公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主:野村不動産株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:野村不動産パートナーズ(予定)
所在地:東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他(地番)
交通:中央線 「三鷹」駅 徒歩10分
中央線 「吉祥寺」駅 徒歩20分
JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園(※)を抱く、
全334邸の大規模・複合開発
[スレ作成日時]2016-09-22 10:02:59
プラウドシティ武蔵野三鷹
4695:
マンション検討中さん
[2017-12-07 07:48:28]
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4696:
匿名さん
[2017-12-07 10:15:32]
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4697:
マンション検討中さん
[2017-12-07 11:46:45]
築50年のマンションですよね。2300万くらいだったと思います。向きはそちらの方が良いですけどね。
プラウド武蔵野三鷹は、この辺の相場、設備からいって、いくらくらいが妥当だと思いますか? |
4698:
匿名さん
[2017-12-07 12:04:42]
バス便か、駅直結物件しかないから比べにくいですね。
南口のバス通り沿いにマンションできるみたいですけど、あれはどうなんでしょう。でも交通量多いから環境面ではプラウドの方が断然いいけど。 |
4699:
匿名さん
[2017-12-07 12:16:26]
>>4698 匿名さん
具体的な場所はどこですか? 南口だと三鷹市ですかね。 |
4700:
匿名さん
[2017-12-07 12:18:59]
パークハウス武蔵野中町が徒歩7分で坪340
相場上昇が10%として今新築なら374 駅徒歩1分につき坪4減とすると362 後は普通借地権による評価減をどの程度と評価するかかな。 10%減なら326、20%減なら290。 |
4701:
匿名さん
[2017-12-07 12:40:53]
隣の借地権のテラス武蔵野を元に4700さんのような計算をすると、プラウドは相場なりの価格だそうです。
+この物件にはテラス武蔵野にはない共用施設や公園があります。 |
4702:
マンション検討中さん
[2017-12-08 00:32:41]
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4703:
マンション検討中さん
[2017-12-08 00:41:05]
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4704:
マンション検討中さん
[2017-12-08 00:48:04]
>>4700 匿名さん
距離だけを論理的に価格に置き換えるとそうかもしれませんが、例えば御殿山の物件がそうかというとそうではないと思いますよ。 つまり、距離も重要なファクターですが、物件力、管理費(固定費)築年数、時々の供給に、よって不動産の時価は決まると思います。 |
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4705:
匿名さん
[2017-12-08 00:54:46]
隣のテラスの中古売れなくて久しいですが何か月前から売りに出してますっけ
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4706:
匿名さん
[2017-12-08 00:58:31]
9か月売れてませんね価格が高いですもんね
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4707:
マンション検討中さん
[2017-12-08 01:58:37]
>>4703 さん
勉強不足ですみません。 底借割合8対2でみていた方がいい。 というのは、借地権80%、底地権20%でみると、資産価値も底地権分の20%が減るので、借地権物件としては20%減が妥当な価格。という解釈で合ってますでしょうか。 |
4708:
匿名さん
[2017-12-08 06:13:42]
>>4707 マンション検討中さん
あくまで土地だけ見た場合ね。物件としては1割減くらいが目安らしい。 |
4709:
マンション検討中さん
[2017-12-08 07:03:28]
>>4707 マンション検討中さん
あくまでも合理的な価格とは?という場合の一般的な考え方ですので、私はこの割合で割り戻した@400が周辺物件及び新築の中央線沿線の相場と比べて適正かという事も判断材料の一つに加えました。 |
4710:
匿名さん
[2017-12-08 12:40:21]
遠景
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4711:
マンション検討中さん
[2017-12-08 15:32:25]
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4712:
マンション検討中さん
[2017-12-08 16:40:08]
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4713:
マンション検討中さん
[2017-12-08 16:44:46]
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4714:
匿名さん
[2017-12-08 19:02:23]
あれ?画像なんか加工してませんか?外壁のタイルはこんなにオレンジ色でしたっけ?
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4715:
匿名さん
[2017-12-08 19:32:17]
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4716:
匿名さん
[2017-12-08 20:10:17]
加工しないでください。茶色ですよ。オレンジみたいになってますよ?
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4717:
マンション検討中さん
[2017-12-08 20:42:21]
近くで見ると結構いい感じですよ
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4718:
マンション検討中さん
[2017-12-09 00:37:53]
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4719:
マンション検討中さん
[2017-12-09 00:38:58]
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4720:
匿名さん
[2017-12-09 00:49:29]
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4721:
匿名さん
[2017-12-09 00:51:18]
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4722:
マンション検討中さん
[2017-12-09 09:12:41]
>>4712 マンション検討中さん
いえ、固めにみての単価なので、実際は@380くらいの換算額じゃないでしょうか。 国分寺の住友、グレーシアで@440-460と考えると今のマーケットからするとまあまあそんなもんかなと思います。 また、物件から駅までの間に150戸以上の大規模マンションが建つ用地がどれだけあるか、希少性=資産性の維持という観点からそんなにないと思うので向こう20年をみた時にプラウドタワー、地所武蔵野中町、スミフ新築、+2〜3物件(横河グランド、中町1丁目駐輪場、東急ストアらへん等)というポジショニングは変わらないと思うのである程度の資産性は維持出来ると思いますよ。 |
4723:
匿名さん
[2017-12-09 10:14:26]
あとは、借地権の売りづらさを、どうみるかじゃないのかな。
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4724:
匿名さん
[2017-12-09 22:01:10]
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4725:
名無しさん
[2017-12-10 02:15:13]
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4726:
匿名さん
[2017-12-10 17:34:30]
遠景を自然な色で再挑戦
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4727:
匿名さん
[2017-12-10 17:43:53]
ありがとうございます。
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4728:
匿名さん
[2017-12-10 20:40:49]
ここ月の地代3万超えてるんですね。2年目以降は1万でしたけど...。
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4729:
名無しさん
[2017-12-10 22:27:24]
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4730:
匿名さん
[2017-12-10 22:41:21]
>>4729 名無しさん
まだ購入には至ってないのですが、真剣に考えておりまして...。私も初年度の地代は伺っていなくて、ランニングコストが結構かかるな、と。敷金の話も聞いていなかったので...。そこ以外は大変気に入っているので悩みどころです。 |
4731:
匿名さん
[2017-12-10 22:42:11]
建物の竣工が来年なので、今年の固定資産税が建物がたってないと軽減がうけれないため高いから、地代も高いってことですよね?
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4732:
匿名さん
[2017-12-10 22:56:54]
あれ?その分地代は一年目は安くてトータルは二年目とそんなに変わらないという説明だったと思いますが?
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4733:
匿名さん
[2017-12-10 22:59:58]
>>4731 匿名さん
私もそういう説明を受けました。 契約上、地代は固定資産税に一定倍率を乗じた額と決まっているので、初年度に限っては仕方ないですね。3万は痛いですが…。 とはいえ、ものは考えよう。野村不動産から転貸借という形をとるので、万が一地代や管理費を滞納する人がいたとしても、野村さんに何らかの対応はしてもらえると思いますよ。 |
4734:
匿名さん
[2017-12-11 00:07:58]
しかし5年間は建物の固定資産税が新築のために軽減され、得もあると考えれば…ってどうでしょう
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4735:
匿名さん
[2017-12-11 00:22:16]
理由があって1年目の地代は高くなってしまうなら、痛いけど仕方ないですね。3万は大きいですけど、こればっかりは竣工の関係上仕方ないです。
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4736:
匿名さん
[2017-12-11 00:45:03]
一年目は代わりに建物の固定資産税がかかりませんね
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4737:
マンション検討中さん
[2017-12-11 19:12:43]
一年目の地代は、野村が取得してから竣工までの2年間分が請求されているのかと思ってたのですが、違う理由だったんですね。
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4738:
匿名さん
[2017-12-11 21:04:58]
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4739:
匿名さん
[2017-12-13 12:11:19]
手前からB,C,D棟です。
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4740:
匿名さん
[2017-12-13 12:39:08]
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4741:
名無しさん
[2017-12-13 13:14:30]
いい天気ですね
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4742:
匿名さん
[2017-12-13 13:56:25]
A棟の日当たりってどうなんでしょう?
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。 |
4743:
匿名さん
[2017-12-13 14:13:07]
A棟の上の階なら日当たりまあまあだと思います。
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4744:
匿名さん
[2017-12-13 15:46:09]
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@460-470 グレーシアの販売状況次第で、価格調整あり