ザ・パークハウス 南浦和フロント (旧:三菱地所 南浦和駅前計画)

[匿名さん]

学区で人気エリア、南浦和駅のすぐ北側に15階建てのマンションができます。かなり人気がでるのではないでしょうか？もとは豪邸があった場所です。

住所：埼玉県さいたま市南区南本町２丁目1番5(地番）
交通：京浜東北線・武蔵野線 南浦和駅 徒歩2分
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

[スレッドタイトルと本文を更新しました 2017/9/28 管理担当]

[201: マンション検討中さん]

予算5000万ではプラウドタワー川口は無理
ここの低層階か浦和の駅遠か

[202: 匿名さん]

こんなに駅近なのに5000万円以下なんて、低層階はどんだけ住環境悪いんだろうか？
逆に日当たりや眺望を気にしない人にとってはお買い得か。

[203: マンション検討中さん]

>>202 匿名さん

DINKSならいいだろうけど、子育て環境としては私ならパスかな。線路沿いで日当たり悪い家で子供を育てるなんて考えられない。そこまでして駅近にこだわりたいのかな笑

[204: 匿名さん]

駅近の最大のメリットは、利便性の良さですからね。
駅から離れているのに、それこそ日当たりが悪くなるような事があったらお仕舞ですよ。
駅近は目の前に何か建ったとしても、駅から近いというメリットだけは不動です。
駅近は周囲に何かが建つのを前提で購入する方が多いと思いますよ。
商業地域でしょうし。

[205: マンション掲示板さん]

>>203 マンション検討中さん
別に家の中がすべてじゃないんだから、外に連れてってやれよ笑
引きこもりじゃあるまいし、友達少なくなるよ笑

[206: 通りがかりさん]

川口なんてそれこそ住環境最悪だよ。朝のラッシュ時なんかものすごい人でギュウギュウだし、一路線しかないから人身事故なんて起きようもんならすぐ入場規制。10万人近くが一つの駅を利用してるから無理もないけど。
おまけに西川口やSR沿線なんか低所得者の＊＊だから住民税はそいつらの生活保護費に消えてって、一般住民に還元されない。
南浦和駅から京浜東北乗った方が座ったまま高見の見物で都内まで出れるじゃん。

[207: 匿名さん]

>>205 マンション掲示板さん
まあ近くに公園もありますし。
日当たりが必要かどうかは、お母さんのフットワーク次第ですよね。

[208: 匿名さん]

この物件が気に入ったなら上層階に住むべき。低層階の価格帯までの予算しかない人なら無理して買う価値なし。

[209: 通りがかりさん]

低層階は日中は仕事で不在の単身者やとにかく住居費を安くあげて洗濯はすべて浴室乾燥かクリーニングにお出しになる方々なら問題なさそう。

[210: 匿名さん]

この掲示板すごく攻撃的で怖いです。喧嘩腰な感じがプラウドタワー川口の掲示板を荒らした人と似てます。人それぞれで価値観は違うのでそんな喧嘩腰ではなく意見や情報を交換し、建設的な場にしませんか？

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん

>>205に対してです。

[212: 口コミ知りたいさん]

子育て世帯にもメリットあると思うけどな。南浦和西口
駅近に認可保育園がいくつもあるし、小学校受験を視野にいれた認可外保育園なんかもある。英会話教室や体操教室なんかもまるひろ百貨店の中にあるし、公立学校より塾に近いことを重視する子育て層からすればとても良い立地。

[213: マンション検討中さん]

ガーデンとフロント、似たようなコンセプトなのに、後から出るフロントの方が駅が近いのに仕様が高く、割安なんて、三菱も消費者を裏切るような真似するよなあ。
確かガーデンの南側は中部屋の低層階でも5700〜5800万くらいしたよね。

[214: 匿名さん]

フロントが安いのはエレベーター1基しかない、武蔵野線が近い、道路挟んですぐ隣が線路であることを考えると妥当なような。

[215: 匿名さん]

駅近なのに安い。
安い=資産価値が低い
ガーデンは隣が公園だし、日当たりは確保されていたはず。
ガーデンの方が買いだったかも。

[216: 匿名さん]

>>206 通りがかりさん

南浦和で始発に乗るためには10分以上待つ必要がありますし、京浜東北は川口〜赤羽を除くと他の路線と比べ乗車率はそれほど高くはありません。特に埼京線と比べるとその差は明らかです。また、帰宅時は座れないので同じ条件で川口のほうが10分早く到着します。たしかに目的地が京浜東北駅で朝も10分以上待って座席争奪戦を毎日繰り広げる事に苦を感じない人にとっては南浦和は利便性が高いですね。川口を下げて、南浦和を上げたいのなら駅利便性ではなく学区でアピールした方がいいですよ。

[217: マンション検討中さん]

>>210 匿名さん

文末が「やれよ」とか「じゃん」とか、ちょっと品がないですよね。

[218: マンション検討中さん]

>>209 通りがかりさん

低層階は単身者というより、共働き(DINKSもしくは保育園フル活用)向けでしょう。
日中不在ですし、洗濯物を外には干さないので。

主婦のいる世帯には不向きですね。一日中家に居るのに日当たり悪いと滅入っちゃいます。

[219: 匿名さん]

>>217 マンション検討中さん

感情的でネットリテラシーのカケラもないですよな。自作自演もされているようで一体この方はどの立場でなにをしたいのでしょうか？

[220: マンション検討中さん]

>>215 匿名さん

うーん、資産価値について少し勉強されたほうが良いかと…；

ガーデンは価格設定ミス、というか土地取得に苦戦した煽りで、
資産価値以上に高値になってしまっています。
フロントの高層階は日当たりも良いうえにガーデンより安いんですよね…

[221: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん

>>220 マンション検討中さん
フロント用地は駅近ながら、南浦和では商業用としては買い手が付かず、住宅用地としては環境が悪いので良い値段が付かない。
資産価値について勉強された方が良いかと。
(︶^︶)

[222: 匿名さん]

煽りあいやめてｗ

[223: マンション検討中さん]

>>221 匿名さん

ネタであればいいんですが、真に受ける人がいるかもしれないので…

マンションの資産価値の評価方法はいくつかありますが、南浦和のマンションではエリア評価が大きいでしょう。
単純に、南浦和駅の徒歩圏内で、同程度の広さの中古マンションや賃貸マンションを検索した結果がエリアの資産価値であり、築年数が経ったときのフロントやガーデンの姿です。
駅に1分近いことや、目の前が公園ということ、設備の仕様やエレベータ数で大きな差は出ません。

そのエリアの資産価値に対して、ガーデンの値付けは高すぎです。
フロントも高いですが…
このエリアで5500万以上の物件は、資産価値のことは忘れて永住を覚悟すべきです

[224: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん

206さんは相手しないほうが良いかと。

それはともかくとして、朝の始発利便性は圧倒的に良いですよ。
待ち時間10分の差が出ますが、座れさえすれば東京通勤であれば40分、寝るなり読書なり予習なり有意に過ごせます。
川口だと東京まで30分ですが、立ちなので辛いですね。上野東京ラインができて混雑は改善したとはいえ、快適とはほど遠いレベルです。

帰りが10分早いのは、仰るとおり川口のほうが優位ですね。
南浦和は遅くなるぶん、フロントの「駅徒歩2分」が輝きます。

[225: 匿名さん]

5500万円というと、中層階以上は値段が高すぎるので永住目的で買いましょうということですね。
上の方なら日当たりは良いでしょうから、永住目的で買う人もいるかもしれませんね。

[226: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん

座れるとめちゃラクですよね！座席争奪戦は運が悪い（同列に並んでいる中にトロい人がいる）と座れなく朝からストレスがたまりますが笑
京浜東北は他の路線の通勤ラッシュも経験しましたが、まだラクな方だと私は思いますね。そのため南浦和で座れなくても埼京線沿線に比べて通勤はラクです。
ここの徒歩2分は輝いてますよね。子供のためと住環境を求めて駅遠を選ぶのも構いませんが、毎日通勤している身としては駅近に住みたい憧れがあります。

[227: 匿名さん]

>>214
目の前と真横に線路はその通りだと思うけれど、エレベーター1基は72戸であれば普通だと思うよ。
2基設置しちゃうと修繕時にかかるコストが全然変わってくるから、逆に避けられちゃうかも。
ここの安さは線路だろうね。下は日当たりが、上は武蔵野線の音がとなるものね。
割り切れる方には良い物件だと思うけど。駅が近いのは最高だよ。

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
三菱の物件だから、騒音対策には抜かりは無いのかな?

[229: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん

"The Minami Urawa Front"なんてキャッチコピー出して売ってたんだから、ガーデンの購入者は怒っていいと思う。
https://web.archive.org/web/20160919234838/http://www.mecsumai.com:80/...

[230: 匿名さん]

文句言ったところで、フロントは立地が悪いから安いんだと説明されて終わりでしょう。
実際、ガーデンの方が良いマンションだと思う。

[231: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん

サッシはT3、24時間換気口も騒音対策されたタイプだったはずです。

[232: マンション検討中さん]

ガーデンのサッシはT2でしたっけ。フロントがT3ということは、現地調査でより騒音レベルが高いと測定されたのですかね。

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん

普通に考えるとそうですね。

同レベルだけどガーデンの騒音対策が不十分だった、という可能性も無くもないですが。

[234: マンション掲示板さん]

ガーデンでは騒音は問題ないのでしょうか？
ガーデンで騒音がないようならここは安心できますね。

[235: 匿名さん]

武蔵野線は貨物線なので、ある程度の防音を施しているのではないでしょうか。
ガーデンも真横に線路ですが、フロントは目の前に武蔵野線もあるので。

[236: マンション検討中さん]

騒音対策の最大の敵は、夜の静けさです。
南浦和の夜は静かなので、深夜の貨物列車通過音、早朝のホームアナウンスなどが遠くに聞こえてしまうのは避けようがないでしょう。
神経質なかたには向いていない立地だと思います。

[237: マンション検討中さん]

>>236 マンション検討中さん
ですね、電車の轟音だけでなく、アナウンス音もかなりの爆音です。

[238: 236]

>>237 マンション検討中さん

いや轟音とか爆音は言いすぎです（笑
遮音サッシ越しでも、夜のしじまには音が目立ってしまうという話で、
神経質なかたは気になると思いますが、普通の人は気にならないレベルでしょう。

[239: マンション検討中さん]

>>238さん
窓を開けたらの話でした。ここは電車の通過音だけでなくアナウンス音も大ボリュームで聞こえますよ、ということで。
確かに遮音サッシをしめれば微かに聞こえる程度でしょうね。

[240: マンション検討中さん]

低層階ですが、こちらのマンションに決めました！来週再度MRを見に行きます！

[241: 匿名さん]

>>240 マンション検討中さん

駅近は何年経っても変わらない！

[242: 236]

>>240 マンション検討中

ここの低層階は、とりあえずで買っていいレベルのお買い得物件。

[243: 匿名さん]

あれだけ騒音があるのに二重サッシじゃないなんて...。物件のほぼ真横を猛スピードで駆け抜ける湘南新宿ラインを見たらビックリしました。駅のアナウンスも結構な音量でした。通常の駅近物件より騒音はかなり高いレベルではないでしょうか。下層階は安いですが日当たり無しです。検討外にしました。

[244: 匿名さん]

低層階は日当たり、展望を気にしなければ間違いなくお買い得でしょ。駅遠で目の前にマンション建てられて日照を失ったら最悪だけど、ここは立地という不変の価値があるので割り切りさえできれば問題ないと思う。

[245: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん

湘南新宿ではなくて上野東京ラインですね。
確かに二重サッシだとより良いとは思いますが、二重サッシだったとして果たして検討内に入ったでしょうか？

駅の騒音がダメな人は何をしてもダメなので、無駄に二重サッシにするより、高遮音サッシで留めた仕様は正解だと思います。

[246: マンション検討中さん]

>>244 匿名さん

低層階は初めから展望ゼロなので、これ以上悪くなることが無いのも、ある意味良いところですね。

中層階は、コモディイイダの今後をどう予想するかが悩ましそうです。
当面建て替えはないと思いますが、いつの日か、低層の建物に建て替わればラッキー、マンションなどになるとガッカリ、です。
高層階は、マンションにならないことを祈るのみかと。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん

ここは商業地域の為、周辺に日照を妨害するような建物ができるリスクはありますよね。＋1500万出して上層を選んでも数年後に…。私は低層階検討ですが、まだ割り切りの心境には達していないです（笑）

[248: マンション検討中さん]

騒音気にする人はさっさとモデルルーム行って既に建築済みのガーデンをみせてもらえばいいと思うのだが。

[249: 匿名さん]

>>245
湘南新宿も上野東京ラインも通りますよ？
マンションに一番近い線路は湘南新宿ラインです。

[250: 匿名さん]

>>248
騒音が気になる人は、ガーデンもダメだと思いますよ。
私はガーデンに似た立地のマンションを見に行った事があるのですが、昼間でも少し聞こえるのでやめました。
深夜のひっそりとした時間帯に走られると、もっと気になるだろうなと言う理由からです。
音が苦手じゃない人には、良いと思います。
駅近の便利さを味わってしまうと、駅から離れた物件には移れなくなると思います。

[251: マンション検討中さん]

>>249 匿名さん

そうですね。
これは失礼しました。

[252: マンション検討中さん]

>>250 匿名さん

言葉足らずで失礼しました。
ガーデンを選ぶという意味ではなく、
250さんのように現地で確認するのが一番という意味です。
音が気になるかどうかは個人の感性によるところも大きいと思います。
参考になりうる環境のガーデンが実際に下見できるのはメリットだと思います。

[253: マンション検討中さん]

ガーデンの空室を見学させてもらうってことですね。

[254: マンション検討中さん]

>>250 匿名さん

駅近の便利さを味わうと駅近以外は考えられなくなりますよね！！よく利便性と住環境が比較されるけど駅近を知っちゃうと迷うまでもなくなりますね(笑)

[255: 250]

>>252：マンション検討中さん
こちらこそ失礼しました。
確かにそのように書かれていましたね。
良い手ですね。ガーデンの実際の部屋に入って音が気になるようであれば、
フロントは絶対的にダメでしょうね。武蔵野線が目の前になりますものね。

[256: 匿名さん]

住む気もないのに騒音の下見に使われて、ガーデンの居住者も不憫だな。

[257: マンション検討中さん]

>>256 匿名さん

「やっぱりガーデンにする！」ってなるかもしれませんよ

真面目に言うと、売れ残りを販売会社が営業活動に使用しても良い、という契約になっているはずです。

[258: 250]

新築で売れない以上、ガーデンは安くしてるでしょうからね。
下見に来て、新築のフロントよりも値引きをするガーデンとなるかもしれませんよ。
武蔵野線が目の前に無い分、魅力を感じる方もいるでしょう。

[259: マンション検討中さん]

>>258 250さん

坪単価が同じくらいになれば、ガーデンの南向きも良い候補になりますね。
専有部分の仕様が少し弱いですが、公園と墓地で視界は安泰です。
駅徒歩が＋1分増えますが、エレベータは2基。
フロントの中層と、ガーデンの売れ残りは、結構迷う選択肢かもしれません。

[260: マンション検討中さん]

ガーデンであれば騒音を確認できるだけでなく、すぐに入居できるのもメリットですね。
ちなみにガーデンで残ってる物件の最安値はいくらなのでしょう？

[261: マンション検討中さん]

>>254 マンション検討中さん

私は駅徒歩5分以上はもう無理になってます…
南浦和に北口ができてほしいです

[262: マンション検討中さん]

ガーデンの残ってる部屋は4LDK中心なんですかね？
グロスが高くて売れ残ってるのかな。

[263: 匿名さん]

プラウドタワー川口は結構いいお値段らしいけど、上層階買う予算があるなら検討しても良いかもね。南浦和の街が好きなら良いが、フロントは正直駅近物件としては＊＊＊物件のような気がする。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん

川口で毎日ハングルと中国語とタガログ語を聞きながら買い物するなんて嫌だわ。

[265: 匿名さん]

>>264
ハングルは文字ですので、聞くものではありません。
その程度の知識もないあなたのような方が、同じ日本人だとは残念です。
あなたのような浅識で差別的な方と同じ空気を吸って住みたくありません。
埼玉は外国人が多い場所ですので、どうぞ離島などでお過ごしください。

[266: マンション検討中さん]

みなさん何と戦っておられるのか(笑)

昨日契約しました。完成が楽しみです。

[267: 匿名さん]

>>266 マンション検討中さん
ご契約おめでとうございます。
契約の決め手となったのはどこでしょうか？

[268: マンション検討中さん]

>>266 マンション検討中さん
特定されないですか？大丈夫？？

[269: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん
ありがとうございます。
ありきたりですが、始発駅徒歩２分と学区ですね。

[270: マンション検討中さん]

>>268 マンション検討中さん
戸数が少ないので、されるかもしれませんねえ。
変なことを書かなければ支障はないかなと思っています。

[273: 匿名さん]

公立に安心して通わせられるのは確かに大きなポイントですね。

[275: 匿名さん]

[NO.271～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び、削除レスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[276: マンション検討中さん]

高砂小学校まで距離があるのが気になっています。
集団登校はないと聞いており、入学後体力がつくまでが心配です。。

[277: 匿名さん]

南浦和も普通に外国人多いけどね。あの芝園団地の生活圏でもあるわけで、駅徒歩10分以上の場所には保証人なし、外国人OKのアパートもたくさんありますよ。コモディイイダにもたくさんの外国人が利用してますし。外国人を嫌悪されているのならば浦和か北浦和にした方がよいのでは？

[278: 匿名さん]

>>276 マンション検討中さん

毎朝車で送迎している人もいますよ。うちは電車に乗せて朝だけ送ろうかと思ってます。
一駅分の定期代が発生しますが、車の維持費よりは安いので。

[279: マンション検討中さん]

>>276 マンション検討中さん

高砂小学校まで1.5kmありますからねえ。
しかし平地ですし、他にも通っている子もいると思いますから、大丈夫かなと考えています。

[280: 匿名さん]

そんなに心配しなくても大丈夫でしょう
子供なんて少し厳しい環境に置いた方が体も強くなるってものです。
車で送迎しているうちに、徒歩で通っている他の子供がどんどん体力をつけていきますよ。

[281: 匿名さん]

南浦和東口にMOAってケーキ屋があるの知っていますか？
その前の道をURに向かって行くと、右手に新しいマンションがあって、
今日「オープンルーム」って出ていたように思うのですが、あそこは分譲マンションでしょうか？
賃貸マンションを建設していると思ったのですが。なんとなく新日本建設と看板に書かれていたと思うんです。
車で通ったのですが、急ぎだったのでしっかり見られなかったのですが・・・・。

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん

リビオレゾン南浦和のことですか？
1Ldkのマンションですよ。

[283: 匿名さん]

>>282：匿名さん

ありがとうございます。今HP見てみました。新日鉄のマンションなんですね。
単身＆DINKS向けっぽい感じですね。２LDKの洋室をLDとぶちぬいて使うには使いやすそうなマンションですね。
賃貸だとばかり思っていたので、驚きました。
その近くの三井の戸建て分譲はマンションになると思っていたら、
6400～8100万の戸建てだったのでそちらもびっくりでした。

[284: マンション検討中さん]

来週見学楽しみです。
売れ行きはどうなんでしょうか？

情報持ってる方いますか？

[285: 匿名さん]

先週聞いたときはまだ半分ちょっと残ってるとのことでした。

[286: 匿名さん]

プラウドタワー川口の価格が結構高かったようで…
駅前物件という点でフロントが割安に見えます。
あちらは設備充実のタワーマンションなので、そのまま比較するもんでもないとは思いますが

https://manmani.net/?p=13415

[287: マンション掲示板さん]

>>286 匿名さん
設備はどれぐらい違うのでしょうか？
立地面ではそんなに差が無いようには見えるのですが。
検討中だから、こっちに流れてきてほしくないな。

[288: 匿名さん]

>>287 マンション掲示板さん

タワーで規模があるので、共有設備は以下のように抜群です。中庭もあります。
https://www.proud-web.jp/mansion/kawaguchi/design/

さらに、川口西公園に隣接して、駅近ながら住環境良好という素晴らしい物件です。

フロントとはコンセプトが全く異なりますね。

[289: 匿名さん]

プラウド川口は首都圏に0.1％も無い、免震＋長期優良住宅だったはずですよ。
価格帯も6000万～8000万程度です。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん

首都圏の「タワーマンション」のうち、何パーセントが免震＋長期優良住宅でしょうか？
その価格なら湾岸のタワーマンションにするでしょうね。免震＋長期優良ばかりですし。

[291: マンション掲示板さん]

>>289 匿名さん
この価格を出せない層がこちらを検討するんですね。まぁほとんどが出せない層でしょうが。

[292: 匿名さん]

>>290
24件しかないそうだから、湾岸でも新しいマンションだけじゃないのかな。
プラウドタワー川口が高い高いと言っても、坪300だからそこまで高いとは思わないけどなぁ。
湾岸は場所によっては意外に不便だったりするよね。交通にしても生活するにも。
私も湾岸エリアのマンションは興味ないかも。

[293: マンション掲示板さん]

>>292 匿名さん
ここのマンションすれで坪300が安いって。。。笑えないですね。

[294: 匿名さん]

プラウドタワー川口の話なんて興味ないんだけど。ディスポーザーなどの設備面や平米数なども類似しているのに、わざわざ修繕費のかさむタワーなんて選ばない。川口の犯罪率も埼玉県内では蕨に次いで高い方だし。南浦和エリアは安価なのに学区や治安が良く、コスパが良いのが強み。

[295: 匿名さん]

>>294
興味がある無いではなく、プラウドタワー川口は興味がある方が質問されていたので、
比較対象にならないと思いますよって感じにレスが出たと思うんだけれど。
プラウドタワー川口が修繕費がかさむと思うのであれば、
ここも修繕費がかさむ条件はそろっていると思うよ。
プラウドタワー川口は21階建てだけれど、200戸あるからね。修繕費に対して分母が大きい。
対してここは15階建てだけれど72戸しかなく、駐車場も機械式だよ。
機械式の駐車場はエレベーター並みに修繕管理費がかさむものだからね。
駐車場が3.2戸に1台もあてがわれているのに、駐輪場が1戸に付き2台も無い。
駅前物件でどれだけの世帯が車を保有するのか疑問だよね。
ちょっとずれている配分に感じる。駐車場に空きが出ると修繕時に計画が狂う可能性が高いよ。

[296: 匿名さん]

駅前でもファミリーは車は必要でしょう。お隣のガーデンの駐車場は常に満車で抽選まちです。近隣にわざわざ借りている方もいます。

[297: 匿名さん]

間取りはDとEあたりが人気でしょうか？Aは使いづらそう。

[298: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
ガーデンは既にウェイティング順位が決まっているので、マンション内に確保するのは非常に厳しいかと。近隣の駐車場借りてる方も結構います。

[299: 匿名さん]

ガーデンってまだ竣工1年ちょっとですよね？
駅前マンションの駐車場って、「やっぱり不要だね」で手放していくので、
満車だと思ったら空きが出ていくのが定番です。
駐輪場は少なすぎると思います。

[300: マンション検討中さん]

>>297 匿名さん
DとEは魅力的ですが、広いぶん少し値がはりますねー
個人的には横長リビング好きなので、Aもいいと思います。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
事例を知らないので、定番と言われてもピンときませんが、
ガーデンの駐車場が順番待ちという事実から考えれば、たとえ駅近でも購入時点では駐車場が欲しいと思う人が多いということです。
さすがにこれ以上駐車場が少ないと、「駐車場が無いマンション」とみなされて、販売しにくくなるのでしょう。

駐輪場は1戸2台ぶんは欲しいですよねえ。
配置的に難しかったのでしょうが…
http://www.mecsumai.com/tph-minamiurawa-front/design/

[302: 匿名さん]

少子高齢化に伴って、車を保有する方が年々減少しているんですよ。
現在は順番待ちされている方がいても、１０年も経つと空車になってしまうケースは少なくありませんよ。
機械式駐車場の場合、耐用年数は15年程度とされていますが、もって20年程度です。
15～20年に一度すべて入れ替えするのが一般的ですが、1台あたり100～200万円かかります。
21台分であれば2100～4200万がかかるわけです。1台は平面ですね。
更に機械式駐車場の場合、普段のメンテナンスで月に数千円かかりますので、
安く駐車場を設定してしまうと、修繕時に他から修繕費を持ち出しになってしまう上に、
空きが出ていると、その分の収入が減ってしまいます。
「マンション　機械式駐車場　修繕」など、検索をすると、機械式駐車場のマイナス点が出てくると思います。
機械式駐車場は勧めない専門家が多いのがわかると思います。
決して、このマンションの台数は少なくありません。常に待ち状態になっている方がいいのですよ。
空き待ちも、実際は車を処分したのに、そのまま待ち状態にしている世帯もあるものです。

[303: 匿名さん]

適当なこと言わないでもらえます。

[304: 匿名さん]

賛否はありますが契約者は専用スレに行きましょう！

[305: 匿名さん]

>>302 匿名さん

うーん、ちょっと聞きかじった知識を並べてる感が…

最近のちゃんとしたデベロッパの物件は、きちんとした長期修繕計画がたてられているので、駐車場の修繕費用も当然織り込まれています。
（逆に中古物件や中小デベロッパの新築は注意が必要です）

ただ、空車室がでた場合、全戸割での負担が発生し、ここだと最大(全空室)で恐らく4千円/月くらいで、これはリスクです。

それだけのことですね。

[306: 匿名さん]

>>305
駐車場の修繕計画なんて昔から織り込まれているだろうに。
デベは支払い総額を低く見せるために、管理費・修繕積立金を低くする傾向は昔から変わっていない。
売ってしまえば、その後に値上げしようがデベの関与する事ではないからな。あくまで「計画」なので。

[307: 匿名さん]

>>306 匿名さん
そのとおりで、>>302：匿名さん が書かれていることと合わせると、
長期修繕計画で、駐車場修繕費が4200万円で計画されていれば問題なし、
3000万円程度だとリスクあり、2100万円以下だとアウトと判定できます。

ブランド名で売っている大手デベロッパは、売り逃げのようなことはしにくく、
結果的に支払い総額が多く見えますが、それだけちゃんとしている、ということです。

[308: 匿名さん]

>>307
この例なら、4200万で見積っていれば問題ないとはなりません。
イベントリスクはもちろん物価上昇なども予測不能なので、何かあれば積立金は値上がりします。
ほとんどのマンションで値上がりしているでしょうね。思いがけず修繕をして出費なんて普通にありますから。
今、分譲マンションに住んでいる方なら、何が壊れたので修理していくらかかったとか報告された覚えがある方は多いのでは？
駐車場は何パーの契約率で収支がとんとんになるか計算されているかも確認しないといけません。
空きが多ければ問題というのも事実です。極端、0％でもトントンなんてあり得ませんから。
100％でトントンなら、うーんって思います。
マンション住人だけで駐車場を埋められず、外部の方に貸し出しているマンションって意外にありますよ。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん

急な損傷や物価上昇などのリスクは、外壁でもエレベータでもラウンジでも同じ話ですから、心配ならば賃貸に住まれるほうがお勧めです。

契約率の話含めて、三菱や三井、東京建物などきちんとしたデベロッパの管理計画・長期修繕計画をご覧になったことがないのでは？

[310: マンション検討中さん]

今時だと、カーシェア会社と契約するマンションもありますよ。
大規模修繕タイミングで、あまりに埋まってない状況なら修繕を諦めて閉鎖することもできます。

近辺を散歩しましたが、付近のマンション駐車場は外から簡単に見える所はあまり空きがないように感じますので、駐車場需要はあると思います

[311: 匿名さん]

>>309
お言葉ですが、私が言っているのは「余分な共有施設はリスクを高める」って事ですが。
駐車場が多すぎれば空車になる可能性があり、収入が減り、修繕計画に影響を及ぼすって事です。
しかもそれが機械式駐車場であればなおさらだよねって話で。
逆に必要であろう駐輪場の数が少ないのが気になるってことです。
現在、財閥系分譲マンションに住んでいますが、修繕計画に載っていないイレギュラーな支出なんて
日常的にありますよ。どこまで含んでいるのかが重要です。
イレギュラーな値上げを避けるには、かなり多めにしないと無理でしょうね。
そこまでデベが含めて計画を立てているマンションってどれくらいあるでしょうかね。
うちはな～んにもありませんなんてマンション、かなり少ないと思いますよ？
まぁこれが１億もするような部屋が中心のマンションであれば、月々の支払額が１万２万ふえたところで
影響は少ないのかもしれませんが。
ちなみに賃貸、家賃の値上げの可能性や建て替えで家賃が上がり、住めなくなる可能性とか考えた事ありますか？
賃貸は何も心配いらないと思っているのであれば、もう少し勉強されてから不動産購入された方が良いと思いますよ。

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん

駐車場ニーズについては、>>296 匿名さん　や　>>310 マンション検討中さん　にて実態調査にもとづいて述べられており、
将来の空車室リスクについては、>>305 匿名さん　にて定量評価されています。
ニーズがあってリスクも許容できるレベルですから、特段問題はないでしょう。

また賃貸は、借地借家法にて借り主が極めて強力に保護されているので、ほぼリスクゼロです。
不動産のお勉強をたくさんされているようなので、当然、関連法規もご存じとは思いますが。

[313: 匿名さん]

>>312
法規を信用しすぎて、理想と現実のギャップを把握できていませんね。
賃貸で通すデメリットに家賃が支払えなくなる可能性が非常に高いというリスクがあり。
借地借家法がそれでも守ってくれると思いますか？
世帯主の死亡などで家賃が支払えなくなり転居したくても、高齢者に貸し出す家主が少ないのをご存じでしょうか。
住宅統計調査でも年金生活者のほとんどが持ち家、居住費は1.5万円で算出されています。
この金額で住める賃貸物件はどれくらいあります？
対してローンを組むメリットは、団信に加入する事で万が一の事があったら残債0。
住む場所が無くなるリスクは無視ですか？
住む場所を確保。そのうえで居住費の値上がりリスクをできるだけ回避できるマンションをチョイスするのがベストでしょ。

[314: マンション検討中さん]

めんどくさい人ですね。

[315: 匿名さん]

>>313 匿名さん
書かれていることが↓そのまんまですね。もしかして「永田さん」ですか？
http://suumo.jp/journal/2018/02/01/148430/

こういうオピニオンもあります。
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20170522/ecn170522110000...

管理費・修繕積立金・固定資産税があるので、1.5万円で住み続けられるマンションもありませんよ。
戸建てにされては？

[316: マンション検討中さん]

だれかMR行かれた方いらっしゃいますかー
感想聞かせて下さい。

[317: マンション検討中さん]

>>316 マンション検討中さん

良かったです。

[318: 口コミ知りたいさん]

>>317 マンション検討中さん
売れ行きの話は出てましたか？

[319: マンション検討中さん]

>>318 口コミ知りたいさん

好調です、とは言われましたが詳細は聞けませんでした

[320: マンション検討中さん]

>>319 マンション検討中さん
詳細教えないということはあまり、出てないのでしょうか。。低層階目当てですが、明日行ってみようかな。

[321: マンション検討中さん]

>>320 マンション検討中さん

どうでした？

[322: マンション検討中さん]

低層階はリセール厳しそうですね。長く住む人なら良いのでしょうか。

[323: eマンションさん]

>>322 マンション検討中さん

やはりそう思われますか。。
厳しいですかね。

[324: 匿名さん]

あれだけ駅に近ければ借りる人はいると思います。パークハウスブランドですしね。

[325: 匿名さん]

>>320 マンション検討中さん

低層階はまだ残ってました？

[326: マンション検討中さん]

日照絶望なだけでなくリビングからの眺めが隣のビルの壁ですからね。。

[327: マンション検討中さん]

>>326 マンション検討中さん

しかし南浦和のリセール購買層の経済力を考えると、低層くらいの価格帯でないと売れない気も

[328: 匿名さん]

南区の住人の所得って意外に高いはずだよ。
20万ほどの分譲賃貸マンションに企業契約で住んでいたことがあるけれど、
同じマンション住人は上場企業の人が多かったし、年金生活してる年代の方も
いつも小綺麗な格好をしていて、金持ってるんだなと思ったものだよ。

[329: 匿名さん]

南区というくくりでいえば、武蔵浦和が栄えてきたから所得は増えている。ただ、南浦和周辺は相変わらず。

[330: マンション検討中さん]

>>329 匿名さん
なにかデータでもあるんですか？少なくとも駅遠を除けば南浦和も新築マンションラッシュで所得の高い人が増えてきたと思いますけど。

[331: マンション検討中さん]

先日、モデルルームに行きましたが、営業の方には「リセールを考えるなら、価格の低い下層階
の方が良い」と言われました。
また、下層階購入者はあまり永住志向ではなく、永住志向の方は上層階を買われているという話
もありました。
我が家は将来的に買い替えるかもしれないし、永住するかもしれないという状態なので、リセール考えるならば、売る人が多い下層階よりもむしろ、上層階の方が良いのかなと迷い中です。
でも、上層階はかなり高いので、どちらにするか決断できません。

[332: 匿名さん]

迷うなら上層階買った方が良いと思いますよ。

[333: 通りがかりさん]

>>331 マンション検討中さん

買った値段と売れる値段の乖離が小さいのは下層階です。理由は新築分譲時は同じマンションの他の部屋がライバルになります。そのため安くしなければ下層階は売れません。
しかし中古になったとたん、ライバルは他物件になるのでマンションの格が勝敗をわけます。
たとえ下層階でもマンションの格式が高ければ売れるわけです。

[334: マンション検討中さん]

>>331 マンション検討中さん

そこで中層階。

売れ行きの話は出ましたか？

[335: マンション検討中さん]

>>334
319さん同様、売れ行きは好調ですと営業の方は仰っていました。
来場者の2割が購入申し込みをしており、他の物件と比べると割合が高いそうです。
またリセール志向の方は下層階、永住志向の方は上層階と上下に分かれ、中層階はコモディイイダの建替えがどうなるか読めないことから、敬遠されていると伺いました。

[336: マンション検討中さん]

>>332
上層階のあまりの価格の高さを考えると、なかなか厳しいものがあります。

>>333
わかりやすい説明をありがとうございます。
そういう考え方もあるのかと勉強になります。

[337: マンション検討中さん]

あの眺めで買い手がつくのか、中古は実物見て買うわけですから不安はありますよね。

[338: マンション検討中さん]

ただ単に眺めが悪いだけなら買い手はつかないですが、南浦和駅徒歩2分のパークハウス、しかも上層階より1千万くらい安い、となれば話は別でしょう。

[339: マンション検討中さん]

徒歩3分のガーデンも低層階は瞬殺だったね。抽選部屋もあったそうだし。

[340: マンション検討中さん]

リセールではなく貸し出す場合も低層階の方が利回り良いようですね。賃貸層は眺望をあまり気にせず立地重視なので、高層階でも家賃を上げられないそう。
とはいえ自分は高層階に住みたいなあ。。。ここだと予算オーバーですが。

[341: マンション検討中さん]

>>339 マンション検討中さん

こちらのパークハウスでも抽選があったそうですよ。低層階で。

[342: マンション検討中さん]

ということはもう低層階は余ってないの？

[343: マンション検討中さん]

何らかんら言いつつ低層階狙いのひと多そうだなあ
安いもんなー

[344: マンション検討中さん]

ガーデンの西側パンダ部屋より安いしね。
デベからしたらあまりに条件が悪いからこその値段だね。

[345: マンコミュファンさん]

>>344 マンション検討中さん

でもそういう部屋はリセールめちゃくちゃ強いですよ。

[346: マンション検討中さん]

展望は悪いけど駅遠のヒルトップ、ヒルズと同じ価格の低層階はお買い得だと思います。駅近の好立地でデメリット部分がすでに販売価格に織り込まれているので、資産価値の下落率は悪くないと思います。

[347: 匿名さん]

>>346 マンション検討中さん

利回り考える人は低層選ぶだろうね

[348: 匿名さん]

利回りって何パーセントになるんでしょうか？

[349: マンション検討中さん]

賃貸に出した場合の利回り？

[350: マンション検討中さん]

このマンションは価格、線路沿い、日当たり、眺望などで二の足を踏んでいる方が多いのでしょうか。
もしくは、浦和のブリリア待ち？
ガーデンのように売れ残りの値引きを狙いたいところですが、さすがにそれは無理ですかね。

[351: 匿名さん]

南浦和の最後のパークハウスりしいので需要はあるような気はしますけどね。中層階は売れ行き悪いなら価格改定あるかもですが。
竣工する頃にはレジデンスギャラリーも壊すことになると聞きました。

[352: マンション検討中さん]

学区がよくて駅近だから資産価値は底堅いと思うのだよな
ただ正直、自分ではあんまり住む気にならな･･････

[353: マンション検討中さん]

>>351 匿名さん

レジデンスギャラリーの場所をマンションにすればいいのに

[354: マンション検討中さん]

パークハウス南浦和ロータリーかな

[355: 匿名さん]

駅から徒歩5分以内の場所って、資産価値が維持されやすいっていいますので
それで人気になるんじゃないかなぁと思ったんですが…
お値段的な要素がやっぱりハードルになってしまっているのかな？と感じました。
子供が小さいうちなんかは、もっと穏やかな郊外タイプのほうがよいのですが
ある程度大きくなると、塾にも行くし、通学のために公共の交通機関を使うようになるし、駅に近いのは良いことです。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん

南浦和は本当に穴場なので、大人気即完売、ってことはないでしょう。
浦和区で探しても見つからないですし。

[357: 匿名さん]

ここは、コモディイイダと丸広百貨店が近くにあるのが使いやすいです。

コモディイイダはチラシも見ることができます。
http://www.comodi-iida.co.jp/flyer/index.html

結婚してから新聞をとるのをやめてしまってネットでニュースを見るようになったのですが、困ったのがチラシでした。

コモディイイダみたいにネットでチラシ見ることができるといいですよね。シュフーとか活用してます。

[358: マンション検討中さん]

>>353 マンション検討中さん
あそこは隣の駐輪場も含めて同じ地主かな

[359: 匿名さん]

レジデンスギャラリーはマンション本体よりかは小さいのかと思いました。しかしいい立地ですよね。将来的に売ってくれないかと期待しています。

「駅前私邸席」とあるように駅からすぐの距離がメリットです。ここから東京に通う人も多いと思うし駅から近いのは何よりな気がしました。

ホームページに付き9万円から返済可能、8万円から返済可能と書いてあって良心的に思います。夫婦共働きなら返済額をもう少しアップできますね。

[360: 匿名さん]

南浦和にここまで近いんだったら、言うことないんじゃないでしょうか。
一にも二にも利便性って言う感じで
とてもわかり易いじゃないですか。

特にコンパクトタイプというわけでもないのに、
ローンの返済シミュレーションが控えめになっている
もともとの価格が低いのか、
それとも頭金をドーンと入れている設定なのか？

[361: 匿名さん]

6000万円台の物件無くなったのか価格表示が変わりましたね！売れ行きはどんな感じなんでしょうか。

[362: マンション検討中さん]

まだ見に行けてないんですが、ここの一階は陽当たり絶望的なんでしょうか？

[363: 匿名さん]

>>362 マンション検討中さん
全邸南東向き、線路向きだと思うので、絶望はしなくていいと思いますよ。

[364: 匿名さん]

一階は全て売れちゃったかもしれないですね。
最低価格が4488万円から4778万円に上がってますので。

https://smp.suumo.jp/mansion/saitama/sc_108/pj_67717516/

[365: マンション検討中さん]

>>363 匿名さん
6〜7階あたりまで目の前に商業ビルあり、その先も高架の線路ありで南東向きと行っても一階は絶望的かも。

[366: 周辺住民さん]

4連休はキャンペーンやるみたいですね。
チラシ入ってました。

[367: 匿名さん]

>>366 周辺住民さん
プレゼントってあります？興味はあるのですが、妻へのあとひと押しが欲しいのです。

[368: 周辺住民さん]

コーヒーメーカーが抽選で当たるとか
内覧会に事前申し込みでQUOカードとかだった気がします。
捨てちゃいました。　お力になれずすいません。

プレゼントしないといけないくらい売れ残ったか…。
って思ったくらいなので。

[369: 匿名さん]

>>368 周辺住民さん
いえいえ、ありがとうございます。
私にもDMは届いたのですが、プレゼントはなかったんですよね。
予約は結構スカスカなので、予定が合えば妻を説得して伺おうかと思います。

[370: マンション検討中さん]

先週MR行ってきました。
かなりお客さんもいるように見えました。

仕様は高級感があるように思いましたが、
長谷工ならこんなものなのでしょうか？

[371: マンション検討中さん]

>>370 マンション検討中さん

大手デベならどこも同じようなつくりだと何件か見てて思ってます。

私がＭＲに行った時に「長谷工さんか…」と呟いたら、営業さんがすぐさま反応して「長谷工さんでも当社がちゃんと監督してます」と仰ってました。
結構言われるのかしら…と思いながら聞いた記憶が。

[372: 匿名さん]

すごく細かいところなんですが、
共用通路側の窓にルーバー面格子がついているのがとても良いと思います。しかも、可動式のものが。
マンション購入のポイント講座みたいなものに参加をしたことがあるのですが、
可動式のルーバー面格子をわざわざつけているところは、
住んでいる人のことをきちんと考えているんだそうです。
普通の格子よりずっとコストがかかるのに、わざわざつけているからだそうです。

[373: マンション検討中さん]

>>372 匿名さん
最近の新築マンションはほとんどルーバー面格子という認識でした…

[374: マンション検討中さん]

>>373 マンション検討中さん

同じく。今まで見に行って大手デベの物件はルーバーありました。

[375: 匿名さん]

広さもいろいろあるので、セレクトしやすいなって思いました。
設備面は普通な印象ですが、まあ標準的なのでしょうか。
モデルルームはまとまり感があっていいなって思いました。

[376: 匿名さん]

またマンションマニア記事になってますね

https://manmani.net/?p=15156

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
マンションマニアは、大手デベロッパーの広告代理店と化しているから信用ならないですよ。

[378: 匿名さん]

>>377 匿名さん
信用できる情報はどこにありますか？

[379: 通りがかりさん]

音って慣れればとは言いますが、あれだけ頻繁に電車が終日通過するというのはかなりのストレスになるのではないかと思います。
都内駅のほぼ脇の分譲にいた感想ですが、ペアガラスでしたが気になる人は更新を待たずに退去した人もいました。電車が通過すれば窓を開けると確実に会話は遮られます。
あまり仕事で家にいない人には良い物件かと。

[380: 匿名さん]

どうしても駅前に住みたいという方にとってはこれほど駅から近いというのは魅力だと思います。
ルーバー面格子の話も出ていますがこれがあるのとないのとでは大分セキュリティ面も違ってきますし、風が強い日や雨の強い日などは、ルーバーを閉めておけば外の音はあまり聞こえないです。
デメリットは掃除が大変なことでしょう。汚れが付くので掃除が案外大変です。

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん
ルーバーは共用部なので管理費で掃除してくれるのでは？

[382: 匿名さん]

>>381匿名さん

ルーバー面格子は、共用部分ですが、専用使用部分です。
ですから、各住戸で管理（掃除）しなければなりません。
マンションの管理組合規約に書いてありますが、分かりにくいのです。

[383: 匿名さん]

カバーがほぼ外れ外観が見えましたが、カッコいいですね！南側もバルコニーがあり素敵です。南浦和駅からもよく見えるので、道行く人の話題になっているように感じます。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
電車からちらっと見えます。
よかったら、写真お願いできますか？

[385: 匿名さん]

できあがった

[386: 匿名さん]

>>384さん
南側からです

[387: 匿名さん]

南浦和駅西口からです

[388: 匿名さん]

少し窓が見えます

[389: 匿名さん]

思ったより落ち着いた感じで溶け込んでますね

[390: 匿名さん]

>>382 匿名さん
そうなんですね。うちのマンションは掃除してくれているので、てっきりそうだと思ってました。管理規約にもよるんですかね。

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん
管理規約はそうかもしれないですが、親切な管理人さんなら気にしてやってくれるかもですね。
そんな人に出会えるといいな〜

[392: マンション検討中さん]

>>386 匿名さん

南側からなんですか？
西では？

[393: 匿名さん]

何階くらいから眺望が抜けるのでしょうか。
こうしてみると武蔵野線の高架は結構高いのですね。

[394: 匿名さん]

>>391匿名さん
最後は区分所有法や管理組合規約を基準にして問題を解決するしかありませんが，住民（組合員），組合の理事及び管理人たちが互譲の精神で問題を解決するのが望ましいのです。

[395: 匿名さん]

ここはお隣がコモディイイダな所が良いのかなぁと思いました。
コモディイイダは、生鮮食品は今住んでいる地域のお店だとかなりお安いなぁと思うのですが
駅前のお店もそういう価格でやっていってくれているのでしょうか。
いずれにしても
お隣りにある事自体がとても便利なんだろうなぁと思いました。

[396: 匿名さん]

コモディイイダは駅前なのもあってそこまで安くはないですね。近いので平日足りなくなったものを仕事帰りに買うには便利です。
休日は自転車や車でコープやベルクまで足を伸ばすことが多いです。

[397: 匿名さん]

イイダが高いと思う人はまるひろの食料品売場は近づかないのかな。まるひろは野菜も魚も値段に見合う良品が置いてあると思うからよく利用してる。イイダは安いけどクレジットや電子マネー使えないのが難点。

[398: マンション検討中さん]

最近こちらのモデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？感想教えて下さい！

[399: 匿名さん]

コモディは何か不潔な印象。

[400: 匿名さん]

管理人の清掃範囲は、管理組合と管理会社との間で
細かく清掃や手入れをする場所が決められているんですよ。