プラウドタワー川口クロス

[匿名さん]

川口駅近でまた超高層マンションが建ちます。野村不動産とブランド力もばっちり、下層階は商業施設となるようです。情報交換をお願いします。

住所：埼玉県川口市栄町3丁目
交通：京浜東北線川口駅徒歩3分
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115430/
（http://www.kawaguchi-sakae-saikaihatsu.jp/）

売主：野村不動産株式会社
施工会社：前田建設工業・埼和興産共同企業体
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社


物件名 プラウドタワー川口クロス
所在地 埼玉県川口市栄町三丁目601番(地番）
交通情報 　ＪＲ京浜東北線 「川口」駅 徒歩3分
　　　　　　※敷地入口まで徒歩3分(メインエントランスは徒歩4分/約320m)
土地権利/借地権種類 所有権
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上28階 地下2階建て
建物竣工時期 2023年2月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2023年3月下旬(予定)
総戸数 481戸 (非分譲住戸31戸含む)

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[1191: マンション検討中さん]

>>1189 マンション検討中さん
住にお金をかけて食費などその他の費用を抑えて買うんでしょうね。正直世帯年収1000万強あれば金利が安いので借りれて買えちゃうとは思いますが昔より税金も教育費も何もかも高いので、その他の生活費を無理することなく手を出すなら世帯年収最低1500万は必要かと思います。それでも世帯年収の5倍は借りることになりますが。

[1192: 匿名さん]

確かに初代の方の車寄せには、申し訳ない言い方だけどそぐわない車ばっかり止まってる。

[1193: 周辺住民]

>>1192 匿名さん
そーかな
けっこうベンツ、BMはみるけどな

ただ、初代は、6000万前後で買えたから
年収1000万くらいの川口在住でちょっとエリートサラリーマンくらいか近くから住替えがメインでは？

ただ、角部屋、4Ｌは8000万から9000万超したから全体の１割は富裕層だろうな

ただ、こっちは明らかに広域集客だろうから
もうちょい層は高そうだな

[1194: 通りがかりさん]

>>1192 匿名さん

>>1192 匿名さん
西口プラウドタワーは、7割型地元購入だったはず。当時は高い言われたが、大手企業のサラリーマン1馬力で買えた価格だったし。

地元住民からすると、西口のあの立地は神立地とか書かれてだけど、確かに静かかつ東口もすくいける
近隣だからわかる強い魅力があった。たった200だったし、それで完売

今回は、戸数も5００あり、東口のショピングモール付きのわかりやすさがあるから、客層と支払余力又は初代を見送って満を持してもいるだろうから
販売戦略も違うと思う

[1195: 匿名さん]

西口の飯塚一丁目と東口栄町三丁目では地価が違いすぎる

[1196: マンション検討中さん]

スーパーや飲食店が下に入っているマンションには住んだことがないんですが、ゴキブリやネズミ問題って実際大変なんでしょうか。

[1197: パラシータ]

今回のプラウドタワー川口クロスと5年後の三井不動産、どちらが高いでしょうか？

[1198: 通りがかりさん]

>>1197 パラシータさん

>>1197 パラシータさん
三井のは220戸だし、地権者多そうだし、低層の商業施設はそこまで大きくなさそうだから、価値的にはプラウドタワー川口クロスには及ばないよね

あとは、不動産市況次第では

ここが負けるとするとそごう跡地にタワマン出来るくらい

[1199: 匿名さん]

内装のレベル次第ですね。西口より地価が高くても、その差をそのまま価格に乗っけれないだろうからどこを削るか。
取り敢えずは免震を削ったけど、後はどこなんだろうか。

[1200: 匿名さん]

>>1199 匿名さん
高くても免震がよかった
でも高すぎて買えないんだろうな(T_T)
制震でもないってほんと？

さすがにこの規模で耐震はないと思う

[1201: 匿名さん]

某プラウドタワーの欠陥を告発してる建築家がいますね。

[1202: マンコミュファンさん]

>。>1200 匿名さん
書いてないけど、タワマンだし制震くらいは標準では
免震は売りになるけど、タワマンの制震は普通に備わってるはず

[1203: マンション検討中さん]

>>1201 匿名さん
武蔵小金井かな？とうとうフライデーに告発されて、施工会社が声明出す始末。
修繕が済んだとしても一度悪い印象ついてしまうと…
もし自分が買ったマンションで起こったらってと思うと、怖い怖い。

[1204: パラシータ]

>>1198 通りがかりさん
有難う御座います。

[1205: 匿名さん]

>>1203
野村の高級タワーでも第3者の建築家が動かないと駄目なのかというのが不安なんですよね。
フライデーにリークするのはどうかと思いますが。資産価値の面で騒がれたくはないだろうし。
一方公になったから責任施工で是正するんだろうなとも。
同様な事例の施工不良のマンションは、少なからずありこうで、不満ある人も騒がず中古で売る人が多いんだろうなと考えると、築浅中古が多いマンションも要注意かなと感じました。

[1206: eマンションさん]

>>1205 匿名さん

https://www.mansion-note.com/mansion/10088274/houses/1006714216

ついに、初代で70平米の9階で7380万！
これは目安になる。が高すぎねぇか

この前、同5階が6800万ではすぐ売れてた。
これが売れると、上の予想7500万から8000万予想は大きく崩れるな

8000万までなら背伸びして買いたいと思ってるから、とにかく価格が気になる

[1207: 検討中]

現地を初めて見に行きました。
とにかく、立地がいいです。
駅近、大規模再開発、大手ブランドでケチのつけようがないです。
地域No1マンション間違い無しです。
気掛かりは、価格だけですね。

[1208: 匿名さん]

あとスペックと眺望も気掛かり。

[1209: eマンションさん]

>>1203 マンション検討中さん
ここも当初はシミケンだったのに、何故前田に変わったのか疑問でしたがその様な事があったのですね。
そう言ったら西口の三井住友も横浜　建替問題もありましたよね。

[1210: マンション掲示板さん]

>>1206 eマンションさん

これ見ると坪400万コース覚悟だな
川口で信じられん

清水のまま工事に入ったら、安くなる要素あったかもしれんのに、リスクヘッジはさすが

[1211: 匿名さん]

西口のプラウドはまだ引き渡して1年そこそこなのに、把握してるだけで4戸の中古が掲載。
現在掲載されてる物件以外も中古が出回ってた。
売主は不動産屋に払う仲介手数料、新築購入時の諸費用まで含めると赤字では。
買主も不動産屋の手数料、中古のため減税メリットも新築より低い。減額交渉次第になるよね。
結局双方に旨みない中古販売が多いのははなんか訳ありに見えるよ。

[1212: 通りがかりさん]

>>1211 匿名さん

プラウド住民から、クロス販売前なら新築時2割増しで売れると。こぞって、不動産会社が営業かけてるときいた

まぁ、住んで住宅ローン控除を考えたら１割増で諸費用いれても十分元がとれて、儲けてるから活況なのでは？

しかし、掲載の価格だと坪350万だな
ヤレヤレ。。。

東池袋のプラウドタワーのときも同じ現象がおきて
初代住民は儲かったときく

[1213: マンション検討中さん]

>>1207 検討中さん
高いのはしょうがない。けど狭くしてスペック抑えてかつ高くするのはマジでやめて欲しい。

[1214: マンション検討中さん]

>>1212 通りがかりさん
都内から移住検討してたけど坪400とかなら移住するメリットないかなぁ。浦和はともかく川口なら都内より安く買えると思ってたんだが。
プラウドなら小岩が坪350切るくらいで徒歩1分、スペック高い（内廊下、制振、各階ゴミ置き場）、そこそこ広い良い部屋買えそうだし結局都内のがいいのか迷う。

[1215: 匿名さん]

不動産屋は仲介手数料が収益だから常に売却物件を探してる。そのためにはサービストークもするから話半分で聞かないと。
中古の成約価格は掲載されてる販売価格より下がる。飯塚より明らかに良い立地のタワーマンション販売控えてるのだから、中古販売してる人は早めに売却したいだろうね。

[1216: マンション検討中さん]

あんまり高いと日本人買えなくて中国人ばかりになってしまう。
実体験だけど中国人ばかりのマンションはゴミの出し方とか色々マナー守らないから大変。

[1217: マンション掲示板さん]

立地は素晴らしい
眺望という点では微妙かもしれません
北向きは立体駐車場
南向きは向かいの高層
西向きはレーベンと一部かぶる
抜けるとしたら東向き中階層以上か？

[1218: マンション検討中さん]

冷静に、坪単価400万はなくない？笑

[1219: 匿名さん]

>>1218 マンション検討中さん
予想380万！（希望360万）

[1220: 冷やかし]

7年前に23区内JR駅徒歩1分の新築タワマン（内廊下、制振、各階ゴミ置き場）を
坪220程度で購入した私は勝ち組でしょうか？

[1221: 匿名さん]

勝ち組はこんなスレを見たり書き込んだりしませんって。

[1222: 通りがかりさん]

>>1218 マンション検討中さん
冷静に。全体平均で370万

プラウドタワー武蔵小金井と同程度。
プラウド浦安とかで350、再開発の第一弾で安くなりがちな小岩で350だからしっくりくる

安い住居は、3L7000万前半とかなら現実的

すると、初代の中古、坪350万が引っかかるだよなぁ
免震長期優良住宅の設備よし、南向きといえ、
この価格設定は野村の戦略なのか

[1223: パラシータ]

>>1222 通りがかりさん
本当そうですね。
370妥当です。
スペックとしては350でも高いです。
立地が良いのは、川口市民が感じており
わざわざ都内から集客すること考えると
350で充分ですね。

[1224: マンション検討中さん]

初代の時に経験済みだけどどんなに希望的価格をコメしても蓋を開ければぶっ飛ぶんだよな。

[1225: 検討中]

安い方がいいけど、なかなか思いは通じないもんです。
条件悪くても、60平米で安い部屋を購入予定です。
しばらく住まないので、DINKSに月22万円で借りて貰おうと思います。

[1226: 匿名さん]

プレミアムプランは坪400万円超え
高層階は坪350万円
中層階は坪300万円
低層階は坪260万円
平均は坪330万円を予想。
西口も完売まで時間かかったし、本町の三井も控えてるからこんなもんじゃないかな

[1227: 匿名さん]

低層260なら殺到するでしょうね。

[1228: 周辺住民]

>>1226 匿名さん
初代のとき、思い出すなー
3000万台とか坪220万とか希望的観測が飛び交い、290万となり、高値掴みだとかえない輩が炎上。
蓋を開けてみると順調に販売され、今では2割近い上昇。


さすがに、低層260中層300じゃ、販売時の初代よか安いからありえんな。。

客観的事実から、どんなに安い下限でも、低層330万7000万かな
これなら即完すると思うから、もう少し高いと思うが

[1229: 匿名さん]

そんな予想して何が楽しんだろうか...。
そのうち事実がはっきりするのに。

[1230: 匿名さん]

第1期最低200戸は売っときたいだろうから、低層階と中層階休め設定にして勢いつける予想だったけど、そんな必要なく売れるかな？
プレミアムもあるし、高層階と低層階は価格差つければ早期完売間違いないし
栄町三丁目の再開発タワーだと強気にいくかね

[1231: 匿名さん]

>>1230 匿名さん
このマンションは集客出来るマンションだから
そこそこの金持ち500人を広域から集めりゃいいから値段気にするくらいの人は買えないよ

最近の野村はそんな値付け
だから安いのは期待しないほうがいい

[1232: 匿名さん]

川口市栄町三丁目。樹モール内で川口駅徒歩3分。利便性抜群の再開発タワー。地元民なら価値は理解はする。
しかし4階坪260万円スタートが有り得ないかと言われると、川口だからこそ有り得ると思ってしまう。
東京ではないのだから加熱予想過ぎでは？
川口だと地元民も集めないと早期の完売難しいのは、西口で野村も勉強したと思うけどな。

[1233: 地元住民]

>>1232 匿名さん
隣のレーベンの低層で坪300万してるだからありえんよ
これを覆せる根拠があればいいけど、あまり期待してもギャップ大きいと思うので

[1234: マンコミュファンさん]

最近、マンマニさんやたらとこれから発展する街を探せ！的なことを記事にしてますよね。
マンション高いけど、探せば価値あるマンションはまだありますよ的な。私は地元民だから、川口大好きだけど、「川口なのに」っ言われることも理解はします。やはり、都内ではないし、浦和ではない。でも、ここ数年、ローカルとしての「川口」は名が売れていると思う。だから、ここは安くはない。今までで一番高いと思う。

[1235: 地元住民]

>>1234 マンコミュファンさん

同感です。
少なくともプラウドタワー川口の中古価格
（低層で310万前後、中層で330万。今売り出されてるのが350万）、レーベンの新築価格（坪低層290スタート）、近隣の商業施設プラウドタワー小岩、武蔵小金井、亀戸等の350から370の3つを考えたら、最低下限の予想は350万からという予想はつきます。上は需要だから、400万までは売れればあるんでしょう

しかし、ここ買える人は資産価値的には、高くても鉄板だと思うし、プラウドタワー川口購入者や近郊のレーベン、イーストゲートとか保有者も価格上がるし、いいことづくめですね

よいお店が入ること期待してます！！

[1236: 匿名さん]

コロナで収入が落ちて中古を売りたいと思ってる人が多いのかな。
購入検討者というより不動産屋的な視点の予想が多い気がする。
売る気のない人にとっては固定資産税が上がってしまう要因だし、価格上昇は良いことづくめではないのだけどね。

[1237: マンション掲示板さん]

>>1225 検討中さん
60平米、22万、借りる人いるかな？

[1238: マンション検討中さん]

販売価格は上がり気味ですが、賃料が安いから住みやすい街なんだと思う。
20万越え家賃なら転勤族、地元民以外、大多数は川口には住まないかと。買った方が安い。

知人宅築20年弱中古タワー70平米が6000万弱で売れたので
ここはもっとずっと高いでしょうが。

[1239: 評判気になるさん]

>>1237 マンション掲示板さん

グランゲート67m2
18.7万円だから、十分可能性は、あるのでは?

[1240: 評判気になるさん]

グランゲート67m2
18.7万円だから、十分可能性は、あるのでは?