プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[3401: 匿名]

>>3400 マンション検討中さん

2Lは、リセール弱そうですね。固定資産税も40万近いですからね。

[3402: 通りがかりさん]

ここを買うのか向かいのイーストゲートタワーを中古で買うか悩んでます。どちらがいいですかね？
立地は同じだけど新築は価格が高すぎて…

[3403: マンション検討中さん]

素直に川口クロスにしておけば？
満足度絶対違うと思いますよ。

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 通りがかりさん

イーストゲートタワーと迷う時点で、おそらく中古の方が買いたいのでしょう。
大人しくイーストゲートタワーにしてください。

[3405: 通りがかりさん]

>>3404 マンション検討中さん

適切な回答ありがとうございます！決断に向かってかなりクリアになりました。分不相応な物件を無理して買わないほうがいいですね。。
もう少し考えてみます！

[3406: 匿名さん]

イーストゲートタワーの中古も検討していたものですが、
中古価格＋手数料＋リフォーム費用＋住宅ローン控除の総合的な価格の比較、
ほしい階＆向きが選択できるかどうか、
ランニングコストの比較(MAX値ではなく最初の10年程度)、
学区が幸町小学校か本町小学校か、
スカイフロントタワー川口(築28年のイーストゲートタワーと外観がそっくりのマンション)をみた感想、
生活の便利さ＆満足度
これからの値動きの(個人的な)予想
もろもろ考えた結果、川口クロスに決めました（購入者です）

[3407: 通りがかりさん]

迷ったらクロス！
購入者より

[3408: マンション検討中さん]

プラウドタワー川口クロスをPTKCって略すやつ流行らせたい。

[3409: 購入経験者さん]

>>3406 匿名さん

同じく築15年位までの以下の東口タワマンで検討してました。
・イーストゲート
・サウスゲート
・オーベルタワー
・キャメリアタワー
・リビオタワー川口ミドリノ
・スカイスクエア

2020年くらいまでなら5000万台でよい出物がありましたが、現在はクロスを踏まえてか中古も値段を釣り上げているようなので、余程の価格差がない限りクロスでよいと思います。中古になるとリフォーム代とその手間が大変で、そこそこ修繕積立金も高額になってますし（クロスは管理費高いですが）、なんだかんだ10年立つと共用部も傷んでくるし、中古価格がそれなりに安くないと総合的にクロスを上回らないと判断しました。

高層階にこだわらないなら、ブランズや西プラもよいと思いますけどね。管理費もクロスより安いですし。ご判断の参考に少しでもなれば幸いです。

[3410: 通りがかりさん]

>>3408 マンション検討中さん
カワックスに勝るポイントが無し。却下。
購入者より

[3411: 口コミ知りたいさん]

>>3409 購入経験者さん
中古で検討するなら、私も内廊下アリオ隣のブランズか、立地仕様眺望良しの初代プラウドですかね。

サウスゲートもちょっと前までは安かったので、
価格差的に有りでしたが、
結論、背伸びせず買えるならクロスですかね。

単純比較で、初代プラウドの南向き出れば個人的にはありかと。

[3412: 匿名さん]

ここの南側のタワマンの壁の遮りから考えると、全く遮る建物の無い初代プラウドの南向きは当分出ないんじゃない？
ここは東向き以外は眺望諦めて、それ以外の駅近№１、メジャー不動産物件だと割り切って満足度を味わわないと。

[3413: 通りがかりさん]

>>3412 匿名さん

クロスの南以外の眺望は今のところ抜けてるんじゃなかったっけ？

まあ川口は南向きの関所と西向きの富士山以外、大した眺望じゃないだろうけどね。

そごうと北西の美術館にタワマンができたら北と西の眺望はより悪くなるんだろうな。どっちも噂程度の話みたいだけど、クロス竣工時には決まってるかな。

[3414: 検討板ユーザーさん]

>>3412 匿名さん
西プラの南向きは、当分出ないか出てもクロス同等以上だろうな
9階南向きの70㎡で7400万で売買されてっから。

中古の1点ものになったら物件固有の強さが出るわけでだからいいたい。

カワックスは鉄板物件。買えるなら買っとけ

[3415: 匿名さん]

カワックスとか関所とかなんか子供っぽい言い回しですね。。

[3416: 購入検討者]

ノムコムの人？！
全く同じこと言ってたよ
プラウドタワー川口は、南向きは出物が出たら即完売。クロスと同価格でも十分売れるそう。
中古だとその場で決めないとだから希少性があがるからだそう

だから、貴重な最上階の角部屋どーですかねってことなんだろうけど。

おっしゃる通りクロスは、間取りとか眺望とか割り切り、圧倒的な利便性を得るマンション。
その観点からは、他エリアマンションと比べても高くはないし、川口の中古マンションも高いから迷わず買ったらいい

[3417: マンション検討中さん]

>>3413 通りがかりさん

美術館の方のタワマンはもう決まって、そごうは何も決まってないでしょう。というかそんな短期間には決まらないみたいですよ。結構権利関係が複雑だとか？担当の人が川口クロスの再開発に20年か30年かかったからそごうも再開発になればそれ相応はかかるでしょう、といってました。でもなんか壊しにくいみたいな話もあるし、やっぱりそごう跡地はタワマンではなくいまのビルをそのまま再利用するんじゃないかな？と思ってますけどね。

[3418: マンション検討中さん]

いくつか物件みてるけど、なんか他の物件が高すぎて川口クロスが安くお得な物件に見えてくるよ

[3419: 通りがかりさん]

>>3417 マンション検討中さん

3413です。コメントありがとうございます。
美術館のほうのタワマン、どこにも確定情報を見つけられないのですが、詳細知りたいのでどこかに書いてあるなら教えてもらえないでしょうか。

[3420: マンション検討中さん]

>>3419 通りがかりさん

すみません、オフィシャル情報はもちろん私もありませんが、建物が建つことが確定しているわけだから、タワマンは建つだろうという考えからでした。要はそごうと美術館は状況が全然違うってのを言いたかったです。

また、一応こういうのはありますね。議員の予想でしかないかもですが…

https://www.shindo.gr.jp/cms/wp-content/uploads/2021/10/weekly292.pdf

[3421: 購入経験者さん]

>>3420 マンション検討中さん

ご返信ありがとうございました。私もこの議員の予想図やここの掲示板の書き込みは見ていたのですが、どこにも美術館のところにタワマンが建つという確定情報がなくて伺いました。

本町の三井のタワマンは2025年竣工目標のものを2020年に都市計画決定を受けているので、美術館前もタワマン決まっているならそろそろ公的に決定を受けているのかなと思ったところでした。

https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2020/0928_01.pd...

三井のほうは再開発で、美術館のほうは5年も前に決定を受ける必要はないのかもしれませんが。都市計画や建築計画に詳しい方、ご存じでしたら教えてほしいです。

[3422: マンション検討中さん]

>>3421 購入経験者さん

三井が再開発してくれるのは、いいことですね。
楽しみ！！！

[3423: 匿名さん]

>>3421 購入経験者さん

https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/184/pabukome.pdf

去年のパブコメへの回答ですが、美術館と高層マンション併設の意見に対する川口市の回答がちらほら書かれてます。要は何も決まってないようです。美術館も再開発として進められており、そこにマンション併設するか否かが議論になっているようなので、まずは再開発の都市計画の基本計画が策定され、それが公表された後に周辺住民等の合計形成がなされることから、仮にマンションが建つなら基本計画が公表されて早くても数年後ということになるでしょうね。

美術館とタワマンが出来ることが決まっているようなコメントが見受けられますが、クロス建築の議論にもかなりの時間がかかったようですし、美術館のパブリックコメントには反対意見も多いようなので美術館＋高層マンション建築はなかなか進まないと思いますよ。

クロス東向き検討者より

[3424: 匿名さん]

間取りと眺望が微妙って意見が散見されるけど、個人的には4LDK南西角部屋のHタイプと、3LDK南東角部屋のMタイプはかなりいい間取りだと思うけどな。
もちろん、この2タイプは他のタイプと比べて高いのだが。

[3425: 通りがかりさん]

>>3424 匿名さん

間取りはいいけど眺望が微妙だよね
南に壁ドンといってもいいくらいのタワマンが２棟

リビオは22階位だけどイーストゲートは最上階でも抜けないみたいだし、タワマン住むなら多少の抜け感は欲しくないかい？

眺望よくないなら上で出てたブランズあたりでいい気がするなー
管理費安いし

[3426: 購入検討者]

>>3424 匿名さん
そー思います
たぶんここで言われてるのは、多くが検討している中住居の3Lでしょう。確かに間取り図もらって、部屋の長さを今のマンションと比べたら狭かった。
ようは、屈折した変形間取りが効率悪いという議論でしょう。一時取得者は比較ないので、気にしなくていいと思います

[3427: 匿名さん]

>>3425 通りがかりさん

HタイプとMタイプはそれぞれ角部屋だから、南以外(それぞれ東、西)は眺望抜けてる気もするけどなー。1期の17階以上なら、西側のそごうの眺望も抜けてるし、東側は隣のレーベンとも被らないからOK。

リビングが南を含む2面に面してる。各部屋はそれぞれ東西に向いてるから、実質リビングの南向きだけが眺望抜けていないものの、そこの一面以外は全ての部屋の眺望が抜けてると感じたよ。

もちろん、眺望についてはあくまで個人の考えだけど。
ブランズに関してはタワマンではないものの、内廊下だし眺望は全方面抜けてるからいいよね。

[3428: 匿名]

>>3427 匿名さん


南の角部屋？強いよね。序盤、中盤、終盤、隙がないと思うよ。だけど俺、負けないよ。躍動する俺の中部屋をみなさんに見せたいね。

[3429: マンコミュファンさん]

>>3427 匿名さん

確かに角だから２方面あるのはいいね。

ただ、南向きだから億前後の価格になってるのに肝心の南が死んでるのはいただけない。それなら北西北東のがいいなと思ってる。なので美術館のところにタワマンたっても影響ない北東の角部屋を検討中。

プレミアムの北東、背伸びして買うか迷ったけど、背伸びしないと買えない層なので見送ったよ。

[3430: マンション検討中さん]

プレミアムは高い割に、中住戸は間取りがいまいちだよね。角部屋のプレミアムは1.4億ぐらいしたけど、実際抽選だったし。

プレミアムはタイプ毎の戸数が1or2戸しかないから、予算があって買えたとしても抽選必須なのが痛いよね。

カワックスのプレミアム角部屋は全て売買済みだけど。

[3431: マンション検討中さん]

>>3429 マンコミュファンさん

北は今にも崩れそうな駐輪場とかあるから将来的には一帯で開発されてもおかしくはないと思う。

[3432: マンション掲示板さん]

>>3429 マンコミュファンさん
私も北東検討者です。
川口オートレース場のたたら祭り花火
最高かと…
夏場の日差し全開40℃オーバー南西よりは
北東一択で検討してます。

[3433: マンコミュファンさん]

>>3432 マンション掲示板さん

ライバルですな。北東いいよね。北西も考えたけど美術館タワマンの話が気になって今のところ同じく北東一択。

再開発の可能性とか言ってるやついるけど、架空の話で難癖つけるほどナンセンスな話はないよな。そんなこと考えたらずっと様子見になって物件買えねえって。笑

[3434: マンション検討中さん]

共用施設の利用料は、どれぐらいかかるのでしょうか？

[3435: 匿名さん]

北東…。筑波山と埼玉スタジアムがよく見えますよ。
それ以外は広ーい関東平野を眺める事になります。

[3436: 匿名さん]

>>3433 マンコミュファンさん

北側はいずれ同じような感じで開発されそうだなとは私も思いました。
美術館のところも去年くらいまでURの建築看板が立っていましたが急に美術館の話に変更になりましたので、何が起きるかわからないですよ。
あの服屋さんもボロボロですし、裏の駐輪場も古いですしね。開発されて綺麗になったり商業店舗ができるのは街として喜ばしいです。
北を検討するならある程度のリスクは見ておいたほうがよいとは思います。

[3437: マンコミュファンさん]

>>3436 匿名さん

再開発は川口が活性化されるからあったほうがありがたいね。でも、実際に川口市議会で議論されてるとか上の人みたいにソースだしてくれないとただの勝手な予想にしかすぎないよね。

ましてやクロス北西からの眺望が悪くなるなんて杞憂にもほどあると思うけどね。

関東平野しかみえず大した眺望ではない、という指摘はごもっとも。。あくまでクロスの中では北西って意見。本当に眺望よいタワマンなら都内の湾岸行けって話になるよね。

[3438: マンコミュファンさん]

>>3437 マンコミュファンさん

あ、間違えた。北東ね。。

[3439: 通りがかりさん]

あのバブル期に作られてまだ30年しか経っていないそごうが建て替えされるよりはよっぽと北側が開発される方が現実味はある。低層の古い建物ばかりだから。
ソース云々ではなくあくまでリスクとして見ておけってことでしょ。

[3440: 口コミ知りたいさん]

購入検討者増えてそうな感じで1期一次で取得した身として嬉しいです

[3441: マンション検討中さん]

実際、物件も立地もいいし何より他エリアの比較対象物件に比べて安いと思う。

[3442: 買い替え検討中さん]

当たり前のように新築駅近の多くのマンションが坪300万にのってきていますからね。
特に埼玉・東京城北よりのこれから価格発表される十条タワーや大宮タワー、大山タワー、プラウドシティ武蔵浦和なんかと比べて手ごろ感はありそうです。
多少ターゲットは違うかもしれませんが広域検討者には川口クロスは最有力候補になるのではないかと勝手に想像してます（笑）

[3443: 購入者さん]

数日前のカワックス

[3444: 匿名]

>>3443 購入者さん

レーベンと被る部屋は、どれくらい安いですかね。
ただその分の単価は、それ以外の東側に単価盛られそうですね。

[3445: 匿名さん]

サウス住んでるけどクロスは平均単価330万なんですね。2000万ぐらい上乗せして売るかなあ

[3446: 購入者さん]

>>3434 マンション検討中さん
たしかパーティールームやキッズスペースは貸切にしなければ無料、スタディールーム（長時間連続利用は不可）、ライブラリーは無料、ゲストルームは一泊数千円だったと思います。
川口で飛び抜けて高額な管理費を毎月払うのでこれくらいは充実してないとね。ご参考になれば。

[3447: マンション好き好き]

>>3441 マンション検討中さん
どこと比較するかだけど、今出てる中古を見る限りここの物件価格は目に優しいだよなー。ランニングコスト加味すると減税が全くない固定資産税や3倍以上に上がる計画の修繕費がジワジワと効いてくるので終の住処としてはキツイと思ってしまう。30年住むとしたら1億近くする都内の板マンと変わらんじゃんと。

[3448: マンション検討中さん]

>>3447 マンション好き好きさん

修繕については他タワーマンションは同様に上がっていきますよね。
先に知らされてるか後で総会で大揉めになるかじゃないですか？
板マンだったら修繕費は上がり幅はそこまでじゃないので仰る通りだと思いますが。

[3449: 匿名]

>>3447 マンション好き好きさん
何故、固定資産税減税ないのですか？

[3450: 購入者さん]

>>3446 購入者さん

ありがとうございます！