プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[641: 匿名さん]

パーティールーム、ゲストルームは使用料が発生し、キッズルームはなぜ無料なのでしょう？

[642: 匿名さん]

やはり一般定期借地権というところがネックになってしまっているのでしょうか…?
定期借地権というのは余り詳しく分からないのですが、
デメリットの方が多い気がします。
ただ、将来土地が残らないので、ある程度年齢のいっている方にとっては良いのかなと思いますが、リセールを考えている方はデメリットが大きいのかなと思います。

[643: 匿名さん]

>>642

一般的には借地物件は不人気、不利なのはその通りですが三鷹を含め都内の場所によっては
借地権物件が普通です。土地をみなさん売りませんから。三鷹もそうですよ。
駅徒歩圏内の土地はそうそうでません。出るのはいわくものつきの土地、または
まともなマンションや戸建もたてられそうもない土地だけです。

[644: 匿名さん]

>>643 匿名さん
武蔵野市が好きな三鷹に住みたい人には
借地になるということですね。
武蔵野市の三鷹最寄りの借地に住みたいと思う人が地元以外にいるかは疑問ですが。。

[645: 匿名さん]

>>643 匿名さん

マンションってそもそも土地を所有しようが借りていようが、共有持分を利用しているだけだから、自分の土地って訳じゃないことに気づけるかどうかだね！

[646: 匿名さん]

>>645

そこは問題の本質じゃない。マンションは所詮共有してて個人の意は関係ないのでそこは
所有権の共有でも借地でも同じこと。
問題は地主に払う謝礼金（地代と更新料、売却等に伴う変更料）でしょ。
そこが圧倒的に不透明かつ相手次第であってアンコントローラブルである点だよ。

所有権であれば実費である固定資産税、都市計画税だけを払えばいい。しかももともと安いし1/6圧縮が永年あって格安。
その最も格安な部分（所有することで最も美味しい部分になるところ）が相手に奪われて、代わりに地代という不透明なもので
被されてしまう点にある。
逆に最も払いたくない部分で所有はしたくない部分、つまり上物（耐久消費財の側面しかなく経年劣化し、しかもメンテコストがかかり、さらに固定資産税等も5年間しか軽減されず、しかも1/2にしかならない）だけが区分所有になるということ。

これは要するに、マンションではもっとも（買う側に）不利ってこと。
だって、空間利用率を高めて全戸で土地を共同購入することによって負担を軽くできる部分がなぜか借地で取られてしまい、
逆に戸数が大きければ大きいほど材料的にも建築的にも高くなり、なおさら共同住宅がゆえに各部屋をしっかり防音防振対応して
手厚くしないといけない上物が普通に区分所有というこの憎さ余って泣けてくる仕様。それが借地マンション最大の泣き所だよ。

[647: 検討板ユーザーさん]

>>646 匿名さん

すごいですね！なるほどと思いました。
借地物件は、いつかは返却というところのリスクはないのですかね？
よく自分が亡くなった後は関係ないと言われますが、返却期限が後30年とか40年という時点で、リセールは難しくなりますよね。
相続した時にも、売却しても売れないから放棄するしかないとか、さらにリバースモゲージも受けられないとか、いろんなリスクが考えられるとおもうのですが。。。そのあたりはいかがなのでしょうか。

[648: 匿名さん]

>>644 匿名さん
三鷹が最寄りといっても、武蔵野市で例えば吉祥寺から徒歩10分じゃ、きっと高くて手が出ないです。それと駅前の商業エリアの雰囲気から抜け出てないかもしれません。
この物件は三鷹駅でも吉祥寺と言われる界隈まで10分です。いいポジションじゃないでしょうか。三鷹駅前はこれから開発され、交通の便もそこそこいいわけですし。エリア批評でも郊外だったら三鷹はねらい目と評されているのを読みました。けっこう穴場な気がします。

[649: 検討板ユーザーさん]

>>645 匿名さん

そんな単純なことじゃないでしょ。

[650: マンション検討中さん]

>>645　>>647
基本的なところを認識しましょうよ。
ここは、定期借地（期限が来たら更地変換）ではなく、普通借地（更新あり）ですよ。

不利でいったら、普通借地より定期借地じゃないですか。
ほぼ同時に販売されていながら比較で全然名前の出ていない、三鷹駅徒歩15分のウェリス井の頭公園の方は、定期借地権と聞いて私はパスしました。でもプラウドは検討内です。普通借地／定期借地の違いだけではないですけど。

[651: マンション検討中さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[652: マンション検討中さん]

さらにすみません。
>>642　>>647　でした。

[653: マンション検討中さん]

あー、また借地論争かぁ。日本人の土地に対する執着は尋常じゃないね。恐ろしや〜。せっかく地域の話やマンション自体の話になってきたのに…

[654: 匿名さん]

>>650

浅いですね。定期借地も普通借地も本質的に変わりません。
どうせ期限まで住まないんだから。それは寿命とは関係なくね。

[655: 匿名さん]

642さんからまた借地の話になってきました。
たしかに、この物件のスレの書き込みは、ほとんど利益の話ですね。
ブロガー三井健太の言葉でいう、経済的利益・精神的利益の、経済的利益の方です。

[656: 匿名さん]

精神的利益って何？そんなのただの妄想利益で実益０だよね？

[657: 検討板ユーザーさん]

>>655 匿名さん

しょうがないでしょ。だって、借地権で高いのは事実なんだから。

[658: 匿名さん]

高くはないよね。むしろ借地権だから安い。

[659: 検討板ユーザーさん]

そう借地権だから安いはずなのに高い。安ければもっと売れてるはず。モデルルーム閑散としてるのがそれを物語ってますよね。消費者は、そこまでバカではありません。

[660: 匿名さん]

モデルルームたくさんだよ。前待たされたし

[661: 検討板ユーザーさん]

>>660 匿名さん

それ再来でね。新規は閑散としてるから。。。

[662: 匿名さん]

説明聞いている人の数とか重要かな。
自分が欲しいのか判断するだけのこと。
周りの人の数なんて気にしたこともなかった。

[663: マンション検討中さん]

>>650 マンション検討中さん
結局、所有権が一番と言うことですよね。
同じく借地はパスします！

[664: 匿名さん]

>>663

マンションでは借地権が一番いいよ。安いし固定資産税いらないし。

[665: 匿名さん]

初期費用を抑えたいなら、借地権。将来的に資産性を持たせるなら所有権。借地権は土地代が6割〜7割程度となるので、初期費用は抑えられるが、その分資産価値が落ちるということだけです。

[666: 匿名さん]

>>665
だけど、マンションの場合はどうせ脱出戦略必須で売ることになるから結局売る時にはそれは
関係ないっていうことがあるので借地権がおすすめ。

[667: 匿名さん]

>>666 匿名さん
珍しい意見ですね。
そういう展開に持っていこうとするのは新しいと思いますが、
誰が一番得をするかと言うと、地主だけですよ。

[668: 検討板ユーザーさん]

>>665 匿名さん

土地代が6〜7割に抑えられててこの価格？もう1000万〜2000万安ければ納得できるけど、実際の価格に説得力なさすぎるから、やはりここはないかな。普通借地権がどうとかいう以前の問題です。

[669: マンション検討中さん]

まあここは立地最高なのでほっといても完売しますよ

[670: 検討板ユーザーさん]

1992年施行の普通借地権なので、更新時の30年経過時に何が起こるか予測がつかなかったり、
通常は、住民と管理組合の間で決めることも、地主が口を挟んだりするのか、など不安要素があるような気がしますが、大丈夫でしょうか？

[671: 検討板ユーザーさん]

>>670 検討板ユーザーさん

30年てあっというまですよね。20年過ぎたあたりから、ソワソワするでしょうし。1992年てことは、まだ30年経過した物件はないのですね。。。普通は不安だと思いますが。

[672: 匿名さん]

普通借家の転貸借です。なので30年更新時に不安要素は皆無です。

[673: 検討板ユーザーさん]

30年の更新料、物件転売時には地主さんへの承諾料はいかほどですか？

[674: 匿名さん]

基本的なことはモデルルームに行って説明を受けましょう。その方が早いです。
他にも知っておくべき情報を教えてもらえます。
掲示板だと正確でない情報や憶測が書き込まれていたりします。

[675: 名無しさん]

>>673 検討板ユーザーさん
30年更新料は部屋によってちがいます。
転売時の承諾料は3パーセントです。

[676: 名無しさん]

>>673 検討板ユーザーさん
承諾料の3パーセントを高いと見るかは検討した方がいいです。
ただリセールできる可能性が高い地域ですから売買価格に飲み込めると思います。

[677: 匿名さん]

っていうか、承諾料ってなんだろうね。ふざけてるのかね？
借りてる対価をちゃんと払ってるのに、さらに他人に譲渡するときに承諾料だ？

[678: 匿名さん]

2期の情報、お待ちしてます。

誰か検討されましたか？

[679: 匿名さん]

フロントコートとグリーンコートどちらがいいんでしょうね。迷いますよ、これの選択は。

[680: 匿名さん]

価格はどうなんでしょうかね

[681: 匿名さん]

10年後に、売却した場合、

①地代の承諾料3% あってます？
②売却にかかる仲介手数料3%？
③その他諸経費

全部ふくめて、トントンになるくらいのリセールメリット出る物件でしょうか？

二期のAかC棟を検討中です。
同じ敷地でも部屋の価格差が大分あるみたいなので、迷い中です。

[682: 匿名さん]

>>681

あってます。トントンではなくちょっと足が出そうですがまぁ微々たるものでしょうね。

[683: マンション検討中さん]

>>681 匿名さん

10年後のことを予測する事は難しいですね。ただ、私の個人的な見立てとしては少子化と供給過多の影響でマンションのリセールはこの物件に限らずますます厳しくなってくるのかなと思ってます。大切なのは売却する時にローンの残債を下回らないようにするために出来るだけ多くの頭金を用意しておく事が大事なのかなと思います。
それでもこの物件はイイと思いますよ。住環境が良いですからね。

[684: 匿名さん]

三鷹駅10分以内でこのような規模の物件は少ないので希少性はあると聞きました。
売れ行きがいいのもそれがあるかと思います。
戸数が少ないと管理費、積立修繕費が高くなるので、中古で比較した場合にランニングコストなどは有利かもしれませんね。

[685: 名無しさん]

>>680 匿名さん
グリーンコートのF棟は南向きで公園向きですからB棟より高いと想定できます。
このマンションのメイン棟です。

[686: 名無しさん]

>>684 匿名さん
これだけの敷地を確保した物件がこの地区に出てませんから興味を引いているのでしょう。多少なりともデメリットはありますが売れてしまうでしょうね。

F棟にも興味がありますが高そうなので第2期で検討するつもりです。

予算的に可能な方はF棟の上階は眺望も良くていいと思います。

[687: 匿名さん]

そうなんですよね。三鷹、吉祥寺共に徒歩圏内って相当すくないんですよね。しかも片方が１０分未満

[688: 匿名さん]

何度歩いても三鷹駅10分は無理なんですが、どうすれば10分で辿り着くんですかね？

[689: マンション検討中さん]

>>673 検討板ユーザーさん

更新料約100万、承諾料は約250万くらいです、、、

[690: 検討板ユーザーさん]

>>689 マンション検討中さん

その他に仲介手数料の3パーセント、6000万なら180万ということですよね。諸費用やら引越し代やら、、、こらは買い替えは現実的ではないかもしれませんね。しかも普通借地権は更新ありとはいえ、残20年とかで買う気になる人いるのかなあ。