プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[2514: 名無しさん]

>>2513 マンション検討中さん
可能性があるなら待つ価値はありますね。購入を急いでいる方は別だと思いますが。

[2515: 名無しさん]

クロスの失敗はランニングコストが高いことと、高いランニングコストに見合わない作りであることだな。立地、間取、眺望は大した問題ではない。物件本体価格は見合ってると思う。ただ、駐輪場、駐車場、外廊下の仕様に対してランニングコストが割高。固定資産税も重い。

[2516: 名無しさん]

駐車場の出入口は要注意ですね。あそこは商店街の通路の1つで、一方通行かと思うくらい狭いです。川口は自転車民も多いので事故に要注意です。また、駐車場出て左折(駅向き)して走ることは皆無かと思うので、右折1択になると思います。駐車場入るときはその逆で、建物の東側道路から進入し左折して入庫するよう考えなければなりません。要するに動線が良くないのです。

[2517: 匿名さん]

>>2512 マンション検討中さん
私も要望書入れましたが、こちらの方々の意見を拝見していると、不安になってきました。ただ、1期を逃すと高層階の条件良いお部屋は買えないだろうし…

[2518: マンション掲示板さん]

>>2515 名無しさん
ランニングコストと固定資産税はヤバイね。

仰せの通り、悪い物件でないから余裕をもってかえる所得があり、川口がいい方、お子様の年齢の兼ね合いで、ここしかない方はいいと思います。

個人的には、間取りがほんと住みづらいと思い、踏み切れないです。

ほかの新築マンションと、間取図で長さ比べてみると畳数ほどの広さないし、梁がすごい。

[2519: 匿名さん]

>>2517 匿名さん
私も購入予定でしたが・皆様の意見を聞いていると不安になってきました。京浜東北線内だと安い！将来性・資産性高い！と舞い上がっていましたが、冷静に川口の中古は高く売れてないし今後駅直結でここより良い出物が出てくることは確定しているようだし、そもそもハザード・治安・通勤時駅がゴッタ返す等の不安もある。考え直した方が良さそう…

[2520: 匿名さん]

>>2519
都内勤務の場合、埼玉県内の京浜沿いだと①に浦和、②に川口が候補に上がるかと思います。浦和は言わずもがな路線が良く治安も良く学校も良く。川口は都内に最も近く、赤羽乗り換えでどこへでも行けますので。浦和以北は埼玉勤務でないと通勤時間が長くなるので各々メリットを見出だせないと候補から外れるかと。で、浦和は高過ぎるので、コスパとしては川口が候補に残りますよね。クロスは資産性◎、川口は将来性◎ですが、お得に住めるかと言うと疑問符がつきます。良い部屋なら本体値上がりは微増見込めるかもしれませんが、諸経費やランニングコストを考えるとそこそこ支出膨らむことになるかと。
結果的に、お金に余裕があるか、川口LOVEかの人にしか向かないと思います。マンションは資産になる、投資的な妙味があると思って買う物件にはならないと思います。

[2521: 匿名さん]

川口愛がある人が買えば良いということか

[2522: マンション検討中さん]

浦和のプラウドは坪単価370万弱から500万弱だからこことは結構価格差ある

[2523: 匿名さん]

果たして浦和だけが比較対象なのかな。
大宮S&S、武蔵浦和ステアリ、シントシティも価格的には近しいだろうから候補になるのかな。

[2524: マンション検討中さん]

>>2517 匿名さん

不安になる必要あります？
どこのスレもネガなんてこんなもんですよ。

ランニングのこと言い出したらそごう跡なんて場所はさらに路線価高いので税金高いですし、管理会社になるであろう三井レジサも結構高いですよ。
そもそも権利関係複雑ですし、既存テナントいるし、建物壊さなきゃだしで、入居できるまでに8年から10年ぐらいかかると思いますけどね。

管理会社の人工代は5年前から1.2?1.4倍になっていてさらに上がりますよ。
ご自分がほしいと思ったのならそのままでいいのでは？

[2525: 匿名さん]

問題なのは、ここがベストの選択だ！と思って要望出している人が少ないことにあると思う。
本当は浦和が良いけど高いし… とか、本当は都内が良いけど高いし… とか消極的理由かつ消去法でなんとか納得させようとしているから、他のエリアの大規模物件とか川口内でもそごう跡地の三井不動産のタワーマンション計画などの選択肢に迷う。シンプルに迷うならやめた方が良いと思う。前述だが、ここは川口ラバーが買う物件であって、資産性等の観点で買う物件ではないのでは。

[2526: 匿名さん]

>>2525 匿名さん
それは確かにありそう。ベストな選択と思え切れてないから迷うのは。

[2527: 名無しさん]

埼京線ユーザーなら赤羽乗り換えの川口より、武蔵浦和ステアリの方が良いですよね。京浜東北線ユーザーなら浦和、川口、大宮、新都心が良いですよね。
>>2520さんが言うとおり、浦和なら都内への通勤時間は川口と大差なしですので、総合的に見ても一番人気でしょう。浦和プラウド買える方はいいですね。次点候補は大宮S&Sでしょうか。(シントシティでも良いですが)
ただ、大宮まで行くと都内勤務の方は川口と比べて20分以上通勤時間が長くなります。それでも大宮を選択するのかどうか悩みますね。(勤務地が埼玉県内なら大宮が良いですかね)
と、色々考えると>>2525さんが言うとおり川口クロスがベストだ！の人以外はかなり悩みますよねぇ。

[2528: マンション検討中さん]

仮にそごうを三井不動産が買っていたとしても、そこにタワマンが建つなんて決まってないですからね。
投資目的でない人は、自分の年齢や年収、貯蓄今の家賃の支出など、FPとも相談した方がいいですよ。
↑で誰かが言っているとおり、仮にタワマン建つなら、それなりに時間はかかります。

[2529: マンション検討中さん]

これだけ選択肢がある中で、
将来的な川口No.2物件のクロスを選べるのは、
時期的にいま買わなくちゃいけなくて（子どもの小学校入学タイミングとか）、
川口にこだわりがある人でしょうね。
固定資産税、管理費修繕などのランニングコストとそごう跡地、川口中古市場成約価格実績を鑑みると資産性ありと評価はできないので、皆さん言う通り買わなきゃいけない理由が時期と川口エリアにある人用ですね。

[2530: マンション検討中さん]

資産性でいったら川口は東京ラインの話がようやく動き出していることが大きな伸びしろとして考えられますね。

隈研吾氏を相談役に迎えて議論が始まってますし、
まだまだ負担金額の協議は難航しそうですが金額も出てきている話なので
将来的には駅の建替えと東京上野ラインがとまることになるのではないでしょうか。

[2531: 名無しさん]

川口駅停車の話、上野東京ラインと湘南新宿ラインのどっちが正しいのでしょうか？(実現するかどうかは置いといて)
京浜東北線使える川口駅に上野東京ライン要らなくないですか？湘南新宿ラインならかなり利便性上がりますが。

[2532: マンション検討中さん]

それも何年後の話になるかわからないし、
その時にはそごう跡地の川口No1マンションが誕生している。その時に、不動産市場が需給バランス崩れ下がっていたら、プラウドタワー川口クロスよりも安い価格で販売される可能性もあり。

クロスは維持するのにもランコスがかかりすぎるから、外部要因で中古売却価格が暴落したら負債としてのしかかるリスク大いにあり。

その間、ハザードリスクでやられてしまう可能性など川口特有のリスクも孕んでいる。
よって確固たる理由がある人以外は手が出しづらいよねって話ですよね？まとめると

[2533: マンション検討中さん]

>>2531 名無しさん

上野東京ラインが走ることにより将来的に湘南新宿ラインも止まるようになるでしょ。

[2534: 名無しさん]

>>2533なぜそう思われるのですか？

[2535: マンション検討中さん]

不安になりますね。

[2536: マンション検討中さん]

>>2534 名無しさん

逆になぜそう思わないのですか？

[2537: 買い替えマン]

>>2532 マンション検討中さん

いやだったらハザードなくてずっと日本ナンバーワンだろう物件みつてけて買ったら？（笑）

駅の話は動き出してるからすくなくとも方向性見えるのはそごうより早いよ。

[2538: マンション検討中さん]

何一つ確定情報のない憶測だけのそごう跡地の件で、もてあそばれてる奴多すぎ

[2541: 買い替えマン]

[No.2539～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2542: 通りがかりさん]

>>2529 マンション検討中さん
ここは、川口ラブでお金にゆとりがある人向けだよ

わざわざ急いでここにする明確な理由がない限り、
何故ここにする？？がわからない

[2543: 匿名さん]

>>2542 通りがかりさん
諸々整理できてきましたね。
以下3点に当てはまれば迷わずGOってこと

①【時期】2023年3月までに購入・入居する必要がある
②【エリア】川口に住まなければの明確な理由がある
③【資力】高い固定資産税・管理修繕費に耐えられるかつ、万が一のハザードリスクや周辺物件供給等外部要因で資産的にボツ×になってしまっても問題ない資金力。

[2544: 通りがかりさん]

>>2543 匿名さん

公平に見てる感出してネガしてるの草

[2545: マンション比較中さん]

川口に特徴的なマンションが出るたびにネガキャンが盛んになるけど、いっつも言っていることは同じですね。

[2546: 名無しさん]

まー賛否両論出てるうちは注目されてる証ですかね

[2547: 匿名さん]

何だか数人で急に盛り上がってますね。
急行（って呼ぶのは違うけど）を止めるホームの場所はリリアの直ぐ東側(駅からは西側)の幅広い歩道の所と決まっているので、残念ながら一番西寄りに走ってる上野東京ラインしか止められません。湘南新宿ラインの方がいいのは川口市民としては当然だと思いますが、ホームを作る場所が限られている為無理です。
そごうの跡地にのタワマンが建ったとしても、眺望の絶望感はここと大差ないと思いますし、徒歩2分位の差でしょうから、多少でも価格が上がる事と駅近のステータス（？）をどう考えるのかではないでしょうか？

[2548: 名無しさん]

ネット検索すると上野東京ラインは停車検討で、湘南新宿ラインはNoを突きつけられたとありますね。情報を鵜呑みにすると、実現するのは上野東京ラインだけとなります。

[2549: 匿名さん]

>>2548 名無しさん

実現する可能性があるのは　ですね

[2550: マンション検討中さん]

アンチ？の人がすごいぎゃーぎゃー言ってますけど7000万で3LDKが買えるマンションでここより良いのあるかな？あるなら教えてほしいです。
あと、ここ見て検討悩むくらいなら検討しないでほしいです。私は見学に行くのが遅れてどの部屋も抽選で困ってる者なので、譲ってください。お願いします。

[2551: ご近所さん]

>>2548 名無しさん
最近は多少は戻りつつありますが、コロナで在宅勤務も増えてきたころから、今までも消極的だったJR東日本に京浜東北線以外を停めるための駅整備に金をつぎ込むほどの余裕はないと思います。
川口市がほぼすべてを負担するなら別ですが、、、

[2552: 名無しさん]

実需で購入するには申し分ないかと。7000万位の予算で、利便性が良く、グレードの高いマンションに住むことが目的の方には。ただ、数年後売却したときにいくら儲けたとか、いくら得したとか少しでも投資目線を持っている方には合わないだけで。
実需は買い、損得勘定の人は撤退、それだけのことです。

[2553: 匿名さん]

>>2550 マンション検討中さん

このスレを遡るだけでも都内、県内の競合マンションが多数記載されてる。マンマニブログでも競合について言及されてる。少しは自分で調べてみようか？

[2554: マンション検討中さん]

資産が下がることを前提にするならほとんどの場所がそうでしょうよ。
なんでここはさがり、別のところは資産価値ありになるのでしょう

[2555: 匿名さん]

>>2554 マンション検討中さん

過去10年の首都圏で販売されたマンションの多くは資産価値が上がる、もしくは維持されてる。川口でも周辺マンションは今売れば新築購入時以上かそれに近い価格で売れる。特にリボンシティはエグい。資産が下がるどころか上がるのでマンションスゴロクが成り立つ。

[2556: 名無しさん]

>>2554さん、川口駅周辺の築10年～15年の物件群は当時3000万～4000万位がほとんどで、今は5000万を超えるほどになっています。(少なく見積もっても4400万辺り)
今と昔を比較するには条件が違いすぎるのであくまで一例にしかなりませんが、上記のタイミングで購入された人は利益が出ています。ランニングコストも回収できていることでしょう。クロスにそれと似たような事象を望めるのか？となると疑問符がつくので、投資目線の人には向かないと言われているのではないでしょうか。

[2557: マンション検討中さん]

>>2556 名無しさん

それはわかりますが、どこのエリアもそうだったわけで。
今販売している物件はどこのエリアも天井の可能性は否定できない。
そもそも川口は意外に都心に近くて便利だよねってことが認知されて価格が上がってきたわけですよね。

[2558: 検討板ユーザーさん]

ライニングコストとか考えあら、ここは賃貸で借りたほうが得かも。

[2559: 名無しさん]

>>2557さん、仰るとおり、どこのエリアも時代的にそうだったので、他の掲示板にも同じような話しは出ているかもしれませんね。(他の掲示板見てないので私は知りませんが)
不安より期待値が上回るなら購入された方がよろしいかと思います。

[2560: マンション検討中さん]

>>2559 名無しさん

私は全然不安ありませんので一期で買いますよ。
よくわからないネガキャンされてる方がいて、言っていることがどの物件にも当てはまったり、過去の川口物件でも何回も出されてたアンチコメントだったので少しその方々に呆れてた感じです。

[2561: 通りがかりさん]

川口市在住ですが
川口駅周辺に住んでいる人たちっていわゆる中流家庭が凄く多く、共働きか転勤族か定年後のご夫婦が多い印象。
長期休みには旅行や帰省にポンっといける、でも高価なブランドに身を包む感じでもない。貧乏でもなく超金持ちでもない。
そういう人たちが暮らすには凄く住みやすいと思います。
都内が良い人はそれに見合う給与水準、資産、子供の教育や贅沢品にお金をかけられるご家庭。そういう人は元々こちらは選ばないのではないかな。なので都内と比較するのはそもそも…と思います

[2562: 地元住民]

>>2561 通りがかりさん

全然このマンション有りだと思いますけどね。
まず、便利で住みやすいし、ここに商業施設が
出来るだから満足度は高いでしょう。

ここで言われてるのは、資産価値面やランニングコスト面は確かに厳しいので、そこを気にしないゆとりがある人には買いでしょう。

確かに周りの中古価格は他エリアより大きく乖離があるから、7000万で買ったマンションを7500万ではまず動かないし、確かに固定資産税は負担になるほど重たい水準ですね

だから、売ることを想定しない人には、川口は住みやすいからおすすめです！

マンマニがオススメマンションに、プラウド大宮をあげてましたが、西口プラウドのときはこれでもか？！というほど買い推薦してたことを考えると、不動産的価値は高くはないんでしょうね。

そもそもハザードなんか気にしない層が、川口を検討するわけですし、地元住民だからわかりますが、この立地は便利です。

[2563: マンション検討中さん]

私もこのマンションは買いだと思ってます。
便利な場所ですし、具体的に動き出している駅の開発等も考えると資産価値は維持されるものと考えます。

加えて少し前に話題になったそごう跡地がそのままで電気屋になれば便利になりますし、開発されれば更にエリア相場、資産価値をあげてくれると思いますのでどちらに転んでも勝ちだと思ってます。