プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[251: 評判気になるさん]

>>250 マンション検討中さん
担保になります。
売却には承諾料がかかるだけであとは所有権と一緒です。近隣の借地権物件の流通性も問題ないです。
ただし、高い。

[252: マンション検討中さん]

ありがとうございます。ただ、将来リバースモーゲージを考えていたのですが、銀行に聞きましたら、担保とする対象マンションに「借地権のマンションは対象としない」とありました。

[253: マンコミュファンさん]

>>252 マンション検討中さん
なるほど、リバースモーゲージの担保ですか。それだと担保対象外ですね。

[254: マンション検討中さん]

承諾料がかかるだけっていうけど売却額の10％とか地主に取られるんじゃないですか?

[255: 匿名さん]

リバースモゲージは借地に関わらずマンション自体には適用できないと聞いたことがあります。
承諾料は3％ですね。
借地というと認識が少なくて抵抗が発生するのかもしれませんが、
期限付きの定期借地ではなく、更新される普通借地ですから、思うほど心配は少ないようです。
最初の方の書き込みをみると、普通借地について違う認識の方の方もいるようですので、
ご自身できちんといろいろ調べてみるといいと思います。不安が払拭できますよ。

[256: マンション検討中さん]

リバースモーゲージは以前はマンションは対象外でしたが、需要に対応してくれたのか、今はマンションもＯ。Ｋのものが多く出てきています。銀行にもよりますが、駅近で評価額いくら以上など条件の厳しいものなどいろいろです。でも借地権マンションは対象外のようです。正直言って、所有権の駅近の中古の築浅マンションにすべきか迷っています。駅から２～５分は生活も楽ですし。。どなたかご意見いただけますか？

[257: 匿名さん]

リバースモゲージの対象になるマンションの査定は厳しいようです。
だから駅近＋築浅でも、年数経てばどうなるか分らないかもですね。
しかし相談するところが違うような。。。

[258: 通りがかりさん]

>>251 評判気になるさん
承諾料3%高すぎ。仲介手数料で3%だから計6%取られる。7000万で売れても420万取られちゃ資産性もへったくれもないね。

[259: 匿名さん]

ローンの借り換えのときって、借地権物件は対象外っていうのが結構ありますね。これも借地権のデメリットのひとつですね。

[260: 匿名さん]

仲介手数料3％は、売却を依頼した仲介業者に払うものだから、所有権でもみんなかかるでしょ。

譲渡承諾料3％かかっても、周辺の競合物件より1000万以上安ければお得じゃね？

[261: 匿名さん]

260です。
お得とは、いま三鷹で新築買うならってことね。

[262: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、A棟と致命的なデメリットはリビングが駐車場に向くことでしょうか？

[263: 通りがかりさん]

団地っぽい。

[264: マンション検討中さん]

地主の承諾料３％ってのは借地権としては安い方ですが無駄なお金といえます。
ここの問題は駅からそこそこ遠いのに借地権であっても物件が高いって事でしょう。
購入の時には銀行も金を貸してくれますが、事業用の根抵当権に差し出すといっても
借地の物件はリバースモーゲージのように断られる場合もあります。
これは換金性の悪さや地主の承諾などの問題で価値が損なわれやすいです。
換金性の悪さからしぶしぶ中古販売では値下げすることもあり物件としては借地物件は
いいものではないと思います。借地権だから安いって感じがしないのが悩ましいですね

[265: マンション検討中さん]

駅2～3分の武蔵野タワーズ中古（所有権）が坪420万～450万なんて価格のチラシ見たよ。

ここは三鷹駅徒歩10分の新築で平均坪320万くらいだから安いよね。定期借地はもっと安く出ることあるけど、普通借地なら今のご時世で周辺相場と比較して安いんでないかい？借地物件はいくらなら納得？

東京の不動産価格は上がってるんだから昔の価格感覚とか根拠のない価格感は何の参考にもならないし、検証もできない。現在の沿線の価格を知らないと検証の参考にもならない。沿線の徒歩10分圏の価格をよ～く比べてみたらわかるよ。

[266: 評判気になるさん]

>>265 マンション検討中さん
その通りだと思うんだけど、徒歩2-3分の24時間ジム付き所有権タワマンと、徒歩10分の借地マンションならそれこそ二倍近く差があって当然と見る向きもあるんじゃ？語るに落ちてないかw

[267: マンション検討中さん]

ジムは居住者専用じゃないんだし一般会員制でしょ？単にテナントだよね？テナントも良し悪しだけど、そこ評価ポイント？所有権駅前タワーだから高いのは当然だけど、都心じゃないんだから二倍はないよ(笑)

もちろん所有権駅前中古タワーと比較するつもりは全くない。三鷹の新築他物件と比較してるよ
語るに～とか語るより、具体的にここはいくらならいいの？
購入検討の参考にするので我々検討者に教えてください。
よろしくです。

[268: 周辺住民さん]

向かいのテラス武蔵野中町は270万くらいだったと記憶してる
3〜4年前の話だし、規模も施設も違うので一概には比べられないけど

[269: マンコミュファンさん]

>>268 周辺住民さん
そんなに安くなかったよ。

[270: 名無しさん]

週末見てきました。
モデルルームは収納が多く部屋に大きく張り出す箇所も少なくレイアウトしやすそうに感じました。
場所ですが周辺は住宅が多いから静かだなぁと。週末だったから平日の日中はどうかな気になります。朝の通勤時間帯を駅まで歩いてみましたが駅に向かう人と駅からくる人で結構人通りがあると感じます。歩道がもう少し広ければ助かるんですがね。
敷地内の保育園は認証保育らしいので確実に居住者が利用できる確約は無いと言われました。
値段ですが東向きのA棟とC棟は6000切ってて南向きは8000くらいでした。南向きで検討していますが借地権でこの価格は高く感じています。あと気になったのは地代が月1万で固定資産税が10万円って値段。利用できるかわからない共有部分が多いのかなと。

モデルルームで説明とか聞かれた方はどのように感じましたか。（価格など含めて）

[271: 検討板ユーザーさん]

>>270 名無しさん
わたしもモデルルーム見てきました。
AとCは6000万切ってきましたか？1階一部分だけは切っていましたが…提示されてる値段が違うのかと思い書き込みました。（それはあり得ないと思いますが）
収納など使い勝手は良さそう。
いくら説明を聞いても普通借地権に引っかかるところはありますが。
あと、埋まらなかった場合が心配。

[272: 周辺住民さん]

>>269さん

高層階でなければそのくらいでしたよー
いちおう購入した住民です（笑）

[273: 匿名さん]

>268
>269

テラス武蔵野中町の価格スレがありますよ。これって本当の価格なんですかね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559280/
隣に建ってても、たしかに条件が異なるので比較になるのか分りませんが。
でも、地価、日当り、眺望、共有施設の有無など、もろもろの条件を比べたら、
プラウドの方が高くなるのかな。

[274: 匿名さん]

>>270さん
6000万切ってたのは、A棟だけでなくC棟も？
私が聞きに行った時は、5000万円代はA棟の1階の1部だけでした。
C棟は1階でも6000万円代後半でしたよ？？　1千何百万も値下げするの…？
聞きに行くタイミング次第でそうなるのはちょっとな…。
具体的に何階の何号室が今どうなってるのか教えてください。
このディベロッパーの値付け変更方式も知りたい。ご存知の方教えて！

[275: 評判気になるさん]

一年前なら@320も当然かも知れないけどほんと急激に市況悪化してるよ？

不動産経済研究所のデータ、全体も悪いけど東京市部はもうめちゃくちゃ。本気で物件漁ってる人は、デベが販売絞ってる事やずっと同じ物件が売れずに出続けてるの分かってるはず。

テラス武蔵野中町あたりの単価まで下げなきゃ売れないと思うけどね（@240-270）

[276: 名無しさん]

>271 274 様
６０００切ってるのってA棟の１階南側でした。誤解を招く書き方してすいませんでした。
そこだと目の前の配管屋さんの材料を眺めて生活することになるので安くしているのかもしれませんね。
たぶん頂いてる価格表は同じものだと思います。
借地権は住み続けるにも、売るにもお金かかるんだなと感じました。

説明員は周りのマンションも同じくらいの金額で販売していたので高くないですよって言っていましたが、比較していたマンションは所有権でしたので実際は割高かもしれません。


うちは「高いね」って意見が一致したので、中央沿線でもう少し広く探してみようってことになりました。

[277: 通りがかりさん]

>>276様
5000万円台はA棟の2階の一部ですよ。

A棟の1階は自転車置場などの共有施設で、住居は2階からです。また、A棟のリビングはマンション中央の駐車場向きになりますので、276様がおっしゃっている配管屋さんに面しているのはC棟の中道通り寄りの一階を指してらっしゃると思います。

[278: 匿名さん]

個人的にプラウドシティに興味がありますが、
先月プラウド国分寺へ見学に行ったところ、
大規模マンションは、中古の供給が増えるから
資産価値がないと営業されました。
自社で大規模マンションを販売していながら
あからさま営業トークにひきました。。
三鷹は借地権だから所有権に劣るとも。
大規模や借地権は本当に資産価値が低いものなのでしょうか？

[279: マンション検討中さん]

まあようは三鷹の良さがわかる人が購入すればよいってことですよね。現地周辺の環境は非常によいですよ。

[280: 匿名さん]

>>278 匿名さん
国分寺はセールスがどこも大変なので、察して上げて下さい。

[281: 通りがかりさん]

>>278 匿名さん
国分寺のマンションはペットボトルをスーパーまで捨てに行かなきゃならないからあり得ない。今乱立している大規模マンションでも業者が回収してくれるのか怪しいのに、小規模じゃ確実に出かけるたびにペットボトル持ってく羽目になるよ。

[282: 匿名さん]

大規模マンションだと管理費が下がると言うのは分かる。
でも、使うかわからないキッズルームやパーティールーム、カフェライブラリーの管理費・修繕積立金・地代を払うのはどうなんだろう。
大規模マンションがいいのか、小規模マンションがいいのか、悩みます！

[283: 匿名さん]

共用設備のソファやカーペット、水わまり等が汚れや垢なんかでやつれていくのが容易に想像できますね。近隣の武蔵野市の施設が充実してるのに、なんでお金のかかる共用設備を作るのかわかりません。

[284: マンション検討中さん]

なんか書き込みも少ないし、良いコメントもないですね。借地の大規模なので安価を期待しましたが、かなり強気の営業スタイルで引きました。
300戸以上をこんな値段で売れるとは思えないので1年後くらいに、値引きして売ってそう。
先に動いたら負けですね。

[285: 買い替え検討中さん]

共用施設が豪華だったりフル装備だったりする理由は
営業的に魅力が欠けているからです
中身だけで勝負できないと周辺を装ってくるのが常です
武蔵野市アドレス物件はうかつに手を出すと怖いです

[286: 通りがかりさん]

大手不動産会社は慎重に第一期の価格を設定しますから、値下げはないです。

[287: eマンションさん]

>>286 通りがかりさん

楽観的ですね、たとえば国分寺の大手(プラウド含む)はバーゲンセール状態のようですよ。

[288: 匿名さん]

値引きするとしたら、最初に決めた価格から、どれぐらいの期間でどれぐらい引くのでしょうか。
それは、条件がわりといい部屋でもそういうことを行うのですか？

[289: マンション検討中さん]

でもここ結構売れてますよねえ

[290: 匿名さん]

借地なので、割安感を期待してモデルルームに行ったのですが、地代は固定資産税より高く、借地更新料は高いし、価格も割安感あるわけでもなく、南向きは少なく、人気になる要素が見当たらないのですが、どのあたりが評価されてるのでしょうか。プラウド国分寺も人気と言われたのですが、蓋をあけると1500万値引きになってるようですし、正直営業の人気はあまり信用できません。。

[291: 匿名さん]

>>285
確かに同じ武蔵野市にあるシティテラス武蔵境の販売をしていた時にそこの営業マンとも話したけど、武蔵境駅周辺にホテルやカフェなどあるからって理由で宿泊やパーティールーム、ジムなんかの共用施設は作らずにその分、管理費を抑えるようにしたって言ってたな。確かにあの立地なら不要。ここはどうだろ？無駄に管理費払いたくないな。

[292: 匿名さん]

借地だからかかる諸費用を、周囲の所有権の物件の価格から引いたような額にして欲しいです。
今のかんじだと、所有権の物件の価格と変らないか、もっと高いかんじのような…。
一期の中でも段階的に価格を下げているようですが、価格を固定する前にもう一段階大きく下げて欲しいです。
ほんとにどうかお願いします。

[293: マンション検討中さん]

一期の販売はいつまでなのでしょうか？
やはり人気は南向きでしょうか？
ほんとうに、もう少し安ければよいのですが！

[294: 口コミ知りたいさん]

もうかれこれ中古も含め20軒以上の物件を東京西部中心に見てきましたが、金額的に手が届く範囲でこの物件が一番立地が良いと感じました。客観的に見ても悪くないと思います。借地だったり南向きが少なかったりしますが、マンションは立地が９割と言われます。前向きに検討したいと思います。

[295: 通りがかりさん]

条件の良い部屋は値引きしません。あっても端数90万円程度です。この物件に限ったことではないですが、条件の悪い部屋は値引きはあり得ますが、この物件ですと200万円はないです。プラウド国分寺にも行ってきましたが、駅までの坂がネックです。それに、そもそも三鷹と国分寺では資産価値が違いすぎますから、比較検討対象にはなりません

[296: 通りがかりさん]

>>293 マンション検討中さん
人気の棟は価格的な理由でA棟のようです。A棟は日当たりなど気になる点もありますが、294様もおっしゃる通り、あの立地であの価格なら検討の余地あると思います。

確かにあともう少しだけ値下げしてくれたら！！って思いますね。

[297: マンション検討中さん]

一番安いA棟から売れてますね。ほぼ一期完売みたいでした。赤い造花がついてました。抽選会はいつなんでしょうか？

[298: マンション検討中さん]

294さん同様、うちも物件を数々見てきて、ここが一番立地が良かったです。
見てきた他の物件よりだいぶ価格が高く、借地や部屋の向きのこともありますが、それらを踏まえても立地がいいので、この物件が一番と思っています。三鷹駅だと将来的にも資産価値を保てそうですし。
A棟だけではなく、他の棟もかなり埋まっているようですね。
あとはさらなる値下げを待ちます……。

[299: 通りがかりさん]

この物件で値下げは期待できません。きっとE棟、F棟も高いはずです。E棟は公園に面した南です

[300: eマンションさん]

>>299 通りがかりさん
あれ？ここF棟も経つんですか？
4棟だと思っていました。
そもそもなぜ先にA〜C棟を建てて、時期をずらしてD棟を建てるんでしょう？