プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー川口クロス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/7430/
【遠征】「プラウドタワー川口クロス」プロジェクト発表会参加　期待の大規模&駅近&再開発物件　PART①「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
[スムラボ 関連記事]
【遠征】「プラウドタワー川口クロス」一期の予定価格！購入するなら一期でいくべし！！　PART②「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/19097/
【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」2期の価格は！？72㎡3LDK6,500万円以下からのスタート　引き続きオススメ！　PART③「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/42689/
【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」待望の東向き高層階の販売！予想通りの10％程度の値上げ・・・それでもオススメ！　PART④「すごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/50343/

[3318: 匿名さん]

食洗機はみなさまどうされますか？

[3319: 匿名さん]

>>3318 匿名さん

うちは子供1人大人2人の家族なのですがアップグレードはしない予定です！
細かい寸法は把握していませんが、大きくしなくてもなんとかなるかなと笑

[3320: マンション検討中さん]

コンセントについては、希望の場所に追加できなかった時の代替案を考えておくと良いかもです。
昨年末にオーダーチョイス済ませたのですが、部屋によっては既に上限で増やせなかったり、そもそもシューズインクローゼット内には設置できなかったです。
カタログにも増やせると書いてあったし、事前に案内欲しかったところではありますが…。

[3321: 匿名さん]

私は洗濯機の混合栓を申し込みました。
今住んでいるマンションに混合栓が無いもので、真っ先に候補に上げました。

[3322: 匿名さん]

>>3318 匿名さん

食洗機は万能で無く、やはり手洗いに勝るものは無いのですが、疲れきっている時の「お手伝いさん」として私には必要なので。

[3323: 口コミ知りたいさん]

食洗機で洗うとなんで食器が黄色くなるのかな

[3324: マンション比較中さん]

１LDKはいつ頃に販売になるのでしょうか？

[3325: 通りがかりさん]

>>3324 マンション比較中さん

私も気になり担当さんに聞いたとこ、東向きの販売が終わったあと最後になるそうです。1LDKは実際の部屋を決める方が多いそうですよ。

[3326: マンション検討中さん]

>>3325 通りがかりさん

それは朗報です。
実物の部屋を見られるのは実際の眺め、雰囲気に接しられますし、インテリアを決めるのにも助かります。
ただ、コロナで働き方が変わった分、１人部屋の需要が増えたと思うので、価格と申込数が少し心配です。
業者も申し込んでくるでしょうから、1LDKならなおさら。
うまく購入の運びになりたいものです。

[3327: 匿名]

>>3326 マンション検討中さん

最大限の利益のために、市況、顧客の懐具合を判断しての判断ですね。

[3328: マンション検討中さん]

だんだん現実味を帯びてきて盛況ですね。
ここ、川口っ子には中心街ですから。
再開発は昔が無くなる寂しい反面、防災上ではとてもよいこと。
人生設計で無理無い部屋でゲットする方向です、あとは運。

[3329: 通りがかりさん]

ここのエントランスアプローチ
カッコ良すぎる。そう思いませんか？

[3330: マンション検討中さん]

>>3329 通りがかりさん

思います！

[3331: 通りがかりさん]

>>3330 マンション検討中さん

ですよねー。もっと推してもいいと思いますが、あまり見ないですよね。

[3332: 評判気になるさん]

ここのディスポーザーは内部給水でしょうか？

[3333: 匿名さん]

営業に聞け。

[3334: 評判気になるさん]

>>3333 匿名さん

了解です！

[3335: マンション検討中さん]

モデルルームで話を聞きましたが、ランニングコストに関しては、管理費、修繕費と固定資産税を加味すると3LDK平均で8?9万円/月程度（修繕費は年数経つと更に上がる、且つ修繕一時金は別途）になる計算なので、諸々の初期費用込みの3LDK8000万円に対して、毎年100万円以上の固定費をどう飲み込むか。
管理費は下の商業施設が自分にとって有用であれば納得できる水準、修繕費はタワマンなので当然高い、固定資産税は商業用地で減免なしだから高い。
ということで、自分としては下の商業施設に何が入るかによってこの固定費を飲んで買うか決めることになりそうだ。賃貸住みからすると、固定費結構高いからこれなら賃貸でも良いかなと一瞬考えてしまった。笑

[3336: 評判気になるさん]

>>3335 マンション検討中さん

まあまあ。現金一括ではなさそうなので付け加えておくと。

ランニングコストの控除分として、住宅借入金等特別控除もしっかり考慮してこそ、適切な分析だと思うけど？

[3337: 匿名さん]

下のマンションマニアのコメントにある「川口を知らない方ほどハマってくる出物」という評価に妙に納得してしまった。
昔から川口を知っている埼玉県民や東京城北地区の人からすれば川口というだけでワンランク下のイメージを持つが、川口の過去を知らない地方上京組からすれば川口は東京に一番近い埼玉なので埼玉県内ではNO.1というぐらいの位置付けかもしれない。

[3338: マンション掲示板さん]

>>3336 評判気になるさん
一括で買うこともできるんですが団信のメリットあるのでローンは組みますよ。仰る分析が変動金利とローン控除のサヤ取りのことであれば借入手数料を加味するとほぼイーブンと考えるのが適切かと。

[3339: 評判気になるさん]

>>3338 マンション掲示板さん

仰る理由でローンを組んで購入するのは分かりますが、その場合に現金購入とローン購入の比較にしかならないはずで、ローン購入で意思決定しているのなら、あまり意味のある分析ではないと感じました。

[3340: eマンションさん]

この話は終わりです。

[3341: マンション検討中さん]

よく、「商業施設もあるから管理費が高い」って言ってる方がいますが、商業施設と住居部の管理は別になっているはずですよ。
商業施設に関係なく管理費は高めです。
営業の方に聞いてみるといいですよ。

[3342: マンション掲示板さん]

>>3339 評判気になるさん
固定費について適切な分析をいただいたのかと思いましたが、現金かローンかの話に変わってしまった？なんだろう？よくわからないのでこの話は終わりにしましょう。

[3343: マンション検討中さん]

管理費・修繕積立のことは野村不動産から十分聞いている。
一定期間後の修繕積立金増額のことも聞いている。
契約者及び検討者はよほどの衝動買いでなければ管理費・修繕積立金については納得しているわけだから、高い高いと話題をそれに戻すのは不自然に感じ始めてるのでは？
そろそろもういいんじゃない？

[3344: 匿名さん]

普段から投資をする方なら、現金購入ができても住宅ローンが組めるなら絶対に利用するでしょう。
初期手数料2.2%であっても、何千万円を0.5%程度の金利で借りられて、投資で5%以上の利回りをあげられるので。
5%という数字はそんなに難しい数字ではないし、悪く転んでも長期で見ると金利よりは儲けるはず。
金利が急激に上がらないだろうし、かなり上がったら上がったらでそに時に繰上げ返済すれば良い。
住宅ローン控除も何百万円受けられる。保険の意味も持つ。
今の日本の住宅ローンは低金利と政策があいまって、メリットしかなく、高評価されるべきだと思います。住宅購入をかなり牽引してきて、改悪が決まった今でもまだまだ有効かと思います。

[3345: 検討板ユーザーさん]

>>3344 匿名さん
1人で空中戦やってて草

[3346: 評判気になるさん]

>>3335 マンション検討中さん
物件価格は高いが、まだ理解出来る範囲。
ただ、固定費高っ。

クロスは、少なくとも間取りや日当たり眺望関係はよくないから、目の前の築浅のイーストゲートとか坪200万そこそこで買って商業施設利用した方がいいように思えてきた。近隣の中古価格と差が大きいあり、リフォームって選択は全然有かな。

[3347: 契約者]

>>3337 匿名さん
初代プラウドタワー川口の中古で出たときの販売の早さと値上がり具合を見ると、客観的に川口の中古市場が弱いとは今は思えない。
7000万超えても動いてる


クロスも今は高い高い騒がれてるが、完成し、
買えなくなったら、価格は維持出来ると思われる

[3348: 通りがかりさん]

>>3344 匿名さん
もうやめましょうよ。クロスの固定費情報に誤った分析コメントが入って、そこから巻き返せずローンや投資の浅はかな知識、空想が入ってて地獄。笑

[3349: 評判気になるさん]

>>3348 通りがかりさん

何言ってるかまったくわからん。

[3350: 口コミ知りたいさん]

>>3347 契約者さん
川口でSUUMO調べてみ。
7000万以上ゴロゴロある。
実際に順調に売れてるのは、西プラのみようだが、川口の中古市場が、バブってるのは確か。
これ見ると、クロス買うよな

[3351: 通りがかりさん]

>>3350 口コミ知りたいさん

ほんとこれ。なんでこんな大したことない川口の物件がこの価格なの？と目を疑うレベル。クロスの価格や都内マンション価格に近づけるようにしてんのかな？

リフォームもしてない汚れた中古買うならクロスがいいと思う売出価格だよね。

[3352: 川口近隣住民]

西プラのこと出すな。言われたけど、
ここの中古時の資産価値を図るのに、確実に1番参考になるよな

ほぼ同時期発売の同駅、同じブランドタワマン、駅チカ。
ちなみに、西プラ販売時はここ以上に、当時高すぎて買ったらすぐ値段さがると再三言われてたな

中古になって、買えなくなったら、こっちも後発のタワマンもあるわけで西プラと同じことが言えると思います

クロスが70㎡で8000万もしたら話は別だけど
近隣地域と比べるとまだ川口は安い。そして、近年今までなかった西プラ、三菱、住友と駅チカのブランドマンションが投入され、今後もブランドマンションの発売があるから、中古との乖離が大きいってのも解消されんじゃないかな

[3353: マンション検討中さん]

川口駅近の住民だけど、川口は好きだけど先日浦和に行ったら駅の綺麗さと雑多な商店街でも気品があるなぁとは感じたわ。
ごちゃごちゃしてるんだけど新しくて綺麗な建物が多いのと歩いてる人が違うのか雰囲気が良かったね。

[3354: 匿名さん]

西プラで３回くらい値下げしてようやく売れた住戸もあるよね。売却速度が遅いことは考慮しないといけない。中古売却時に内覧で来られるストレスに堪えられるかも。川口は6000万の器に今後なれるかどうか。浦和はこの2年で6000万が割安に感じる器になった。

[3355: 匿名さん]

ここで西プラが成功例で挙げられてるけど、購入・売却時の手数料、税、引越し代を差し引きするとトントンがいいとこ。同時期に販売されたマンションで定価割れ起こしてる方が珍しい。浦和アゲするワケではないけど、同時期に販売された浦和、北浦和、南浦和の値上がりがエグい。都心物件は言わずもがな。西プラ相場を見ると逆に川口の天井を感じてしまうのは私だけ？カメックスが亀戸相場全体を引き上げたように、カワックスが川口相場を牽引する事を期待していたのだけど。

[3356: 匿名さん]

川口駅近の住民は基本的にはわざわざ北の浦和大宮方面には行かないのでは？
ほぼ東京の立地を生かして、行くなら池袋新宿東京でしょう。

[3357: マンション検討中さん]

８階位を工事してますね。ワクワクとまりません。
クロスができて、美術館計画の再開発終わると商店街がかなりきれいになりますねー。

[3358: マンション検討中さん]

浦和がいいと思ったなら黙って浦和のマンションを買えばいい。でもそれはできない。なぜなら金がないから。だったら川口でも…というのが自然な流れだし、浦和もこれからどんどん上がるから川口だって上がることは決まっている。不動産市場ってそんなもの。川口が洪水や地震で壊滅しない限り、近隣地域の基本的な動き（現時点の水準は違っても）は同じだよ。

[3359: 検討板ユーザーさん]

>>3358 マンション検討中さん
川口は浦和との相関より赤羽との相関な気がする。赤羽住めない人が川口行くんじゃない？
浦和諦めて川口にするかと言うと求めてるものが違うと思う。浦和が上がるから川口も上がるとは言い切れない気がするな。

[3360: 匿名さん]

浦和が川口より高いのは何故ですか？
東京方面への通勤時間が短くなるのは川口なので、川口の方がいい気がしますが。

[3361: 匿名さん]

浦和は埼玉県内では断トツ№１だと思うけど、川口市全域じゃなく川口駅周辺の住民は「ほぼ東京」の立地が良い訳で、北方面には興味ないと思うよ。
赤羽との比較は大いにあり得るけど駅近物件無いから…。最もあったら高いだろうからやっぱりほぼ東京の川口でいいんじゃないってのが実際じゃない？
十条のタワマンも興味あるけど、相場からすると無茶苦茶高いか、品質レベル落として価格を抑えるかだろうけど、いずれにしても金額的にこことの検討対象外だな。

[3362: 検討板ユーザーさん]

>>3360 匿名さん
色々要素はあると思うけど、教育面と使用可能路線の差が大きいかなと思います。あとはお金を持ってる層は多少の通勤距離は気にしないで住環境を重視するので、川口と浦和では響く層が違っていて、浦和の方が高所得層に響く街だから家も高くなる、と言うことだと思います。これはどちらが良い悪いではなく、検討者層の違いですので勘違いのないよう。

[3363: 検討板ユーザーさん]

十条はかなり高いだろうねー。
坪420万くらいでも驚かないけど。

[3364: 検討板ユーザーさん]

>>3361 匿名さん
同意です。ギリ東京を狙っている層が、価格差があるならギリ埼玉でもいいなと思って購入するのが川口かと。ギリ東京の駅遠とギリ埼玉の駅近のどちらがいいかというのが検討のメインストリームなんでしょうね。
東京端のマーケットに左右されるのが実態かと。

[3365: 匿名さん]

まあ川口と浦和といった特定の場所うんぬんではなく、東京と埼玉などエリア全体で見ると上昇傾向のときはみんな上がるでしょうね

[3366: マンション検討中さん]

原油もかなり高くなったし、インフレ始まってるしコストが全く下がる気配ないからまだまだマンション価格はどのエリアも上がるというか下がる要素がないですよね。
川口クロスは一年、二年前にゼネコンと契約してるはずだからそういう意味では安く買えるってことかな？
浦和ぐらいの価格にこれからマンション解体されて開発されるパークハウス前の三井とかはなるかもね。

[3367: マンコミュファンさん]

シンプルに対浦和も対赤羽も話に出るってことは、どっちの比較も人によってはあり得るってことですよね。だとしたらどっちも川口よりは高いし、そこが今後も価格引っ張ってくれるとしたら川口としてはどっちにしろラッキーなのでは？