プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[2651: 匿名さん]

感じ方は人それぞれだけど今までの情報で私は買う選択肢しかありません。
買い推奨派ですね

[2652: マンション検討中さん]

まとめると根拠はなんなんでしたっけ？

[2653: マンション検討中さん]

住宅ローン控除がニュースになってますね。

[2654: マンション検討中さん]

新築は既に値上がり見込みは価格に織り込まれてるでしょうから過去物件の値上がりと同列で将来の値上がり期待して購入判断するのはアレですね。

[2655: 口コミ知りたいさん]

>>2654 マンション検討中さん

それ。

[2656: マンション検討中さん]

その物件が将来値上がりするかどうか見分けられる能力があれば、今頃こんな掲示板にのさばってない。

[2657: 匿名さん]

>>2654 マンション検討中さん

それ毎回誰かが言ってるやつ

[2658: マンション検討中さん]

申込登録書や予定価格表届きましたね。ワクワクしてきました。

[2659: マンション検討中さん]

やっぱり不安ですわ

[2660: マンション検討中さん]

不安なら買わなければいいだけ。東京へのアクセスそれなり、駅近、商業施設に惹かれて支払い能力がある人は買えばいいのでは

[2661: 匿名さん]

>>2660 マンション検討中さん

相手にしないほうがいいですよ。購入検討者を装ったネガでしかないので

[2662: マンション掲示板さん]

>>2660 マンション検討中さん

そー思います。
そこまで鉄板ではないですが、大きく残債割れするリスクは少ないし、資産価値を期待しないゆとりある層には住みやすいエリアだと思います。
この時期購入価格より値上がる物件自体はほぼないので、維持出来る可能性があるだけども、無難な選択に思います。
購入者が、いいマンションで買いだって思いたい心理は当たり前だと思います

[2663: 匿名さん]

いい意見しか信じないのは検討としてどうなんだ…
ネガ意見も含め認識した上で、それでも買いたいと思える人が買うのが適切な判断かと

[2664: マンション検討中さん]

>>2663 匿名さん

ここのスレのネガ意見、マイナス意見は事実に基づかない嘘や想像、誇張表現ばかりで参考になりえませんがね。
もちろんプラス、マイナスの両方を加味したうえで買うのは皆さん当たり前に行っていることだと思いますが。

[2665: 匿名さん]

>>2659 マンション検討中さん

不安要因の主要な一つが「東京か川口か」であれば今回は見送るべき。「東京を選択できたのにしなかった」事が契約後も入居後も＊＊のように付き纏うぞ。川口は時計で例えるならCASIO。デザインも悪くなく、高スペック。しかし、所有欲が満たされない。予算上、CASIOしか選択できないのであればそれは最良の選択と言えるが。
川口から東京の夜景を見て綺麗とは別に「あの夜景の一部になれたのに」と思いそうなら、一度立ち止まり川口に住まうという事を熟考すべき。

[2666: マンション検討中さん]

やはり都内か川口かってのは大きな違いがありますよね。
難しい問題です。

[2667: 評判気になるさん]

工事、一気に活気づいてきましたな。よしよし。
半導体不足の影響はしんぱいですが。

[2668: マンション検討中さん]

今日は第一期の登録説明セミナーですね。
いよいよです。早く申込、契約したい。

[2669: 匿名さん]

>>2668 マンション検討中さん
緊張しますね。
抽選にならないと良いですね。

[2670: マンション掲示板さん]

>>2653 マンション検討中さん
どーなります、住宅ローン控除？
これかなり大きい話ですよね。　　
改悪ってききますが、具体的にどーなるのでしょうか？

金利も上昇傾向なので、気になります

[2671: 検討板ユーザーさん]

>>2670 マンション掲示板さん
住宅ローン控除の話はいいけど、金利は大事ですね。固定も悪く無い気がします。

[2672: マンション検討中さん]

>>2671 検討板ユーザーさん
素人感覚だと住宅ローン控除が金利分しかなくなるなら金融機関的には金利下げるメリットないので金利あげようってなりそうですがどうなんですかね。
変動あがるなら固定も上がるでしょうし。

[2673: eマンションさん]

変動金利も上がるでしょうから、固定でローン控除でも支払える収入を確保しましょう。

[2674: 匿名さん]

>>2672 マンション検討中さん
金利は下がることはないので、アメリカの長期金利上昇と黒田さんの任期を考えると基本はあがるのは間違いないので、あとは上昇幅ですよね。

引き渡しまで、1年半弱あるので、金利の上昇は懸念事項です。

住宅ローン控除は、メリット薄まりますが決まった
ことに従うしかないですね。

一時取得者は関係ないですが、現在分譲マンションからの買い替え需要で、現行の1％控除使ってる方は、ちょっと考えるでしょうね

[2675: マンション検討中さん]

>>2674 匿名さん
ありがとうございます。勉強になりました。
買い替え需要の方は買い替えると改悪の影響を受けるんですね。迷ってたらたしかに考える材料になるかもですね。

[2676: マンション検討中さん]

住宅ローン控除改悪か…
言っても据え置きじゃないですかね、コロナもありますしと言ってましたが、、

[2677: 匿名さん]

>>2667 評判気になるさん

工事は、半導体不足影響するのでしょうか？

[2678: マンション検討中さん]

>>2676 マンション検討中さん
ニュース見る限り改悪は確定であとはどの程度改悪になるかということみたいですよ。
1％が0.6になるのか0.7になるのか。そうなると金利が最安でなくても諸費用の安いとこがいいかもですね。

[2679: マンション掲示板]

>>2678 マンション検討中さん
現行と比べて、控除が減る分で累計200万弱負担が増える感じか

それよりも、まだ引き渡しまで長いので、
金利の上昇の方が怖いですね

[2680: マンション検討中さん]

ローン特約付かないみたいですが、
素人でお聞きしたいのですが、新築マンションだとつかないのが一般的ですか？それともプラウド？野村不動産？は大体そうですか？

[2681: eマンションさん]

今日MR行きました。20階までくらいはほとんど要望入ってましたね。明日は休みですし、抽選になりそうです。

[2682: マンション検討中さん]

要望出したけどやっぱやーめた　で買わない人多そう

[2683: 匿名]

>>2681 eマンションさん

2LDKもですか？

[2684: マンション検討中さん]

2Lは不人気で余ってました

[2685: マンション検討中さん]

>>2680 マンション検討中さん

つかないわけない。提携ローンつかうならつきますよ。
素人ならちゃんと聞いた方が良い

[2686: 評判気になる]

>>2682 マンション検討中さん
モデルルームいきました。
上の階とか2Lとか意外と全部埋まってないんですね

まだ、全体の1/4の売り出して、
このペースで大丈夫なんでしょうか

散々人気のある高層階で、抽選必須ですと女性の担当者に煽られたんですが、営業トークだったんですね

[2687: 匿名さん]

>>2678 マンション検討中さん

金利が低いので控除の制度はなくて良いと思います。

[2688: 匿名さん]

>>2686 評判気になるさん

単純に高いんでしょうね。
エントリーはものすごい数でしたし、実際案内が遅れている方もいらっしゃったみたいですからね。
ただ、「便利なのに安い」という川口のイメージでMRに行くと、あれ？となるんでしょう。

[2689: 評判気になる]

>>2688 匿名さん
確かに、物件価格は高い。
でもそれ以上に一般の3Lでの毎年の支払いがキツイ

①管理費　3万円後半？
②固定資産税　最初5年は半分ながら、
その後は月平均4万程度？
③住宅ローン控除と金利高　少なくとも0.7％計算になると、今まで40万控除出来てたのが、28万程度で、月1万は改悪。

ここが、ほんとに理解して、検討しようと思ってる人にはキツイ

[2690: マンション検討中さん]

>>2687 匿名さん
いやいや、控除なかったら年間40万、月3万以上負担違うんだからいるに決まってるでしょ。金利なんていつ上がってもおかしくないのに。

[2691: 匿名]

>>2684 マンション検討中さん

正式な金額でました？

[2692: マンション検討中さん]

>>2691

出てますよ。要望書出している方と今週モデルに行った方には正式価格開示されてます。

[2693: 匿名]

>>2692 マンション検討中さん

6800万台ってことは、6899って感じでしたでしょうか？

[2694: マンション検討中さん]

>>2693 匿名さん

細かく設定されてます。検討されてるならモデルいくなり担当の営業に聞くなりした方が良いと思いますよ。

[2695: 匿名]

>>2694 マンション検討中さん

10月2週目に行きましたが、その時は曖昧でしたので。東向き検討ですが、西側は売れ残りそうですね。

[2696: 匿名さん]

東向きは半年先って言ってましたのでまだまだですね

西向きも2Lは半分くらい要望書はいってましたよ。
西向き3LDKはほんの数戸要望書は入ってないところありましたがローン打診中のところいくつかあったのでなんだかんだほとんど申込入りそうな感じでした。

[2697: マンション検討中さん]

最高額の坪単価510万円ですね
プラウド浦和を上回る

販売戸数
135戸
販売価格
60,980,000円 (1戸) ～178,980,000円 (1戸)
最多価格帯(100万円単位)
7,000万円台
(15戸)
間取り
2LDK～4LDK
専有面積
56.99m2 ? 115.77m2

[2698: eマンションさん]

>>2689 評判気になるさん

低炭素住宅なので上限5000万円になって35万円/年になるかと思っています。
それでもおっしゃる通り管理費が高くて二の足踏んでます。

[2699: マンション検討中さん]

管理費高いのは確かだが野村かつタワマンで共用施設ついてるからしょうがない。
そこが気になるなら野村のマンションは対象から外した方がいいと思う。

[2700: マンション検討中さん]

管理修繕費いくらですか？ここ

[2701: マンション検討中さん]

抽選になるって連絡きました。当たるといいな。

[2702: 検討板ユーザーさん]

当たると思う

[2703: マンション検討中さん]

当たりますよ、そんな人気ないですか

[2704: eマンションさん]

>>2700 マンション検討中さん
3LDK73平米で合計36000円くらいです。いきなりこれなので高いですよ。

[2705: 評判気になる]

>>2703 マンション検討中さん

>>2703 マンション検討中さん
戸数が少ないといえ、ここより1割近く高い大宮プラウドは完売。
クロスは、一部の特定の住居以外は抽選もなく、
一期も完売もビミョーなところ。

この違いはなんだ？
客観的にみて、大宮く川口な気がするだが。

[2706: 検討板ユーザーさん]

大宮戸数少ないから完売しやすい

[2707: 匿名さん]

大宮の駅近マンションはそれだけで希少性が高いから仕方ない。
大宮・浦和と川口は検討層が違うから影響ないでしょう。

[2708: eマンションさん]

73平米で固定資産税46万円、こんなもんですか？
プレミスト王子神谷は70平米26万円でした。
タワマンになると高い？

[2709: 評判気になる]

>>2708 eマンションさん
だいたい20万前後ですよ　50万くらいって異常に高いので、前に嘘だろと話題になってました。


ゆとりある方は関係ないにしろ、我が家は
管理費と、年間50万にビビって足踏みしてる感じです。

年間50万って今の低金利で計算しても借入になおすと1800万くらいですからね、、

[2710: マンション検討中さん]

>>2708 eマンションさん

普通に立地の違いでしょ
ここの地価と王子神谷駅の地価の違いを見てみな

マンションの固定資産税は土地+建物
固定資産税を比較するなら川口駅の一等地と同等のレベルの所と比べるのが普通

固定資産税を抑えたいならマイナーな地価の安い場所をすすめる

[2711: マンション検討中さん]

年間50万円の固定資産税…
10年で500マン、35年で1800マン近い支出が管理費修繕費以外にあるのか。
修繕積立金は年々上がっていくだろうし、かなりお金に余裕のある人じゃないと厳しそうですね。

仮に数年後に購入時と同等で売却できたとしても、
固定資産税と管理費と修繕積立金で裕にマイナスになりそう。それプラス金利でしょ… うわ

[2712: 匿名さん]

川口の地価が著しく高いわけでなく栄町の一部がめちゃ高。徒歩5分違うだけで半値になる。

[2713: 匿名さん]

ナンバーワンマンションって話題の割に、固定資産税の話になると途端にみみっちいスレが目立つのは何で？

[2714: 評判気になる]

>>2712 匿名さん

そういうことか。
立地代って、割り切るには高額だな
まっ、都内からの検討者は気にせんだろう

背伸びして買おうってファミリー世帯は、子供の進路をちゃんと考えてだね

[2715: 匿名さん]

同じ栄町でもそごう跡地やここ周辺が飛び抜けて高い。商業地域なので仕方ないが。周辺マンションと比べて固定資産税が倍近く騰がるので気にしない方がおかしいと思う。

[2716: 検討板ユーザーさん]

>>2714 評判気になるさん

子どもの進路って、学校のことですか？

[2717: マンション検討中さん]

>>2715 匿名さん

気になる人は買ってはいけないマンション
27階28階と億超え物件
周辺タワマンとは次元が違う

今まで出てた情報が正しいとして毎年24万ほど増えたくらいで、高い払えないと思うような人は次に三井の再開発タワマンまで待てば良い
駅からちょっと離れるけど、でも王子神谷よりはやはり高くなるのでは？

王子神谷駅の物件出してた人は王子神谷の固定資産26万円が限界値なのだと思うので王子神谷の物件にすれば良いのでは？
王子神谷ってハッキリ言って何もない

無理のない返済、無理のない支出
自分に合った物件を選ぶのが良いと思うよ

[2718: 口コミ知りたいさん]

ここを待つために安い時にマンションを買わなかった

[2719: マンション検討中さん]

>>2718 口コミ知りたいさん
それって立地優先（プラス ブランドもかな？）なんだから迷いはないよね。
あと、財布のことは他人が何と言おうが住み続けられるかどうかなんて個々で経済力に違いがあるんだから余計なお世話だよね。
お互い熟考して、決めたらよい部屋と縁あるといいね。
ちなみに自分は当初希望の広さを諦めて調整した。

[2720: 匿名さん]

私もクロスの再開発はずっと待ってた感じです。
ここしか買う気ありませんでした。

[2721: 匿名さん]

>>2720 匿名さん
私も西プラの時から待ってました。
明日から申込み登録ですね。お互い希望の部屋が買えると良いですね。

[2722: 匿名さん]

>>2719 マンション検討中さん

固定資産税とか管理は買えない人には仕方ない話。
それよりか、購入後に1番大事な居住空間である間取りが残念でないか？
これは好みの問題で南向きのリビングインの2部屋は好きでなく、西向き3部屋を検討してます。
先々週モデルルームにいき、図面集をもらい、
長さをみると、今の60㎡台のリビング、洋室よりも30cm狭い！！
なぜだ。70㎡以上あるのに。

モデルルームでも各部屋の梁がすごく気になりましたが、皆さん間取りは妥協ですかね？
角部屋は高く買えませんでした。
ただ、場所はいいですからね。

[2723: 匿名]

>>2722 匿名さん

私は、間取りが残念なので東向きを待ちます。
もちろん西向き検討されてる方、購入予定の否定ではないです。
1番高い買い物なので妥協したくないから待ちます。東向きの値段が上がりまくってましたら、三井不動産パークタワーまで待ちます。

[2724: 匿名さん]

>>2723 匿名さん
やはり間取りは残念ですよね
賃貸からの一時取得者はいいですが、
分譲からだと劣化するケースが多いのでは？

私も東向き待ちにしました。

[2725: 匿名さん]

>>2724 匿名さん
Hタイプ、Mタイプは使いやすそうだなと思ってましたが、一般的にはダメな部類なんでしょうか？詳しい方、ご教示下さい。

[2726: 匿名さん]

>>2725 匿名さん
角部屋は、いいですよ。
私は、価格だけなら背伸びすればどーにか。って感じでしたが、固定費高すぎて一般住居しか買えない組なので、一般住居を前提に話すと

変形間取りだから、廊下長かったり、
洋室入口やリビング入口部分が屈折してるから、　実際家具おいたりの居住スペースは㎡数以上に狭いと思いますよ。

どこかのマンションの図面集もらって、単純に長さを比べたらわかります。

あとは、梁はかなり圧迫感あるでしょうね。
私は今の家が、壁一面オーダー家具を配置して、今回も考えてましたが、いずれの部屋もくだり天井が多く、オーダーを設置し収納を確保するには不向きで、一期は見送りました。

[2727: 通りがかりさん]

>>2726 匿名さん
一期見送っている方が多いようなので、二期以降に申し込みが集中しそうですね。

[2728: 匿名さん]

>>2726 匿名さん
ありがとうございます。
大変参考になりました。
角部屋はとても使いやすそうですが、確かに高いですよね。

私がMR行ったときは、東向きの間取りは見せてもらえませんでしたが、やはり皆さん言っていらっしゃるように東向きが販売されるのを待つべきなんでしょうか？

[2729: 口コミ知りたいさん]

東側を待ってる人が多いので、やはり高いかもね

[2730: マンション検討中さん]

東向きなんですが、間取り図見てないんですが、広さと配置図での大まかな部屋の形を見るとあんまり間取りが改善される気がしないのですが、東向きの図面を見た方はどんな印象ですか？

[2731: 匿名]

>>2730 マンション検討中さん

正直、そこまで変わらないです。
根本同じです。ただ、西向きで、この部屋が良いとう部屋が無いので、東向き検討する人は多そうです。3エルで田の字は綺麗でしたよ。

[2732: 匿名さん]

>>2731 匿名さん
西向きの3部屋住みづらいよ、この間取。

東向きはそれぞれ独立してキレイでいいと思いました。
西口プラウド見送ってここ待ちだったんですが、間取図くらべると、西プラ70㎡の部屋の方が明らかに広い。
当時は田の字で面白くないな。と思ってましたが、梁少ないし、収納、居住面積の効率が明らかにいい

東向きは、間取面白いし、けっこう好き。眺望が壁ドンなのがな

[2733: マンション検討中さん]

東向き間取りなんて見せてくれなかったけど？営業にすらおりてきてないと言われたが。

[2734: 通りがかりさん]

>>2730 マンション検討中さん

東だからといって下り天井が改善されるとは思えないし、西と対照に近い間取りになると思いますけどねえ。

[2735: 口コミ知りたいさん]

東向きは5000万台はあるかな？

[2736: マンション検討中さん]

東向き一部向かいのマンションと完全にかぶるところあるので、そこは安いと思います。日もはいらないです。

[2737: 匿名さん]

>>2733 マンション検討中さん
同じくです。決まってない訳ないだろーと思いましたが、どうなんでしょうね。。

[2738: 匿名]

>>2733 マンション検討中さん

10月2週目日曜日行きましたが、東向き間取り全部見せてくれましたよ。未完成であるものの、西向き南向き間取りの冊子と同様な冊子を見ましたよ。
値段だって決まってると思いますよ、東向きの売れ行き次第ですな。

[2739: 匿名]

>>2738 匿名さん

スミマセン。
西向き南向きの売れ行き次第ですな。

[2740: マンション検討中さん]

世間一般的に東は西より高い。
加えて川口クロスの東は半年先。
野村はあとになるほど値段上げてくるのでおそらく西側より坪10万から20万くらい高いのではと予想します。

[2741: マンション検討中さん]

角部屋申し込みました。
角部屋は今日時点で最上階以外は1倍との連絡だったのでこのままでいてほしいです。

[2742: 匿名さん]

>>2741 マンション検討中さん
結局、135戸で抽選ほぼなしだから、購入者は買えてよかったし、野村にとっても利益を最大化出来るベストな値付けだったわけだ。

もうちょい安いのが適正価格だけど、それだと抽選になっただろうからね。

ただ、この勢いで残りは350戸はいわゆる人気の出づらい低層をあまり販売価格を下げないゆってたから売れ行きどーなんだろうね

野村からしたら、大宮みたいな瞬間蒸発しちゃう値付けよりは、より高く売りたいだろうから竣工後ダラダラ売るだろうな

商業施設系は出来上がってから人気出るし。

[2743: 名無しさん]

大宮も買えず浦和も買えず川口も買えず
あーだこーだと不満ばかりが目につき、一次取得後10年以上経ち買い替えしたいのに中々買い替えられない皆様
あなたのマンション、数年後いくらになってますかね
買いなさい、本能のままに

[2744: 検討板ユーザーさん]

それは確実に10数年前よりはいろんな面で質落ちてるからなかなか決められないと思う。

[2745: マンション検討中さん]

>>2742 匿名さん
大宮桜木町はすごかったですね

[2746: マンション掲示板さん]

135戸すべて完売すると良いですね。

[2747: 匿名さん]

>>2745 マンション検討中さん
瞬間蒸発でしたね。やはり物件によって、というかエリアによって明暗はわかれるんですね。同じブランドのマンションなのに笑

[2748: 匿名さん]

>>2747 匿名さん
戸数が少ないといえ、ここよりか1割以上高い価格で、瞬間蒸発しちゃうのはエリアの底堅さですな

川口は、高いとはいえ、エリアナンバーワンの商業施設タワマンでも、坪330万の135戸がほぼ抽選にもならず、まだ残りがあるっていうのが、川口エリアの価格の厳しさを感じるな

中古価格との乖離差が大きいのが原因だろうね。

[2749: 匿名さん]

>>2748 匿名さん

中古との乖離はなかったよ

[2750: マンション検討中さん]

>>2749 匿名さん
中古との乖離がないのに売れないのは余計にマズイのでは？