プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[41: マンション検討中さん]

商業施設で、マンションでは無いのですね。

[42: 匿名さん]

地下1階から4階は商業施設と保育園が入り（保育園は階数不明）、5階以上はマンションになるみたいだよ。（スーパーは入りそうな気がする）

[43: 匿名さん]

JR東日本の建物だからどのような店舗誘致するのかね。

[44: マンション検討中さん]

ここ保育園入るんだね

[45: マンション検討中さん]

しつこく聞いたら、ディスポーザー無しって言った。

[46: 匿名さん]

ディスポーザーあるって言ってましたよ、だれにしつこく聞いたのですか？

[47: 匿名さん]

三鷹や吉祥寺周辺は人気がありますよね。
やはり、住みやすいのでしょうか
4階までは商業施設が入るようですが、まだどの店舗が入ってくるのか決まっていないのかな。
保育園が入ることは決まっているようですが、個人的には病院やスーパー、薬局が入ってくれるとうれしいです。
美容室や飲食店はあまりうれしくないかな

[48: 匿名さん]

プラウドシティ武蔵野三鷹の話題に戻して下さい。
別物件の話題が盛り上がりそうならば、別でスレッドを立てて下さい。

[49: マンション検討中さん]

物件概要をみると分譲後の権利形態が転借地権となっていますが、これは地主がいて、さらに借地権は野村不動産がもち、借地権を借りているという状態になるのでしょうか？だとしたら、権利関係が複雑です。将来の資産価値はどうなるのでしょうか？

[50: マンション検討中さん]

リセールは厳しいね。
また、新築で買っても借地権物件は、そもそも住宅ローンの融資対象としてない金融機関も多いから、良く考えた方がいいですよ。

[51: 匿名さん]

ここは横河電機から野村不動産が100年間土地と建物の借地権を107億で買ったよねそうすると地代はどこに払うことになるのかね？（それから100年後建物解体して更地返還するの、そうすると解体準備金も毎月払うのかな）

[52: 匿名さん]

宣伝の為ポケットティシュを三鷹駅北口と南口で大量に配ってたよ。

[53: 匿名]

>>51 匿名さん

野村不動産は横河電機から定期で借地契約をしている。住民は野村不動産と何年かごとに更新をする借地契約を結ぶ。
だから契約の更新はもちろん、貸すときも売るときも野村不動産が窓口になる。解体準備金も野村がまとめて徴収するはず。

[54: マンション検討中さん]

ここは直床ですか？

[55: 匿名さん]

ハセコーですから...

[56: 匿名さん]

おいおい本気かい⁈いくら武蔵野市だからって、長谷工の建てるマンションが350だ400だなんて、ありえんだろ！しかも借地権だぜ、頭大丈夫か？

[57: 評判気になるさん]

普通借地30年とありますね。
借地代は未定とのこと。

[58: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
ありえねー。
借地権でこの値段。ありえねー。
ほんと、頭おかしいとしか思えない。

[59: 匿名さん]

借地権で確かにあり得ない。
250万／坪が妥当でしょう。

[60: 匿名さん]

価格は出ているのですか...？

[61: 匿名さん]

250なんて、あり得ない。
高尾じゃないんだから。

安くて350だよ。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
悲しいかな最低でもそのくらいはするんだろうけど、どう考えても借地でそりゃないわ。

[63: 通りがかりさん]

三鷹と言えど、市況も急激に悪化してるので、借地だけにmax300くらいの予想。

すみふの北町400なら、割安感あるし。

[64: 匿名さん]

借地のタノジペラボー外廊下のハセコーなんだから安くしてほしい。

[65: 匿名さん]

借地代、建築費からして250なんて、あり得ない。

安くて350だよ。

[66: 匿名さん]

ここのテーマは借地権と好立地とそれに見合う坪単価はいくらか。ということだね。

[67: 匿名さん]

借地権で南北に長い土地東向きと西向きがメインで南向きは少ない、南向きは高いかもしれないけど、西向きと東向きはそんなに高く出来ないよ。（東向き冬は午前中以外とんど日が当たらない、西向きは西日が有る）南向きとの価格の差がかなり有りそう。

[68: 匿名さん]

ここ西側にもマンション有るから冬などは午後も日が当たらない可能性有るよ、建設時日当たりを計算して建てるかもしれないが。

[69: 匿名さん]

東向きは一番坪単価安そう、西向きはそれより少し高くして南向きはかなり高く出しそう。平均坪300万位では？

[70: 匿名さん]

南向きは横河電機の本社しか見えないと思うよ。東向きが一番いいね。東って言っても、実際は東南東向きだし。

[71: 匿名さん]

そうなんですよね。
ただ単に方角だけじゃなくて、眺望面も総合して考えていくと東（東南東）が良さそう。

西側はどうなりますか。特に冬場の日照ってシミュレートしたものってデベは作っているものなんでしょうか。
夏場は西日はうーんって感じですが、
冬場は一転、ありがたいものですから。

[72: 匿名さん]

ここの借地権は30年なんですかね？物件概要に30年とありますが、100年という話もあるので混乱してます。

[73: 匿名さん]

普通賃借権で３０年ですから更新ありです
定期借地権〇〇年ならば更地（地主の意向で建物ごともあり）で返却です

[74: 匿名さん]

>>普通賃借権で３０年
30年住んで、その後に更新できるということですか？更新時に何か必要になるでしょうか。（追加費用など）

定期借地権は住んだ後に出ていかなくてはいけないんですよね。違いがよくわかっていませんでした。

普通賃借権、建て替えなどもありえる話でしょうか。

[75: マンション検討中さん]

フルローンで買う人どのぐらいいますか？

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

この金額をフルローンで買われる方はほぼ皆無ではないでしょうか。

[77: 買い替え検討中さん]

12/3・4でプロジェクト発表会のようです。
資料請求すると案内が来るようです。
「お陰様で大変多くのお問い合わせを頂戴している状況でございます。」
一小一中校区でこれだけの大きなプロジェクトは珍しいですよね
ここ数年では一番の注目だと思います。
個人的には保育園併設が余計のような、あと借地・借地料・更新料・・・
12月まで価格はおあずけって事でしょう。

[78: マンション検討中さん]

>>76
うちは共働きフルローンです。

[79: 通りがかりさん]

低金利とは言え、フルローンだと金利だけで1000万超えませんか？

[80: 買い替え検討中さん]

フルローンですか、凄いですね。怖くありませんか。
逆に全額即金で買う予定ですが価格が心配です。
野村不動産で武蔵野市内の一戸建てを売却して買替するので
売却価格と自己資金の合計額で不足したら買替はあきらるしかない状態です。
野村不動産の会員登録もしているので早期優先案内がある様ですが
予想される価格が余りにも高額なので心配です。

[81: マンション検討中さん]

>>80
まあ何かあれば踏み倒せば良いだけの話なので。

[82: 匿名さん]

武蔵野タワーズとどっちがいいの？

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん
2010年タワーズの平均坪単価410万。
2014年三菱武蔵野中町の平均坪単価340。
いずれも当時は高すぎる、と言われていたけど、いま思えば全然安いね。
三菱武蔵野中町買っとけばよかった。

[84: 名無しさん]

ウエリス井の頭公園と比較検討してきました。
価格がでるまで確定できませんが。

軍配は、9対1でブラウドシティ武蔵野に決まり！
ウエリスは駅まで遠すぎる、バス停が遠い。
三鷹まで、バスがない！歩くしかない。
コンビニ、スーパーすべて遠い。
暗くて、若い娘には危険だ。
住民の反対が半端ない。
東側ばかりで日当たりが悪い。
小学校が近すぎてうるさい。

こちらは、すべてクリア❗

[85: 匿名さん]

>>84 名無しさん
ウェリスと比較検討される方は少ないのでは？

[86: 匿名さん]

>>84

そりゃ価格が同じならプラウドだけど、さすがに同じ価格にはならんだろ？

[87: 匿名さん]

ここは坪/420万円位ですよね。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん

さすがにそれはないのでは？
借地権ですし。

[89: 匿名さん]

借地権て実際どうなんでしょう？

[90: 匿名さん]

>>87
坪150が妥当です。

[91: 匿名さん]

>>87 匿名さん

400に限りなく近い300代かな。
プロジェクト発表会まであと1ヶ月。
楽しみですね。

[92: 匿名さん]

>>89 匿名さん
少なくともメリットではないですよね。
実際は永住するのであれば問題ありませんが、人生何があるかわかりませんからね。

[93: 匿名さん]

＞８９
＞借地権て実際どうなんでしょう？

借地権付き物件だとわかった時点であきらめました。
メリットがないというのか、財産として何も残るものはありません。
だとすれば、賃貸物件と同じかなというイメージしかありません。
子供に財産を残したいとかリセールを考えるのであれば、
この物件ではないかなと思います。

[94: 匿名さん]

>>91
それだとかなり割高です。

[95: 匿名さん]

借地権マンションであれば公示価格の地代の坪マイナス50万円が相場です。ここでいうと300切らないと妥当価格と言えないでしょう。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ありえない。
マンション価格にそんな計算式なんて存在しない。

地代がいくらかによっても全然違うしね。

とりあえず、三鷹駅徒歩19分のバス便住友北町が400だから。

[97: マンション検討中さん]

とにかく少しでも価格が下がることを祈りたいです。
立地もデベも申し分ないのであとは価格だけが心配です。。

[98: マンション検討中さん]

300オーバー？借地の長谷工物件にプラウドの冠つけただけで？
先に定価で買ってくれる人探して、それ以外の大量の売れ残りを2〜3割値引きして処理して行くパターンになるな、、、先に動くと負けですね。

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん

ここが300そこそこだったら瞬殺で売れてしまいそうですね。

不動産は時価ですから。

[100: マンション検討中さん]

>>99 匿名さん
だから激安になるって事ですね‼︎
300そこそこって（笑）瞬殺ならそれでいいですが、私は時価になってから買います!
最初に購入した時価の分からない隣の部屋で1割安い時価で購入した誰かが笑って生活する。
そんなマンションですね〜

[101: 通りがかりさん]

>>100 マンション検討中さん
そんなこと気にしてたら、マンション買えませんよ。
自分が欲しい、適正価格だと思えるなら、いくらで買っても満足出来ます。

[102: 匿名さん]

>>101 通りがかりさん

>>100 マンション検討中さん
値引きされるのは売れ残りの条件の悪い部屋です。
むしろ先に買った人から笑われて暮らすことになるでしょう。

[103: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
営業さんですか？

[104: 匿名さん]

まあ条件良くても、値付けが高過ぎて売れ残り、値引きなんて話しは良くあるしね！
気になるのは借地。定期でなくしかも30年と言う短い期間で更新し続けるので、地代の他に多額の更新料も考えておかなければ、、、、、

[105: マンション検討中さん]

激安価格期待してます。

[106: 検討どうしようか]

借地権でも３０年というのはどうなんですかね？
ここで検討している人は大概生きてるよね。追い出されるの？

[107: 匿名さん]

定期借地権ならそこで終了だが
ここは契約更新ですよ

[108: 匿名さん]

終われないから、期間を短く設定して更新回数を増やしているのですよ。30年以上のルールで30年設定は、最短と言うわけ！建て替えや、他に売却しても承諾料等が掛かる。定借はある意味長期の設定で、更新料もなければ、事前に解体金も積み立てていくので健全と言えば健全。

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
でも最長100年というエンドは決まっている。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
何歳まで生きるつもりなんだ？

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
資産として考えるならば、必要な観点。
自分が生きてる間住む家、と考えるのであれば不要な観点。

ただし、後者なら賃貸と同じ。

[112: 匿名さん]

かなりエゴな特殊な観点だな。自分が死んでも妻や子供の生活が続くことが想像できないのかね、、、残念。
賃料は生きている家族がいれば全滅するまでかかるのですよ。買ったら父ちゃん死んでも、ローンがチャラになって家が残る。
大きな差だ。
借地権で所有権より安いと言うことは、現金が残せる。
資産語んな

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
あら、なぜにそんなにご立腹？
このあたりのマンションは、借地権多数。
なにもここだけではなく、仲間はたくさんいるから安心してくださいね。

でも、一つだけ言えるのは、所有権のマンションより、借地権のマンションを好んで買う人は皆無だということ。

ただし、マンションの評価基準は何も所有権か借地権かだけじゃないですから。
立地、価格、購入のタイミング、売り主、等々、あげればきりがありません。

高いより安いほうがいい、駅遠より駅近がいい、のと同じで、借地権より所有権のほうがいいと思うのが、普通です。

[114: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
自己矛盾だろ。
借地権好む人は皆無なのに、評価基準は所有権、借地権じゃないとか言って、なんなの？
借地権だから所有権より安くなり、購入出来る人の割合も増える→よって所有権の価格相場が予算オーバーな人は借地権を好むんだよ。
筋の通った話ししてください。

[115: 匿名さん]

時価であっても、借地権でも良いですけど、三鷹の良さ教えて下さい。武蔵野市ってそんなに良いところなんですか？時価で考えるなら、今完成している物件を考えたら良いし、三鷹駅である必要って何なの。しかも10分以上掛かるわけでしょ？

[116: マンション検討中さん]

行ってきた。
おれが欲しい部屋1億円だって。
どーすっかな。
三菱かっときゃよかった。

[117: ふむふ]

価格のお話を聞いた方、どういった部屋がいくらいだったのか教えていただきたいです。
借地ということで、価格がどのぐらいになるのか気になります。

[118: 匿名さん]

>>114 マンション検討中さん
わかんないなら、いいよ。
あなたはわからなくても、わかる人はわかる。

予算の兼ね合いで仕方なく借地権マンションを買う人はいるが、予算が潤沢にあるのに、あえて借地権マンションを好んで買う人はいない、ということです。

それは、本当は駅近の方がよいけど、駅遠マンションを買うことと同じ原理。

[119: 匿名さん]

価格次第ですよね、本当に。
発表会の内容気になります。

[120: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん

>>118 匿名さん
またまた〜
わかる人は分かるよ、分からない人は分からない。マンションって仕方なく買う値段ではないよね？予算内でベストな条件を求めるでしょ？
予算が潤沢にあるなら借地・所有権関係なく良ければ買うでしょ？潤沢にあるんだよね？
なんだかなぁ、、、、残念

[121: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
は？違くね？

[122: 通りがかりさん]

説明会行ってきました。
土地は、お寺さんが所有。30年毎更新の普通借家契約のようです。
30年後と60年後に借地権の更新に50〜60万円かかること、住居売却時に地権者に3パーセント手数料を払うことが特徴です。
ですが、販売価格はその分を考慮した設定のようです。

管理費と修繕費合わせて2〜3万円程度。
借地権なので、固定資産税はかかりませんが、地代がかかるようです。
その地代がまだ分かっていないのが気になります。
迷いますね。

[123: マンション検討中さん]

一番安い部屋で7千万ちょい。
最上階で9千万弱。
ちょい広いと1億円。
こんな感じでした。

[124: 匿名]

＞123さん

借地でも他のエリアの所有権の物件より高い！！　ショックです。
ということは、近くの所有権の物件の分譲価格、もっと高かったということ…？

[125: 匿名さん]

その価格は4LDKで、3LDKは6000万円からでしたよ。

[126: 匿名]

4LDKでしたか。ちょっと安心しました。
しかしお高い…。どうしても借地ということで価格を期待しすぎてしまいます。

[127: マンション検討中さん]

坪平均350くらいですか？

[128: 匿名さん]

>>121 匿名さん

違くねっ(^^)

[129: 匿名さん]

吉祥寺北グランヴィアと比べたらどうでしょう？

[130: 周辺住民さん]

今時坪350万ならあり得なくもないかもね。

タワーズは高層だから全体平均すると坪400以上になるかもしれないけど、15階より下の中低層だけで見たらもっと低い。間取りや向きによっては坪300前半の部屋もあったからね。

その後の近隣物件の価格動向考えたら最低でも坪300は超えてくるのかな。

[131: マンション検討中さん]

中央線・プラウド・所有権ということでプラウド国分寺のスレを覗いたら、三鷹がこき下ろされていました・・・

[132: 匿名]

＞130さんのレス

そういった所有権の物件の法則は、借地の物件にも当てはまるのでしょうか…？

[133: 周辺住民さん]

>132

仮に同じ販売時期同じ仕様同じ立地条件の物件同士の場合、
通常は所有権より借地権のほうが坪単価は低く設定されるでしょうね。
瞬間的に見た場合には。

ただし傾向としては、所有権の市況単価が上昇傾向なら借地権の単価も上昇傾向になっても不思議ではないでしょう。
不動産屋も慈善事業じゃないので高く売れるなら借地権だろうがボロ屋だろうが色々理由つけては高く設定するものです。

その観点で考えた場合、ここ数年の周辺物件の価格動向は所有権・借地権に関係なく検討者の参考にはなるのではないでしょうか。

近所のテラス、三菱の3物件(武蔵野、中町、櫻邸)、南口のリビオ、この辺の販売価格は検討される方ならチェックしておいて損はないのではないでしょうか。
タワーズは販売開始からすでに7年もしくはそれ以上経ちますが、取り敢えず駅前で一番目立つ物件として中層以下の価格帯が中古価格でもわかればチェックしておいていいと思います。
駅周辺の高値レンジのベンチマークには使えますよ。

個人的にはテラスより安く値付けするとは思えないので、例えば3LDK 70㎡で坪単価300万(6300万)スタートだったとしても驚きはしないです。

通りすがりの周辺住民の戯言ですが。

[134: 周辺住民さん]

書いてたら思い出してきたので追記です。連投すみません。

三鷹駅周辺はこの5年位はマンション建築ラッシュだったから他にもルフォン、プラネスーペリア、御殿山House、ヴィークコート、三井の2物件(御殿山と下連雀)等々いくらでも参考指標にできる築浅物件がありますね。
三鷹通り沿いにもいくつか建ててましたよね。

ちなみに先述したリビオ三鷹は新しく売り出し中のでステーションじゃないほうです。
産業プラザの近くのリビオです。割と最近販売されてた借地権マンションなので名前出しました。

こうなってくると借地の新築だけじゃなくて所有権の築浅中古、という選択肢も出てくるかもしれませんね。
比較しだすと決断できなくもなるので諸刃の剣ですが。

では、検討者の皆さんよいお買い物ができることを願ってます。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>131 マンション検討中さん
同じ野村でも三鷹と国分寺はライバルなのでしょうか。

[136: 通りがかりさん]

三鷹駅周辺の固定資産税、すごく高いですね～。
驚きました。
友人は、戸数の少ないマンションに住んでいますが、とうとう6年目に突入し、軽減なくなったら、年29万も払ってるらしいですよ。
そもそも土地が高いですもんね。
軽減終わったら、どうなんの‼…なんて、借地権ならそんな心配いらないし

[137: 匿名]

でも固定資産税の代わりに地代は払いますよね。
それの総額が年間いくらになるのか…。
ちなみに、この物件は武蔵野市ですが、三鷹市と武蔵野市で違いあるんでしょうかね。

[138: 通りがかりさん]

地価は三鷹市が多少低めですが。
ちなみに、武蔵野市の北町でも、かなり高く、恐らく戸建てにお住まいですと、土地にかかる税は相当だと思います。北町で徒歩15分以上でみると、三鷹市は安いですね。

[139: 通りがかりさん]

マンションだと敷地持ち分割合で決まるのではないのでしょうか。持ち分割合は少ないので、掛かる費用も少ないと思います。
また、建物に掛かる税は、マンションの場合、専有部分だけではなく、共用部分も入居者は利用するため、構造や仕様が良くなると、付加されます。例えば、RC造の場合、東京都の認定基準価格が14万だとして、付加されるのが3万を上乗せした18万が算定基準価格になります。
これを根拠に面積按分で、各戸の固都税が決まります。

[140: 通りがかりさん]

あと、29年4月以降、登記費用は軽減される税率が28年よりも高くなりますので、諸経費は上がります。
ここは注意が必要です。
諸経費について、内訳など踏み込んで聞くことが大切です。当たり前のように掛かりますが、例えば、6年目以降の固都税は幾らになるか、明確には答えられないですが、驚く程上がります。しかも、なかなか安くなりません。
それと、金利上昇、消費税増税等、気にしなければならないことは沢山あります。
モデルルームは良く出来てますから、資産として住みやすく安心できるマンションかを周辺環境含めて、しっかり調べていきましょう。どちらにしても入居できるのは、まだまだ先なので、焦る必要なんてありません。
爆発的に売れる時代ではないですよ。
すでに、武蔵野タワーズは中古が昨年度をピークに、流通しなくなりました。これまでのように、資産価値を維持できないのです。
国分寺駅前や三鷹駅前の開発の影響ですね。
坪300万の価値が有るのか？今時点の適性価格だとは思いますが、入居時や10年後を考えると、疑わしいですね。すでに、都下の価格は下降傾向です。新築でも次期を待てば、必ず諸費用サービスをしてくれたり、オプションサービスや値引き対応もしてくれます。
損するので見極めましょうね。