プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[2494: マンション検討中さん]

低層階の価格はわかりませんよね、まだ

[2495: マンション検討中さん]

そもそも今から高層階検討しても空いてる部屋ほぼないので今からだとダメ元で抽選に参加してみて当たったらラッキーと思うしかないです。価格表見たところ要望書はすでに100件近く出てそうですよ。

[2496: 匿名]

>>2494 マンション検討中さん

営業さんからは、殆ど変わらないと言われました。
もちろん営業トークかもです。
昨日、オプションの金額一覧がメールに着ました。
そこに、現時点で要望書が90件程着ているとありました。

[2497: マンション検討中さん]

>>2496 匿名さん

上を買わせたい営業トークでしょう笑

[2498: 名無しさん]

最近はテレビでも川口押ししているので、一期が順調そうだから、下の階は金額上がることはあっても下がることなさそう。

[2499: 匿名さん]

先月は西口で、木村文乃がロケしてたし。

[2500: マンション検討中さん]

くだらなすぎる笑

[2501: eマンションさん]

>>2496 匿名さん
少な。要望書で90？！
売出し少ないのに、人気の高層階ですら、全部う埋まらないのか、、

[2502: マンション検討中さん]

>>2501 eマンションさん

大規模再開発タワーの始めとしては不調ですね。人気無いのか

[2503: 匿名さん]

マンマニの記事を見てると近郊・郊外で買ってはいけない物件として暗にココを言ってる気がしてならない。周辺中古市場との乖離ってココのことだよね？西プラの売出物件もついに6000万の壁を超えられず値下げしたっぽいし。

[2504: 匿名]

>>2503 匿名さん

いいマンション購入しリセールできなければ、資産でもなんでもない。固定資産税高く、ランニングコスト高く（上がる可能性あり）、今は不景気。どう見ても難しいですよね。現時点での情報によると、抽選はさほどない気がしますね。

[2505: 匿名さん]

>>2503 匿名さん
マンションマニアさん、
川口クロスのことあまり推してないですよね…笑
それは感じました

[2506: マンション掲示板さん]

>>2505 匿名さん
マンマニは中古物件価格との差が大きいといってましたね。
再開発タワーで、ここまで不調（といっていい、要望書数だと思います）なのは、珍しいというか野村では過去ないのでは？

原因はなんでしょう？
価格？間取り？眺望？ハザード？

客観的に、人気の川口だし、再開発プラウドタワーだし、悪い物件ではないと思うけど、イマイチ踏み切れない壁があるのが事実。

不人気。というよりは、買うほどの魅力が薄い
と言うのが大多数では？
あと、今広域、埼玉県で競合他物件が充実してるのもあると思う。

そーいう人絶対多いはず。

[2507: 匿名さん]

眺望が決定的だと思います。
西プラの売却物件がいくつか出てましたけど、こちらの価格が出始めてから逆に売却が活発化して、低層階以外は売れちゃいました。

[2508: マンション比較中さん]

第一期って確か70戸くらいじゃなかった？
まだ2週間以上あるし十分でしょ。

[2509: マンション検討中さん]

27階28階のプレミアムプランは億物件だろうけど、売れ行きはどうなんでしょうね？

浦和のプラウドは億物件要望ほとんど入ってるみたいだけど

[2510: 匿名]

>>2508 マンション比較中さん

プレミア含め110程です。

[2511: マンション検討中さん]

価格設定は、全ての部屋に1倍ずつ入るぐらいにして最大の収益を得るのが野村不動産にとっての成功。

野村は、抽選祭り（＝人気物件）を目指していないだけ。

まあ消費者泣かせではあるが。

[2512: マンション検討中さん]

要望書入れた身としてはこのまますんなり決まってくれと願うばかり。
要望書入りすぎて抽選外れて下階に移るとかしたくない

[2513: マンション検討中さん]

三井不動産のペデ直結マンション待つことにします

[2514: 名無しさん]

>>2513 マンション検討中さん
可能性があるなら待つ価値はありますね。購入を急いでいる方は別だと思いますが。

[2515: 名無しさん]

クロスの失敗はランニングコストが高いことと、高いランニングコストに見合わない作りであることだな。立地、間取、眺望は大した問題ではない。物件本体価格は見合ってると思う。ただ、駐輪場、駐車場、外廊下の仕様に対してランニングコストが割高。固定資産税も重い。

[2516: 名無しさん]

駐車場の出入口は要注意ですね。あそこは商店街の通路の1つで、一方通行かと思うくらい狭いです。川口は自転車民も多いので事故に要注意です。また、駐車場出て左折(駅向き)して走ることは皆無かと思うので、右折1択になると思います。駐車場入るときはその逆で、建物の東側道路から進入し左折して入庫するよう考えなければなりません。要するに動線が良くないのです。

[2517: 匿名さん]

>>2512 マンション検討中さん
私も要望書入れましたが、こちらの方々の意見を拝見していると、不安になってきました。ただ、1期を逃すと高層階の条件良いお部屋は買えないだろうし…

[2518: マンション掲示板さん]

>>2515 名無しさん
ランニングコストと固定資産税はヤバイね。

仰せの通り、悪い物件でないから余裕をもってかえる所得があり、川口がいい方、お子様の年齢の兼ね合いで、ここしかない方はいいと思います。

個人的には、間取りがほんと住みづらいと思い、踏み切れないです。

ほかの新築マンションと、間取図で長さ比べてみると畳数ほどの広さないし、梁がすごい。

[2519: 匿名さん]

>>2517 匿名さん
私も購入予定でしたが・皆様の意見を聞いていると不安になってきました。京浜東北線内だと安い！将来性・資産性高い！と舞い上がっていましたが、冷静に川口の中古は高く売れてないし今後駅直結でここより良い出物が出てくることは確定しているようだし、そもそもハザード・治安・通勤時駅がゴッタ返す等の不安もある。考え直した方が良さそう…

[2520: 匿名さん]

>>2519
都内勤務の場合、埼玉県内の京浜沿いだと①に浦和、②に川口が候補に上がるかと思います。浦和は言わずもがな路線が良く治安も良く学校も良く。川口は都内に最も近く、赤羽乗り換えでどこへでも行けますので。浦和以北は埼玉勤務でないと通勤時間が長くなるので各々メリットを見出だせないと候補から外れるかと。で、浦和は高過ぎるので、コスパとしては川口が候補に残りますよね。クロスは資産性◎、川口は将来性◎ですが、お得に住めるかと言うと疑問符がつきます。良い部屋なら本体値上がりは微増見込めるかもしれませんが、諸経費やランニングコストを考えるとそこそこ支出膨らむことになるかと。
結果的に、お金に余裕があるか、川口LOVEかの人にしか向かないと思います。マンションは資産になる、投資的な妙味があると思って買う物件にはならないと思います。

[2521: 匿名さん]

川口愛がある人が買えば良いということか

[2522: マンション検討中さん]

浦和のプラウドは坪単価370万弱から500万弱だからこことは結構価格差ある

[2523: 匿名さん]

果たして浦和だけが比較対象なのかな。
大宮S&S、武蔵浦和ステアリ、シントシティも価格的には近しいだろうから候補になるのかな。

[2524: マンション検討中さん]

>>2517 匿名さん

不安になる必要あります？
どこのスレもネガなんてこんなもんですよ。

ランニングのこと言い出したらそごう跡なんて場所はさらに路線価高いので税金高いですし、管理会社になるであろう三井レジサも結構高いですよ。
そもそも権利関係複雑ですし、既存テナントいるし、建物壊さなきゃだしで、入居できるまでに8年から10年ぐらいかかると思いますけどね。

管理会社の人工代は5年前から1.2?1.4倍になっていてさらに上がりますよ。
ご自分がほしいと思ったのならそのままでいいのでは？

[2525: 匿名さん]

問題なのは、ここがベストの選択だ！と思って要望出している人が少ないことにあると思う。
本当は浦和が良いけど高いし… とか、本当は都内が良いけど高いし… とか消極的理由かつ消去法でなんとか納得させようとしているから、他のエリアの大規模物件とか川口内でもそごう跡地の三井不動産のタワーマンション計画などの選択肢に迷う。シンプルに迷うならやめた方が良いと思う。前述だが、ここは川口ラバーが買う物件であって、資産性等の観点で買う物件ではないのでは。

[2526: 匿名さん]

>>2525 匿名さん
それは確かにありそう。ベストな選択と思え切れてないから迷うのは。

[2527: 名無しさん]

埼京線ユーザーなら赤羽乗り換えの川口より、武蔵浦和ステアリの方が良いですよね。京浜東北線ユーザーなら浦和、川口、大宮、新都心が良いですよね。
>>2520さんが言うとおり、浦和なら都内への通勤時間は川口と大差なしですので、総合的に見ても一番人気でしょう。浦和プラウド買える方はいいですね。次点候補は大宮S&Sでしょうか。(シントシティでも良いですが)
ただ、大宮まで行くと都内勤務の方は川口と比べて20分以上通勤時間が長くなります。それでも大宮を選択するのかどうか悩みますね。(勤務地が埼玉県内なら大宮が良いですかね)
と、色々考えると>>2525さんが言うとおり川口クロスがベストだ！の人以外はかなり悩みますよねぇ。

[2528: マンション検討中さん]

仮にそごうを三井不動産が買っていたとしても、そこにタワマンが建つなんて決まってないですからね。
投資目的でない人は、自分の年齢や年収、貯蓄今の家賃の支出など、FPとも相談した方がいいですよ。
↑で誰かが言っているとおり、仮にタワマン建つなら、それなりに時間はかかります。

[2529: マンション検討中さん]

これだけ選択肢がある中で、
将来的な川口No.2物件のクロスを選べるのは、
時期的にいま買わなくちゃいけなくて（子どもの小学校入学タイミングとか）、
川口にこだわりがある人でしょうね。
固定資産税、管理費修繕などのランニングコストとそごう跡地、川口中古市場成約価格実績を鑑みると資産性ありと評価はできないので、皆さん言う通り買わなきゃいけない理由が時期と川口エリアにある人用ですね。

[2530: マンション検討中さん]

資産性でいったら川口は東京ラインの話がようやく動き出していることが大きな伸びしろとして考えられますね。

隈研吾氏を相談役に迎えて議論が始まってますし、
まだまだ負担金額の協議は難航しそうですが金額も出てきている話なので
将来的には駅の建替えと東京上野ラインがとまることになるのではないでしょうか。

[2531: 名無しさん]

川口駅停車の話、上野東京ラインと湘南新宿ラインのどっちが正しいのでしょうか？(実現するかどうかは置いといて)
京浜東北線使える川口駅に上野東京ライン要らなくないですか？湘南新宿ラインならかなり利便性上がりますが。

[2532: マンション検討中さん]

それも何年後の話になるかわからないし、
その時にはそごう跡地の川口No1マンションが誕生している。その時に、不動産市場が需給バランス崩れ下がっていたら、プラウドタワー川口クロスよりも安い価格で販売される可能性もあり。

クロスは維持するのにもランコスがかかりすぎるから、外部要因で中古売却価格が暴落したら負債としてのしかかるリスク大いにあり。

その間、ハザードリスクでやられてしまう可能性など川口特有のリスクも孕んでいる。
よって確固たる理由がある人以外は手が出しづらいよねって話ですよね？まとめると

[2533: マンション検討中さん]

>>2531 名無しさん

上野東京ラインが走ることにより将来的に湘南新宿ラインも止まるようになるでしょ。

[2534: 名無しさん]

>>2533なぜそう思われるのですか？

[2535: マンション検討中さん]

不安になりますね。

[2536: マンション検討中さん]

>>2534 名無しさん

逆になぜそう思わないのですか？

[2537: 買い替えマン]

>>2532 マンション検討中さん

いやだったらハザードなくてずっと日本ナンバーワンだろう物件みつてけて買ったら？（笑）

駅の話は動き出してるからすくなくとも方向性見えるのはそごうより早いよ。

[2538: マンション検討中さん]

何一つ確定情報のない憶測だけのそごう跡地の件で、もてあそばれてる奴多すぎ

[2541: 買い替えマン]

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[2542: 通りがかりさん]

>>2529 マンション検討中さん
ここは、川口ラブでお金にゆとりがある人向けだよ

わざわざ急いでここにする明確な理由がない限り、
何故ここにする？？がわからない

[2543: 匿名さん]

>>2542 通りがかりさん
諸々整理できてきましたね。
以下3点に当てはまれば迷わずGOってこと

①【時期】2023年3月までに購入・入居する必要がある
②【エリア】川口に住まなければの明確な理由がある
③【資力】高い固定資産税・管理修繕費に耐えられるかつ、万が一のハザードリスクや周辺物件供給等外部要因で資産的にボツ×になってしまっても問題ない資金力。