ワコーレ夙川公園ザ・テラス

[買い替え検討中さん]

ワコーレ夙川公園ザ・テラスっていかがでしょうか。
角の住戸も多くあり、タイプも色いろあるようで、
自分たちの暮らし方にあうといいなと思って気になりました。
住戸内の設備など、周辺の環境について、情報交換したいと考えています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.shukugawakoen-the-terrace.com/index.html

所在地：兵庫県西宮市川東町83番1（登記簿）　兵庫県西宮市川東町7番以下未定（住居表示）
交　通：阪神本線「香櫨園」駅より徒歩4分、阪急神戸線「夙川」駅より徒歩14分
　　　　JR東海道本線（神戸線）「さくら夙川」駅より徒歩12分

構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上6階建
総戸数：29戸（住戸29戸）
間取り：2LDK + F ～ 4LDK
住戸専有面積：62.06㎡ ～ 100.14㎡
事業主（売主）：和田興産株式会社
施工会社：今津建設株式会社
管理会社：晴耕雨耕株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

その通り 阪神間にこの業者がいるせいで街並みはどんどん汚くなっていく 土地ゲットして安い工務店に丸投げして汚いはハコの自転車操業 土地取得能力が高い分、ランドマーク的な場所になるところが全て安マンションになっていく なんの志もない 三宮は完全に死んでしまった ほんとうにつまらない会社 駐車場分譲なんて不利益しかもたらさない

[22: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[23: 匿名さん]

>>22
>>夙川

しゅくがわ公園ですよ。読み方難しいですか？
和田興産、あまりよく知らないですが大手ですか？ワコーレって近所でもマンションが多いような。

公園から徒歩1分、隣接しているわけではないと書いてあって確かにメリットじゃないと感じましたね。緑が近くにあると風がおだやかとか、近くにマンションが建たないとか利点がありそうですが。

駅から4分の方がリセールしやすいのでいいですね。私は総戸数29戸が大規模じゃなくて住みよいと思います。

[24: 匿名さん]

凪川公園
凧川公園
風川公園

過去、こういうのがあった。
名前も知らないのに夙川推しの業者は
淀川の河川敷にでもすんでろよ。

[25: 匿名さん]

徒歩1分のところに公園がありますが
隣接しているわけではないんですね。
窓から見える景色も階数によって違ってきますね。
HPには2タイプの間取りが載ってますがどちらも悪くない感じ。
他の間取りも気になります。

[26: 検討者]

>>21 匿名さん
志の高いデベロッパーを教えてください。

[27: 匿名さん]

>>26 検討者さん

購入者に禍根を残さないよう、駐車場分譲をしないところ、まともな修繕積立金を設定するところ、まともな管理会社を設定するところは最低条件でしょうか。短期視点の金の亡者はデベとしてはダメですね。

あなたがおもう志の高いデベと低いデベは？

[28: 検討者]

>>27 匿名さん

>>27 匿名さん
管理会社をきちんと選んでくれる点は重要ですね。 駐車場分譲と修繕積立金については購入前に納得していれば良いのではないですか？

マンションについてまだ勉強不足なのでどういう点が志が高い低いか判断しかねますが、見えないところで手を抜いていないことは必須ですね。

[29: 匿名さん]

>>28 検討者さん

修繕積立金不足は社会問題になっているので、ガイドラインがあるのですよ。築年数が経ってから不足して追加徴収なんて合意とれませんからね。廃墟一直線です。

目安は約１平米あたり200円です。ここは30円です。一般的に小規模は割高なのに過剰なまでにやすいですね。おかしいでしょう？最初の購入者が払う修繕積立一時金もかなり安いですね。

最初は安く後で高くなるのはどこもおなじですが、ワコーレはそれが極端かつグロスも足りないので有名です。

何故か？安く見せて楽に売るためですね。

ちなみに普通は駐車場費用は月々の管理だけでなく駐車場以外の修繕積立に回されます。それがないということはさらに積立金不足になりますね。

管理組合で大規模修繕をやった者からすると、ワコーレのやり口は社会問題なんですよ。管理組合経験者や業界では有名な話です。

ちなみに、晴耕雨読という管理会社はもとタケツーで評判は散々です。マンションは管理を買えということもよく勉強してされてはどうでしょうか。

[30: 検討者]

>>29 匿名さん
管理を買えというのは知っています。 晴耕雨耕はあまり聞かない管理会社でどうかなと思っていました。 ワコーレのオプションなどを販売しているワコーレの関連会社ですからね、、、

積立金は長期プランがあっても不足するものなのでしょうか？ 適当な計画に基づいてふざけたプランになっているなら問題ですね。 わたしが見た平米単価は60円近くで20年後には5倍になってましたよ。

[31: 匿名さん]

>>30 検討者さん

60円で20年で5倍は酷いですね。
私のマンションはここの数倍ありますが、
100円で30年後に4倍です。

駐車場は個人のところだけ修理するなんてできないから多くの人が使わなくなれば駐車場の修繕費すら不足しますね。外部に売却なんてしたらセキュリティもへったくれもなくなります。


まあ、売り逃げするならいいということですが。街のことなんて無視して。

[32: 匿名さん]

管理会社自体は管理組合でOKできればあとから変えることも出来ます。
実際にお願いしてみて、住民の不満が出たらそこは考えなければならないでしょう。
修繕積立金に関しては、
高めに設定してあるほうが良心的なのかなとは思いますよ。
あとから一時金それぞれの世帯で取りますよと言われても困るし。
管理組合として借金を持っているのもいけないことだし。

[33: 匿名さん]

駐車場分譲マンションなんてまともなデベでやってるところは１つもない。販売後も管理で責任あるからね。売り切りデベだからやれる技。えぐすぎ。

[34: 匿名さん]

高速より南で@240も出してトイレ手洗いなし、でかいタンク付き、人口大理石天板、プラスチックの風呂設備、スロップシンクなし、直床、ボイドスラブ240、賃貸並の安い建具やクロスやシートなんてありえましぇーん(^O^)／

[35: 匿名さん]

あと、駐車場代が400万必要ですよ。
西北が買えますね。

[36: 匿名さん]

てことは実質単価は250は超えるのか(^O^)／

[37: 匿名さん]

スロップシンクとかは、あれば良いかもしれないけど、数十年後の大規模修繕の時にやたらお金がかかってしまうとかになると（水回りの設備はかなりお金がかかる）微妙だからまあ無くてもいいのだけけど…
駅まで近いから割と強気の坪単価になってしまうのか！？
駐車場台が４００万円ってどういうことなんですか？
ただ借りているだけで、買い取るわけではないと認識しておりますが。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん

スロップシンクの維持費用なんて鼻くそですよ

駐車場分譲は売り切りビジネスワコーレが二重に儲けたいだけで、住人には百害あってなんとやらかと。

どこのスレでも話題てすね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585319/res/101-186/

[39: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん

酷すぎやろ
おまけに駐車場うりつけw

[40: 通りがかりさん]

ここも積立金が格安設定か。
ワコーレひどいな。売り逃げの極致。

甲子園口とデザインもそっくり。
茶色の壁。景観ぶち壊し。勘弁。

[41: 匿名さん]

茶色の何処がぶち壊しなんでしょうね、じゃ何色が良いのかな？
東灘や芦屋や西宮スレは何処も荒れてるけど特定の人の妬みによる書き込みだろうね。

[42: マンコミュファンさん]

荒れるのは東灘や芦屋や西宮にワコーレのマンションが建つからだろうな。ワコーレを恥ずかしく思う人はいても妬む人はいないだろう。34の通りなら悲しい毎日の生活だ。デザインはたしかに景観に全くマッチしてないと思う。駐車場代をあてこんでもこのレベルしか作れないのがワコーレ。

[43: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[44: 匿名さん]

いつものヒゲのおっさんでも、他のデザイナーに頼んでも、全て似たようになってださくなるのがすごいなー。よくそこまで徹底できるものだと感心するね。金払ってもおなじになるのなら、野村や住友などどこも似てるがイケてるようにすればいいじゃないの。岡本市場もワコーレになるみたいで。ほんと神戸を破壊し尽くしてるよな。

[45: 匿名さん]

価格の幅がとても多いのですが、８千万円台の物件は最上階でしょうか。
ワコーレの物件は安い価格ばかりだと思っていたので
ちょっと高いなと感じたのですが、このあたりはこれが相場ですか?

[46: 近隣さん]

>>45 匿名さん

ぼったくりですね。この辺りはここ10年何の変化もなく地価も下がっているのに10年前より1500-2000万値上げしてます。ここは戸建地域で駅もさして便利ではないのでマンション人気はあまりないです。一方、近隣のマンションのセカンドユーズドはこれだけ上げ市場の中大幅に値下がりしてますね。夙川駅で同じ距離の中古がここの新築より安く売ってますから資産価値を考えるなら買う価値はないと思います。駐車場分譲などビジネスも悪質でだと思います。

[47: 匿名さん]

穏やかでいい街です。
ただ変化はないし再開発の予定もないです。

しかし、これで6000から8000万って。。
駐車場買ったら500万近onってことですね。

この前近所に3500万で築浅売ってたような。


34：匿名さん [2016-11-19 01:36:58]
高速より南で@240も出してトイレ手洗いなし、でかいタンク付き、人口大理石天板、プラスチックの風呂設備、スロップシンクなし、直床、ボイドスラブ240、賃貸並の安い建具やクロスやシートなんてありえましぇーん(^O^)／

[48: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[49: 匿名さん]

建材の値上がりもや人件費上昇もあるので一概に高過ぎるとも言えないとは思いますが、
この辺りのエリアの性格を考えると、もう少し手が届きやすい価格じゃないとというふうに感じる人が多いのかもしれないですね。
周辺はいわゆる住宅地ですから。
マンションそのものはどうでしょうか。コンパクトにまとまっていて良いのでは？と思いますが。

[50: 名無しさん]

暴落が約束されるお値段ですね

[51: 匿名さん]

駅から近い分価格が少し高めの設定になっているのかなと思いましたが、
価格が高すぎると思う方もいらっしゃるのですね
設備仕様を拝見すると、高級マンションというわけではなさそうですから、
少し低めに設定していると、人気が出たのかもしれません。
小戸数のマンションですから、うまく完売してくれるといいですね

[52: マンション検討中さん]

>>51 匿名さん
資金不足の方のご意見ですね。

[53: eマンションさん]

>>52 マンション検討中さん

お馴染みネット中毒のワコーレ社員ですね

[54: 匿名さん]

29戸しかないのに価格の幅が広いなと思いました。
狭い間取りから広い間取りまで様々あるのが特徴的だと思います。
無償のメニュープランもあって、角住戸率が70％なのは魅力でしょうか。

Gタイプ、ワイドスパンなのと、広いパントリーのあるキッチンのつくりが好きです。
西向きで北側窓＆ルーフバルコニーなのはちょっと残念ですが。

[55: 匿名さん]

ワコーレの板ってどこも粘着さんが張り付いている
イメージだけど同じ人が張り付いているんだろ
うか？
だとしたらよっぽど深い恨みでもあるのかなと思う。

[56: 匿名さん]

ワコーレの板はどこも社員と販社が張り付いてる
イメージだけど同じ人が張り付いているんだろうか？
だとしたらよっぽど深い闇でも隠されているのかなと思う。

[57: 匿名さん]

こちらのマンションは、駐車場の一部が分譲である事に驚きました。

屋内平面式のみが分譲で屋外平面と機械式は賃貸のようですが、

永住するからと分譲を購入し、将来都合で車を使わなくなった場合は

どのような方法でリセール、あるいは活用できるのかが知りたいです。

外部に貸し出す事もできるのでしょうか？

[58: 匿名さん]

確かに分譲の駐車場って今後のことは想定されているのかどうかっていうのは気になります。分譲で買って将来的に使わなくなった時は…うーん。
同じマンション内で売買するか賃貸に出すことができれば一番いいのでしょうけれども、外部の人に売ってしまうとものすごく権利関係がややっこしいことになってきてしまいます。

[59: 匿名]

あげたらややこしくないよ。

[60: 匿名さん]

駐車場を外部の人に売ったり、貸し出したりするということは、
マンション敷地内に外部の人が入ることになるわけですから、
セキュリティ的な面で、どうなのかな？と思います。

なので簡単に売ったり、貸したりはできないのではないかと思います。

[61: 匿名さん]

分譲駐車場なんて典型的なババ抜きですからね笑

駐車場を余分にお金だしてでもほしいという奇特な人が出てこない限り、住人は出て行くこともできない

駐車場分を物件から値引きしても、次の人もババは掴みたくないから誰も買わない

外部の人も関係ないマンション内の分譲駐車場なんて、何のメリットもないから誰も買わない。セキュリティ以前の話笑

人生詰むよね

そんな地雷を仕込んでるわけ、和田さんは。

[62: 匿名さん]

同じマンション内の人に貸せばいいのでは？ 相場以下なら借りる人いますよ。 私は実際に相場の半額近くで貸して頂いています。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

良かったですなぁ

でも彼は売るに売れず、
貸すに貸せなかった、
ということですよ？笑

相場の半分以下でしか
同じマンションの人も
借りてくれない

300万で買って5000円で貸したら
利回り2%しか出せない

まさしくババ抜き負動産笑

[64: 匿名さん]

5000円ということはないと思いますよ。 神戸の駅近相場が2万円ですよね。 もし2万で貸せたら大きいです。 1万でも利回り4%。
駐車場のみでは売れなくてもいいでしょう。 安くすれば駐車場付き物件を買う人はいますよ。

[65: 通りがかりさん]

分譲駐車場は380万でさらに月1500円管理費積立金がかかる。周辺が1.5万円なら貸したら手元に6000円。元を取るのに52年かかる。

そのようなものはただでも不要だ。

駐車場は無料で渡してさらに物件は値引きとなるといきなり600万はマイナスだろう。となると駐車場に加えそもそもが高値掴みなので10年後に出て行く際は頭金2000万突っ込んでても残債が消えないリスクがある。

買うべきではない。

[66: 通りがかりさん]

>>64 匿名さん

香櫨園駅近は1.5万だ。2万円もしない。そもそも自分が住むマンションの分譲駐車場が売れない前提で利回りで捉えるのが異常。流動性もなく利益も出ず反社会性まで指摘されてるものになびく必要はない。負動産には同意見だ。そんなに儲かるならおまえが投資するか和田が自社分譲マンション内で月極駐車場ビジネスをやればいい。

[67: 匿名さん]

>>66 通りがかりさん
おまえは金がなくて買えもしないんだからそもそも検討板に来なくてもいいよ。
香櫨園の相場は知らなかったが、嫌なら買わなくてもいい。 それだけだよ。 利回りの話を持ち出したのは誰？ マンション外の人には売れない。
そもそも自分が使うから駐車場付きを買うんだろ？ 車が要らなくなったら貸せるよという話をしてるだけ。

[68: 匿名]

雨の平日は客がいなくて暇だよね

[69: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[70: 匿名さん]

それは同意ですね。