プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[1792: 匿名さん]

>>1789 名無しさん

承諾料は築年数によって異なるのですか？

[1793: 匿名さん]

そうそう、皆さん様子を見てゆっくり動向を見てから検討しましょうよ。
大規模だし、そんなに急がなくても戸数はまだまだありますよ。

私も郵政に変わって、価格を下げてきたら検討しても良いかも。

[1794: 匿名さん]

>>1793
郵政に変わって体制が整う頃には、もう残ってないんじゃないの？

[1795: 名無しさん]

>>1794 匿名さん
多分残ってないです。
検討者でもないからスルーしましょう。

[1796: マンション検討中さん]

買いたい棟、買いたい部屋があったらゆっくりする必要はないと思います。どこのマンションだって南向き上階の日当たりの良い部屋などは残るわけないでしょ。

[1797: 匿名さん]

>>1796 マンション検討中さん

値付け次第では、残ることも普通にあるかと。ここの価格帯だと、安いところから売れてくというのもあるのではないですか？

[1798: 匿名さん]

部屋の条件なのか、価格なのか。
何を優先するかは個人の問題ですが、自分の理想に合う部屋が残るかは分りませんよね。
安くなるまで待つ、安くなったらラッキー程度のモチベーションだったら、
本気で検討しているかは微妙と言えますね。

[1799: 匿名さん]

借地ってのがネックだ、それで安いってわけでもないし
大規模の借地権物件は転勤離婚で中古売買されるときに、銀行が
借地の残存期間でしか貸してくれない、つまり期間30年で15年後に売ると買う人は15年ローンまでしか組めない
そうするとあまり強気な値段が出せない。そうなると中古相場が安くなる。そこらへんがネックです。

[1800: マンション検討中さん]

>>1799 匿名さん
なんで借地権の残存期間しかローン組めないの？
いま買ってる人でも借地権30年を超えて35年ローン組んでる人いるでしょ？
普通借地だから当たり前のように延長されるから銀行も借地権の切り替えを目処にローン期間を区切ることはない。
あまりガセネタはよくない。

[1801: 匿名さん]

当然新築の時には問題ありません

借地権（定期借地権ではない借地権）の大原則で、建物が存続し続ける限り、建物の保護が優先されます。ですので、借地権の存続については、あまり心配は不要です。借地権であるからといって過度な心配はいりません。借地の契約が満了後しても、賃料の滞納などの問題がなければ更新がされます。更新時の条件が整わなくても、強制的に法律で更新されます（法定更新）。つまり、法律と判例によって、建物の権利者はそこそこ強く保護されています。

土地の権利が借地権の場合は、毎月の賃借料（地代）がかかりますが、土地の固定資産税がかかりません。あくまで、土地はオーナーの所有です。

借地権の契約期間が満了するときの更新料、再度の売却の時には名義変更料、建て替えの時の建て替え承諾料を言われるケースがあります

借地権のポイントはローンの可能性

むしろ、借地権で心配すべきは住宅ローンの可能性です。建物のオーナーは土地を所有しているわけではありません。

借地権は、賃借権と地上権の２種類に分かれます。とくに賃借権の場合は、貸主対借主の個人的な関係で成り立っています。どういうことかというと、地主が店子の人柄や将来の支払いの能力をを信じて、貸すということです。逆に言うと、土地地主が、新居住者のことを気に入らなければ、地主は貸付を断る権利があります（⇒名義変更料）。したがって、借地権に対しては、銀行は一歩引いた眼で見ています。

借地権については銀行により対応がかわります。すべての借地権がNＧという銀行もあります。条件さえ整えられればＯＫという銀行もあります。条件を整えたうえで、借地権の期間の間に完済すればｏｋという銀行もあります。借地権物件に対するローンのポイントは、抵当権の設定にこそポイントがあります。借地権の土地に対して抵当権の設定は登記できる場合について、条件があります。

銀行が抵当権の設定の可否にこだわる理由は、滞納の時です。滞納が発生した場合、自由に競売で処分できなければなりません。競売で処分するには、自由に売れなければなりません。しかし、通常、「土地を借りる権利」は単に借りる権利ですので、一定の場合を除き、抵当権の設定ができません。

逆に言うと、抵当権の設定が可能な状態であれば、延滞が度重なるような場合、いつでも競売に出せるようできますので、ローンは問題がありません。

なお、一定のノンバンクであれば、そのあたりの事情を踏まえて、リスクを勘案したうえで金利を設定しますので、あまりスムーズな借り入れができると思います。

[1802: 匿名さん]

簡単に言うと一軒家の場合35年すると家の価値自体はほぼなくなります。ただ残るのは土地の価値です。
これは相場に左右されますがなくなりません。
マンションなら30年たっても建物の価値はそここそ評価されますが借地権だと土地が残らないのです。
銀行が貸す場合世間の相場ほど貸せないのはそこに問題があります担保価値がないのです。

[1803: マンション検討中さん]

ふーん。
勉強になりますね。

[1804: マンション検討中さん]

>>1802 匿名さん
平たくいえば戸建の方がいいですね。土地は償却されませんから。
マンションは借地権であっても所有権であっても50年位で償却されます。
銀行ローンでいえば所有権であっても30年超えはローン組み難いですよ。
やっぱり戸建、所有権マンション、借地権マンションの順位ですね。

[1805: マンション検討中さん]

>>1802 匿名さん
購入者の条件によって変わります。一生住む人にはあてはまりません。
10年程度でリセールする人にもあてはまりません。

一定期間以上居住してリセールする人のローンの問題を懸念しているのですか？

[1806: 匿名さん]

説明読んでも基本的な知識不足なのかよく分らないのですが……。
要は、ローンを組む際にその物件が担保になるか、それが、ローンの組みやすさに繋がるということ？
だから新築とか10年ぐらいのリセールなら、償却がされていないので、問題ないということかしら。
（そういうことなら、リバースモゲージが一戸建てメインになされるということと似てる？）

[1807: マンション検討中さん]

>>1802 匿名さん
所得があって頭金をそれなりに払えて、そんなに長いローンを組まなければ問題ないですよね。
いくら担保価値があっても契約者のローン力が無いケースもあるし。

[1808: 匿名さん]

要は私の知識では一般的な銀行であれば中古借地物件であれば借地期間内のローンしか組めません
建物自身の価値が下がるのに土地を担保にとれない借地は銀行ではあまり貸したくない物件です。
10年後に離婚した夫婦が財産分与のために売却するとき買い手が20年しかローンを組めなければ月々の支払額が増え欲しくても買えない人が多くなり売りずらくなります。そうすると強気の値段が出せなかったり
売り急ぐ人は足元を見られます。そうするとリセールに不利となりやすいのです。借地でも土地の担保がとれる場合もあるのですが通常そんなことを許可してくれる地主はいません。ですので銀行は担保割れしやすい借地権物件にはいい顔はしません。手持ち資金の豊かな買い主ならいいですが、ローンだと頭金の用意できないと厳しいかもしれません。
バブルの最後に立った借地物件当時8000万の物を12年後に2150万で買った経験があります。売主はバカなことをしたといっていました。借地物件は相場が下がると余計に痛手を負いそうな気がします。物件の価格が上がれば相手もローンが組みやすいが下がると、それこそ担保価値がなくなると思うのです。
当然永住するならリセールなんて気にする必要はありません。

[1809: 匿名さん]

>>1806
結論だけいうと住宅ローンを借りる際においては所有権となんらかわらない。>>1799は間違い。
ここは転借地権の準共有。転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った。
で、野村がここに住まう住民に貸してる。又貸ししてるから転借地権。
一見権利が複雑になってるように思う人もいるし根拠なきネガを吐き続ける荒らしさんはそこをついて煽ってるわけだが
これはクレジットカード（間に信販会社が入って建て替えと取り立ての権利関係を明確化＋単純化したもの）と同じ関係性。
借りる側（このマンションの住民）からすれば当然住宅ローンを借りる人が多いわけだし担保にはマンション物件をいれて
普通に借りたいと思う（当然）。が、これが貸主が個人、または法人でも個人に準ずるレベルの信用レベルであれば銀行としても
その価値を過小評価せざるをえない。特に>>1801が言ってる抵当権の設定（ようは法的にそれを担保とできる権利）ができない
ようではいくら上物（マンション）に価値があろうとも処分できる権利が無い以上は担保価値がない、または相当に低いもの
とみなすしかない。で、そんなものを好んで買う人はいないわけで、もしそうならそもそもビジネスとして成立しない。
一般的な店-個人での商ビジネスでも同じ話でしょ。お店と個人間のみでのローン（分割払い）なんて成立しえない。
担保０なんだから。

そこでクレジットカードと同様、間に野村がはいって先に本当の地主（地権者）から借地権をまず買い取った。
ここで地主と野村のビジネスはもう終わってる。ここを買う人は地主の意向に左右されることはないし、
逆にいえば地主もここの住民の意向に左右されることもない。地主は野村と取引しそこで全て終わってる。
一方我々としては野村が全ての取引相手になる。野村は「仲介」してるのではなく、「野村が権利関係を整理して地主、そして住民に必要な権利を双方に提供・保証してる」。

したがって、ここを買う人が住宅ローンを借りる際、その権利はちゃんと抵当権が設定できるし土地部分が無視される、とか所有権と比較してなんらかの制限、不利益を被ることはない。普通に借りられる。ってか借りられないならもはやハイリスクノーリターンのビジネスモデルで野村が全損してただのバカじゃんね。そういうビジネスだったらとっくにこの世から転借地権物件は消滅してる話。

[1810: 匿名さん]

>>1808
>中古借地物件であれば借地期間内のローンしか組めません
間違いです。定借であればその通り。普通借地権ならその限りではない。転借地権では関係がない。

> 建物自身の価値が下がるのに土地を担保にとれない借地は銀行ではあまり貸したくない物件です。
ここは担保に取れるから銀行にとっては関係がありません。

> 買い手が20年しかローンを組めなければ月々の支払額が増え欲しくても買えない人が多くなり売りずらくなります
前提が間違ってるのでそうはならないです。

>そうするとリセールに不利となりやすいのです。
ここは住宅ローンに関しては不利になりません。ただ、リセールが（所有権と比べて）不利になるのは正しいです。
リセールってのは結局のところ（所有権かどうかに関わらず）買い手または借り手がどれだけつくかだけの話であり、（論理的、合理的な解釈以前の問題として）抵抗（＝不安）がある人が大勢いるのはその通りで圧倒的に不利だと思います。これはFXや株がいまだ”危ない！怖い”というのを盲目的に信じてる方が未だたくさんいるのと同じ話ですね。いまだ現物大好きな日本人においては不利になれこそすれ有利になることはまずないと言えます。

>当然永住するならリセールなんて気にする必要はありません。
これは間違いですね。「永住」って言いますがそもそも「個人の意思だけで永住できれば苦労しない」ですね。
そもそも個人の意思など経年と状況次第で簡単に変わります。また自分の意思では永住したいとおもってても家族の意思、住環境の変化等の内的・外的要因によっておうおうにして人は考えが変わります。あとそもそも個人および家族が求める環境に対する要件は成長とともに変わっていくのが普通ですから（そのときそのときの要件に会ってないにも関わらず無理に）住み続ける必要性自体がないので普通は引っ越します。50年たって建て替えてるマンションがいくつかありますが住んでる人のほとんどは後から住んだ住民です。新築時に購入したいわゆる一期生がほとんどそのまま住み続けて建て替え論議をしてるのではないです。戸建では建て替え前提でしょうが、日本のマンションでは住み替えが前提（＝脱出戦略必須）であって、普通はながーくかかる建て替え議論も視野にいれての永住者ってのは現実的にほとんどいないと思います。（気持ち的に、ほとんどの人は新築マンションを買うときに「永住目的」だとおもいますが、それと実際そうなるかは完全に別の話で普通は合理的見地から住み替えます）。

で、あと3%の承諾料が云々とかいってますが、仮に7000万で買ったものを同じ金額で打ったとしてたかだか200万の話。
不動産取得税、購入時の価格の按分＋その按分から生まれた住宅ローン費用の按分を考えれば大した話じゃないかなと思います。

まぁ、いずれにしても日本において借地権ってポピュラーじゃないことは事実ベースとしてそうだしそこが織込めない人は疑心暗鬼が増大するだけなので選択肢から除外した方が早いかなって思いますよ。賃貸vs分譲とほとんど同じ話ですから結論なんてでません。すべては「結果論」にすぎないので。

[1811: 匿名さん]

>>1810 匿名さん

第三者視点に立った、とても納得性の高い話でした。
ひとつ質問したいのですが、転借地権のリセール時の住宅ローンは、どの金融機関でも所有権と全く変わりなく組むことができるという理解でいいですか？

[1812: 匿名さん]

借地権期間内しか銀行ローンを組めないなんてことは絶対にありません。
例えばプラウド武蔵野のお寺さんは吉祥寺駅近辺の店舗、マンションの借地権も有しています。店舗はかなり長期の銀行ローンを組むケースもあります。
要は資産価値とその人の返済力によります。詳しくは銀行に聞いた方が正解な情報を得られます。
リセールなら買い手の資力が高ければ問題ないです。
ただどんな人が買いたがるかわかりませんが。

[1813: 匿名さん]

>>1811 匿名さん

>>1811 匿名さん
はい、全ては物件価値に準じます。不安なら野村と複数の金融機関に確認を取れば良いのです。銀行からすれば担保が取れる以上物件価値に従った範囲内で貸し付けるだけの話であって彼らもお金儲けですからね。それに抵当権設定した担保価値のみで貸し付けてませんよ（笑）それが真なら個人の信用関係ないですからね。プーだろうが大富豪だろうが物件価値だけでしか貸さないでしょ。でもそんなことは無い。ベースはあくまでも個人の信用レベル。大体物件抵当権を発動させて強制売却なんてしたら市場価値を大幅に下回る価値での償却処理でハイリスクノーリターンですから。銀行がそんなバカでしたっけね

[1814: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
リセールでも同じですから。所有権築50年建て替え協議真最中のマンションでは３５年ローンができないとお考えで?（笑）関係ありませんよ。
逆に新築所有権でも耐震偽装住居差し止め命令が下された以降にそのマンションではローンは組めません。姉歯事件ではローンも降りて引渡しが終わってから発覚した。その後は二重ローンになったが新しいローンは事業融資だしね

[1815: 匿名さん]

ネガしかいないスレですね。

[1816: 匿名さん]

1809さんによると転借地権ってのは要は地主はお寺だが借地権を野村が100年で買った　ってのはまるで定期借地権のようですが
正しくはお寺が横河に与えていた旧法借地権を野村が横河から買ったのでしょう?
100年で買ったのなら100年過ぎたら壊さなければいけないのですが

[1817: 匿名さん]

私もその100年というのがよく分らないところです。
モデルルームでは特に説明がなく、この掲示板で知りました。
ということは、我々が重要事項として把握しておくべき事柄ではないということなのでしょうか。
その100年契約が本当なら、相続やリセールで、建て替えをはさみつつ100年を向かえる可能性もありますよね。

[1818: マンション検討中さん]

もはやネガなのかポジなのかもわかりません。。。

[1819: 匿名さん]

100年で買った ではなく、
100億円ちょっとで買った
だと繋がると思いますが、
どうなんでしょうか。

[1820: 匿名さん]

あまりネガポジで分ける必要はないと思いますよ　荒れる原因だと思います
借地物件というのがマイナスであることは間違いない。当然同じ値段で同じ場所なら所有権の方がいいという意味でずっと話題になっているのは借地権なのに高いねここって話で、それは人それぞれですからそれでも欲しい人が高いと思う人をたたくのも意味がない。借地権ってどうなのってことはここで十分議論されるべきだと思います。
今を逃すと新築ではもう買えないと思う人、オリンピック以降住宅の価値が下がると思う人色々いるわけで誰も街ってないわけですから白黒つける必要がありません

[1821: 匿名さん]

↑
街ってない×
間違ってない〇

[1822: マンション検討中さん]

>>1821 匿名さん

仰る通りだと思います。ただ、書き手のスタンスや主張がしっかりわかると、文書が読みやすくなるなと。。。皆さん、難しいこと書かれてますから。

[1823: 匿名さん]

ただ借地権の物件を避難するのは、ここで嫌われているネガレスとなりますが、
検討するために疑問点をクリアにするのは、前向きな検討者にとっていいことだと思います。

[1824: マンション検討中さん]

>>1823 匿名さん

最近、明らかに嫌がらせのようなコメントも、それを力技でねじ伏せようとしてるコメント
もなくなってきましたよね。健全なスレに戻りつつあるのかなと思います。

[1825: マンション検討中さん]

まあ、第１期契約者の方々はこのあたりのことは十分に理解して重要事項説明書を読んで買ってるでしょうからそういう方々が書き込んでくれると一番いいです。
ただ買った人達はもう書きこまないでしょうから。

不確か事がたくさん書き込まれてネガ、ポジが錯綜してます。

[1826: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
>今を逃すと新築ではもう買えないと思う人
って、どういうことですか？

[1827: 名無しさん]

1820さんではありませんが、

たとえば、今だと予算7000万だけど、5年後だと(仮に15万の家賃を払い続けるとして)支払い家賃900万を控除後で予算6100万になる、ということですかね。

[1828: 匿名さん]

>>182 名無しさん
なるほど。そう捉えると理解できそうですね。
家賃を早くローンにまわしてしまうか、家賃を支払いつつ相場が下がるのを期待するか、
駆け引きってところでしょうかね。
個人的には、いい物件に出会えたら前者の方がいいのかな、という気もします。
相場が下がったとしても、何年後かに理想的な物件に出会えるとも限りませんから。

[1829: 匿名さん]

＞＞1826
周辺でマンション（又は大規模マンション）が欲しいけど新築がしばらく建ちそうにないと思う人の事です。
私は中古で全然問題ないですけど妻は新築でないと嫌という人なので

[1830: 匿名さん]

>>1829 匿名さん
ありがとうございました。
この先、周辺にいい物件が出るか否かは、新築も中古も同じようなことが言えますよね。
複数の条件の中から部屋が選べるという意味では新築の方がいいかもしれませんね。

[1831: 匿名さん]

大規模で借地権だと、中古で売る時にはかなりローンが厳しくなり、ただでさえ大規模だとライバルも多いのでリセールは相当厳しくなりますね。

買い手のローンが厳しいから値下げせざるを得なく、且つ団地内での値下げ合戦。
借地権の大規模はかなりリスクがある。

[1832: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
部屋にもよるね。
例えばA棟は厳しかったり。
一概に大規模は厳しいとは言い難い。

[1833: マンション検討中さん]

>>1831 匿名さん
所有権より借地権の方がリセールが不利なのは否めない。
ただそれも同じ地区で比較した場合であって、立地の悪い所有権物件とだったら借地権でもあっても有利だと思う。
例えば近隣だと住友シティハウス吉祥寺北、三井のグランヴィラ等よりは有利。

[1834: 匿名さん]

大規模マンションは実は同じマンションにライバルが居るんですよね。

前に豊洲のマンションを売却した時には、他のマンションよりも自分が住んでるマンションがライバルになり、結果、相場よりもかなり安くなってしまったので、所有権でも希望通りの価格にするのは困難です。

あ、ネガではなくて経験です。

[1835: 匿名さん]

>>1831
既出ですが、三鷹の大規模って希少ですよ。徒歩10分以内っていうのも。

[1836: 匿名さん]

リセール時は、条件の良くない所有権よりはこっち選ぶ人が買うのでしょうね。
うちも安いに越したことはありませんが、近隣の三井や住友はパスします。そういう人一定数いますよね。
あと、タワーも価格が高くて、こことはあんまりライバルにならないような気がします。

[1837: 匿名さん]

でも、スーパーゼネコンならまだしも長谷工でしょう？

それに大規模だとリスクしかないと思いますが、メリットは何でしょうか？

保育園は将来は廃止の可能性が高くて、管理費や修繕積立金だって上がるリスクが他の100戸程度のマンションよりも高い実績があるからね。

[1838: 匿名さん]

場所が良いならそうかも知れませんが、準工業地域で7500万の借地権だとリセールは三井、住友にかなわないと思いますよ。

銀行に聞くと借地権はローンが付かない可能性が高く、所有権物件の60％の評価にしかならないとのことです。

[1839: 匿名さん]

ようは、買った価格から売れた価格の差だと思いますが、仮に三井のマンションが中古になった時の価格は、5000万円が3500万円になる可能性はあります。
差額1500万円。

7500万円でここを買って、リセール6000万円はかなり厳しいです。

しかも、地代入れたら1万円の地代で借入400万円ですので、6400万円のリセール価格。

売却時の承諾料と仲介手数料で価格の6％＝360万。→ 6760万円

リセール価格は6760万となり、価格が下がって来た新築マンションよりも高くなる可能性がありますね。

大規模とかあまり中古になると関係なくなる事を考えたら、とてもリスキーだと考えます。

三井の3500万円の中古のマンションと、6760万のここの中古のマンションでは、果たしてどちらが先に売却できるでしょうか？

[1840: 匿名さん]

とてもリアルな投稿。

3000万円台のマンションの方が早く売れるに決まってるよね。

[1841: 匿名さん]

新築時でもそのような価格差はあるけど、こっちを選んでいる人もいますよね？
というか、場所や条件が違うから三井とここでは比較できない。