プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[2214: マンション検討中さん]

>>2208 マンション検討中さん
揺れの感じ方なんて住んでる建物と個人差でいくらでも違うよ。
川口市のハザードマップ見てない？どう考えても川口市全体の中でも川口駅前の地盤がゆるゆるなのは明白だよ。別に西プラの免震を持ち上げる気はないけどさ。
https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/14/027-028.jpg

[2215: 通りがかりさん]

>>2214 マンション検討中さん
比較してどうなるものては無いけど、東京の中央区、江東区にくらべたらまだマシなのでは？
それと免震構造でも地盤沈下したらみんな一緒です。

[2216: マンション検討中さん]

>>2215 通りがかりさん

また、極端な例を持ち出しますね。
現実的にいきましょ。

[2217: 匿名さん]

>>2215 通りがかりさん

>>2215 通りがかりさん
免震がいい人は、初代プラウドタワーの中古を買ったらええ。住み心地や安全性を重視される方にはもってこいでしょう

そこは妥協しても、ほかの魅力をとるならクロスを買えばええ。利便性と共用施設等は抜群なわけで、結局野村も全く方向性が違う2物件を東西に販売したわけで、マーケティングうまいと思う

結局、

[2218: 匿名さん]

露骨なステマはやめましょうね、と言いたい

[2219: 匿名さん]

西プラの住民さん、地震後に免震の臨時点検したのか返信してくれないところみると、やってなさそう。
大きな地震後には免震の点検しないといけないけど、現実的には点検手配しても時間がかかるとか費用とかで難しいんだろうな。
それなら免震に頼らない構造のマンションの方が安心という考えは変わらないな。
それと川口元郷駅が何とか徒歩圏というのも大きな利点だと地震で認識。
西口より東口のマンションの方が相対的に評価が高い理由の1つなんだろうな。

[2220: 検討板ユーザーさん]

週末モデルルームへいきました。
確かに、東向きの間取りは、いずれの部屋もそれぞれが独立してて珍しく、いずれの部屋も低層でも西向きよりも眺望も間取りも広くよかった。ただ、東向きでも中に入ってく部屋の低層は、手前マンションただかぶりで、南向きばりに眺望よくないだろうな。割り切って安ければ買い。

でも高くても人気は出そう。
1番いい部屋を最初にという売出しだが、
よっぽどの価格差がない限り、東向きはほしいと思えた。
ただ、販売が先だから価格よめないデメリットがあるけど、そんなに勢いよく売れるほどは感じないから、そこを狙うかな。

[2221: マンション検討中さん]

MR行きましたが、東向きの間取りはなかったです。
サイトにものってないし、担当によって違うのだろうか。

[2222: 検討板ユーザーさん]

>>2221 マンション検討中さん
言えばみせてくれるきいたので、言ったらみせてくれますよ

[2223: あいうえお]

>>2222 検討板ユーザーさん

今日行ってきました。
東側も全て見てきました。
西より確実に値上がりすると聞きました。
固定資産税高いですね。
ただ、欲しくなりますね！
凄く丁寧に説明してくれましたよ。
西側をかなり薦めてきました。
ほとんどの住戸が抽選とおっしゃってました。

[2224: 検討板ユーザーさん]

>>2223 あいうえおさん
私も西側めちゃくちゃ勧められました。
そんな抽選になるなら、すすめるかな？って
若干疑念を持ちました。

おそらくですが、南が値下がったので、集中しないよう西側をすすめてる印象です。

東向きが1番いいのを隠して、値上がるから早いほうがいい。一期は抽選になる可能性がある。と煽ってるものの、うまくバラして抽選にならず売り切る
戦略のように受けました

[2225: 検討板ユーザーさん]

二期はいつからかな？

[2226: あいうえお]

>>2224 検討板ユーザーさん

私も同じ印象です。
なんだかんだで、うまくばらける気がします。
ただ、低層階との価格差が無い（予想）ので、好みの間取りがあれば上層階は買いですよね。
１期の売れ行き次第で価格は決めるともおっしゃっておりました。

[2227: マンション掲示板さん]

>>2226 あいうえおさん
私は、南向きの上層と西側の上層をすすめられました。抽選匂わせ、早く売る。ってことですよ。
まっ、企業としては当然ですな。

２期は、すぐ開始するので、今の予想レベルでは、だいたい1階あたり、40万から50万安くなる想定とはいってました。

すると、眺望がそごう跡地でふさがれる可能性あるなら、低層は6000万前半だと意外といいかも。と考えつつも、東向きの中住居の間取りは、確実にほかよりいいし、金があれば、Tタイプは14畳のFIXに、ほか洋室はバラバラてで理想の間取り。

[2228: 検討板ユーザーさん]

モデルルームに行かれた方、建物の模型？は見せてくれましたか？

[2229: マンション検討中さん]

>>2219 匿名さん

ここ、西プラのスレじゃないから西プラ民に聞いても無理では？
西プラ民名乗ってるのもいるけど、本当だったらあえて名乗るかな？

[2230: あいうえお]

>>2228 検討板ユーザーさん

建物の模型はないですよ。
眺望のイメージは、よかったです。
私は、川口在住なので街の説明は割愛してくれました。

[2231: 通りがかりさん]

埼玉県の魅力度ランキングがダダ下がりの45位！
これで都内の人は敬遠して、地元民の住み替えが楽にできるといいなぁ。

[2232: マンション検討中さん]

>>2231 通りがかりさん

いつも下位枠を上下してるだけだから、ダダ下がりじゃないよ。

[2233: 匿名さん]

>>2227 マンション掲示板さん
私もMR行ってきましたが、東の話は全く出なかったです。2227さんの書き込みをみて、各階平面図をみましたが、Tタイプは横長な間取りなんですかね？とても気になります。

[2234: マンション検討中さん]

モデルルームで聞いたら、固定資産税が晴海フラッグとそんなに変わらなかった。年50万とかは辛いな。

[2235: マンション検討中さん]

>>2234 マンション検討中さん
固定資産税そんなにかかるんですか？

[2236: 通りがかりさん]

>>2235 マンション検討中さん
かかるでしょうね?。
管理費や修繕費一括など、やはり住み続けるにはランニングコストもかなりかかるマンションですね。
立地などを考えれば当然でしょうが、背伸びして買う人は苦労するかも。

[2237: 匿名さん]

低層で坪単280辺りであれば周辺物件からの買い替えを検討してたけど、ローン以外の部分で月3.5万近く上乗せになりそうだからうちは断念せざる得ないかな。エリアNo.１マンションで資産性も保てそうなので検討してて、築年数リセットの良いタイミングだったのになあ。

[2238: マンション検討中さん]

>>2237 匿名さん

坪単価280万は夢のまた夢ですね。笑

[2239: マンション掲示板さん]

>>2234 マンション検討中さん
固定資産税まじ！？
そりゃー、管理費も鬼高で、そんな高いとこきいたことないけと、なぜた？！

検討者もほとんどしらないのでは？？

[2240: 匿名さん]

>>2234 マンション検討中さん
それってモデルルームで担当はきちんと話すべきでは？

年間50万って月々にすると、4万以上で部屋にもよるが、これにプラス管理費修繕費4万程度でしょ？

月4万って、今の金利で換算すると住宅ローン1500万に相当するほど、購入判断に大きく影響する甚大でない金額なんですが。

何故そんなに高いのか仕組みをご存知な方いらっしゃいますでしょうか？

[2241: 検討板ユーザーさん]

固定資産税はフカして伝えられるものでしょ。
実際は誰にも分からないから敢えて高めの金額を言っておく。後からクレームにならないためにも。

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2240 匿名さん

管理修繕費は少しずつ上げるって、将来6万になる

[2243: 匿名さん]

固定資産税50万は完全に悪意のある嫌がらせのガセネタですよ。勿論手の届かない100米越えの最上階ならば分かりませんけど。
ギリギリ如何しようかなと思ってる一般的な部屋なら5～7年の減税措置で十数万です。自分の経験ですので間違いありません！
常識的にそんな金額ならこんなに不動産市場が活況になる訳ありませんから。
管理費修繕費も平米数で結構違うと思いますのでよく確認された方が良いと思います(4万は結構広い部屋じゃないかな？)。

[2244: 購入経験者さん]

固定資産税ですが、実際はもっと安くなります。
野村・三井あたりはかなり保守的に試算する傾向がありますね。
2241さんの通り、後からクレームにならないようにするための対策と思われます。

気になる方は現在の公示価から計算してみるといいと思います。
税率は川口市のHPに掲載されています。
ちなみに都市計画税もありますから、そちらもお忘れなく。

現在の税制が続けば、新築だと5年目までは軽減措置があるので、
もっとも高くなるのは6年目ですね。以降は毎年減額されます。

専有面積によっても変動するので、
一度ご自身の手元でシミュレーションしてみることをオススメしますよ。

ちなみに私の購入予定の部屋は軽減なしのピークで年額20～25万程度、
軽減適用で～15万程度を想定してます。

[2245: あいうえお]

>>2243 匿名さん

モデルルームで明細だしてもらいました。
18階　70㎡で45万
18階　58㎡で37万と明記されてます。
最初の5年金は半額。
以降は上記の金額てす。
もちろん多少は盛ってると思います。

管理費修繕費は
上記と同じ条件で
58㎡　約30000
70㎡　約35000です。

[2246: 匿名さん]

>>2245 あいうえおさん
めちゃくちゃ高いじゃん(T_T)
川口周辺の管理費と固定資産税とかけ離れてるわ

買い替え組はこれきいたら、諦める人いるよ

しかし、きかないといわないのはほんと不親切

[2247: 通りがかりさん]

>>2243 匿名さん
全然間違ってるやんww
正確な情報宜しくお願いします

[2248: 通りがかりさん]

立地の良いタワマンは固定資産税高くて当たり前じゃない？そんなのよくあることでしょ。
修繕費もだんだん高くなるのは当たり前だし、そこに文句言ってたらいい物件住めない。

[2249: 通りがかりさん]

>>2246 匿名さん
明細出してもらってるって仰ってるのできかないといわないわけではないのでは？

[2250: あいうえお]

>>2249 通りがかりさん

MR行った時、東側全ての間取り等、全てお答え頂きましたよ。とても感じよかったです。

[2251: あー疲れた]

>>2246 匿名さん

固定資産税は別として管理費、修繕費、金額決まったばかりなので言わないのではなく、言えないのでは！
そもそも、そこに不親切と思うその程度の器では、ここのマンション購入する金額ないのでは。
申し訳ないが、管理費用修繕費さえも言って貰えないあなた自身を責めるべきです。
商売ですから。当たり前です。
差別はしないが、区別はしますよ。

[2252: 匿名さん]

駅近タワマンで共用部分多く商業施設複数入る再開発となると、維持管理に金額嵩んだり固定資産が高めなのは仕方ないかもしれない。
自分の部屋以外に多数かかえるわけで。
それを払っても魅力あるからいくか、やはり無理か。
もう少したしかな情報得次第の判断かな。

[2253: 匿名さん]

>>2251 あー疲れたさん
属性関係なく言う言わないは担当者によるので区別とか関係ないと思いますよ
まあ修繕積立金、管理費は抑えておくべきポイントなので言われくても聞かなきゃダメかな。

[2254: マンション検討中さん]

こちらの物件ですが、宅配ボックスはありますでしょうか？
宅配ボックスに関する情報が見つけられず。
もし、どなたか知っている方がいれば教えていただきたいです。

[2255: 匿名さん]

あるに決まってんじゃん。
本気で知りたっかたら、それノムラに聴いてみよ?

[2256: 匿名さん]

明日から正式な要望書受付日。どのくらい抽選になるのか、もしくはぜんぜんか。

[2257: 通りがかりさん]

正式は明日からなんですか？
うちはモデルルームの時に購入意思を確認して、要望書に印鑑押して提出しました。
次の再訪予約したのですが、ローン審査などお金関係の相談みたいです。

[2258: 検討板ユーザーさん]

モデルルームいってよくわかりました。
設備よし。商業施設よし。ただ、各種残念事項あり。で価格高（特に固定資産税50万はヤバイ）なので、販売はぼちぼち竣工して、1年程度で完売していくような印象。

ズバリこのマンションの一番人気は、東向きでしょう。

ただ、それを打ち出さず、1番いい部屋を第一期に。と発表し、正直第一期さえ売り抜けたら、あとは第二期は価格の安い低層階。
そして、1番間取りよく、眺望もいい東向きは、ほかが完売してる限り、強気な価格でいける。これが、戦略でしょうな。

正直、南向き信者でないとあの壁ドンはきついし、低層は採光すら確保出来ず（まさかの西向きと同じ坪単価に大幅安に変更されたのが厳しい評価の証明）、西向き住居は間取りがよくない。

逆に、第一期が売れ残り、スピードがつかないと戸数も多く価格も張るため、東向きも同じ坪単価で出さざるを得ないでしょう。

東向きの間取りをみた方はわかるでしょう。
同じマンション？？というくらい力をいれている。

おそらくＰタイプの68でも変形した西向き住居より広く、70㎡あるQタイプは3室個室が独立してるし、Tタイプは、理想的なタワマン間取りの各部屋独立タイプにも関わらず、リビングと寝室が広い。

また、ＣGをみる限り、眺望も低層でも抜群にいい（おそらくいくつかの住居は、目の前住居の壁ドンでしょうが）し、西向きもそごう跡地のタワマンを考えるといずれはふさがれることを考えると東向きはベターな選択だと思います。

率直な感想です

[2259: マンション検討中さん]

だとしたら東を待ってください。
第一期検討者としては助かります。
ちなみに私は同業の検討者ですが、間取りに力を入れるとか力を抜くとかはないので勝手な憶測で決めつけるような言い方は避けるべきです。

[2260: マンション検討中さん]

今日は抽選ですか？

[2261: 匿名さん]

>>2258 検討板ユーザーさん

とても参考になります。
我が家は南向きで検討しており、ＭＲでは東側の話はしなかったので、東向きの間取りがとても気になります。東向き間取りのパンフレットは持ち帰り資料として渡されるのでしょうか？

[2262: あー疲れた]

>>2261 匿名さん

渡されないですよ。
ただ、見ることは可能です。

[2263: eマンションさん]

>>2258 検討板ユーザーさん

なるほど。確かにそんな感じ