プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[1812: 匿名さん]

借地権期間内しか銀行ローンを組めないなんてことは絶対にありません。
例えばプラウド武蔵野のお寺さんは吉祥寺駅近辺の店舗、マンションの借地権も有しています。店舗はかなり長期の銀行ローンを組むケースもあります。
要は資産価値とその人の返済力によります。詳しくは銀行に聞いた方が正解な情報を得られます。
リセールなら買い手の資力が高ければ問題ないです。
ただどんな人が買いたがるかわかりませんが。

[1813: 匿名さん]

>>1811 匿名さん

>>1811 匿名さん
はい、全ては物件価値に準じます。不安なら野村と複数の金融機関に確認を取れば良いのです。銀行からすれば担保が取れる以上物件価値に従った範囲内で貸し付けるだけの話であって彼らもお金儲けですからね。それに抵当権設定した担保価値のみで貸し付けてませんよ（笑）それが真なら個人の信用関係ないですからね。プーだろうが大富豪だろうが物件価値だけでしか貸さないでしょ。でもそんなことは無い。ベースはあくまでも個人の信用レベル。大体物件抵当権を発動させて強制売却なんてしたら市場価値を大幅に下回る価値での償却処理でハイリスクノーリターンですから。銀行がそんなバカでしたっけね

[1814: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
リセールでも同じですから。所有権築50年建て替え協議真最中のマンションでは３５年ローンができないとお考えで?（笑）関係ありませんよ。
逆に新築所有権でも耐震偽装住居差し止め命令が下された以降にそのマンションではローンは組めません。姉歯事件ではローンも降りて引渡しが終わってから発覚した。その後は二重ローンになったが新しいローンは事業融資だしね

[1815: 匿名さん]

ネガしかいないスレですね。

[1816: 匿名さん]

1809さんによると転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った　ってのはまるで定期借地権のようですが
正しくはお寺が横河に与えていた旧法借地権を野村が横河から買ったのでしょう?
100年で買ったのなら100年過ぎたら壊さなければいけないのですが

[1817: 匿名さん]

私もその100年というのがよく分らないところです。
モデルルームでは特に説明がなく、この掲示板で知りました。
ということは、我々が重要事項として把握しておくべき事柄ではないということなのでしょうか。
その100年契約が本当なら、相続やリセールで、建て替えをはさみつつ100年を向かえる可能性もありますよね。

[1818: マンション検討中さん]

もはやネガなのかポジなのかもわかりません。。。

[1819: 匿名さん]

100年で買った ではなく、
100億円ちょっとで買った
だと繋がると思いますが、
どうなんでしょうか。

[1820: 匿名さん]

あまりネガポジで分ける必要はないと思いますよ　荒れる原因だと思います
借地物件というのがマイナスであることは間違いない。当然同じ値段で同じ場所なら所有権の方がいいという意味でずっと話題になっているのは借地権なのに高いねここって話で、それは人それぞれですからそれでも欲しい人が高いと思う人をたたくのも意味がない。借地権ってどうなのってことはここで十分議論されるべきだと思います。
今を逃すと新築ではもう買えないと思う人、オリンピック以降住宅の価値が下がると思う人色々いるわけで誰も街ってないわけですから白黒つける必要がありません

[1821: 匿名さん]

↑
街ってない×
間違ってない〇

[1822: マンション検討中さん]

>>1821 匿名さん

仰る通りだと思います。ただ、書き手のスタンスや主張がしっかりわかると、文書が読みやすくなるなと。。。皆さん、難しいこと書かれてますから。

[1823: 匿名さん]

ただ借地権の物件を避難するのは、ここで嫌われているネガレスとなりますが、
検討するために疑問点をクリアにするのは、前向きな検討者にとっていいことだと思います。

[1824: マンション検討中さん]

>>1823 匿名さん

最近、明らかに嫌がらせのようなコメントも、それを力技でねじ伏せようとしてるコメント
もなくなってきましたよね。健全なスレに戻りつつあるのかなと思います。

[1825: マンション検討中さん]

まあ、第１期契約者の方々はこのあたりのことは十分に理解して重要事項説明書を読んで買ってるでしょうからそういう方々が書き込んでくれると一番いいです。
ただ買った人達はもう書きこまないでしょうから。

不確か事がたくさん書き込まれてネガ、ポジが錯綜してます。

[1826: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
>今を逃すと新築ではもう買えないと思う人
って、どういうことですか？

[1827: 名無しさん]

1820さんではありませんが、

たとえば、今だと予算7000万だけど、5年後だと(仮に15万の家賃を払い続けるとして)支払い家賃900万を控除後で予算6100万になる、ということですかね。

[1828: 匿名さん]

>>182 名無しさん
なるほど。そう捉えると理解できそうですね。
家賃を早くローンにまわしてしまうか、家賃を支払いつつ相場が下がるのを期待するか、
駆け引きってところでしょうかね。
個人的には、いい物件に出会えたら前者の方がいいのかな、という気もします。
相場が下がったとしても、何年後かに理想的な物件に出会えるとも限りませんから。

[1829: 匿名さん]

＞＞1826
周辺でマンション（又は大規模マンション）が欲しいけど新築がしばらく建ちそうにないと思う人の事です。
私は中古で全然問題ないですけど妻は新築でないと嫌という人なので

[1830: 匿名さん]

>>1829 匿名さん
ありがとうございました。
この先、周辺にいい物件が出るか否かは、新築も中古も同じようなことが言えますよね。
複数の条件の中から部屋が選べるという意味では新築の方がいいかもしれませんね。

[1831: 匿名さん]

大規模で借地権だと、中古で売る時にはかなりローンが厳しくなり、ただでさえ大規模だとライバルも多いのでリセールは相当厳しくなりますね。

買い手のローンが厳しいから値下げせざるを得なく、且つ団地内での値下げ合戦。
借地権の大規模はかなりリスクがある。

[1832: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
部屋にもよるね。
例えばA棟は厳しかったり。
一概に大規模は厳しいとは言い難い。

[1833: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
所有権より借地権の方がリセールが不利なのは否めない。
ただそれも同じ地区で比較した場合であって、立地の悪い所有権物件とだったら借地権でもあっても有利だと思う。
例えば近隣だと住友シティハウス吉祥寺北、三井のグランヴィラ等よりは有利。

[1834: 匿名さん]

大規模マンションは実は同じマンションにライバルが居るんですよね。

前に豊洲のマンションを売却した時には、他のマンションよりも自分が住んでるマンションがライバルになり、結果、相場よりもかなり安くなってしまったので、所有権でも希望通りの価格にするのは困難です。

あ、ネガではなくて経験です。

[1835: 匿名さん]

>>1831
既出ですが、三鷹の大規模って希少ですよ。徒歩10分以内っていうのも。

[1836: 匿名さん]

リセール時は、条件の良くない所有権よりはこっち選ぶ人が買うのでしょうね。
うちも安いに越したことはありませんが、近隣の三井や住友はパスします。そういう人一定数いますよね。
あと、タワーも価格が高くて、こことはあんまりライバルにならないような気がします。

[1837: 匿名さん]

でも、スーパーゼネコンならまだしも長谷工でしょう？

それに大規模だとリスクしかないと思いますが、メリットは何でしょうか？

保育園は将来は廃止の可能性が高くて、管理費や修繕積立金だって上がるリスクが他の100戸程度のマンションよりも高い実績があるからね。

[1838: 匿名さん]

場所が良いならそうかも知れませんが、準工業地域で7500万の借地権だとリセールは三井、住友にかなわないと思いますよ。

銀行に聞くと借地権はローンが付かない可能性が高く、所有権物件の60％の評価にしかならないとのことです。

[1839: 匿名さん]

ようは、買った価格から売れた価格の差だと思いますが、仮に三井のマンションが中古になった時の価格は、5000万円が3500万円になる可能性はあります。
差額1500万円。

7500万円でここを買って、リセール6000万円はかなり厳しいです。

しかも、地代入れたら1万円の地代で借入400万円ですので、6400万円のリセール価格。

売却時の承諾料と仲介手数料で価格の6％＝360万。→ 6760万円

リセール価格は6760万となり、価格が下がって来た新築マンションよりも高くなる可能性がありますね。

大規模とかあまり中古になると関係なくなる事を考えたら、とてもリスキーだと考えます。

三井の3500万円の中古のマンションと、6760万のここの中古のマンションでは、果たしてどちらが先に売却できるでしょうか？

[1840: 匿名さん]

とてもリアルな投稿。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってるよね。

[1841: 匿名さん]

新築時でもそのような価格差はあるけど、こっちを選んでいる人もいますよね？
というか、場所や条件が違うから三井とここでは比較できない。

[1842: 匿名さん]

こっちも選んでる人は、そこまでリセールを考えてない方じゃないですかね？

高く買ってるから高く売れるだろうと安易に考えてる人は多いと思います。

しかし、少し頭の良い方ならきちんとリセールやリスクなどを考慮して、やめてる方も多いと聞きます。

余程、お金持ちの方や、三鷹大好きな人なら良いんじゃないですかね。

しかし、どちらが先に売却できるかと言えば間違いなく三井のマンションです。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってます。

[1843: 匿名さん]

>>1839
地代と承諾料を、リセール価格に上乗せしようと考えてるってことですか。

[1844: マンション検討中さん]

>>1842 匿名さん
三井ってグランヴィラですか？
あれは場所が悪いからリセール出来ないです。

プラウドがどうかは確かなことはわかりませんが、中古マンションの最低条件は駅から徒歩圏。

[1845: 匿名さん]

「頭の言い方はやめる」のような決めつけた話は良くないですね。

[1846: 匿名さん]

駅からバスの物件はけして買ってはいけない、リセールを考えると割高である、ってブロガーが書いてたよ。

[1847: マンション検討中さん]

>>1845 匿名さん
そう思います。
一般的に三鷹駅徒歩圏10分ならリセール可能です。
リセール考えてるなら駅から遠い三井、住友選びませんね。よっぽどリスクあるし、そもそも毎日の通勤、通学が面倒くさい。

[1848: マンション検討中さん]

>>1846 匿名さん
三井、住友の物件と比べてプラウドが借地権だからリセールに不利とはならないでしょ。

そのブローカーが書いてるように、バスの物件を買うリスクは大き過ぎる。

[1849: 匿名さん]

これからマンションが余っていくから、バス物件はきびしいでしょうね。
そういう意味では、これからここの北の方にできるブリリアとかもそうじゃないですか。

[1850: 名無しさん]

要は価格ではないですかね。バス便であっても、あの場所であの商品であの価格ならという、そこに納得性があれば買う人はいるのかと思います。三井のグランヴィラが、まさにそういうことなのではないでしょうか。

[1851: 匿名さん]

駅からバス便の物件なんていくらでもあります。売れ残ってますか？

むしろ適正価格で販売していれば割高なマンションよりは好調に推移してますよ。

借地権マンションは中古の場合ローンが難しい。これが一番最大のネックなのです。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1850 名無しさん
グランヴィラがいくらかは知りませんが、朝夕のバス通勤をするなら借地権で1000万円以上高くてもいいとニーズが多い気がします。

[1853: 検討板ユーザーさん]

>>1852 検討板ユーザーさん
借地権だからといってネガってるだけで具体的にどのようなどの所有権物件より劣るというのがあるわけではないな。

[1854: 匿名さん]

>>1852 検討板ユーザーさん

そこは比較対象ではないのかもしれません。ここ買いたい人はそもそもバス便は候補にないと思います。
ここの条件で坪320万をどう考えるかで、感じ方は人の懐具合によっても異なるので、妥当と思える人が多ければ早期完売するし、少なければ苦戦するのだと思います。このあたりは、まさに野村さんの腕の見せ所でしょうね。

[1855: 匿名さん]

価格が安ければいいというものでもないでしょう。
バス物件の方が相対的に安いといっても何千万の大金ですし、
不便で不満を感じるような住環境なら、お金がもったいないです。

[1856: マンション検討中さん]

A棟が安いのはなんででしょうか？眺望だけですかね？

[1857: 匿名さん]

他の住戸を高く売りたいから、少しは安い部屋を用意して客を呼びたいだけでしょ？

追加供給や二期の販売戸数からして、かなりの苦戦物件だと感じたので、今回は見送りです。

時期に値引きしてくるでしょうから、その時に良さそうな適正価格の部屋があれば検討してもいいかなぐらい。

[1858: 匿名さん]

その時に良さそうな部屋はないんじゃない？条件のいい部屋から売れていくからね。

[1859: 匿名さん]

>>1855 匿名さん

そこは人の価値観や懐事情によると思います。
ただバス便であれ徒歩圏であれ、大規模を完売させるためには、より多くの人が納得できる価格設定にする必要があるかと思います。苦戦物件は、大概そこにズレが生じていますから。
別に駅遠だろうが借地権だろうが、価格次第で何とでもなると思いますけどね。
まあ、言うは易しですが。。。

[1860: 匿名さん]

これから値下げが始まるのですかね？
そういう売りかたって、一期や二期の購入者、全般への配慮が疑問になるところではありますが。
煽っといて、でも後で安い部屋が出るという…。
条件のいい部屋から売ってそうなので、後で値下げした時の免罪符にするんでしょうか。
実際D棟は駅から離れるから安くするという法則を立ててますね。

[1861: 匿名さん]

いやいや、良い部屋は基本高いので、良い部屋は諦めて手頃な価格のお部屋を購入後に、良い部屋が安くなって出てくるので、一概に先に良い部屋から売れるという事はありません。

むしろ、少し我慢して検討してたら、営業から話をくれますよ。

大規模なら当然の買い方です。

営業トークで、良い部屋が無くなってしまうっていうのは苦しい証拠。

好調なら電話なんて掛かって来ないですよ。

ここは、資料請求しただけで、毎日電話攻撃ですから、かなり厳しい物件だと感じました。