プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[1411: 通りがかりさん]

[No.1394～本レスまで一部を、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1412: 匿名さん]

明日は良い天気のようですから買い物がてら三鷹によってみましょうかね。

[1413: どなたかアドバイスを]

>>1383 匿名さん
ですよね。私もそこが気がかりで。
所有権じゃないと意味がない気がしてます。

賃料未定って、、、
30年後、どれくらいになるかわからないのが恐ろしいですよね。

[1414: 匿名さん]

>>1413
借地の話は散々出ていますので「まとめ」をご覧になったらいかがでしょう。
この掲示板のこれまで流れを掴んでおられたら分るかと思いますが、
物件自体の話をしたい前向きの検討者の方々が借地の話はうんざりしており、
敬遠されて借地の話は続かないと思います。

[1415: 匿名さん]

カーサ桜上水問題で借地権のリスクが取り沙汰されてますが、ここは大丈夫ですかね？

[1416: 匿名さん]

>>1415
どういった問題だったんでしょうか？詳しく教えてください

[1417: 匿名さん]

>>1416さん

地主が代わって、駐車場だった敷地に建て売り住宅を建ててしまったのです。
で、マンションは建ぺい率の関係で違法建築扱いになったしまった、と。


聞く前に「カーサ桜上水　問題」で検索すると簡単に出てくるので
詳しくはご自身で調べることをお勧めします。

[1418: 匿名さん]

>>1416 匿名さん

ご自身で調べたらどうですか。
ただ同じ借地権ですから、そういうリスクはあると思いますけどね。

[1419: 匿名さん]

>>1417
ありがとうございます。
調べてみたら大したことがなかったのでよかったです。

[1420: マンコミュファンさん]

>>1419 匿名さん
借地権でも転貸借ですから問題ないですよ。
借地権のリスクで煽ってくる書き込みは十分出切ってます。

[1421: 匿名さん]

>>1420
そうなんですね。まぁ確かに借地権って言われるとみなさん抵抗はあるようですが
その抵抗って内実を知らない人ばかりでイメージだけですからね。

[1422: 匿名さん]

杉並のマンションは、建物部分の底地にしか借地権を設定してなかったので、建築確認の際の計算に入れていた部分の土地(＝権限なし)が転売され、トラブルになったケースですね。かなり特殊だと思います。

この物件は、敷地全体に借地権を設定してあります(当たり前ですが)。「転貸借」かどうかは関係ありませんよ。

借地借家法をご覧になると、不安はかなり払拭されると思います。あとは、借地権と所有権の財産的価値の違いが価格に反映されているかどうか、という問題ですかね。私はもう一声！と思っちゃいますが(^^;

スレ汚し失礼しました。

[1425: 匿名さん]

[No.1423～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1426: 匿名さん]

>>1422 匿名さん

自己レスです。先程借地借家法と書きましたが、正しくは旧借地法(旧法)の適用ですね。失礼しました。

旧法借地権の場合、借地人の保護は手厚く、追い出される心配はほぼないのは確かですが、所詮は借地権。相続の際の評価額も所有権に比べ低くなるのだから、売り出しの際の価格にも反映されて然るべきではないかと思います。

借地権そのものを議論するのではなく、その価値を正当に理解した上で、価格が妥当か否か、という議論も必要ではないかと思います。

[1427: 匿名さん]

買う人は値段適正と判断していると思います

[1428: 匿名さん]

>>1427
そう思います。にしてもしつこいですね、借地権ネタ。
の割には的を射た指摘ゼロですしし。
逆を言えばそれぐらいしかネガ部隊がつっこめるところがないって
ことなんですけどね。

[1429: 名無しさん]

借地権が繰り返しぶり返すのは土地への執着が根強いからでしょうか。所有権でも土地に線を引いて占有していてその土地を自由に売れる訳ではないので、結局借地料と固定資産税の差、転売時の譲渡料の3%、更新料と更新時の借地料の上昇を踏まえた総費用を考えてそれでも適正だと思えば買えば良いだけの話。転売の度に野村に3%払うのは高いと思うが、いくらここで文句言っても野村さんが値引きする事はないでしょう。

[1430: 匿名さん]

まぁただの無い物ねだりなんでしょうなぁ。
所有権物件にそれほど強い合理的な理由があるならばさっさとそちらにいけば
済む話ですからねぇ。三鷹・武蔵野市では4年に一度、１つしか分譲マンションは販売してはならない、という
条例でもあって、今回のそれがこのマンションでした、っていうならばまぁ所有権マンションを望んで
いた人たちから文句が出るのはまだ理解できますが実際はそうではないからねぇ。
所有権が出たら出たらで、高すぎる！といい、借地権が出ても高すぎる！　賃貸でも高すぎる！
まぁ、そういう人なんでしょうな。

[1434: 匿名さん]

[No.1431～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1435: 匿名さん]

こんな素晴らしいマンション今まで見た事ないです。大規模なのでスケールがあって共用施設等も充実しています。住みたい街ランキング1位の吉祥寺駅までも徒歩20分と言う近さで、毎日のショッピングも楽しめます。借地権で毎月の地代の支払いの他、30年毎に更新料を支払い、また他に売却した際は3%の承諾料を支払う等、複雑な点は多々ありますが、希少な立地条件、建物なので前向きに検討しています(^^)

[1436: 名無しさん]

>>1435 匿名さん

そうですね。
日本一素敵なマンションですね。

[1437: マンション検討中さん]

この規模が武蔵野市で駅から徒歩圏内にできたら迫力ありますよね、建物ができてきたら更に人気でそう。

[1438: 検討者さん]

本当に最高！吉祥寺と三鷹に住まう。わくわくしますね。ここに決めた！こんなにお買い得な物件もうでないでしょうね。皆さんも早く三鷹駅前のギャラリーへ行きましょう!最高!

[1439: マンション検討中さん]

ちょ、ちょっとわざとらし過ぎませんか。。。

[1440: 匿名さん]

ホームページのインフォメーションの
「間取り新着1タイプ公開」というところの、
日付がおかしいですね。
2017.04.00となっています。
野村さん、早めに直した方がいいですよ。

[1441: マンション検討中さん]

確かにここの物件は最高なんじゃないですか？ネガティブな書き込みは借地権に関するものくらいだし、すぐ反論の書き込みが殺到するから、ネガの人は再反論せず退散しちゃいますよね。
第２期が当初４月下旬だったのを、販売戦略で５月中旬まで繰り下げてくれたんだから、買いたい人はこの週末三鷹に集え！ってことでしょう(^_^)

[1442: 匿名さん]

>>1436 名無しさん
プラウドの中で一番素敵なマンションは、ここだったんですね。

[1443: マンション検討中さん]

反論できすに退散するから良い物件？
評論家やアドバイザー気取ってる集団が多いから、同じ所に住みたくないと思うだけじゃない。
やたらと上から目線で言うし。
長く住むなら人間関係の方が重要じゃないかな。

[1444: マンション検討中さん]

ここは非常に気になっているのですが、
借地権だといざというとき売りづらいの
がネックだと思います。地代の他、解体費用も積み立てる必要があると思いますので悩ましいですね

[1445: マンション検討中さん]

>>1444 マンション検討中さん
買い手が避ける可能性はありますが、定借でないので解体費用の積立は無いです。

[1446: 匿名さん]

大地震が来て建物全壊になった場合、借地権と所有権どちらが困るの？

[1447: マンション検討中さん]

>>1446 匿名さん

確かに、全壊したらどうなるかは気になりますね。
全壊するわけありませんとか、全く問題ありませんなんて回答ではなく、ちゃんとした答えを聞きたいですね。

[1448: マンション検討中さん]

>>1447 マンション検討中さん
管理組合と相談して建て替えてください。

[1449: 匿名さん]

>>1448 マンション検討中さん
その際に、借地権と所有権で何か違いはありますか

[1450: マンション検討中さん]

建物が滅失した場合の取り扱いが旧借地法や借地借家法に規定されてます。再築については、地主の承諾など必要な手続がありますし、承諾料もかかるんじゃないでしょうか？
借り物なので、所有権の場合とは違いますよね、やはり。

[1451: マンション検討中さん]

>>1450 マンション検討中さん
地震保険に入っておくしかないです。建て替えも現実には出来ないですし、借地権、所有権の差はないでしょうね。

[1452: 匿名さん]

普通賃借権は平気と言ってた輩はどこへいったのですか？
物件を買う以上は、有事は想定してると思うのですがどうでしょうか？

[1453: 匿名さん]

>>1451 マンション検討中さん
地震保険でも賄えないから、借地権なら資産ゼロに、所有権なら僅かな土地代、という違いでしょうか。

[1454: マンション検討中さん]

>>1451 マンション検討中さん

地震保険でいくらカバーされるかご存じです？微々たるものですよ。
建て替えが無理なら、災害リスクを考えるとマンションは買えなくなっちゃいます…。

[1455: 匿名さん]

>>1452 匿名さん
まさか、所有権となんら変わらないですよ、、、とか言わないですよね？

[1456: 名無しさん]

少し前に、借地権だからもう少し安くても良いのでは？という投稿に対し、地代と固定資産税の差額、更新料や売却時の承諾料を考慮した価格ならばOKという人がいました。
恐らく、天災などのリスクは考えてないと思います。

[1457: 口コミ知りたいさん]

アレルギーのように借地に反応していた方も無反応。
本質をついたネガティヴ投稿に対しては荒らし認定でスルー。

[1458: マンション検討中さん]

ネガは他社の営業でしょうから気にしないでよいですよ、人気物件は辛いですね

[1459: 名無しさん]

>>1458 マンション検討中さん

誰が指摘しようとも重要なことだと思いますが…。
気にしなくて良いということは、もし万が一のことがあったら野村さんが助けてくれるのですか？

[1460: マンション検討中さん]

地震によるマンション倒壊時の建て替えを心配するなら一戸建てか賃貸じゃないかなあ

所有権でも建て替えは大変なわけで

[1461: 匿名さん]

今時のマンションが震度7で倒壊まではしないね。東日本大震災、熊本地震ですら最近マンションでの
倒壊はなかったからね。せいぜいエキスパンションが壊れるぐらい。（で、エキスパンションはそれが役割なので期待通り）
それでも、作りが悪かったり想像を超える地震エネルギーで住めないぐらいの破壊されることは当然ありえるけど
それが起きたらそりゃもう不運だったってことで住民どうしで協議してどうするか決めれば良い話ですね。
そしてそれは所有権でも借地権でもなんら変わらない話。
いつ起こるかどうかわからない、起ったとしてそうなるかどうかはわからない、それでもそれが不安で不安でしょうがない人は
賃貸にいくしかないね。所有しないことによるリスク回避。代わりにリスクを取らない代償として毎月賃料として高いお金を
払っていかないとならないし質の悪い住宅に住まわねばならないし資産運用もできないし減税の恩恵も被れない。

一方そういうリスクをとることでその逆が得られるだけの話ですね。どちらがリスクヘッジとして有効なのかは割と
簡単な話のパターンですね。

[1462: 名無しさん]

>>1461 匿名さん

その通りですが、借地権の場合、再築に当たり特別の手続や費用がかかることはスルーですか？

[1463: 匿名さん]

>>1462
マンション建て替えまで住まう人ってほとんどいないからね。
程よく使って売れる時に売っておくがのがマンションでしょ。
脱出戦略は考えとかないとね、マンションの場合は。

[1464: 名無しさん]

>>1463 匿名さん

突然の自然災害に対する出口戦略って、どうすれば良いのですか？今議論されているのは、老朽建て替えではないですよ。

[1465: 匿名さん]

>>1464 名無しさん
自然災害が起きても建て替え必須にならないしね

[1466: マンション検討中さん]

倒壊規模の地震はあきらめるしかないんじゃない。
所有権なら土地売って持分で分配できるけど、借地権だと住まう権利だからどうだろうね。借り受けたい企業でてもお金かかる時に承諾料とられるのツライかな。
自然災害に対するリスクヘッジなら賃貸かね。借地は売却精算するにも地主とか絡みありそうだし一手間増えそうな感じする。

借地に関する返答が急に親切な感じになってきたね。

[1467: マンション検討中さん]

建て替え、補修時のマンション内の合意形成の大変さに比べたら地主への一手間は問題ないと思っています
地主が個人なら大変かもしれないけどお寺さんなので

[1468: 名無しさん]

>>1467 マンション検討中さん

法的にみて承諾はマストではないから、お寺さんが地主とは言え100%大丈夫とは言い切れないです。また、再築のための承諾料も別途かかるんじゃないですか？
やはり、仮に地震で崩れても、土地を処分して代金を分配できる所有権とは違うと思いますが。

[1469: 匿名さん]

建て替えの承諾料は無しと聞いています。正確に確認すれば良いのではないですか？

[1470: 名無しさん]

>>1469 匿名さん

承諾料の件は心配しなくて良いのですね！

一方、地震で全壊判定が出た場合に再築を断念したら、売る土地が無いということですか…。転借地権って、売れるのか、売れるとして幾らになるのか？直接聞けと言われそうですが、マニアックな質問なので個人特定されそうですし、ちょっと躊躇してしまいます。まあ、そんな万が一のことを気にしていたら、不動産なんて買えないですよね。

[1471: 匿名さん]

>>1462 名無しさん
所有権でも再築に当たり特別な手続きや費用はかかりますがスルーですか？

[1472: 匿名さん]

>>1470 名無しさん
ですね！黙って買いましょう！

[1473: 通りがかりさん]

>>1470 名無しさん
所有権であっても借地権であっても天災後の合意形成が難しいです。所有権であっても自らの土地の区分所有権分を売ることはできません。

[1474: マンション検討中さん]

倒壊している建物の何分の一の土地を買う人がいませんから、天災の後の措置は所有権、借地権での差は考えられません。

[1475: 匿名さん]

>>1474 マンション検討中さん
そこを何とか考えてー！！

[1476: 名無しさん]

>>1474 マンション検討中さん

いや、全体の敷地を売り払って、持ち分に応じて配分することは可能だという程度の話ですよ。その程度の合意すらできないのなら、所有権のマンションでもオシマイですね。

[1477: 名無しさん]

>>1471 匿名さん

所有権のマンションの場合と同様の合意形成の手続きを踏み、特別の費用をかけた上で、さらに特別の(借地権特有の)手続きが必要という意味です。

借地権のマンションを否定はしませんが、法的に見て所有権と全く同じではないと言いたいだけでした。文章力がなくて申し訳ありません(^^;

[1478: 名無しさん]

>>1473 通りがかりさん

区分所有の土地にある個人の持分は、確かに単独では売れません。でも、所有権である以上、更地にして土地全体を売ることはできますよね。(土地売却の合意形成も困難だとは思いますが、法的にみた場合の話です。)

では、この物件の土地が更地になったとしたらどうでしょうか？借地権を持っているのは野村不動産で、それぞれの住人は転貸借人です。借地人たる野村不動産からのサポートはあると思いますが、転貸借人全員で合意して、転貸借権を第三者に転売するなんて考えられるでしょうか？また、所有権を持ってないので、底地全体を売却して精算することもできないですよね。

そこが本質的な問題だと思うのですが、新築マンションの検討をする際に「地震で全壊したら…」なんて指摘するのは前向きじゃない！と言われそうなので、もうこのネタは止めにしても良いかもしれませんね。

[1479: 匿名さん]

>>1478 名無しさん
住宅ローンのオプションに災害時特約もあるくらいだから、検討しておくことも悪い事ではないと思います。

[1480: マンション検討中さん]

普通は合意形成は建て替えになるでしょうから地震保険にしっかり入っておくことが無難です。

所有権にしても仮に土地を持分で売ることができても上物である建物がなければ二足三文でしょう。

借地権はもっと二足三文になるでしょうが承諾料を払えば権利譲渡は可能です。

[1481: 匿名さん]

野村との話は必要でしょうが、そもそも野村も借地権として横河電機から権利を購入してマンション建ててるので、野村と住民で合意した上で更地にして借地権を第三者に売却することは物理的に出来るのではないでしょうか？

[1482: 匿名さん]

>>1478 名無しさん

確かに、強度の高い鉄筋コンクリートが全壊してなお、生きている想定が矛盾してますよね。

[1483: 名無しさん]

>>1482 匿名さん

倒壊しなくて死人が出なくても、応急診断で赤い紙が貼られ、全壊の罹災証明が出るケースが多いみたいですね。怖いですよね。

[1484: 匿名さん]

全壊したら二重ローンに耐える余裕のない人は再建に参加出来ないので合意は難しいでしょう。それにそんな地震が来たら東京は壊滅、経済は麻痺です。公的支援しようにも日本政府は既に借金まみれでそんな余裕ありません。そんなに地震が心配なら東京に家など買わずに地方に移住しましょう。

[1485: マンション検討中さん]

>>1484 匿名さん
これだけ耐震強度の高いマンションが倒壊したら所有権、借地権の議論をしても意味がないです。更地にする、建て替えするにしても何年も後になってしまいますから。
またマンションを買う、賃貸にするにしても最上階にしましょう。

[1486: 名無しさん]

>>1485 マンション検討中さん
倒壊した時に最上階ならリスクが少ないからですか？
賃貸なら倒壊後の心配は無用ですから心配な方々は賃貸物件か自らの意思で建て替えが出来る戸建がいいと思います。

[1487: 匿名さん]

1.地震リスクが嫌なら賃貸。
2.地震リスクが嫌なら地方。
3.地震リスクが嫌なら戸建。
4.全壊したらどうせ死んでる。
すべて論点がズレてますよね。
全壊した時に賃借権は、所有権と比べてどれだけのリスクがあるのかが論点ですよね。

賃借権は売れるのか？
売るためには所有権と比べて何が大変なのか？
所有権と比べてどれだけ安いのか？
問題はこんなとこですかね。

地震が起きてマンションが倒壊するわけがない…。全壊判定は倒壊しなくても出ますよ。3.11の震災でも全壊判定のマンションは多数あったはず。三井不動産が手掛けたマンションが傾く時代にどんだけ悠長なこといってんのよ。

[1488: マンション検討中さん]

所有権、賃借権ともに法的に売ることは可能です。価格の差はわかりません。そもそも建物の機能が無いのに底地の権利を買う人がいるのか甚だ疑問です。
建て替え費用まで払って権利を買うのでしょうか。しかも建て替えまでにかなりの時間を要します。

[1489: マンション検討中さん]

賃借権って更地でも売れるものなのでしょうか？
素人目線だと借りてる土地に建物があって借地権付きとして市場で売買されてるんではないかと思っています。
所有権なら更地でも売買は可能であると考えていますが。

どちらも所有者全員の意思形成は別ですが。

[1490: マンコミュファンさん]

>>1489 マンション検討中さん
借地権の期間内であり、用途変更が無いなら売買は可能です。用途がマンション建設であればです。
所有権もある面同じです。更地になってその何分の一を売買されて、買った人がマンション建設を反対されたら建物が建たなくなってしまいます。区分所有はあくまでもマンションという用途の考えです。

[1491: マンション検討中さん]

平たく言うと所有権であっても借地権でもあっても、天災によって更地にしても実際には取引されません。しかも何の為に買う人がいるのですか？

[1492: 匿名さん]

東北や九州の震災では、崩壊したマンションはどうなったのでしょうかね。
借地権の物件はあまりないので、借地権マンションについては事例がないかもしれませんが。

野村不動産も、借地を扱う例が少なくて説明するには知識不足な感じもしますが、
震災後のことについて、重要説明としてどうなるのかをしっかりと説明してもらいたいです。
確実に直面することですから。クリアにしたいです。

[1493: 匿名さん]

更地になっても、借地権は残期間に応じて売れるのではないでしょうか。もちろん地代等はそれまで通り発生するのでしょうけど。あまり難しく考える必要はなく、上物がある場合と同じような気がします。
あと野村さんが土地を借りる上で、どのような条件設定されているかですね。例えば、用途の縛りなどですが、その辺りは重説に記載されてるのですかね？

[1494: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

結局マンションは、三井のマンションでも傾くけら気にするなって結論？
論点が宇宙に飛んでいってますよー（笑）

[1495: マンション検討中さん]

用途の縛りは必ずあります。所有権であっても用途申請を武蔵野市に出します。また契約約款においては天災はうたわれていますが誰の責に帰すべきものではないとなっています。重要事項説明は現在知り得る事実を通達する趣旨ですから天災のことは当てはまりません。

所有権、借地権であっても売買は難しいですから、負の財産にならないよう地震保険に入るしかないです。

[1496: マンション検討中さん]

地震保険くらいしか確かな方策は無いです。共同住宅ですから一人の意見では、更地にすべきか建て替えにすべきかも管理組合の意向次第です。結論が簡単に出ません。
心配でしたら自分の意思で動ける戸建にしましょう。

[1497: マンション検討中さん]

>>1495 マンション検討中さん

所有権は物権、借地権は債権なので普通借地権は、更新出来るエンドレス債務＝負の財産です。

[1498: 匿名さん]

>>1494 匿名さん
どんな建物でも倒壊する可能性があるのに、全壊時の借地のデメリットを語らずに話をそらすなといってるんでしょ。

[1499: マンション検討中さん]

>>1497 マンション検討中さん
負の財産？
承諾料さえ払えばいつでも借地権を解除できますよ。

[1500: マンション検討中さん]

倒壊して手放すことも出来ない底地の所有権を持つより、承諾料を払って手放してしまう方が得策であると考えることも出来ますね。
一方で当たり前のように所有権の方がいいという考え方もあります。

まあ、非常時のことですから予想しにくいですね。

[1501: 名無しさん]

>>1499 マンション検討中さん

どうでしょうねえ…。底地の所有権があれば、再建は諦めても何とか合意形成して、底地全体を売って各自の持ち分に応じてお金を分配し、生活再建の資金の足しにしようとインセンティブも湧きます(現実的には無理かも)。

一方、借地権から抜け出そうとすれば、こっちから承諾料を支払うんですか？それは痛いと思いますよ。だって、地震保険は建物の火災保険の半額しか保証されないから、1,000万にも届かないはず。6,000万～7,000万台で買ったマンションが無くなった上に、土地の部分はゼロどころかマイナスになるなんて。上乗せの保険も建物部分しか対象にならないし、生活再建できるんでしょうか？

[1502: 匿名さん]

人気が高いのも頷けますね。

[1503: マンション検討中さん]

>>1501 名無しさん
たくさんの意見が出てますが、倒壊を心配している人は所有権を買って、
倒壊を危惧していない人は所有権、借地権どちらでもいいということですね。

[1504: 匿名さん]

>>1495 マンション検討中さん

更地で借地権を売却する際の縛りはないのではないですかね。もしあるとしたら地権者と野村の借地の契約に含まれているのでしょうけど。ここの用途地域は準工ですから、縛りなければ売却先はいくらでもありそうですけどね。

[1505: 名無しさん]

>>1503 マンション検討中さん


新耐震基準の建物はまず「倒壊」しないですよね。だから「倒壊」してペチャンコになる心配はないと思いますが、耐震基準上は一定程度の破損が生ずることを許容している(中にいる人が助かれば良い)ため、構造部分に損傷が生ずるなどして「全壊」判定が出る可能性は否定できないということです。「倒壊」に至らない「全壊」というのは、とてもややこしいですけどね。

いずれにせよ、普通のマンションは耐震等級が１ですから、このマンションに限った話ではなく、地震保険などでの対応を考える必要がありそうです。

[1506: 匿名さん]

>>1503
ですねぇ。
まぁ、姉歯物件つかまされて高々２０−４０戸程度しかない小規模マンションのグランドステージ（GS）ですら
追加出費の1500-2000万円ほどで建て替えできたわけですし、かりにそういう有事が
発生したら大規模なりにみんなで知恵と資金を使って頑張るのでしょうし、
それが所有権であれ借地権であれ同じこと。所有権だったら圧倒的に苦労しないで済む
ことはないし借地権だったら圧倒的に苦労しなけれならないこともない。

GSの場合は肝心の売主が頓挫してしまったのであれですがここは野村ですから構造欠陥が
あるのでされば保証してくれますしね。

[1507: 匿名さん]

>>1504
> 更地で借地権を売却する際の縛りはないのではないですかね。
その前に、地震にしろ耐震偽装にしろ更地で土地を売却する、または借地権解除するっていう選択肢は
現実的に採択されることはないので考える必要すらないと思います。そこが戸建と全く違うところです。

マンションは土地と上物が実質的に不可分な関係性にあることが主軸にあることを押さえておく必要があります。
戸建ではここが完全分離、それぞれが独立した関係性にありますから、更地にして売るほうが上物がくっついてるより
はるかに価値が高く売りやすいという場面が多々ありますし実際倒壊などしてなくてもある程度の築年数になると
そうしたほうがよく売れます（高値になる）。
マンションでそれはないです。マンションでは土地を共有し空間利用率を高めることで土地部分に対する持分と
その価値を圧縮することでその立地を’おさえて’上物としてマンションを立てることにその価値が初めて発揮されます。
上物ありきなんですよ、マンションは。だから結局はみなさん追加出費になっても建て替えなり修繕を選択します。
そのほうが結局のところ資産が資産として機能するからです。

[1508: 匿名さん]

>>1505
考えるもなにも現実的に打てる対策ってのは相当限られてます。

まず、地震が発生した場合の話ですが一番みなさんがリスクとして捉えるのが生命の問題です。
が、残念なことに地震の発生タイミングはわかりません。またその時にみなさんおよびそのご家族が
どこにいるかもわかりませんね。必ず家にいるとは限りませんから家だけ完璧にリスクヘッジしていれば
問題ないという話にはなりません。お子様は学校かもしれませんし、あなたも会社にいるかもしれません。
どこかの駅にいるかもしれませんね。でもすべてをヘッジはやはりできないのです。
そして生命の問題に関して言えば地震に限らず、普段の生活上でいくらでもリスクをあげれば挙げられますが
やはり残念ながら完全なヘッジは不可能。
だから何も考える必要はない、とは言いませんが検討に検討をしたところで”現実的に”打てる手というのは
実は相当限られる、端的にいえば費用対効果および社会的生活のことを考えれば最低限のリスクヘッジしか
しようがないってことです。誰かが賃貸か持ち家っていってましたが生命のリスクに関してはそれは意味がありません。
打てる手としては、可能な限り新耐震基準の住宅を選ぶ、軟弱地盤を避ける、構造的に負担がかかる1Fとかは
避けておいて、確率的に減らすぐらいのもんですね。ただそれで完璧かといえばNoですし、どれぐらい確率を
減らせるかっていうとこれも結局のところなんとも言えない、ってのが結論。なぜなら地震の規模、
揺れ方（キラーパルス）、発生源、施工精度にもよりますからね。あと、圧壊による死亡よりかは、きちんと
家具等を固定しておく、などのほうが実用的にはよほど効果があるとおもいますね。

次に気になる点は財産の担保。財産といってもマンションそのものだけではなく家財等も含まれます。
家財等に関しては保険という手段がありますし、地震保険ってのもあります。
あと、保険ってのはあくまでもリスクヘッジ商品であり、大事な点は-100を+100にして+-0にする
ってことではないのでそこを勘違いしないほうがいいですね。ここを勘違いしてる一部の人は不安だ、不安だって
だけ叫んでるのでいわゆる保険貧乏っていうことになるわけです。リスクは０にはなり得ないし０にする必要もない。
問題はヘッジしなかった場合に全く立ちいかなくなるってのがリスクになるわけで有事そのものは程度の差はあれ
必ず起こるのでね。そこにコストをかけまくって平時にものすごいコストをかけまくり費用対効果が常にマイナスで、
有事の時だけようやくプラマイ０になる、ってのはこれはリスクヘッジではなくただの有事があった時だけ平時になるように
設計したライフプランってことでただのおばかさんでありただの非現実的話ですね。よく野党、民進党さんや共産党さんが
出してくる案なんかがそうですけど。

上記２点はいずれも所有権も借地権も関係のない話になります。
最後は建物が倒壊、または住めない判定をくらって建て替えが必要になった場合でしょうか。
借地権の場合は所有権の場合と比較して何か問題があるんでしょうかね？すでに出尽くしてますがありませんよね、それって。
まず、（住民の合意形成や資金の問題以前に）借地権だと建て替えができないのか？（地主が承諾しないリスクがあるのか？）
っていうとこれはないですね。地主の承諾は必要でしょうが地震で倒壊して修繕・立て直しができないなんて話はありませんからね。
で、それがクリアになっていればあとは承諾料やらなんやらって話だけですがそれが所有権と比べて２倍も３倍も必要になるのか？
っていうとこれもないですねぇ。結局手続き関係が少し増える程度であり、しかもそれって「個人レベルで戦ったりあれこれする話」
ではなく、住民が結成してる管理組合によってなされる話であってその相手は基本的に野村不動産です。（転借地権）
ここは３３４戸の大規模ですからね。仲間もたくさんいることで心強いですねぇ。まぁマンションの場合大変なのは
住民の合意形成でしょう。ただ、結局選択されるのは修繕か建て替えですね。そのための修繕積立金であり地震保険でありってことで。

ところで現実的なことをもっといえば、地盤強固なこのエリア＋規格型マンション施工で品質が十二分に安定してる長谷工施工の
このマンションが倒壊やその判定を受けるような強烈な地震があった場合、周り含めて相当なもんでしょうね。
東日本大震災、新耐震基準施工のマンションの地震による倒壊被害はほぼほぼありませんでした。まぁキラーパルスもなかった。
キラーパルスx2があった熊本地震。これも新耐震基準施工のマンションによる被害は極めて少数だった。震度7x2xキラーパルス
ですらその状況。このマンションがそれだけ甚大な被害を受けるとするならば、正直想像もつかないぐらいの巨大地震でたぶん
首都圏大パニック状態でしばらくはそんな建て替えだの借地権だのって話にすらなりそうにない気がしますね。むしろ
地権者のお寺さんたちの命も危ういぐらいのそういう話でしょうね。
逆に、このマンションだけがなぜか甚大被害を受けて他がほぼほぼ無事ってことはまぁ可能性としては低いでしょうし、もし
そうなったら逆に野村相手に訴えるってことになるんでしょうねぇ。
まぁ、どういう状況が起こるにせよ姉歯物件のGSですら今はきちんと建て替えて生活を行なってるわけですし
生活していく上ではいくら考えても避けられないこともあるのでそこはしょうもない机上の算段よりかは有事が
発生した時には皆と一緒に議論するってことで良い気がしますね。

[1509: 匿名さん]

>>1501
> 6,000万～7,000万台で買ったマンションが無くなった上に、土地の部分はゼロどころかマイナスになるなんて。
> 上乗せの保険も建物部分しか対象にならないし、生活再建できるんでしょうか？

できますよ、そりゃ。なぜなら生活の再建はどういう状況になってもできますしできる範囲内で知恵を絞り
前を向いていくのが人間だからです。当たり前の話ですよ。
姉歯物件のGSだって再建できてますよね。
竣工したばかりｘ壊れてもないのに自治体から退去命令x売主は破産x小規模マンションx容積率,建ぺい率等の余裕も0。
おおよそ考えられるレベルでは最悪状況に近いと思いますが再建できてます。

逆にあなたに聞きたいんですがあなたが単に借地権といって不安を煽りたいだけではないのでしたら
再建できない理由はあるんですかね？あと痛い痛いとおっしゃってますが何がどれだけ痛いのでしょう？
仮にここが所有権だとしましょうか。そうなると売価は+1500万円ほどさらに上乗せされるとは思います。
で、所有権では再建ができるｘ痛くないのに借地権では再建ができないｘ痛いっていうのはどういう理屈なんでしょう？

想定ケースとして、
「竣工1年で巨大直下型地震発生、住民全員が無事。だけど建物は壊滅的被害を受けて住めない状況になった（建て替え必須）」
として、で？　所有権と借地権で何か決定的かつ大きな差を生む何かがあるんでしょうか？
所有権だったら、皆さん瞬時に合意形成して土地売却？万が一合意形成ができてもそんなタイミングで売りを仕掛けないですよね。
東日本大震災でも熊本地震でもそんなことありました？　「土地売ります！」って？（笑）
もう少し現実的に考えていただきたいですしくだらないネガとかやめませんかねぇ？マンションって良い立地に上物があるからこそ
資産性と実用性、両方を備えるわけなんで、更地にして土地売るなんてこと自体がありえませんよ。現に建ぺい率、容積率があまりまくって
た古い古い団地（土地の持分が高い）ですら結局建て替えしてるじゃない。それよりも条件が悪い今時のマンションでどうして
更地にして土地だけうってそのあと持分に合わせて分配しよう、なんて愚かで無意味な行為に合意形成ができるのか聞いてみたい。
資産性と実用性、どちらも失い、ローンも残り、そして（共有することで圧縮、費用負担を減らした）土地の売却益を得る？（笑）
しかも地震がおきて倒壊して冷え込んだ市場でかい？　

[1510: 匿名さん]

>>1509 匿名さん
再建費用が出せない人は、管理組合で該当者の持ち分を買い上げるとかのパターンは、過去に無いの？