プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[1832: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
部屋にもよるね。
例えばA棟は厳しかったり。
一概に大規模は厳しいとは言い難い。

[1833: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
所有権より借地権の方がリセールが不利なのは否めない。
ただそれも同じ地区で比較した場合であって、立地の悪い所有権物件とだったら借地権でもあっても有利だと思う。
例えば近隣だと住友シティハウス吉祥寺北、三井のグランヴィラ等よりは有利。

[1834: 匿名さん]

大規模マンションは実は同じマンションにライバルが居るんですよね。

前に豊洲のマンションを売却した時には、他のマンションよりも自分が住んでるマンションがライバルになり、結果、相場よりもかなり安くなってしまったので、所有権でも希望通りの価格にするのは困難です。

あ、ネガではなくて経験です。

[1835: 匿名さん]

>>1831
既出ですが、三鷹の大規模って希少ですよ。徒歩10分以内っていうのも。

[1836: 匿名さん]

リセール時は、条件の良くない所有権よりはこっち選ぶ人が買うのでしょうね。
うちも安いに越したことはありませんが、近隣の三井や住友はパスします。そういう人一定数いますよね。
あと、タワーも価格が高くて、こことはあんまりライバルにならないような気がします。

[1837: 匿名さん]

でも、スーパーゼネコンならまだしも長谷工でしょう？

それに大規模だとリスクしかないと思いますが、メリットは何でしょうか？

保育園は将来は廃止の可能性が高くて、管理費や修繕積立金だって上がるリスクが他の100戸程度のマンションよりも高い実績があるからね。

[1838: 匿名さん]

場所が良いならそうかも知れませんが、準工業地域で7500万の借地権だとリセールは三井、住友にかなわないと思いますよ。

銀行に聞くと借地権はローンが付かない可能性が高く、所有権物件の60％の評価にしかならないとのことです。

[1839: 匿名さん]

ようは、買った価格から売れた価格の差だと思いますが、仮に三井のマンションが中古になった時の価格は、5000万円が3500万円になる可能性はあります。
差額1500万円。

7500万円でここを買って、リセール6000万円はかなり厳しいです。

しかも、地代入れたら1万円の地代で借入400万円ですので、6400万円のリセール価格。

売却時の承諾料と仲介手数料で価格の6％＝360万。→ 6760万円

リセール価格は6760万となり、価格が下がって来た新築マンションよりも高くなる可能性がありますね。

大規模とかあまり中古になると関係なくなる事を考えたら、とてもリスキーだと考えます。

三井の3500万円の中古のマンションと、6760万のここの中古のマンションでは、果たしてどちらが先に売却できるでしょうか？

[1840: 匿名さん]

とてもリアルな投稿。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってるよね。

[1841: 匿名さん]

新築時でもそのような価格差はあるけど、こっちを選んでいる人もいますよね？
というか、場所や条件が違うから三井とここでは比較できない。

[1842: 匿名さん]

こっちも選んでる人は、そこまでリセールを考えてない方じゃないですかね？

高く買ってるから高く売れるだろうと安易に考えてる人は多いと思います。

しかし、少し頭の良い方ならきちんとリセールやリスクなどを考慮して、やめてる方も多いと聞きます。

余程、お金持ちの方や、三鷹大好きな人なら良いんじゃないですかね。

しかし、どちらが先に売却できるかと言えば間違いなく三井のマンションです。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってます。

[1843: 匿名さん]

>>1839
地代と承諾料を、リセール価格に上乗せしようと考えてるってことですか。

[1844: マンション検討中さん]

>>1842 匿名さん
三井ってグランヴィラですか？
あれは場所が悪いからリセール出来ないです。

プラウドがどうかは確かなことはわかりませんが、中古マンションの最低条件は駅から徒歩圏。

[1845: 匿名さん]

「頭の言い方はやめる」のような決めつけた話は良くないですね。

[1846: 匿名さん]

駅からバスの物件はけして買ってはいけない、リセールを考えると割高である、ってブロガーが書いてたよ。

[1847: マンション検討中さん]

>>1845 匿名さん
そう思います。
一般的に三鷹駅徒歩圏10分ならリセール可能です。
リセール考えてるなら駅から遠い三井、住友選びませんね。よっぽどリスクあるし、そもそも毎日の通勤、通学が面倒くさい。

[1848: マンション検討中さん]

>>1846 匿名さん
三井、住友の物件と比べてプラウドが借地権だからリセールに不利とはならないでしょ。

そのブローカーが書いてるように、バスの物件を買うリスクは大き過ぎる。

[1849: 匿名さん]

これからマンションが余っていくから、バス物件はきびしいでしょうね。
そういう意味では、これからここの北の方にできるブリリアとかもそうじゃないですか。

[1850: 名無しさん]

要は価格ではないですかね。バス便であっても、あの場所であの商品であの価格ならという、そこに納得性があれば買う人はいるのかと思います。三井のグランヴィラが、まさにそういうことなのではないでしょうか。

[1851: 匿名さん]

駅からバス便の物件なんていくらでもあります。売れ残ってますか？

むしろ適正価格で販売していれば割高なマンションよりは好調に推移してますよ。

借地権マンションは中古の場合ローンが難しい。これが一番最大のネックなのです。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1850 名無しさん
グランヴィラがいくらかは知りませんが、朝夕のバス通勤をするなら借地権で1000万円以上高くてもいいとニーズが多い気がします。

[1853: 検討板ユーザーさん]

>>1852 検討板ユーザーさん
借地権だからといってネガってるだけで具体的にどのようなどの所有権物件より劣るというのがあるわけではないな。

[1854: 匿名さん]

>>1852 検討板ユーザーさん

そこは比較対象ではないのかもしれません。ここ買いたい人はそもそもバス便は候補にないと思います。
ここの条件で坪320万をどう考えるかで、感じ方は人の懐具合によっても異なるので、妥当と思える人が多ければ早期完売するし、少なければ苦戦するのだと思います。このあたりは、まさに野村さんの腕の見せ所でしょうね。

[1855: 匿名さん]

価格が安ければいいというものでもないでしょう。
バス物件の方が相対的に安いといっても何千万の大金ですし、
不便で不満を感じるような住環境なら、お金がもったいないです。

[1856: マンション検討中さん]

A棟が安いのはなんででしょうか？眺望だけですかね？

[1857: 匿名さん]

他の住戸を高く売りたいから、少しは安い部屋を用意して客を呼びたいだけでしょ？

追加供給や二期の販売戸数からして、かなりの苦戦物件だと感じたので、今回は見送りです。

時期に値引きしてくるでしょうから、その時に良さそうな適正価格の部屋があれば検討してもいいかなぐらい。

[1858: 匿名さん]

その時に良さそうな部屋はないんじゃない？条件のいい部屋から売れていくからね。

[1859: 匿名さん]

>>1855 匿名さん

そこは人の価値観や懐事情によると思います。
ただバス便であれ徒歩圏であれ、大規模を完売させるためには、より多くの人が納得できる価格設定にする必要があるかと思います。苦戦物件は、大概そこにズレが生じていますから。
別に駅遠だろうが借地権だろうが、価格次第で何とでもなると思いますけどね。
まあ、言うは易しですが。。。

[1860: 匿名さん]

これから値下げが始まるのですかね？
そういう売りかたって、一期や二期の購入者、全般への配慮が疑問になるところではありますが。
煽っといて、でも後で安い部屋が出るという…。
条件のいい部屋から売ってそうなので、後で値下げした時の免罪符にするんでしょうか。
実際D棟は駅から離れるから安くするという法則を立ててますね。

[1861: 匿名さん]

いやいや、良い部屋は基本高いので、良い部屋は諦めて手頃な価格のお部屋を購入後に、良い部屋が安くなって出てくるので、一概に先に良い部屋から売れるという事はありません。

むしろ、少し我慢して検討してたら、営業から話をくれますよ。

大規模なら当然の買い方です。

営業トークで、良い部屋が無くなってしまうっていうのは苦しい証拠。

好調なら電話なんて掛かって来ないですよ。

ここは、資料請求しただけで、毎日電話攻撃ですから、かなり厳しい物件だと感じました。

[1862: 匿名さん]

ちなみに、冷やかしで現地に行きましたが、毎週毎週電話がきて、家内も売れてないんだね〜とか言ってるので。

値引きも匂わしてるから、もうちょっと待った方が良いとの結論に至りましたよ。笑

[1863: 匿名さん]

ちなみに値引きって普通どれぐらいの額なんですか？
値引きする部屋って、売れ残り（条件悪いか、すごく高いか）ですよね？
ここはB棟の角部屋など最も高い価格層の部屋も売れてますが。

[1864: 匿名さん]

実際には売れていません

[1865: 匿名さん]

第2期は何戸販売しましたか？
330戸もあって、売れていたら150戸は第2期に販売しないと厳しいでしょう？

何戸販売したのですか？

[1866: 匿名さん]

売れてる売れてないということより、値引きが普通どのぐらいになるのかが知りたいです。

[1867: 検討板ユーザーさん]

>>1866 匿名さん
売れてる、売れてない、どちらの情報も憶測に過ぎません。
値下げの可能性も全く根拠のないことです。

気に入った部屋があれば買わないと無くなってしまうのが不動産です。

三鷹駅徒歩圏の大規模は少ないのは事実ですからその辺をどう斟酌するかです。

私はF棟希望ですからもう少しの期間待ちです。概算金額は提示されていますが、以前からB棟の価格を伝えられれていたので高いとは思ってません。

[1868: マンション検討中さん]

二期で決まっていた価格が知りたいです。

[1869: 匿名さん]

>>1867 検討板ユーザーさん
F糖が人気なようなので、値下げはないのでは…という気がしていました。
ところで、B棟と比較してF棟はどうなりそうでしょうか。

[1870: 匿名さん]

二期の発売戸数は30戸、一期は100戸で計130戸売り出したかと思います。売れ行きや値引きについてはわかりません。そのあたりの情報は、足繁くモデルルームに通って営業さんに確認するしかないですね。本気で検討していれば、営業さんもいろいろと親身になってくれると思います。

[1871: 検討板ユーザーさん]

>>1869 匿名さん
F棟の方が南側の景観がいいので高くなるようです。
値引き予想の書き込みがありますが、結果売れ残った部屋に採用されるだけでかなり先の話でしょう。
ニーズが高い部屋は売れてしまいますよ。

三鷹駅から徒歩圏物件でそもそもこんな早い時期から値引きしません。

[1872: 匿名さん]

>>1871 検討板ユーザーさん
なるほど、人気な棟なだけにそういった価格なんですね。
私も条件がいい部屋は値引きを期待できないと思っています。

[1873: 通りがかりさん]

>>1872 匿名さん
B棟、C棟も日照が良い上階の部屋には花が付いて売約になっていました。生活するのですから良い環境の部屋に希望が集中するでしょうね。またそれらの部屋がこの時期に値引きされるとは考え難いです。

[1874: 匿名さん]

>>1873 通りがかりさん

大体、条件の良いところと悪いところ（割安）ところから売れていきますよね。いずれにせよ、まだ三期予告ですから未発住戸の価格調整はあれど、値引きはないと思いますよ。

[1875: 匿名さん]

>>1874 匿名さん
価格調整と値引きの違いとは？

[1876: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
販売する前に、価格を想定から下げるのが価格調整。販売した後に売れなくて残った部屋の価格を下げるのが値引き。どちらも需要側の価格に合わせるのは一緒ですが、売りに出す前か後の違いです。本物件は一期の状況や二期の販売方法、戸数を鑑みると絶不調の売れ行きが考えられますので、前に掲載の通り必死の電話攻撃や、値引きを匂わす営業をされているかと思います。一期の契約者に対して煽り営業をしていた手前、売れ残り住戸が多々あることや、値引きを前面に出して営業できない苦しさが出ています。

[1877: 匿名さん]

>>1876 匿名さん
そういうネガな捉え方すると叩かれますよ。

[1878: 匿名さん]

営業は苦しいでしょうね。
借地権でこの価格じゃ、まともに検討する人は少ないでしょう。

価格は所有権並み、地代、更新料、承諾料、果ては借地権を野村が転売するのも考えられます。

[1879: 匿名さん]

二期で販売30戸しか出してないの！？
なぜ？

好調なら当然もっと多く出すでしょ？
これは今後、価格を下げてくるな。

[1880: 匿名さん]

価格調整や値下げは、あるとしたら、通常どれぐらいの額（何割分）が考えられるのでしょうか。

[1881: 匿名さん]

プ◯◯ド阿佐ヶ谷は約1本だったとの書き込みがあったような。。。まあ、あそこは竣工済みですから状況は異なりますが。