プラウドシティ武蔵野三鷹

[ご近所さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/pc-mm334/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ（予定）

所在地：東京都武蔵野市中町三丁目1649番1の一部他（地番）
交通：中央線 「三鷹」駅 　徒歩10分
　　　中央線 「吉祥寺」駅 　徒歩20分

JR中央特快停車「三鷹」駅徒歩10分、敷地内に公園・保育園（※）を抱く、
全334邸の大規模・複合開発

[4695: マンション検討中さん]

>>4693 匿名さん
@460-470 グレーシアの販売状況次第で、価格調整あり

[4696: 匿名さん]

>>4691 名無しさん

隣の借地権の旧耐震ですら2000万する

[4697: マンション検討中さん]

築50年のマンションですよね。2300万くらいだったと思います。向きはそちらの方が良いですけどね。

プラウド武蔵野三鷹は、この辺の相場、設備からいって、いくらくらいが妥当だと思いますか？

[4698: 匿名さん]

バス便か、駅直結物件しかないから比べにくいですね。
南口のバス通り沿いにマンションできるみたいですけど、あれはどうなんでしょう。でも交通量多いから環境面ではプラウドの方が断然いいけど。

[4699: 匿名さん]

>>4698 匿名さん
具体的な場所はどこですか？　南口だと三鷹市ですかね。

[4700: 匿名さん]

パークハウス武蔵野中町が徒歩7分で坪340
相場上昇が10％として今新築なら374
駅徒歩1分につき坪4減とすると362
後は普通借地権による評価減をどの程度と評価するかかな。
10％減なら326、20％減なら290。

[4701: 匿名さん]

隣の借地権のテラス武蔵野を元に4700さんのような計算をすると、プラウドは相場なりの価格だそうです。
＋この物件にはテラス武蔵野にはない共用施設や公園があります。

[4702: マンション検討中さん]

>>4700 さん
>>4701 さん
ありがとうございます。
プラウド武蔵野三鷹は、普通借地権で15%減くらい。
この辺りの環境と人気を考えると妥当な価格設定という感じなんですかね。

[4703: マンション検討中さん]

>>4702 マンション検討中さん
通常、底地権、借地権の割合をベースに算出されてると思います。

住宅地では底借割合が8対2で
みていた方が良いと思いますよ

[4704: マンション検討中さん]

>>4700 匿名さん
距離だけを論理的に価格に置き換えるとそうかもしれませんが、例えば御殿山の物件がそうかというとそうではないと思いますよ。

つまり、距離も重要なファクターですが、物件力、管理費（固定費）築年数、時々の供給に、よって不動産の時価は決まると思います。

[4705: 匿名さん]

隣のテラスの中古売れなくて久しいですが何か月前から売りに出してますっけ

[4706: 匿名さん]

9か月売れてませんね価格が高いですもんね

[4707: マンション検討中さん]

>>4703 さん
勉強不足ですみません。
底借割合8対2でみていた方がいい。
というのは、借地権80%、底地権20%でみると、資産価値も底地権分の20%が減るので、借地権物件としては20%減が妥当な価格。という解釈で合ってますでしょうか。

[4708: 匿名さん]

>>4707 マンション検討中さん
あくまで土地だけ見た場合ね。物件としては1割減くらいが目安らしい。

[4709: マンション検討中さん]

>>4707 マンション検討中さん
あくまでも合理的な価格とは？という場合の一般的な考え方ですので、私はこの割合で割り戻した@400が周辺物件及び新築の中央線沿線の相場と比べて適正かという事も判断材料の一つに加えました。

[4710: 匿名さん]

遠景

[4711: マンション検討中さん]

>>4710 匿名さん
なんか色ごダサくて安っぽいな

[4712: マンション検討中さん]

>>4708 さん
参考になります。ありがとうございます。

>>4709 さん
ということは 、4709さんは割高という印象という事ですね。悩みます。。

[4713: マンション検討中さん]

>>4710 さん
写真アップありがとうございます。遠景ってあんまり見たことなかったので参考になりますね。

>>4711 さん
私も外壁については、安っぽさは否めず残念です。ただ、これから植栽が入って行くとかなり様相が変わるのでは、と思っていますがどうなるでしょうね。

[4714: 匿名さん]

あれ？画像なんか加工してませんか？外壁のタイルはこんなにオレンジ色でしたっけ？