プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー川口クロス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/7430/
【遠征】「プラウドタワー川口クロス」プロジェクト発表会参加　期待の大規模&駅近&再開発物件　PART①「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
[スムラボ 関連記事]
【遠征】「プラウドタワー川口クロス」一期の予定価格！購入するなら一期でいくべし！！　PART②「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/19097/
【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」2期の価格は！？72㎡3LDK6,500万円以下からのスタート　引き続きオススメ！　PART③「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/42689/
【関東遠征】「プラウドタワー川口クロス」待望の東向き高層階の販売！予想通りの10％程度の値上げ・・・それでもオススメ！　PART④「すごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/50343/

[2234: マンション検討中さん]

モデルルームで聞いたら、固定資産税が晴海フラッグとそんなに変わらなかった。年50万とかは辛いな。

[2235: マンション検討中さん]

>>2234 マンション検討中さん
固定資産税そんなにかかるんですか？

[2236: 通りがかりさん]

>>2235 マンション検討中さん
かかるでしょうね?。
管理費や修繕費一括など、やはり住み続けるにはランニングコストもかなりかかるマンションですね。
立地などを考えれば当然でしょうが、背伸びして買う人は苦労するかも。

[2237: 匿名さん]

低層で坪単280辺りであれば周辺物件からの買い替えを検討してたけど、ローン以外の部分で月3.5万近く上乗せになりそうだからうちは断念せざる得ないかな。エリアNo.１マンションで資産性も保てそうなので検討してて、築年数リセットの良いタイミングだったのになあ。

[2238: マンション検討中さん]

>>2237 匿名さん

坪単価280万は夢のまた夢ですね。笑

[2239: マンション掲示板さん]

>>2234 マンション検討中さん
固定資産税まじ！？
そりゃー、管理費も鬼高で、そんな高いとこきいたことないけと、なぜた？！

検討者もほとんどしらないのでは？？

[2240: 匿名さん]

>>2234 マンション検討中さん
それってモデルルームで担当はきちんと話すべきでは？

年間50万って月々にすると、4万以上で部屋にもよるが、これにプラス管理費修繕費4万程度でしょ？

月4万って、今の金利で換算すると住宅ローン1500万に相当するほど、購入判断に大きく影響する甚大でない金額なんですが。

何故そんなに高いのか仕組みをご存知な方いらっしゃいますでしょうか？

[2241: 検討板ユーザーさん]

固定資産税はフカして伝えられるものでしょ。
実際は誰にも分からないから敢えて高めの金額を言っておく。後からクレームにならないためにも。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2240 匿名さん

管理修繕費は少しずつ上げるって、将来6万になる

[2243: 匿名さん]

固定資産税50万は完全に悪意のある嫌がらせのガセネタですよ。勿論手の届かない100米越えの最上階ならば分かりませんけど。
ギリギリ如何しようかなと思ってる一般的な部屋なら5～7年の減税措置で十数万です。自分の経験ですので間違いありません！
常識的にそんな金額ならこんなに不動産市場が活況になる訳ありませんから。
管理費修繕費も平米数で結構違うと思いますのでよく確認された方が良いと思います(4万は結構広い部屋じゃないかな？)。

[2244: 購入経験者さん]

固定資産税ですが、実際はもっと安くなります。
野村・三井あたりはかなり保守的に試算する傾向がありますね。
2241さんの通り、後からクレームにならないようにするための対策と思われます。

気になる方は現在の公示価から計算してみるといいと思います。
税率は川口市のHPに掲載されています。
ちなみに都市計画税もありますから、そちらもお忘れなく。

現在の税制が続けば、新築だと5年目までは軽減措置があるので、
もっとも高くなるのは6年目ですね。以降は毎年減額されます。

専有面積によっても変動するので、
一度ご自身の手元でシミュレーションしてみることをオススメしますよ。

ちなみに私の購入予定の部屋は軽減なしのピークで年額20～25万程度、
軽減適用で～15万程度を想定してます。

[2245: あいうえお]

>>2243 匿名さん

モデルルームで明細だしてもらいました。
18階　70㎡で45万
18階　58㎡で37万と明記されてます。
最初の5年金は半額。
以降は上記の金額てす。
もちろん多少は盛ってると思います。

管理費修繕費は
上記と同じ条件で
58㎡　約30000
70㎡　約35000です。

[2246: 匿名さん]

>>2245 あいうえおさん
めちゃくちゃ高いじゃん(T_T)
川口周辺の管理費と固定資産税とかけ離れてるわ

買い替え組はこれきいたら、諦める人いるよ

しかし、きかないといわないのはほんと不親切

[2247: 通りがかりさん]

>>2243 匿名さん
全然間違ってるやんww
正確な情報宜しくお願いします

[2248: 通りがかりさん]

立地の良いタワマンは固定資産税高くて当たり前じゃない？そんなのよくあることでしょ。
修繕費もだんだん高くなるのは当たり前だし、そこに文句言ってたらいい物件住めない。

[2249: 通りがかりさん]

>>2246 匿名さん
明細出してもらってるって仰ってるのできかないといわないわけではないのでは？

[2250: あいうえお]

>>2249 通りがかりさん

MR行った時、東側全ての間取り等、全てお答え頂きましたよ。とても感じよかったです。

[2251: あー疲れた]

>>2246 匿名さん

固定資産税は別として管理費、修繕費、金額決まったばかりなので言わないのではなく、言えないのでは！
そもそも、そこに不親切と思うその程度の器では、ここのマンション購入する金額ないのでは。
申し訳ないが、管理費用修繕費さえも言って貰えないあなた自身を責めるべきです。
商売ですから。当たり前です。
差別はしないが、区別はしますよ。

[2252: 匿名さん]

駅近タワマンで共用部分多く商業施設複数入る再開発となると、維持管理に金額嵩んだり固定資産が高めなのは仕方ないかもしれない。
自分の部屋以外に多数かかえるわけで。
それを払っても魅力あるからいくか、やはり無理か。
もう少したしかな情報得次第の判断かな。

[2253: 匿名さん]

>>2251 あー疲れたさん
属性関係なく言う言わないは担当者によるので区別とか関係ないと思いますよ
まあ修繕積立金、管理費は抑えておくべきポイントなので言われくても聞かなきゃダメかな。

[2254: マンション検討中さん]

こちらの物件ですが、宅配ボックスはありますでしょうか？
宅配ボックスに関する情報が見つけられず。
もし、どなたか知っている方がいれば教えていただきたいです。

[2255: 匿名さん]

あるに決まってんじゃん。
本気で知りたっかたら、それノムラに聴いてみよ?

[2256: 匿名さん]

明日から正式な要望書受付日。どのくらい抽選になるのか、もしくはぜんぜんか。

[2257: 通りがかりさん]

正式は明日からなんですか？
うちはモデルルームの時に購入意思を確認して、要望書に印鑑押して提出しました。
次の再訪予約したのですが、ローン審査などお金関係の相談みたいです。

[2258: 検討板ユーザーさん]

モデルルームいってよくわかりました。
設備よし。商業施設よし。ただ、各種残念事項あり。で価格高（特に固定資産税50万はヤバイ）なので、販売はぼちぼち竣工して、1年程度で完売していくような印象。

ズバリこのマンションの一番人気は、東向きでしょう。

ただ、それを打ち出さず、1番いい部屋を第一期に。と発表し、正直第一期さえ売り抜けたら、あとは第二期は価格の安い低層階。
そして、1番間取りよく、眺望もいい東向きは、ほかが完売してる限り、強気な価格でいける。これが、戦略でしょうな。

正直、南向き信者でないとあの壁ドンはきついし、低層は採光すら確保出来ず（まさかの西向きと同じ坪単価に大幅安に変更されたのが厳しい評価の証明）、西向き住居は間取りがよくない。

逆に、第一期が売れ残り、スピードがつかないと戸数も多く価格も張るため、東向きも同じ坪単価で出さざるを得ないでしょう。

東向きの間取りをみた方はわかるでしょう。
同じマンション？？というくらい力をいれている。

おそらくＰタイプの68でも変形した西向き住居より広く、70㎡あるQタイプは3室個室が独立してるし、Tタイプは、理想的なタワマン間取りの各部屋独立タイプにも関わらず、リビングと寝室が広い。

また、ＣGをみる限り、眺望も低層でも抜群にいい（おそらくいくつかの住居は、目の前住居の壁ドンでしょうが）し、西向きもそごう跡地のタワマンを考えるといずれはふさがれることを考えると東向きはベターな選択だと思います。

率直な感想です

[2259: マンション検討中さん]

だとしたら東を待ってください。
第一期検討者としては助かります。
ちなみに私は同業の検討者ですが、間取りに力を入れるとか力を抜くとかはないので勝手な憶測で決めつけるような言い方は避けるべきです。

[2260: マンション検討中さん]

今日は抽選ですか？

[2261: 匿名さん]

>>2258 検討板ユーザーさん

とても参考になります。
我が家は南向きで検討しており、ＭＲでは東側の話はしなかったので、東向きの間取りがとても気になります。東向き間取りのパンフレットは持ち帰り資料として渡されるのでしょうか？

[2262: あー疲れた]

>>2261 匿名さん

渡されないですよ。
ただ、見ることは可能です。

[2263: eマンションさん]

>>2258 検討板ユーザーさん

なるほど。確かにそんな感じ

[2264: 通りがかりさん]

ベランダの隔て板に執着してた方々は最近何をしてるのかな？

[2265: マンション検討中さん]

エントリーしてから1ヶ月以上音沙汰ないなー

[2266: 評判気になるさん]

>>2265 マンション検討中さん

人気マンションの割に、盛り上がり薄いなー

モデルルームできくと、
けっこう分散して部屋を誘導してるイメージ

まだ、全然買えそ。
けっこう購入断念した人多くありません？

とりあえず一期は様子見かな。
第一期終わったら売れゆきと本当の人気がわかる。

仮に今時点で見送って、買えなかったとしても後悔するほど欲しいという強いヒキがないのが現状。

川口なら2年後に三井の30階タワマンやそごう跡地や、近郊でも板橋、東十条のタワマンもあるから
ここで買うならなるべく納得するいい条件でほしい

[2267: あー疲れた]

>>2266 評判気になるさん
強いヒキ、凄いわかります。
多分、普通に買えますよ。
2期も価格差ないので、思うようにはけないですよね。
断念するとすれば、固定資産税、ランニングコストだと思います。

[2268: 匿名さん]

>>2264 通りがかりさん
Twitterじゃないですかね。

[2269: 評判気になるさん]

>>2267 あー疲れたさん
ちょっと待って。
一期は、さすがに完売するし抽選あるよ。
考えてみ。

500戸近くあるマンションのうち、人気と言われる高層階100戸の20％しか売り出さないからこれ売れないとヤバイレベルだよ。そもそも高層階検討者はそこそこ購買力が強い層。

例えば、西プラで、モデルルーム開催から2ヶ月間で100戸、全体の50％売れたわけで、今回いかにうりだしが少ないか。を冷静に見るべき。

目的は販売好調の印象操作。

あえて、一期完売！抽選にして人気がある風な
発信で、一気に2期は低層で安くはないけど、安くみえる風にして売り出していく通常の戦略。

総じて、ブロガーや多くの方が、川口にして高額。
というのは感じてるとこでしょう。

即完はないにしろ、販売好調なら6割程度の300戸、少なくとも半分の250は売り出すでしょう。

思ってるよりエントリーはあっても購入希望が少ないのと、販売好調の印象で低層階を地元民に売るため、2期以降もなるべく高値で販売したい。意図だろう。

企業だから、当たり前。でもなんも知らずに検討するのでなく、情報を精査し考えたいですね

個人的に高いけど、いいマンションだと思います。
ただ、ほしい部屋がない。今ココで悩んでます

[2270: マンション検討中さん]

>>2269 評判気になるさん
え？どうゆう意味ですか？第一期の販売住戸は140戸とのことなので、それ以上はさすがに販売しないんじゃないでしょうか。250戸だと低層階まで販売ということになりますよね。

[2271: 匿名さん]

否定的な反応をする振りしながら、三年（！！）前の西プラの好調な販売状況を匂わせて抽選あるよなんて、野村の営業さん？
関所の方向の南向きの壁ドンが、西プラと決定的に違う事に今更焦ってるのかな？

[2272: 評判気になるさん]

住まいサーフィンの沖式新築価格が、評価91万でしたね。坪単価に直すと適正価格坪300万。評価低すぎませんか？

住まいサーフィンはかなり信憑性のある評価だと認識してるですが、川口の全体相場が安いからでしょうか？

やはりこれからすると、全坪単価330万は割高ですね。

ちなみに、プラウドタワー川口は、新築時評価85万、坪単価にすると280万でした。

西口、東口の差がありながら、あまり初代と価格差がないのは何故(・・?

更には、プラウド浦和は、110万だから、坪365万程度の評価。

[2273: マンション検討中さん]

ここは魅力的だけど、一番の不満が駐輪場への動線。駐輪場へはスロープでの登り降り。地下駐車場は地下1階も地下2階もある。

それを幼児2人と一緒に電動自転車を運ぶとなると、毎日辛いんじゃないかな…

せめて1階駐輪場、もしくは自転車を載せられるエレベーターを用意してほしかった

[2274: 匿名さん]

>>2273 マンション検討中さん

駐輪場はスロープとのことですが、手で自転車を押して登らなきゃいけないのでしょうか？

[2275: 評判気になるさん]

>>2273 マンション検討中さん

>>2273 マンション検討中さん
見てるポイントが鋭い
そして、毎日のことで、ベランダの板が高い低くなんて話でなく、めちゃくちゃ大事なことですね

[2276: マンション検討中さん]

>>2274 匿名さん
最悪、手押しで地下2階から自転車を運ぶことになります。
そこにじっとしていない幼児がいるとなると、ワンオペで自転車運ぶのはなかなか厳しいかと

[2277: N]

>>2276 マンション検討中さん

最悪、とはどういうことですか？
手押しで運ばない方法もあるということでしょうか。

[2278: 名無しさん]

>>2277 Nさん
一番悪い状態は地下二階って意味じゃないですか？

[2279: マンション検討中さん]

図面みると非常用エレベーターあるみたいですが、これ使って1階まであがるのはルール違反ですよね。1階のエレベーターホールがタイヤできたなくなりますし。

[2280: 匿名さん]

>>2276 マンション検討中さん

スロープにベルトコンベアーのようなものはついておらず、自力で上に押し上げる必要があるという意味でしょうか？

[2281: 匿名さん]

もうかなり要望書入ってるらしいですね。やはり２期まで待つしかないのか…。

[2282: 匿名さん]

>>2281 匿名さん
角部屋はほとんど全て要望書が入ったと聞きましたが本当でしょうか？

[2283: マンション検討中さん]

先週末ですが、AとMは大分入ってましたよ。