口にMOAってケーキ屋があるの知っていますか？
その前の道をURに向かって行くと、右手に新しいマンションがあって、
今日「オープンルーム」って出ていたように思うのですが、あそこは分譲マンションでしょうか？
賃貸マンションを建設していると思ったのですが。なんとなく新日本建設と看板に書かれていたと思うんです。
車で通ったのですが、急ぎだったのでしっかり見られなかったのですが・・・・。

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん

リビオレゾン南浦和のことですか？
1Ldkのマンションですよ。

[283: 匿名さん]

>>282：匿名さん

ありがとうございます。今HP見てみました。新日鉄のマンションなんですね。
単身＆DINKS向けっぽい感じですね。２LDKの洋室をLDとぶちぬいて使うには使いやすそうなマンションですね。
賃貸だとばかり思っていたので、驚きました。
その近くの三井の戸建て分譲はマンションになると思っていたら、
6400～8100万の戸建てだったのでそちらもびっくりでした。

[284: マンション検討中さん]

来週見学楽しみです。
売れ行きはどうなんでしょうか？

情報持ってる方いますか？

[285: 匿名さん]

先週聞いたときはまだ半分ちょっと残ってるとのことでした。

[286: 匿名さん]

プラウドタワー川口の価格が結構高かったようで…
駅前物件という点でフロントが割安に見えます。
あちらは設備充実のタワーマンションなので、そのまま比較するもんでもないとは思いますが

https://manmani.net/?p=13415

[287: マンション掲示板さん]

>>286 匿名さん
設備はどれぐらい違うのでしょうか？
立地面ではそんなに差が無いようには見えるのですが。
検討中だから、こっちに流れてきてほしくないな。

[288: 匿名さん]

>>287 マンション掲示板さん

タワーで規模があるので、共有設備は以下のように抜群です。中庭もあります。
https://www.proud-web.jp/mansion/kawaguchi/design/

さらに、川口西公園に隣接して、駅近ながら住環境良好という素晴らしい物件です。

フロントとはコンセプトが全く異なりますね。

[289: 匿名さん]

プラウド川口は首都圏に0.1％も無い、免震＋長期優良住宅だったはずですよ。
価格帯も6000万～8000万程度です。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

首都圏の「タワーマンション」のうち、何パーセントが免震＋長期優良住宅でしょうか？
その価格なら湾岸のタワーマンションにするでしょうね。免震＋長期優良ばかりですし。

[291: マンション掲示板さん]

>>289 匿名さん
この価格を出せない層がこちらを検討するんですね。まぁほとんどが出せない層でしょうが。

[292: 匿名さん]

>>290
24件しかないそうだから、湾岸でも新しいマンションだけじゃないのかな。
プラウドタワー川口が高い高いと言っても、坪300だからそこまで高いとは思わないけどなぁ。
湾岸は場所によっては意外に不便だったりするよね。交通にしても生活するにも。
私も湾岸エリアのマンションは興味ないかも。

[293: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
ここのマンションすれで坪300が安いって。。。笑えないですね。

[294: 匿名さん]

プラウドタワー川口の話なんて興味ないんだけど。ディスポーザーなどの設備面や平米数なども類似しているのに、わざわざ修繕費のかさむタワーなんて選ばない。川口の犯罪率も埼玉県内では蕨に次いで高い方だし。南浦和エリアは安価なのに学区や治安が良く、コスパが良いのが強み。

[295: 匿名さん]

>>294
興味がある無いではなく、プラウドタワー川口は興味がある方が質問されていたので、
比較対象にならないと思いますよって感じにレスが出たと思うんだけれど。
プラウドタワー川口が修繕費がかさむと思うのであれば、
ここも修繕費がかさむ条件はそろっていると思うよ。
プラウドタワー川口は21階建てだけれど、200戸あるからね。修繕費に対して分母が大きい。
対してここは15階建てだけれど72戸しかなく、駐車場も機械式だよ。
機械式の駐車場はエレベーター並みに修繕管理費がかさむものだからね。
駐車場が3.2戸に1台もあてがわれているのに、駐輪場が1戸に付き2台も無い。
駅前物件でどれだけの世帯が車を保有するのか疑問だよね。
ちょっとずれている配分に感じる。駐車場に空きが出ると修繕時に計画が狂う可能性が高いよ。

[296: 匿名さん]

駅前でもファミリーは車は必要でしょう。お隣のガーデンの駐車場は常に満車で抽選まちです。近隣にわざわざ借りている方もいます。

[297: 匿名さん]

間取りはDとEあたりが人気でしょうか？Aは使いづらそう。

[298: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
ガーデンは既にウェイティング順位が決まっているので、マンション内に確保するのは非常に厳しいかと。近隣の駐車場借りてる方も結構います。

[299: 匿名さん]

ガーデンってまだ竣工1年ちょっとですよね？
駅前マンションの駐車場って、「やっぱり不要だね」で手放していくので、
満車だと思ったら空きが出ていくのが定番です。
駐輪場は少なすぎると思います。

[300: マンション検討中さん]

>>297 匿名さん
DとEは魅力的ですが、広いぶん少し値がはりますねー
個人的には横長リビング好きなので、Aもいいと思います。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
事例を知らないので、定番と言われてもピンときませんが、
ガーデンの駐車場が順番待ちという事実から考えれば、たとえ駅近でも購入時点では駐車場が欲しいと思う人が多いということです。
さすがにこれ以上駐車場が少ないと、「駐車場が無いマンション」とみなされて、販売しにくくなるのでしょう。

駐輪場は1戸2台ぶんは欲しいですよねえ。
配置的に難しかったのでしょうが…
http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/design/

[302: 匿名さん]

少子高齢化に伴って、車を保有する方が年々減少しているんですよ。
現在は順番待ちされている方がいても、１０年も経つと空車になってしまうケースは少なくありませんよ。
機械式駐車場の場合、耐用年数は15年程度とされていますが、もって20年程度です。
15～20年に一度すべて入れ替えするのが一般的ですが、1台あたり100～200万円かかります。
21台分であれば2100～4200万がかかるわけです。1台は平面ですね。
更に機械式駐車場の場合、普段のメンテナンスで月に数千円かかりますので、
安く駐車場を設定してしまうと、修繕時に他から修繕費を持ち出しになってしまう上に、
空きが出ていると、その分の収入が減ってしまいます。
「マンション　機械式駐車場　修繕」など、検索をすると、機械式駐車場のマイナス点が出てくると思います。
機械式駐車場は勧めない専門家が多いのがわかると思います。
決して、このマンションの台数は少なくありません。常に待ち状態になっている方がいいのですよ。
空き待ちも、実際は車を処分したのに、そのまま待ち状態にしている世帯もあるものです。

[303: 匿名さん]

適当なこと言わないでもらえます。

[304: 匿名さん]

賛否はありますが契約者は専用スレに行きましょう！

[305: 匿名さん]

>>302 匿名さん

うーん、ちょっと聞きかじった知識を並べてる感が…

最近のちゃんとしたデベロッパの物件は、きちんとした長期修繕計画がたてられているので、駐車場の修繕費用も当然織り込まれています。
（逆に中古物件や中小デベロッパの新築は注意が必要です）

ただ、空車室がでた場合、全戸割での負担が発生し、ここだと最大(全空室)で恐らく4千円/月くらいで、これはリスクです。

それだけのことですね。

[306: 匿名さん]

>>305
駐車場の修繕計画なんて昔から織り込まれているだろうに。
デベは支払い総額を低く見せるために、管理費・修繕積立金を低くする傾向は昔から変わっていない。
売ってしまえば、その後に値上げしようがデベの関与する事ではないからな。あくまで「計画」なので。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん
そのとおりで、>>302：匿名さん が書かれていることと合わせると、
長期修繕計画で、駐車場修繕費が4200万円で計画されていれば問題なし、
3000万円程度だとリスクあり、2100万円以下だとアウトと判定できます。

ブランド名で売っている大手デベロッパは、売り逃げのようなことはしにくく、
結果的に支払い総額が多く見えますが、それだけちゃんとしている、ということです。

[308: 匿名さん]

>>307
この例なら、4200万で見積っていれば問題ないとはなりません。
イベントリスクはもちろん物価上昇なども予測不能なので、何かあれば積立金は値上がりします。
ほとんどのマンションで値上がりしているでしょうね。思いがけず修繕をして出費なんて普通にありますから。
今、分譲マンションに住んでいる方なら、何が壊れたので修理していくらかかったとか報告された覚えがある方は多いのでは？
駐車場は何パーの契約率で収支がとんとんになるか計算されているかも確認しないといけません。
空きが多ければ問題というのも事実です。極端、0％でもトントンなんてあり得ませんから。
100％でトントンなら、うーんって思います。
マンション住人だけで駐車場を埋められず、外部の方に貸し出しているマンションって意外にありますよ。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

急な損傷や物価上昇などのリスクは、外壁でもエレベータでもラウンジでも同じ話ですから、心配ならば賃貸に住まれるほうがお勧めです。

契約率の話含めて、三菱や三井、東京建物などきちんとしたデベロッパの管理計画・長期修繕計画をご覧になったことがないのでは？

[310: マンション検討中さん]

今時だと、カーシェア会社と契約するマンションもありますよ。
大規模修繕タイミングで、あまりに埋まってない状況なら修繕を諦めて閉鎖することもできます。

近辺を散歩しましたが、付近のマンション駐車場は外から簡単に見える所はあまり空きがないように感じますので、駐車場需要はあると思います