プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[381: 匿名さん]

2期で確実に下がるなんて、確証なくなぜ言えるのでしょうか？
最初の契約者に失礼とか、確証なく言い切る根拠がよくわからないです。

[382: マンション掲示板さん]

>>381 匿名さん
確実や確証というつもりはありません。阿佐ヶ谷の事例があるので、当然、売れなければ価格調整はするかとおもいます。
急いで買って、後で出てくる住戸の方が安くなった場合、それはあり得ないと思いませんか？

[383: 評判気になるさん]

>>382 マンション掲示板さん
阿佐ヶ谷のプラウドはどのような経緯で価格調整がおこなわれたのですか？1期、2期、3期と段階的に全体を下げていったのですか、それもただ単に売れ残り住戸の値段を下げただけですか？段階的に下げたのだとするとそれはヒドイですね。後者ならばそれは仕方ないのかと。

[384: マンション掲示板さん]

>>383 評判気になるさん
私は売主ではないので、そこまで詳細はわかりませんよ。値引きについても既出の情報からです。
でもここに限らず値引きや価格調整は事実としてありますよね。売れなければ値引きもするでしょうし、販売中に見込みが立たなければ未発売住戸の価格調整もします。
でもそれって、ものすごく売主都合ですよね。1期のチャレンジ価格で購入してしまった者としては、なんか騙されたというか損したというか、どうにも腑に落ちないことだと思います。
だからそうならないように、最初から適正な価格設定をして欲しいということです。

[385: マンコミュファンさん]

>>384 マンション掲示板さん

でも、そうなると相対的にすべての部屋の価格が下がるから、無理じゃないですか？良い部屋が先に売れちゃう。それとも不人気部屋を先に売りに出すの？

[386: マンション検討中さん]

この物件の第１期は条件の良い部屋と販売に苦戦しそうな部屋が混在している気がします。

[387: マンション比較中さん]

お金に糸目をつけない人が第一期で好きな場所を手に入れるために高めでつかむのは仕方がない
後で安くなったとして、好きな条件の住戸があるとは限らないですから
ただ庶民が高い物件買うなら最近のマンションが売り切れない状態や値下げのことも加味するのは
当たり前だと思う。この場所がどうしてもいいならそうそう出る場所ではないので
金に糸目をつけない方がいいのでは

[388: 匿名さん]

理想的な住戸がいいです。でも現実的にお金に糸目をつけないということはないです……。大概の人はそう思うのではありませんか？

[389: マンション検討中さん]

高層階や南向きがよいなら第一期から登録するしかないでしょう

[390: 匿名さん]

みんな立地がいいと言うけど、本当にそう思う？
現地行ってみた？

[391: 通りがかりさん]

地元の者ですが、あの辺は街並みもすっきりしているし、周りに行政サービスや病院も多く、個人的には良い場所だと思います。

[392: 匿名さん]

高層階から売っているわけではないですよ。
手前から順のようですので、二期以降でも高層階の住戸は十分あります。

立地はとても良いと思います。
周辺の環境や街を含め、こういった所は他にないと感じます。

[393: 匿名さん]

借地権の整理ですが下記の通りでいいでしょうか。
メリット
①所有権より安い
②土地の固定資産税がない。
デメリット
①借地権物件を嫌う人が多い。即ち中古でも売りづらい。
②更新料が更新する度に50万とか60万とか取られる。
③中古で売り出す際に譲渡承諾料が売却価格の3%取られる。プラス仲介手数料も3％取られる。
要するに価格が、新築ないし築浅中古所有権と比べて安ければメリットが高いが、安くなければ、メリットが低いということですね。

[394: マンション掲示板さん]

>>385 マンコミュファンさん
棟で分けたりしますが、基本的には要望がついた部屋から売りに出しますよね。価格調整は棟ごとということでしょうね。

[395: マンション掲示板さん]

>>393 匿名さん
仰る通り、借地権のメリットは割安感のみかと思います。が、、、ここはプラウドのブランド価格が上乗せされてるからか、むしろ割高感を感じてしまいます。

[396: 匿名さん]

たしかに、価格は更新料と譲渡承諾料を含めたものとして判断する物件かと。
（売り値が何年後にいくらで売れるか分らないので、譲渡承諾料は未知数ですけど。）
その価格を踏まえて、この立地に住みたければ、ということですね。
多少割高であっても立地がいいのでそこで納得するってところでしょうか（でもそれで値段が高く設定されている気もしますが）。

ちなみに更新料は、更新が30年ごとなので更新する度といっても長生きしない限り1回かと。
仲介手数料は、所有権でも借地権でもかかりますから、借地ならではのデメリットと言えるのかな…。

借地で売りにくいかもしれないと言っても、まあ、中央線で吉祥寺に近いですからね。将来まったく買い手がつかないってことはないとも思います。

[397: 匿名さん]

駅前のタワーと比べるとあまり立地が良いとは思えません。駅から10分の借地なのでもう少し安くしてもらいたいです。マンションが大量供給されているので将来売る場合はかなり苦戦を強いられそうです。

[398: 匿名さん]

私は駅前より10分ぐらい離れた閑静な所がいいです。三鷹だとさらに遠い物件も多いですし。あとタワーよりも公園のあるマンション。
いい立地をどんな所と考えるかは人それぞれ、ですかね。

[399: 評判気になるさん]

>>393 匿名さん
デメリットに土地の固定資産税と同価であろう地代（この物件だと年12万）がかかる。を加えてください。

[400: マンション検討中さん]

中古借地権のマンションって買いたいですか？値段によるとは思いますけど、なかなか選択肢入らないような気がします。
中古で売りに出す話でてたけど、買い叩かれるんではないかなと
。
所有権とほぼ同じ維持費払ってずっと住むことに抵抗が無ければ、良い物件ではないでしょうか。販売価格無しにして。

それと比較で出てくる駅前のタワーが気になる人は、そもそもこの物件に興味がないのでは？？

[401: マンション検討中さん]

中古借地権で買うのは、吉祥寺・三鷹が好きで、この辺りが借地が多いと理解している人だけでしょうね。
対象マーケットが小さいので値崩れしやすそうですが、資金力がある人が多いので意外と大丈夫なのかも？

[402: 匿名さん]

最近では三井の吉祥寺北グランヴィラも検討していましたが所有権であってもあれだけ吉祥寺駅から遠い物件と比較すると、借地といっても遥かにこちらの方が便利で良いと思います。ただ価格が高い気がします

[403: マンション検討中さん]

たしかに、武蔵野市ではなくてもマンション名に「吉祥寺」と付いていて、最寄りが西武線だったり、吉祥寺まではバス利用という具合の物件は、ちょっと不便そうです。
でも、吉祥寺徒歩圏と言えるこの物件は素敵です。
価格はその対価ということでしょうか。

[404: 匿名さん]

いやー、高過ぎだと思いますよ。
買えるのならいいんでしょうけどね。
高いことには変わりないですね。

[405: 匿名さん]

私も吉祥寺北グランヴィラと比較検討していたので価格差に驚きました。JRの駅に近いので仕方ないのでしょうか。借地なのに高い。

[406: 匿名さん]

吉祥寺北グランヴィラ・・・西武新宿線武蔵関駅（吉祥寺へはバス）
プラウド武蔵野三鷹・・・JR中央線（吉祥寺徒歩圏内）
同じくくりではないでしょう。
両方の物件をみてますが、西武新宿線とJR線では物件価格が違いますね。
でもプラウドの価格はもっと低くてもいいと思いますが。

[407: 口コミ知りたいさん]

>>396 匿名さん

野村の営業の方の書き込みが増えてきましたね。それだけ危機感を持っているのでしょう。
日本人は土地に対する執着が強いので、借地権は中々定着しません。これだけ高い買物をして、それでも尚借りているという感覚は、やはり耐え難いものがあるのだと思います。
借地権の魅力は何といってもイニシャルの価格です。その価格メリットを出さないのであれば、野村は手を出すべきではなかったのでしょうね。
この立地でプラウドにしては安いと思っているのかもしれませんが、その認識は大分ズレていると思いますよ。

[408: マンション検討中さん]

立地がいいって話だけどそんなにいいですかね？
近隣だといなげや近くに去年建ったベルジュールってマンションの方が、立地だけみたら全然よかったように思います
ブランド、設備仕様、間取りの狭さ等懸念事項は多かったけどむこうは所有権だし決めとけばよかったかな
頼むから野村さん価格下げてください！

[409: マンション検討中さん]

既に建設されたマンションでこれよりも立地の良い物件はあったと思いますが、ほぼ同時期に近隣で建設している住友シティテラス、三井グランヴィラより立地が良いので検討してます。確かに借地権は大きな問題になりますが住友シティテラスは高過ぎますし、三井グランヴィラは場所がネックになります。

[410: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん
その理由だけでは価格の妥当性に欠けると思います。徒歩圏といっても三鷹に10分な訳ですし、吉祥寺にはは20分もかかります。吉祥寺と考えるとグランヴィラと大差ないし、シティテラスは確かに高いですが、何といっても所有権でモノも悪くはないです。
どう考えても借地権で7200万台は高過ぎると思いますよ。客のことを全く無視した価格設定だと思いますが。。。

[411: 匿名さん]

価格の高い、安いは主観も入るので、高いとお考えなら検討から外せば良いだけではないでしょうか

[412: 匿名さん]

>>410 匿名さん
数年前に建った近くのパークハウス武蔵野中町の価格スレ見ると、プラウドのC棟ぐらいの値段になってました。そう考えると今の価格から最低でも、更新料や譲渡承諾料3％分はひいて欲しいですよね。

それで、409さんは価格が妥当だとは書いてないですよ。
住友シティテラスは高過ぎ、三井グランヴィラは場所がネックというのは同感です。
それにどちらも駅と往復したことありますがけっこう遠いです。
グランヴィアは吉祥寺エリアではありませんね。プラウドは吉祥寺のお店までなら10分で行けるし、吉祥寺との距離感が全然違うように感じました。

[413: 匿名さん]

>>412 匿名さん

>>412 匿名さん
価格を妥当としたい売主さんのコメントかと思いましたが考え過ぎでしたかね？
因みに吉祥寺駅までは徒歩20分ですよね。吉祥寺のお店まで10分？という考え方は、主観によるものでこの話しの中では誤解を招くかもしれませんね。
また吉祥寺エリアか否かも、私からするとどちらも吉祥寺ではありません。。。プラウドは三鷹物件ですし、グランヴィラは関町物件です。なので吉祥寺を起点とするのであればどちらも同じかなと、これも私の主観になりますが。。。

[414: 匿名さん]

結局、
徒歩10分より駅近でないとダメという考えの人や、立地に不満がある人は、そもそも検討から外せばいいのでは、ということですね。

[415: 匿名さん]

まあ、野村も商売ですから。
強気で出して、様子見ながら下げたりなんなりして捌くのでしょう。

[416: 匿名さん]

>>414 匿名さん
まあ、そういうことですね。

[417: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん
そう思います。JR三鷹駅から徒歩10分ですから今出ている近隣の他者物件より良いと思います。書き込みされている住友シティテラス、三井のグランヴィラはバスです。毎日の通勤には厳しです。

[418: 匿名さん]

>>417 マンション検討中さん
まあ、その10分で2000万円をプラスできる余力があればいいのではないでしょうか？尚且つ借地権で我慢できればの話ですけどね。

[419: 匿名さん]

>>418 匿名さん

借地権、やはりそこですよね。いまはまだいいにしても、土地を持たないということは将来的には価値がほぼなくなるということですね。転売しにくいだけでなく、財産として子どもに残せないしリバーモゲージも使用できませんよね。いまだけ、自分だけのことしか考えないのであればあるかもしれませんけどね。にしても高すぎますね。ここ三鷹ですよね？

[420: 通りがかりさん]

当然所有権の方が優っているのは確かですがここが所有権ならもっと高いです。次世代への財産として考えるなら戸建です。マンションは所有権、借地権であっても一定の時期で償却されます。

[421: マンション検討中さん]

このマンションは武蔵野市で三鷹駅が最寄りですから想定された価格だと思います。駅から10分をどう感じるかは人によって違いますが、私は近いと思ってます。マンションがいろいろな地域にたくさん建設されている時に駅からこれ以上離れた物件でしたら野村不動産も強気だと思いますがこの立地なら妥当です。

[422: マンション検討中さん]

そうですね。高いはたしかだけど、所有権だったら検討すら不可能な価格だったかもしれないですね。
将来的には、所有権でも借地権でも、大なり小なり、リセールバリューが下がる時代が来ますよ。
売る時は、新築分譲時の時のように、西武線沿線などの所有権より、でもこっちの方がいいと言う人がターゲットになりますね。
リセールバリューのことに終始してしまいますが、ここに住みたいという気持ちも忘れないようにしたいです。

[423: 匿名さん]

>>420 通りがかりさん
う〜ん。
所有権ならもっと高いというのは、仕入れ値に対して建築費や御社の利益を含めてという完全に売主の論理ですよね。。。
財産はそりゃ戸建に決まってますが、ここではマンションの所有権と借地権の話をしていましたが。。。
建物の価値はなくなりますけど土地は残るわけですから、所有権と借地権の償却が同じというのは、あまりに乱暴すぎませんか？
できれば借地権のメリットをもう少し具体的に教えてもらえないでしょうか。。。

[424: 匿名さん]

リセールバリューですか。。。
この値段で借地権な訳ですからその話はしない方がいいのでは？確かに下がる時期はくるのでしょうが、この価格で借地権ですから下落率は半端ないと思いますよ。
むしろ西武線で妥当な価格の物件を購入した方がリセールバリューはあるかもしれません。

ただ仰る通りで、そんな無意味なリセールバリュー比較をしてもしょうがないと思いますので、要はこの物件が気に入って価格や借地権に納得できるか？ということですよね。
私はいまのところ納得できてなくて、こんなこと言いつつも、もう少し目に優しい価格にならないかなと期待しています。

[425: マンション検討中さん]

10年、20年スパンで考えると、下がる時期はきますよね。。。

[426: マンション検討中さん]

以前西武線の鷺ノ宮、下落合のプラウドも検討しました。リセールバリューも考慮して中野区の所有権なら強いのは確かですがそれなりに高いです。

[427: マンション検討中さん]

>>425 マンション検討中さん
借地権だから下がるのではなく、不動産全般が下がると言われてますよね。ただJR三鷹駅から徒歩圏なら下がり幅が極端ではない気がします。

[428: 匿名さん]

>>427 マンション検討中さん
もちろん、いま不動産は最高値ですから下がる時期は必ずきます。そして借地権の下がり幅は所有権に比べて大きいかと思います。
これだけ借地権で騒がれているのですから、それだけネックになるということは誰もがわかりますよね。

[429: 匿名さん]

同じ話の流れが繰り返されてるだけで、こんなに騒がれてるというのも…。
どなたかも仰ってる通り、立地、価格、リセール、どの点も所有権物件だとしても、それぞれ主観で考えが分かれる話なので、借地の懸念が他の方以上に気になるのであれば、他の物件の検討にシフトすべきなだけではないでしょうか。

[430: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん
そう思います。ほぼ同時期に売り出されている三井武蔵関のグランヴィラ、住友シティテラスの三鷹バス物件より便利さが遥かに高いと思います。マンションの資産性は利便性が重要だと思います。中古で徒歩圏10分以上を求めるでしょうか。