プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[4675: マンション検討中さん]

>>4672 匿名さん

そうです、日本無線跡は所有権です。土地購入時のマーケットを勘案すると、平均@280が売値じゃないと合ってこないはずですよ。中々の高値ですよね。

なので、弾みを付ける意味でもこの物件は順調に売り切りたいはずですよ。

[4676: 匿名さん]

>>4675
同感です.
日清紡がここの隣接土地約8.85千坪を108億円で購入(坪122万円）していますから、これに鉄筋コンクリート建築坪平均単価98万円を加えると原価が220万円程度、これに販管費＋利益約20～25％上乗せになりますから平均＠275～295が売値の目安となります。

[4677: 匿名さん]

大規模が、続きますね。バス便で大規模って売り切れるんでしょうかね。

[4678: 匿名さん]

この新マンション情報は、いつどこで出たものですか？
検索しても全然出てこないので、どなたか教えてください。

[4679: 匿名さん]

>>4678 匿名さん
どうぞ。

三鷹に約6万㎡共住/約680戸、設計は長谷工/野村不と日清紡HD | 建設通信新聞Digital:
https://www.kensetsunews.com/archives/103405

[4680: マンション検討中さん]

武蔵野三鷹の倍の供給だから、来年秋には予告が出るんじゃない。

そもそも物件の格が違うから、野村繋がり以外は本スレには全く関係ないけど。

[4681: 名無しさん]

>>4679 匿名さん

地図見た感じ 陸の孤島じゃね？

車必須ぽい

[4682: 匿名さん]

>>4681 名無しさん
ここらはバスがたくさんあるからね。

[4683: 匿名さん]

売却するときの、譲渡承諾料ってどのぐらいなのでしょうか。

[4684: 匿名さん]

>>4683 匿名さん
売却額の3％

[4685: 匿名さん]

6000万円で売れたら、180万円ってことですね。

[4686: 匿名さん]

>>4680 マンション検討中さん

どちらかというとガーラ三鷹が競合ですかね？

[4687: マンション検討中さん]

>>4686 匿名さん

地位は当然のこと、施主、施行会社の格も違うので、本質的な競合ではないと思いますよ。

個人的な感想としては、本物件は絶対的な比較対象がない物件だから、購入までの判断が難しい物件だと思います。

[4688: 匿名さん]

三鷹徒歩圏の物件が出ていない。住友・ガーラは徒歩17分でバスも併用だから微妙。タワーは直結で近過ぎ高過ぎで違うというか。

[4689: 匿名さん]

>>4679 匿名さん
ありがとうございました！！！

[4690: マンション検討中さん]

結局、この物件はいくらなら買いだと思いますか？

[4691: 名無しさん]

>>4690 マンション検討中さん
3000万

[4692: 匿名さん]

7000万以下かなぁ。70平米くらいで。

[4693: 匿名さん]

北口の駅前の住友不動産のマンションていくらくらいだろー。高いよねー。

[4694: マンション検討中さん]

>>4691
3000万台なら、ふた部屋買って売るか貸すかでウハウハですね！

>>4692
全部屋70平米以上なので、6000万台もありますよ。

[4695: マンション検討中さん]

>>4693 匿名さん
@460-470 グレーシアの販売状況次第で、価格調整あり

[4696: 匿名さん]

>>4691 名無しさん

隣の借地権の旧耐震ですら2000万する

[4697: マンション検討中さん]

築50年のマンションですよね。2300万くらいだったと思います。向きはそちらの方が良いですけどね。

プラウド武蔵野三鷹は、この辺の相場、設備からいって、いくらくらいが妥当だと思いますか？

[4698: 匿名さん]

バス便か、駅直結物件しかないから比べにくいですね。
南口のバス通り沿いにマンションできるみたいですけど、あれはどうなんでしょう。でも交通量多いから環境面ではプラウドの方が断然いいけど。

[4699: 匿名さん]

>>4698 匿名さん
具体的な場所はどこですか？　南口だと三鷹市ですかね。

[4700: 匿名さん]

パークハウス武蔵野中町が徒歩7分で坪340
相場上昇が10％として今新築なら374
駅徒歩1分につき坪4減とすると362
後は普通借地権による評価減をどの程度と評価するかかな。
10％減なら326、20％減なら290。

[4701: 匿名さん]

隣の借地権のテラス武蔵野を元に4700さんのような計算をすると、プラウドは相場なりの価格だそうです。
＋この物件にはテラス武蔵野にはない共用施設や公園があります。

[4702: マンション検討中さん]

>>4700 さん
>>4701 さん
ありがとうございます。
プラウド武蔵野三鷹は、普通借地権で15%減くらい。
この辺りの環境と人気を考えると妥当な価格設定という感じなんですかね。

[4703: マンション検討中さん]

>>4702 マンション検討中さん
通常、底地権、借地権の割合をベースに算出されてると思います。

住宅地では底借割合が8対2で
みていた方が良いと思いますよ

[4704: マンション検討中さん]

>>4700 匿名さん
距離だけを論理的に価格に置き換えるとそうかもしれませんが、例えば御殿山の物件がそうかというとそうではないと思いますよ。

つまり、距離も重要なファクターですが、物件力、管理費（固定費）築年数、時々の供給に、よって不動産の時価は決まると思います。

[4705: 匿名さん]

隣のテラスの中古売れなくて久しいですが何か月前から売りに出してますっけ

[4706: 匿名さん]

9か月売れてませんね価格が高いですもんね

[4707: マンション検討中さん]

>>4703 さん
勉強不足ですみません。
底借割合8対2でみていた方がいい。
というのは、借地権80%、底地権20%でみると、資産価値も底地権分の20%が減るので、借地権物件としては20%減が妥当な価格。という解釈で合ってますでしょうか。

[4708: 匿名さん]

>>4707 マンション検討中さん
あくまで土地だけ見た場合ね。物件としては1割減くらいが目安らしい。

[4709: マンション検討中さん]

>>4707 マンション検討中さん
あくまでも合理的な価格とは？という場合の一般的な考え方ですので、私はこの割合で割り戻した@400が周辺物件及び新築の中央線沿線の相場と比べて適正かという事も判断材料の一つに加えました。

[4710: 匿名さん]

遠景

[4711: マンション検討中さん]

>>4710 匿名さん
なんか色ごダサくて安っぽいな

[4712: マンション検討中さん]

>>4708 さん
参考になります。ありがとうございます。

>>4709 さん
ということは 、4709さんは割高という印象という事ですね。悩みます。。

[4713: マンション検討中さん]

>>4710 さん
写真アップありがとうございます。遠景ってあんまり見たことなかったので参考になりますね。

>>4711 さん
私も外壁については、安っぽさは否めず残念です。ただ、これから植栽が入って行くとかなり様相が変わるのでは、と思っていますがどうなるでしょうね。

[4714: 匿名さん]

あれ？画像なんか加工してませんか？外壁のタイルはこんなにオレンジ色でしたっけ？

[4715: 匿名さん]

>>4714 匿名さん
ちょっと彩度上げてますね。

[4716: 匿名さん]

加工しないでください。茶色ですよ。オレンジみたいになってますよ？

[4717: マンション検討中さん]

近くで見ると結構いい感じですよ

[4718: マンション検討中さん]

>>4710
このアングルどこからですか？

南東の横河のバスケ体育館あたりからですか？

この植栽は外溝からは？？？何ですが…

[4719: マンション検討中さん]

>>4710 匿名さんそれか横河の境界地らへんからの写真ですか？？

[4720: 匿名さん]

>>4718 マンション検討中さん

そうですよ。
色のフィルターかけてすみません。実物はもっと落ち着いた色合いですよ。

[4721: 匿名さん]

>>4718 マンション検討中さん
体育館と本社ビル？の間の道路です。

[4722: マンション検討中さん]

>>4712 マンション検討中さん
いえ、固めにみての単価なので、実際は@380くらいの換算額じゃないでしょうか。
国分寺の住友、グレーシアで@440-460と考えると今のマーケットからするとまあまあそんなもんかなと思います。

また、物件から駅までの間に150戸以上の大規模マンションが建つ用地がどれだけあるか、希少性＝資産性の維持という観点からそんなにないと思うので向こう20年をみた時にプラウドタワー、地所武蔵野中町、スミフ新築、+2〜3物件（横河グランド、中町1丁目駐輪場、東急ストアらへん等）というポジショニングは変わらないと思うのである程度の資産性は維持出来ると思いますよ。

[4723: 匿名さん]

あとは、借地権の売りづらさを、どうみるかじゃないのかな。

[4724: 匿名さん]

>>4723 匿名さん

>>4697あたりから見ることをお勧めします

[4725: 名無しさん]

>>4724 匿名さん
たぶん
そういうことじゃないと思います

[4726: 匿名さん]

遠景を自然な色で再挑戦

[4727: 匿名さん]

ありがとうございます。

[4728: 匿名さん]

ここ月の地代3万超えてるんですね。2年目以降は1万でしたけど...。

[4729: 名無しさん]

>>4728 匿名さん
購入したての方ですか？
私も1年目の地代は最初に説明なく買うと決めてから聞いたので驚きました。
1年目のランニングコストの負担感は結構増しますよね

[4730: 匿名さん]

>>4729 名無しさん
まだ購入には至ってないのですが、真剣に考えておりまして...。私も初年度の地代は伺っていなくて、ランニングコストが結構かかるな、と。敷金の話も聞いていなかったので...。そこ以外は大変気に入っているので悩みどころです。

[4731: 匿名さん]

建物の竣工が来年なので、今年の固定資産税が建物がたってないと軽減がうけれないため高いから、地代も高いってことですよね？

[4732: 匿名さん]

あれ？その分地代は一年目は安くてトータルは二年目とそんなに変わらないという説明だったと思いますが？

[4733: 匿名さん]

>>4731 匿名さん

私もそういう説明を受けました。
契約上、地代は固定資産税に一定倍率を乗じた額と決まっているので、初年度に限っては仕方ないですね。３万は痛いですが…。

とはいえ、ものは考えよう。野村不動産から転貸借という形をとるので、万が一地代や管理費を滞納する人がいたとしても、野村さんに何らかの対応はしてもらえると思いますよ。

[4734: 匿名さん]

しかし5年間は建物の固定資産税が新築のために軽減され、得もあると考えれば…ってどうでしょう

[4735: 匿名さん]

理由があって１年目の地代は高くなってしまうなら、痛いけど仕方ないですね。3万は大きいですけど、こればっかりは竣工の関係上仕方ないです。

[4736: 匿名さん]

一年目は代わりに建物の固定資産税がかかりませんね

[4737: マンション検討中さん]

一年目の地代は、野村が取得してから竣工までの2年間分が請求されているのかと思ってたのですが、違う理由だったんですね。

[4738: 匿名さん]

>>4736 匿名さん

マイナス10万強って所ですかね。

[4739: 匿名さん]

手前からB,C,D棟です。

[4740: 匿名さん]

>>4739 匿名さん
ありがとうございます。
撮影したのは何時頃ですか？

[4741: 名無しさん]

いい天気ですね

[4742: 匿名さん]

A棟の日当たりってどうなんでしょう？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[4743: 匿名さん]

A棟の上の階なら日当たりまあまあだと思います。

[4744: 匿名さん]

>>4742 匿名さん

モデルルームで日影図を頼めば見せてもらえると思いますよ。

[4745: 匿名さん]

>>4740 匿名さん
11:30頃です。E,F棟の工事も着々と進んでいました。

[4746: 匿名さん]

隣のテラスの中古売れませんね、心配になってきましたあの価格では高いんでしょうか
周辺の借地権中古価格はもっと低いのでしょうか

[4747: 匿名さん]

隣に新しいマンションできるし、テラスは外観が少し安っぽいから、厳しいんじゃないでしょうか。プラウドとかパークシティとかそういうブランドマンションじゃなく、ゼネコンのマンションですからグレードが違うと思います。

[4748: 匿名さん]

テラスとA棟だとあまり値段は変わらないし日当たりも似たようなもの
じゃあ新築のほうがいいのでは

[4749: 匿名さん]

野村の売れてる売れてる詐欺はいつまで続くのやら、、、
来年引渡しが始まれば真実が分かる（笑）
そこからが、このマンションの買い時期。

[4750: 匿名さん]

>>4747 匿名さん
長谷工マンションの方がグレード高いとは到底思えないのですが。

[4751: 匿名さん]

>>4750 匿名さん

施工会社より売り主だよ、仕様を決めるのは売り主だから。

[4752: 名無しさん]

>>4751 匿名さん

そうね
そうだと思う

[4753: 匿名さん]

>>4748 匿名さん

つまり、中古であの値段では売れないということですね。

[4754: 匿名さん]

>>4749 匿名さん

しかし売れてないのに売れてるとか、架空の申込装って抽選になりましたけどあなたが当選しました！とか、未だにそんなことやってるのですかね。
というか、まさかそんなのに騙されて買っちゃったなんて人はいないですよね？

[4755: 匿名さん]

>>4754 匿名さん
ええっ⁉︎
そんな、今さら言われても…！

[4756: 名無しさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4757: マンション検討中さん]

買うつもりのある方はフロントを早めに買った方が良いですよ。

グリーンは各戸既に要望を取ってて、売り出しと同時にそれなりに花が付くと思いますよ。

今の野村さんフロントの230戸を在庫なく以下に早く捌くしか軸足を置いてないです。

グリーンは要望ベースで50くらいはあるみたいですね。

[4758: マンション検討中さん]

>>4757 マンション検討中さん

出た、人気あるある。
というか内部事情にやたら詳しいですね。

[4759: マンション検討中さん]

4757が事実

[4760: 匿名さん]

まあ、値引き必死のマンションですから、ゆっくり検討して大幅値引きを勝ち取った方がいいと思う。

[4761: 匿名さん]

>>4751 匿名さん
このマンションはどうかは知らないけど、長谷工はパッケージでデベロッパーに売り込むのは有名じゃん。ある程度、自分達のやりたいようにできる会社なんだよ。
野村という名前だけで信用してません？
間取りみたら典型的な長谷工マンションだし、どこがハイグレードなのか分からない。

[4762: 匿名さん]

>>4753 匿名さん
さらに、ここを売るときはマンションの住人どうしもライバルになりうるからね、同じ間取り同士で価格競争になったらキツイかもね。

[4763: 匿名さん]

他の物件でもそうだが、申込前になるとネガキャンが出るな

[4764: 匿名さん]

>>4761 匿名さん

典型的な長谷工マンションなら直床だよ。

[4765: 匿名さん]

テラス武蔵野中町はnomu.comで5階、リハウスで４階、スーモでも他の部屋が販売されていて
知るだけで３部屋以上が売りに出ています。しかしいずれも売れません

[4766: マンション検討中さん]

周りの物件の方々のネガキャンお疲れ様です、人気物件は辛いですね

[4767: 匿名さん]

>>4765 匿名さん

どこも強気の値段だからね借地物件なのに

[4768: 匿名さん]

テラスは外観がやすっちい

[4769: 匿名さん]

テラスも悪く無いけどプラウドのA棟が売り切れないと厳しいんじゃない？
せめて6000万以下に下げるか。

[4770: 匿名さん]

>>4769 匿名さん

個人が売主の中古物件の場合、住宅ローン減税が半額になってしまいます。その辺りも加味した価格にしないと厳しいでしょう。引き渡し時期がプラウドと同じなら、なおさら不利になると思います。

[4771: マンション検討中さん]

>>4769
>>4770
同感です。
坪単価は、それぞれ異なる設定ですが、A棟とそんなに変わらない価格が多いですから、厳しいと思います。
居住中の物件が多いので、プラウドに住み替えるのかな？なんて勝手に想像したり。

[4772: 匿名さん]

>>4766 匿名さん

人気物件なら売切れてるんだが

[4773: 匿名さん]

単純に販売数だけで見るとここら辺ではパークホームズ吉祥寺北かここが一番人気なんじゃない？

[4774: マンション検討中さん]

都心部の利便性の高い物件は別としても、JR三鷹駅徒歩圏の大手ブランド物件が苦戦してるとは思えない。もしそうだとしたらマンション販売自体が苦戦してるんでしようね。