プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[661: 検討板ユーザーさん]

>>660 匿名さん

それ再来でね。新規は閑散としてるから。。。

[662: 匿名さん]

説明聞いている人の数とか重要かな。
自分が欲しいのか判断するだけのこと。
周りの人の数なんて気にしたこともなかった。

[663: マンション検討中さん]

>>650 マンション検討中さん
結局、所有権が一番と言うことですよね。
同じく借地はパスします！

[664: 匿名さん]

>>663

マンションでは借地権が一番いいよ。安いし固定資産税いらないし。

[665: 匿名さん]

初期費用を抑えたいなら、借地権。将来的に資産性を持たせるなら所有権。借地権は土地代が6割〜7割程度となるので、初期費用は抑えられるが、その分資産価値が落ちるということだけです。

[666: 匿名さん]

>>665
だけど、マンションの場合はどうせ脱出戦略必須で売ることになるから結局売る時にはそれは
関係ないっていうことがあるので借地権がおすすめ。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
珍しい意見ですね。
そういう展開に持っていこうとするのは新しいと思いますが、
誰が一番得をするかと言うと、地主だけですよ。

[668: 検討板ユーザーさん]

>>665 匿名さん

土地代が6〜7割に抑えられててこの価格？もう1000万〜2000万安ければ納得できるけど、実際の価格に説得力なさすぎるから、やはりここはないかな。普通借地権がどうとかいう以前の問題です。

[669: マンション検討中さん]

まあここは立地最高なのでほっといても完売しますよ

[670: 検討板ユーザーさん]

1992年施行の普通借地権なので、更新時の30年経過時に何が起こるか予測がつかなかったり、
通常は、住民と管理組合の間で決めることも、地主が口を挟んだりするのか、など不安要素があるような気がしますが、大丈夫でしょうか？

[671: 検討板ユーザーさん]

>>670 検討板ユーザーさん

30年てあっというまですよね。20年過ぎたあたりから、ソワソワするでしょうし。1992年てことは、まだ30年経過した物件はないのですね。。。普通は不安だと思いますが。

[672: 匿名さん]

普通借家の転貸借です。なので30年更新時に不安要素は皆無です。

[673: 検討板ユーザーさん]

30年の更新料、物件転売時には地主さんへの承諾料はいかほどですか？

[674: 匿名さん]

基本的なことはモデルルームに行って説明を受けましょう。その方が早いです。
他にも知っておくべき情報を教えてもらえます。
掲示板だと正確でない情報や憶測が書き込まれていたりします。

[675: 名無しさん]

>>673 検討板ユーザーさん
30年更新料は部屋によってちがいます。
転売時の承諾料は3パーセントです。

[676: 名無しさん]

>>673 検討板ユーザーさん
承諾料の3パーセントを高いと見るかは検討した方がいいです。
ただリセールできる可能性が高い地域ですから売買価格に飲み込めると思います。

[677: 匿名さん]

っていうか、承諾料ってなんだろうね。ふざけてるのかね？
借りてる対価をちゃんと払ってるのに、さらに他人に譲渡するときに承諾料だ？

[678: 匿名さん]

2期の情報、お待ちしてます。

誰か検討されましたか？

[679: 匿名さん]

フロントコートとグリーンコートどちらがいいんでしょうね。迷いますよ、これの選択は。

[680: 匿名さん]

価格はどうなんでしょうかね

[681: 匿名さん]

10年後に、売却した場合、

①地代の承諾料3% あってます？
②売却にかかる仲介手数料3%？
③その他諸経費

全部ふくめて、トントンになるくらいのリセールメリット出る物件でしょうか？

二期のAかC棟を検討中です。
同じ敷地でも部屋の価格差が大分あるみたいなので、迷い中です。

[682: 匿名さん]

>>681

あってます。トントンではなくちょっと足が出そうですがまぁ微々たるものでしょうね。

[683: マンション検討中さん]

>>681 匿名さん

10年後のことを予測する事は難しいですね。ただ、私の個人的な見立てとしては少子化と供給過多の影響でマンションのリセールはこの物件に限らずますます厳しくなってくるのかなと思ってます。大切なのは売却する時にローンの残債を下回らないようにするために出来るだけ多くの頭金を用意しておく事が大事なのかなと思います。
それでもこの物件はイイと思いますよ。住環境が良いですからね。

[684: 匿名さん]

三鷹駅10分以内でこのような規模の物件は少ないので希少性はあると聞きました。
売れ行きがいいのもそれがあるかと思います。
戸数が少ないと管理費、積立修繕費が高くなるので、中古で比較した場合にランニングコストなどは有利かもしれませんね。

[685: 名無しさん]

>>680 匿名さん
グリーンコートのF棟は南向きで公園向きですからB棟より高いと想定できます。
このマンションのメイン棟です。

[686: 名無しさん]

>>684 匿名さん
これだけの敷地を確保した物件がこの地区に出てませんから興味を引いているのでしょう。多少なりともデメリットはありますが売れてしまうでしょうね。

F棟にも興味がありますが高そうなので第2期で検討するつもりです。

予算的に可能な方はF棟の上階は眺望も良くていいと思います。

[687: 匿名さん]

そうなんですよね。三鷹、吉祥寺共に徒歩圏内って相当すくないんですよね。しかも片方が１０分未満

[688: 匿名さん]

何度歩いても三鷹駅10分は無理なんですが、どうすれば10分で辿り着くんですかね？

[689: マンション検討中さん]

>>673 検討板ユーザーさん

更新料約100万、承諾料は約250万くらいです、、、

[690: 検討板ユーザーさん]

>>689 マンション検討中さん

その他に仲介手数料の3パーセント、6000万なら180万ということですよね。諸費用やら引越し代やら、、、こらは買い替えは現実的ではないかもしれませんね。しかも普通借地権は更新ありとはいえ、残20年とかで買う気になる人いるのかなあ。

[691: マンコミュファンさん]

>>687 匿名さん
平坦な道での１０分ですからかなりらくです。

普通借家権物件のリセール事例は多いです。
立地条件が良いですから不安要素は少ないです。

当然、所有権物件よりは弱いことは否定しません。

[692: マンション検討中さん]

>>690 検討板ユーザーさん
確かにマックス30年だから、残り20年、10年とかで売れるのか？更新できるとは言え更新料や承諾料がバカ高い、、、ここで一生住む覚悟がないといろいろとリスクが高いですね。
この値段で所有権なら即決でしたが、上手いこと見つからないものです。。

[693: 匿名さん]

承諾料ってありなのが凄いね
どういう名目?

[694: 匿名]

借地上の建物を譲渡すると『借地権』も移転する
→地主の承諾が必要である
無断譲渡をすると解除される
※民法６１２条

[695: 匿名さん]

しっかり勉強して検討しないといけないということですね。

[696: 検討板ユーザーさん]

地主さんへお支払いする土地代は、市場価格や地主さん裁量によって変動するんでしょうか？三鷹駅から徒歩圏でこれだけ広大な土地は、今後もあまりでないと思います。なので、地主さんも売却するより、長期的に借地にした方が、メリットがあると考えたんでしょうか？

[697: 検討板ユーザーさん]

>>696 検討板ユーザーさん
地主さんが吉祥寺駅前などの土地を持っている有名なお寺さんです。このマンションだけでなく檀家との絡みがあり借地権にしています。

地代は市場の動向により変動することがありますが微々たる増減です。

[698: 匿名さん]

>>697 検討板ユーザーさん
微々たるものではないですね。
それに人間って状況が変われば変わりますし代代わりして息子さんなり別の方に変わるとどうなるかはわかりません。

[699: eマンションさん]

>>692 マンション検討中さん

仰る通りですね。この物件は立地や商品はいいのですが、値段の納得性に欠けています。借地権は所有権より安いということが絶対的な価値だと思うのですが、残念ながらそれがよくわからない。類似の所有権物件がないということも
原因かもしれませんね。
ただ3LDK7000万は、このエリアでは絶対的に高いのだと思います。ましてやこの規模ですから苦戦は必至でしょうね。

[700: 匿名さん]

でも全戸登録完売御礼みたいです。

いちいちホームページでも主張してないのは、
売れてないからではないからだと思いますよ。

割安かどうかはさておき、
とにかくお金がないと買えない物件です。
所有権なら尚更買えません。

[701: 匿名さん]

ここでいくら「高い」と言っても売れてるというのは
それだけ出しても住みたいというニーズがあるのでしょう
納得できなくても、市場はその価値を認めているのですから。

三鷹駅（北口）は今は閑散としてますが、まだまだ開発の余地はありますし、
価格は上がりはすれども下がらないと思います。

[702: 匿名さん]

7000万出して借地ペラボーか…。

[703: 匿名さん]

マンション検討中のものです。

素人の意見を言わせていただくと、
何をとるかが大事だと思います。

投資目的ならもっとリターンの高い物件があります。

もっと安くて広い家探しなら、定借や他沿線を検討すべきです。

立地、マンションクオリティ、敷地計画、価格、リセールバリューなど、
総合評価ではかなり高得点だと思います。

ただ、最低でも6000万以上出さない人は対象から外れてしまうので、
何か１つを優先する人は、それを優先したほうが納得いくのかもしれませんね。

残念ながら私は、高くてなかなか手が出ませんが

[704: マンション検討中さん]

借地権だからこの価格です。所有権より価値がないですが普通借家権を買うわけです。
建物に付随している権利ですからリセールで支障になることもないです。

近隣または類似物件でも普通に販売されています。

第一期完売の状況からも何ら問題になっていません。

この地区で駅から10分でこれだけの大規模物件はなかなか出てこないです。

[705: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
借地権か所有権という議論はそもそも不要です。
この物件に興味を持っている人は、借地権のデメリットを考えても、

この物件を検討してます。

[706: 匿名さん]

たぶんそうだと思います。

そして、一定数同じことを考えて、
中古を売り買いしたい人はいるはずです。

[707: 匿名さん]

たぶんそうだと思います。

そして、一定数同じことを考えて、
中古を売り買いしたい人はいるはずです。

[708: 匿名さん]

近くの借地権マンションに住んでます。
当方は、極端な例だと借地権をゴルフ場の会員権のようなイメージをもって購入しました。

売買のニーズがあるのか？
近隣の借地権物件の取引をみて問題ない

不動産の相場は？
安い時期だった。今は建築資材や人件費で異常に高騰している。

売却時の承諾料は？
販売金額に乗せて予め検討した。

固定資産税と地代の損得は？
20年ちょい住んだら借地権の方が負担は大きくなる。

借地権と言っても売買マーケットはあるので
上記を踏まえて納得し、物件を気に入ったのであれば契約すればよいかと思います。立地はとても良いところですよ。

ただし、今の不動産価格は高過ぎますね。
一定の初期購入層が契約したら、しばらく苦戦するものと予測します。借地権と不動産価格の高騰と大規模だからが理由です。

[709: 匿名さん]

価格設定についてですが、隣の借地マンションが坪単価260万でしたが、その時からの地価高騰率（20何パーセント）を加味すると、だいたい坪単価310万ぐらいになり、そういう意味ではほぼ適正ではあるようです。地価が急激に高騰しすぎで、それがいたいということですね。
この物件価格は、デベロッパーの値付けだけでなく、地価の高騰や、オリンピックの開催（資材・人件費の高騰）が原因でもあり、恨むべきはそちらの方というのもありますかね…。

[710: マンション検討中さん]

>>709 匿名さん

お隣のマンションは南向き住戸なしなので多少平均坪単価低めなのかも知れません…。