プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[181: 匿名さん]

所有権でも高いと思ってしまう、はぁ〜

[182: マンション検討中さん]

駅2分に慣れてる身としては駅10分は耐えられない！毎日のことなので…
しっかし高いな〜

[183: マンション検討中さん]

坪350ーー

[184: 匿名さん]

坪370ですよ（安めで坪350）。はぁ〜。
しかも借地だよね。

[185: マンション検討中さん]

土地の仕入れが高額だったようですが、借地権で坪350以上では話になりません。

[186: 匿名さん]

たしかに、入札で競って決まった土地のようですので仕入額が高額だったのでしょうね。

[187: 匿名さん]

土地購入額100年の借地権で104億です。

[188: 匿名さん]

71平米で5900だからもっと安いのでは

[189: マンション検討中さん]

地代はどれくらいなのかご存知の方、教えてください！

[190: マンション検討中さん]

147で書きましたが
借地料は平均的な部屋で月１万円程度で検討中更新時の更新料も３０万程度の予定。
細かい部分は未発表です。そろそろ決まるでしょうね。

価格帯坪単価などはテラス武蔵野中町（2014年竣工）という隣のマンションを参考にしていると思います。
現在中古価格が14年の販売の時より高くなっているのでその分こちらの新築価格も上がっていると思います。
当然ですが安くないと思います。

[191: 匿名さん]

不動産業の友人に聞いたら、ここは業界でもかなり高いと有名だそうです。。。

[192: 匿名さん]

場所が場所ですし、借地権は安いのが売りなはずなのにあまり恩恵は受けないでしょうね。場所や、公共施設、サービスやデザインが気に入れば有かもしれませんが。まだまだ大型のマンションができるのですね。子育てするにはいい環境かもしれません。ある程度大型であれば友達とのふれあいも期待できますし。

[193: マンション検討中さん]

検討していましたが、高すぎるのでやめました

[194: 匿名さん]

平均坪単価370〜380くらいに落ち着くんじゃないかと予想していた者です。
もしかして当たり？

でも地代が毎月1万円で、30年後？の更新時に30万だったら、ならすと年間13万。50年住むとして、650万円。
分譲価格にそれを加えると（借地じゃなかったら）、坪400万弱ってことですね。

住友不動産よりは良心的な値付けってことか。

[195: マンション検討中さん]

ここって準工業地域なんですね。環境的にどうなんでしょうか。

[196: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん
だって横河の工場跡地ですよね？
結局、自分達の土地の用途地域より、隣接する周辺の用途地域が何かが一番大切ですよね。

その点ここはどうなんでしょう。

[197: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[198: マンション検討中さん]

8000万で買って５年後7500万で売れますか？

[199: 買い替え検討中さん]

野村不動産は武蔵境にも計画があるようですね。
住所は武蔵野市境南町２−２８、７階建て68戸、駅から徒歩７分ほどの場所。
twitter「武蔵境住人」さんの投稿で知りました。
詳しい情報はまだ先だとは思いますがとても気になります。

[200: 匿名さん]

>>199 買い替え検討中さん

本当ですね。東向きと西向き、どちらが中心なんだろう。

[201: ご近所さん]

>>198さん

売れないと思います。
7200〜7300くらいかと

[202: 匿名さん]

三鷹徒歩10分・借地で8000万を334戸も本気で売るつもりだろうか…
プラウド国分寺超えの大爆死になりそうだ

[203: 評判気になるさん]

>>202 匿名さん
国分寺も不調なのですか。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん
モデルルーム行ってきました！
大盛況でしたよ。

8000万円なんてしないです。

70平米強で5980万の部屋が複数。
90平米越えも9400万〜。

もちろん地代にもよるけど、これは売れるかも。

[205: マンション検討中さん]

かなり安くなってましたね！！！

[206: マンション検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
借地じゃなければよかったのに。

[207: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん
204です。これで前に出ていた地代、月1万程度、30年後更新料30万円、とかだったら、今のご時世すごく安いと思いました。

平均坪単価どれくらいでしょうね。
350くらいでしょうか。

ここは、低層階と上層階での価格差がほとんどない印象。
あの値付けだと上から売れて、下だけ残のではないかと思います。
前が第１種低層のC棟、3階と4階では抜けが全然違うはずなのに、100〜200万差しかない。間違いなく4階以上が買い。
あの値付けで1階を第一希望にする人いるのだろうか？
値付けは天下一品の野村さんにしては、ビックリな値付けですよね。

あとは保育園が難ですね。
子供の騒音？が考慮され保育園付近の部屋はお得感のある値付けでした。
でも私は保育園の近くは買わないな。
絶対うるさいよ。

[208: 匿名さん]

角部屋と中住戸の価格の違いはありましたか？

あと、保育園付近の部屋というのは、A棟の2階に関してということですかね？
その上の高層階も、音が聞こえてこないか心配ですが。

[209: マンション検討中さん]

かなり値段が下がりましたね、借地でも買いなのではないでしょうか。
A棟だと6000万前半です。
B棟とC棟だとどちらがいいでしょうか、迷います。

[210: 匿名さん]

>>208 匿名さん

角部屋と中住戸の価格差はもちろんありますが、標準的な価格差で納得感のあるものです。

保育園、影響あるのは直上の2階だけではないと思いますよ。
少なくとも横も確実に影響ありでしょうし。
何れにしてもそのあたりはそれが考慮された値付けになってる印象です。

[211: 匿名さん]

＞210さん

上・横というかんじですかね。
向かいのC棟などにも影響しないといいですが…。あと共用施設にも。

[212: 匿名さん]

野村不動産はこことは別に日本無線跡地にも６８０戸の大規模マンション作る計画が出てる。

[213: マンション比較中さん]

>>204
>>205
安くなったんですか？B棟はどんな感じだったんでしょうか？
質問ばかりですみません。。。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション比較中さん
元の価格は知りませんが、思ったより安かったですよ。

Bは一番駅近で南に振れてるので、お値段も一番高いです。

Bはメリットあるけど、高い。
Cはこれと言ったデメリットなし、高くも安くもない。
Aは致命的なデメリットあるけど、安い。

[215: マンション検討中さん]

借地権が老後足かせになってくると思う。やっぱり中古マンションで売り出したくなったときに、わざわざ借地権のところはみんな選ばないだろうし。
あと、永住するなら眺望のいいところとなると、まだ少し値段がひっかかるな。

[216: マンション比較中さん]

隣りのマンション（テラス武蔵野中町）のように、新しいマンションがC棟東側に建つようなことはないんでしょうか？

[217: マンコミュファンさん]

>>216 マンション比較中さん
Cの前は第１種低層住宅なので3階以上の建物が建たないことが保証されてます。

[218: マンション検討中さん]

皆さん騙されないようにしましょう。

[219: 通りがかりさん]

>>218 マンション検討中さん

何に？誰に？

[220: マンコミュファンさん]

>>216 マンション比較中さん

分譲価格は安いと思うけど、地代次第ですよね。
地代が月1万程度なら、買いでは？

[221: マンション検討中さん]

保育園の横はABC棟の自転車置き場なので安くなるというより販売されない場所では、正直一番のネックは保育園、野村がこの規模のマンションを作るなら行政から保育園を作ってくれと言われるんでしょうが、送り迎えやマンション周辺に人がうろうろしても、何もしない限りは文句も言えないようではセキュリティ面での不安はあります
今のマンションでもそうですがオートロックでも住民についてはいってきて共用部で休憩したりトイレに閉じこもったり最近は変な人が多いから、マンションの周辺を公開空地にしても住民以外の人がたむろするようでは困りものです。

[222: 通りがかりさん]

>>221 マンション検討中さん
保育園がはいっても、住民優先ではないのであまりメリットがありませんしね。
別のプラウドシティに住んでいる知り合いが、子どもの数が一気に増えすぎて、周辺の認可には入れないし、マンション内の保育園にも入れなくて困っていました。

[223: 口コミ知りたいさん]

>>219 通りがかりさん

こちらでC，D，E棟前の状況がわかりますよ。マンションの東面は第1種低層ではありません。現実的ではなくとも法律的には高さ23メートルまでの建物を建てることができますね。

http://www.city.musashino.lg.jp/shisei_joho/machizukuri/toshikeikaku/1...

[224: 検討板ユーザーさん]

>>223 口コミ知りたいさん

やっぱりC棟東側は法律的に低層住宅用ではないのですね。。
将来的には心配ですね、、

[225: 名無しさん]

C棟の前は1低層ではないとしても、建ぺい率の問題などで相当な土地が一気にあかないと高い建物は建たないんじゃないですか？

[226: マンション検討中さん]

借地権がなんだかねっくに感じるのですが、実際どうなんでしょうか、借地権の土地に暮らしたことのある方などいらっしゃいますか？例えば、借地権だとマンションローン支払いが終わっても、ずっと地代などがかかりますよね？まあ税金の代わりなのかもしれませんが、それが借地権なしの土地に比べて損なのではと気になります。

[227: 匿名さん]

＞220さん

安いですか？？　もしかしてA棟ならこの辺りの所有権物件の相場より安めと言えるのかもしれませんが…。
借地権の物件なのですから、所有権の物件より、もっと割安感があると嬉しいです。

[228: 口コミ知りたいさん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[229: マンション検討中さん]

更新料の説明受けた方いますか？
土地の価格にパーセントをかけると思うのですが
このパーセントがわからないと
物件の価格が割高かどうかは
わからないと思うのですが。

[230: マンション検討中さん]

ただ高い、、、高くて具体的に検討出来るマンションではありませんでした。
大規模のファミリーマンションですが、普通のファミリーでは7000万は買えません。

[231: 匿名さん]

「今風」の団地にしか思えない。

[232: マンコミュファンさん]

>>231 匿名さん
そうですね。
使っているタイルなどをみる限り、拘りや、豪華な印象は皆無で、あくまで必要最低限、というイメージですよね。

まぁ長谷工ですしね。
何か特色や拘りを出したい時には絶対使わない施工会社ですよね。

[233: 匿名さん]

好みに合わさない味や、良くない意味でゴテゴテしたものがあるなら、
必要最小限・いい意味で簡素な方がいいな。

[234: 匿名さん]

>>231
住友のメガシティテラスというのがまさにそれ。住友の物件とは思えないくらい

[235: 購入に前向き]

>>229 マンション検討中さん
2045年の更新料は現在の地価で47万円~63万円です。

[236: マンション検討中さん]

先行説明会大人気みたいですね！

[237: 口コミ知りたいさん]

どなたか固定資産税について聞いた方いらっしゃいますか？おいくらなのでしょうか？借地ということで少し割安なのではと思っているのですが…甘いですか？

[238: ご近所さん]

>>237

この辺一帯は借地権の所が多いですが
固定資産税は建物にしかかかりませんよ

金額は物件の面積によって違うので一概には言えませんが。

[239: 匿名さん]

＞238

ここの場合、共有施設分も払うってことなんですよね…。
公園や駐車場は建物がないから、計算に入らないってことなんですかね？
いくらになるのか具体的な数字を私も知りたいです。

[240: 匿名さん]

>237
>238
借地権付きマンションに住んでいますが
固定資産税は建物だけに掛かる
これは正解ですが地代にも固定資産税分が含まれているので
地価が上昇すると地代も上昇する契約ならば要注意です

[241: 検討板ユーザーさん]

地代、管理費、修繕費ご存じの方いましたら教えてください！

[242: 匿名さん]

＞240
地代は路面価によって変ると説明がありましたので、そういうことですよね。
ちなみに、地代というものは固定資産税にさらに上乗せされているものがあるのでしょうかね…。地代管理費は別途あるようですが。

建物の固定資産税が気になります。

[243: 匿名さん]

パークネーミングキャンペーンを実施しています。

・Season Garden 武蔵野　
・KATARAIひろば　
・コミュニティパーク武蔵野

の3つ。

どれになるでしょうね。これって入居予定じゃない人も応募可能なんですか？どれにしたいかな？と本気で考えはじめています。

[244: マンション検討中さん]

何棟がおすすめでしょうか？
中古で売却などの問いには日当たりなどはあまり不利にはならないでしょうか？

[245: 検討者]

借地権であの立地で高すぎる。もう一段階価格調整をするでしょ。今の価格で売れる？工業地域だから環境も良くないだろうし。何が売りのマンション？

[246: 匿名さん]

＞245さん
あの立地で、借地で、いくらなら納得？

この物件は三鷹駅徒歩10分吉祥寺徒歩圏の、施設が充実した大規模物件、野村単独の製販管一体でのサポートが売りだと聞いてます。

[247: マンション検討中さん]

借地権物件は、担保にもならないし、将来売る時も大変そうですが、あまりそういうことを考える方は少ないのでしょうか・・・

[248: マンション検討中さん]

ABC棟合わせてエレベーターがたったの３機しかないのも気になります。長い通路を歩き続け、外気にさらされながらエレベーターホールまでいくか、階段で降りるかなのでしょうか。AB棟は駅から１０分だと思いますが、住戸の場所にもよりますが、エントランスから入って自分の住戸にたどりつくのに３～４分かかってしまうかも。。

[249: 匿名さん]

＞245
あまり言及する人はいませんが、ここの立地はかなりいいでしょう。
三鷹駅だと徒歩10分以上のバス利用のマンションがけっこう多いですが、徒歩10分ですからね。
それ以上近いと、大通りに面していたり、駅前のガヤガヤの雰囲気に近づいてしまいます。
あと、武蔵境駅寄りではなく吉祥寺駅寄り。吉祥寺の街まで徒歩10分で辿り着ける。
南口の方だと三鷹市になりますが、北口方面で武蔵野市（財政力高い）。
井の頭公園にも行けます。中央線の始発に乗れて座れるし……etc.
三鷹駅周辺はこれからもどんどん開発が進んでいきそうです。　
準工業地域と言っても煙や騒音もないし、横河の敷地は整備されてなかなかきれいですよ。駅との間の道もね。

[250: マンション検討中さん]

借地権物件は、担保にもならないし、将来売る時も大変そうですが、あまりそういうことを考える方は少ないのでしょうか・・・どなたかご意見いただけませんでしょうか。。。

[251: 評判気になるさん]

>>250 マンション検討中さん
担保になります。
売却には承諾料がかかるだけであとは所有権と一緒です。近隣の借地権物件の流通性も問題ないです。
ただし、高い。

[252: マンション検討中さん]

ありがとうございます。ただ、将来リバースモーゲージを考えていたのですが、銀行に聞きましたら、担保とする対象マンションに「借地権のマンションは対象としない」とありました。

[253: マンコミュファンさん]

>>252 マンション検討中さん
なるほど、リバースモーゲージの担保ですか。それだと担保対象外ですね。

[254: マンション検討中さん]

承諾料がかかるだけっていうけど売却額の10％とか地主に取られるんじゃないですか?

[255: 匿名さん]

リバースモゲージは借地に関わらずマンション自体には適用できないと聞いたことがあります。
承諾料は3％ですね。
借地というと認識が少なくて抵抗が発生するのかもしれませんが、
期限付きの定期借地ではなく、更新される普通借地ですから、思うほど心配は少ないようです。
最初の方の書き込みをみると、普通借地について違う認識の方の方もいるようですので、
ご自身できちんといろいろ調べてみるといいと思います。不安が払拭できますよ。

[256: マンション検討中さん]

リバースモーゲージは以前はマンションは対象外でしたが、需要に対応してくれたのか、今はマンションもＯ。Ｋのものが多く出てきています。銀行にもよりますが、駅近で評価額いくら以上など条件の厳しいものなどいろいろです。でも借地権マンションは対象外のようです。正直言って、所有権の駅近の中古の築浅マンションにすべきか迷っています。駅から２～５分は生活も楽ですし。。どなたかご意見いただけますか？

[257: 匿名さん]

リバースモゲージの対象になるマンションの査定は厳しいようです。
だから駅近＋築浅でも、年数経てばどうなるか分らないかもですね。
しかし相談するところが違うような。。。

[258: 通りがかりさん]

>>251 評判気になるさん
承諾料3%高すぎ。仲介手数料で3%だから計6%取られる。7000万で売れても420万取られちゃ資産性もへったくれもないね。

[259: 匿名さん]

ローンの借り換えのときって、借地権物件は対象外っていうのが結構ありますね。これも借地権のデメリットのひとつですね。

[260: 匿名さん]

仲介手数料3％は、売却を依頼した仲介業者に払うものだから、所有権でもみんなかかるでしょ。

譲渡承諾料3％かかっても、周辺の競合物件より1000万以上安ければお得じゃね？

[261: 匿名さん]

260です。
お得とは、いま三鷹で新築買うならってことね。

[262: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、A棟と致命的なデメリットはリビングが駐車場に向くことでしょうか？

[263: 通りがかりさん]

団地っぽい。

[264: マンション検討中さん]

地主の承諾料３％ってのは借地権としては安い方ですが無駄なお金といえます。
ここの問題は駅からそこそこ遠いのに借地権であっても物件が高いって事でしょう。
購入の時には銀行も金を貸してくれますが、事業用の根抵当権に差し出すといっても
借地の物件はリバースモーゲージのように断られる場合もあります。
これは換金性の悪さや地主の承諾などの問題で価値が損なわれやすいです。
換金性の悪さからしぶしぶ中古販売では値下げすることもあり物件としては借地物件は
いいものではないと思います。借地権だから安いって感じがしないのが悩ましいですね

[265: マンション検討中さん]

駅2～3分の武蔵野タワーズ中古（所有権）が坪420万～450万なんて価格のチラシ見たよ。

ここは三鷹駅徒歩10分の新築で平均坪320万くらいだから安いよね。定期借地はもっと安く出ることあるけど、普通借地なら今のご時世で周辺相場と比較して安いんでないかい？借地物件はいくらなら納得？

東京の不動産価格は上がってるんだから昔の価格感覚とか根拠のない価格感は何の参考にもならないし、検証もできない。現在の沿線の価格を知らないと検証の参考にもならない。沿線の徒歩10分圏の価格をよ～く比べてみたらわかるよ。

[266: 評判気になるさん]

>>265 マンション検討中さん
その通りだと思うんだけど、徒歩2-3分の24時間ジム付き所有権タワマンと、徒歩10分の借地マンションならそれこそ二倍近く差があって当然と見る向きもあるんじゃ？語るに落ちてないかw

[267: マンション検討中さん]

ジムは居住者専用じゃないんだし一般会員制でしょ？単にテナントだよね？テナントも良し悪しだけど、そこ評価ポイント？所有権駅前タワーだから高いのは当然だけど、都心じゃないんだから二倍はないよ(笑)

もちろん所有権駅前中古タワーと比較するつもりは全くない。三鷹の新築他物件と比較してるよ
語るに～とか語るより、具体的にここはいくらならいいの？
購入検討の参考にするので我々検討者に教えてください。
よろしくです。

[268: 周辺住民さん]

向かいのテラス武蔵野中町は270万くらいだったと記憶してる
3〜4年前の話だし、規模も施設も違うので一概には比べられないけど

[269: マンコミュファンさん]

>>268 周辺住民さん
そんなに安くなかったよ。

[270: 名無しさん]

週末見てきました。
モデルルームは収納が多く部屋に大きく張り出す箇所も少なくレイアウトしやすそうに感じました。
場所ですが周辺は住宅が多いから静かだなぁと。週末だったから平日の日中はどうかな気になります。朝の通勤時間帯を駅まで歩いてみましたが駅に向かう人と駅からくる人で結構人通りがあると感じます。歩道がもう少し広ければ助かるんですがね。
敷地内の保育園は認証保育らしいので確実に居住者が利用できる確約は無いと言われました。
値段ですが東向きのA棟とC棟は6000切ってて南向きは8000くらいでした。南向きで検討していますが借地権でこの価格は高く感じています。あと気になったのは地代が月1万で固定資産税が10万円って値段。利用できるかわからない共有部分が多いのかなと。

モデルルームで説明とか聞かれた方はどのように感じましたか。（価格など含めて）

[271: 検討板ユーザーさん]

>>270 名無しさん
わたしもモデルルーム見てきました。
AとCは6000万切ってきましたか？1階一部分だけは切っていましたが…提示されてる値段が違うのかと思い書き込みました。（それはあり得ないと思いますが）
収納など使い勝手は良さそう。
いくら説明を聞いても普通借地権に引っかかるところはありますが。
あと、埋まらなかった場合が心配。

[272: 周辺住民さん]

>>269さん

高層階でなければそのくらいでしたよー
いちおう購入した住民です（笑）

[273: 匿名さん]

>268
>269

テラス武蔵野中町の価格スレがありますよ。これって本当の価格なんですかね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559280/
隣に建ってても、たしかに条件が異なるので比較になるのか分りませんが。
でも、地価、日当り、眺望、共有施設の有無など、もろもろの条件を比べたら、
プラウドの方が高くなるのかな。

[274: 匿名さん]

>>270さん
6000万切ってたのは、A棟だけでなくC棟も？
私が聞きに行った時は、5000万円代はA棟の1階の1部だけでした。
C棟は1階でも6000万円代後半でしたよ？？　1千何百万も値下げするの…？
聞きに行くタイミング次第でそうなるのはちょっとな…。
具体的に何階の何号室が今どうなってるのか教えてください。
このディベロッパーの値付け変更方式も知りたい。ご存知の方教えて！

[275: 評判気になるさん]

一年前なら@320も当然かも知れないけどほんと急激に市況悪化してるよ？

不動産経済研究所のデータ、全体も悪いけど東京市部はもうめちゃくちゃ。本気で物件漁ってる人は、デベが販売絞ってる事やずっと同じ物件が売れずに出続けてるの分かってるはず。

テラス武蔵野中町あたりの単価まで下げなきゃ売れないと思うけどね（@240-270）

[276: 名無しさん]

>271 274 様
６０００切ってるのってA棟の１階南側でした。誤解を招く書き方してすいませんでした。
そこだと目の前の配管屋さんの材料を眺めて生活することになるので安くしているのかもしれませんね。
たぶん頂いてる価格表は同じものだと思います。
借地権は住み続けるにも、売るにもお金かかるんだなと感じました。

説明員は周りのマンションも同じくらいの金額で販売していたので高くないですよって言っていましたが、比較していたマンションは所有権でしたので実際は割高かもしれません。


うちは「高いね」って意見が一致したので、中央沿線でもう少し広く探してみようってことになりました。

[277: 通りがかりさん]

>>276様
5000万円台はA棟の2階の一部ですよ。

A棟の1階は自転車置場などの共有施設で、住居は2階からです。また、A棟のリビングはマンション中央の駐車場向きになりますので、276様がおっしゃっている配管屋さんに面しているのはC棟の中道通り寄りの一階を指してらっしゃると思います。

[278: 匿名さん]

個人的にプラウドシティに興味がありますが、
先月プラウド国分寺へ見学に行ったところ、
大規模マンションは、中古の供給が増えるから
資産価値がないと営業されました。
自社で大規模マンションを販売していながら
あからさま営業トークにひきました。。
三鷹は借地権だから所有権に劣るとも。
大規模や借地権は本当に資産価値が低いものなのでしょうか？

[279: マンション検討中さん]

まあようは三鷹の良さがわかる人が購入すればよいってことですよね。現地周辺の環境は非常によいですよ。

[280: 匿名さん]

>>278 匿名さん
国分寺はセールスがどこも大変なので、察して上げて下さい。