プレシス横濱山手パークフロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス横濱山手パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/yokohamayamate/index.html

所在地：神奈川県横浜市中区山元町五丁目198番2（地番）
交通：根岸線 「山手」駅 徒歩9分
「桜木町駅前」バス停から 徒歩22分（横浜市営バス）
「山元町四丁目」バス停から 徒歩1分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.21平米～100.00平米
売主：一建設
販売代理：東急リバブル
施工会社：今井産業株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

＞「桜木町駅前」バス停から 徒歩22分
というのが地図上のどこにあるのか分かりませんでした…。
徒歩22分も離れていると実質使えない路線なので地図では省いてるのな？
普段はマンション近くのバス停を主に利用することになりそうです。こちらの路線は山手駅が終点なんでしょうか。
地域・地区を見ると帰省や基準がかなり厳しい感じですね。
マンションでそういうのをきちんとクリアするのも大変だったんでしょうね。

[2: マンション検討中さん]

場所はいい感じですね。

[3: 匿名さん]

森林公園すぐのところだから良いんじゃないでしょうか。
一応、根岸線の駅までは歩いていける範囲なのでOKかな。
一番近いバス停は結構本数はあるようなので、頼りにしても良いのかな、と思います。
バスでどこまで行くか…横浜駅前までだと何分ぐらいかかります？
バス停は間に２０くらいあるみたいだから、通勤通学では使いづらいかな。

[4: 匿名さん]

おしゃれでいい感じでも観光ではなく毎日の生活なので、ライフスタイルに合っているか、生活に不便は感じないかの土台の上に好みを乗っけないと続かないでしょう。
買い物や病院はあるようですし、坂はどうでしょう

[5: 匿名さん]

>>1匿名さん
徒歩ではなくバスで22分の間違いですね。
歩くと40分以上はかかると思います。

[6: 匿名さん]

>>3匿名さん
横浜駅までバスで30分くらいです。

[7: 匿名さん]

間取りタイプを拝見しましたがAIタイプは変わった形をしていますね。
角部屋なので仕方がないのでしょうか
リビングの広さは圧倒されますし、２LDKで工業の平米数ならDINKSでもゆったりとしたスペースが確保できそう。リビングが広くなっているのは特徴的でいいです

欲を言えばもう少し広いビックウォークインクローゼットがあったらよかったかな

[8: マンション検討中さん]

ここって、割高なのですかねぇ？

場所が好きなので検討していますが、書き込みが
全く増えないですし…

[9: 匿名さん]

良い立地ですねー。
公園の土手の高さと一緒なのは何階でしょうか？

[10: 匿名さん]

かつて近くに住んでいました。とにかく根岸森林公園が素晴らしいです。ゆったり家族で散歩するには最高です。慎重に検討すべきは交通利便性でしょう。山手駅とはかなり高低差があるので、駅から実際に歩いてみることが重要です。バスの本数は多いですが横浜駅までは遠く時間がかかり、所要時間が読めないです。伊勢佐木町くらいなら近く感じますが。あと、桜の季節は道路が渋滞しますよ。

[11: 匿名さん]

今日も公園を散歩しました。紅葉も進んでますね。ケヤキがひらひら。イチョウはもう少し、もみじは、まだまだ。山手駅へは上り下り、結構運動になります。バスが良いかも。近くにスーパーも復活して助かってます。だけど公園で気になるのは臭いなんです。ここまでは来ないと思いますけど、公園の南は時々します。根岸からの風にのって鼻につく。
けど、素晴らしいです、ここの立地。

[12: 匿名さん]

バルコニー側は全体的に木が生い茂っていて、自然な感じが伺えました。
低層階になってくると日当たりは大丈夫か心配になりそうですが、どうでしょう
目の前が気になっている場合はできれば、4階以上がベストになってきそうですね
公園が素晴らしいという事ですからペットを飼っている方や、子供がいらっしゃる方にはベストな環境になってくると想像しています。

[13: 匿名さん]

買い替えを検討しています。ロケーションはとても良いですが、森林公園周辺を走る珍走団崩れの騒音（夜間は森林公園の中で暴走（空ぶかし）をしていることもあります）と森林公園の「山元町口」に続く道路の違法駐車は解決して欲しいです。この道路は現在でもアメリカの管轄のようで日本の警察は取り締まりが行えません。この道路を「駐車場」にしている車が少なくとも3〜4台は存在します。

[14: 匿名さん]

低層階だと木々の影になってと言うのはあるかもしれないですね…。
モデルルームにある日照時間の計算書は、木がない場合を想定しているということなのかな、という風に思っています。
実際に出来たところを見てみないとなんとも言えないような。
しかも木がしっかり根付いて育ってというところで。

[15: 匿名さん]

低層階でも斜面に緑や花が植えられるとの事で、十分景色が良いのではと感じました。
根岸森林公園隣接というロケーションは素晴らしい分、やや駅から離れている印象。しかし、バス停も目の前なので、バスと電車を併用すれば生活圏が不便になる事はないかと思われました。

[16: 匿名さん]

自然に囲まれて環境としてはとても良いと思います。
子育てものびのびとして出来そうなのも良いと思いました。
ただ、横浜駅までは遠いので、通勤通学のことを優先に考えるとすれば
どうかなと思うところもあります。

[17: マンション検討中さん]

12月2日からの第1期販売は公式HPによると6戸のみの販売のようですね。やはりプレシスの全53戸中6戸のみ、要望書が入ったから販売する＝要望書があまり入らなかった。ということで販売は大苦戦なのでしょうか？

私も根岸森林公園付近のにこちらも含め、真面目に欲しいのですが、周辺の中古マンションや、新築戸建てと比べて価格設定が強気すぎるような気がしているのが、販売不振の原因かとも思いますが、こういうときは第2期などで、販売価格は下がるものなのでしょうか？

[18: 匿名さん]

6戸のみの販売は少ない気がしますね。
山手で森林公園隣接といえども、駅そのものからは離れていますし、価格は高いかもしれません。まぁ、森林公園を第一の魅力とする方からすれば、高いものではないのかもしれませんが。

[19: マンション検討中さん]

教えて頂いてありがとうございます！
やはり6戸のみ販売というのは少ないのですね。

また森林公園がすぐそこという生活には、森林公園を第一の魅力とする、ファンとしては最高に魅力的で是非とも欲しいのですが、
購入後に何百万円も値下げされたら悲しくて。参考になりました。ありがとうございます。

また私は森林公園に近ければいいのですが、やはり隣接しているマンションの方が高いものなのですか？
もしご存じでしたらご教授お願いします。

[20: 匿名さん]

6戸しか・・・と少ないとありますが、
1期分だけなので、逆にどういう間取りなのかわかるので
売れ行きや購入希望者の流れも見れて、良いのかなと思います。
修繕積立は、ちょっと高めかなとは思いました。

[21: 匿名さん]

第1期53戸中6戸の売り出しは、全く売れていない状況です。
環境はとてもいいと思うのですけどね。
日照と駅からの行程がネックなのかもしれません。

第2期から値下げはありえません。
値下げしたら1期で契約した方からクレームが来ます。
値下げするとすれば最後の残り数戸ぐらいではないでしょうか。

[22: 匿名さん]

ここは森林公園は良いんだけど、
オイルの臭いが気になります。
根岸から来てるんでしょうか？

[23: 匿名さん]

確かに日照と駅までの距離はネックですよね。
バスもありますが、通勤等を考えるとやはり駅近物件に惹かれるのは事実です。
駅までの距離がある割には、やはり森林公園隣接に価値があるのか価格も少々高めではあるような…。

[24: 匿名さん]

立地は本当に素晴らしいです。
近くに賃貸で住む者ですが、検討しています。
森林公園には良く行くのですが、このマンションなら気が向いた時にすぐに公園に行けたり、リビングの窓を開ければ緑の香りが感じられるのではないでしょうか？
部屋からの眺めもきっと良いでしょう！

[25: 匿名さん]

販売が不調で竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。たとえば、入居者が少なくて駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると、管理組合の収入が減って、へたすると赤字ってことも。ここは機械式がメインだから使用しなくても維持費はかかる。そういったことも考慮して判断しないと痛い目に合うかも。

ちなみに好調な物件だと一期で総戸数の半分近く売りに出す。どんな物件でも、期を経るに従ってじり貧になる。ここは一期で１割だから、先は長いと考えるのが妥当。

[26: 匿名さん]

値下げ販売については売り主の判断次第。一般的には竣工まで値下げはあまりないんだけど、販売不振で早い段階から値下げってケースも少なからずある。

ちなみに民法の規定ではスーパーのタイムセールと同じ扱い。契約時に合意した価格が有効になる。値下げにより資産価値を棄損したといって裁判に訴える人もいたりするんだけど、値下げはしませんといって販売とかしていない限り勝ち目はない。後悔したくないというのなら、いくつかの物件を見て価格の妥当性を自分で判断できるようにならないと。

[27: 匿名さん]

山元町4丁目に住んでおり、購入を検討していますが、この周辺はオイルの臭いなんてありませんよ。デマを流すのは購入を検討している方々に迷惑です。

[28: 匿名さん]

モデルルームを見に行った者ですが、第1期の売れ行きが思わしくない結果なのも妙に納得です。
広い間取りの部屋だと8000万以上していますし、このままだと売れ残りが出る可能性もあるのかな？

[29: 匿名さん]

どうだろう。武蔵新城の板では竣工前に値下げの話題になっている。大きな会社ではないから完成在庫になる前に損切りってこともあり得る。そういった情報も参考にどう動くか判断だね。

[30: 匿名さん]

どのプランも使い勝手がよさそうですが、
自分好みのセレクトプランが選ぶことができるのは魅力的。
ご近所さんと少し違う間取りに変更できるのはうれしいです。
価格が多少高くなってもなっとくな感じです。

[31: 匿名さん]

違う間取りに変更出来ると言っても53戸中5戸と、ミセスコーナーがある6戸位ですかね？無知なだけでしたら大変申し訳ありません。
セレクトプランも他のマンション同様、ダークブラウン系、ベーシック、ホワイト系のみでドアやフローリング、キッチンや洗面台の天板はセットだったような？それぞれ別にフリーセレクトだったら良かったのですが。
後はオプションで壁紙や棚等の設置なので、価格そのものはお高めだと思います。
ですが、森林公園隣接しながらも、バス停徒歩1分、山手駅9分は交通手段がある方ですかね？

[32: 匿名さん]

目の前に広がる森林公園。良く行っていた場所だけに、本当に魅力的なマンションだろうなと想像が付きます。どの階であっても、窓の外に緑が広がっているというのは、気持ち良いだろうなぁと……「価格によっては頑張ってみよう」とも思いましたが、手が届きませんでした。きっぱりと諦めて、身の丈に合った物件を探そうかと思います。
購入される方が非常に羨ましいです。ご入居後、ぜひ住民版でその環境の素晴らしさをご報告ください。

[33: 匿名さん]

53邸で2月には2期が販売になるようですね。値段が高くても50邸なら人気だとすぐに埋まってしまいそうです。

フリーセレクトは制限があるんですね。

興味本位で覗いてみましたが、100㎡プランはポーチがあって、そのあと玄関。LDKでも22畳ありますし広いですね。パントリーやシューズインクロークもあります。ウォークスルークローゼットの間取りもありましたし、素敵に見えます。いいなと憧れるマンションです。買える人がうらやましいです。

[34: 匿名さん]

1期の先着順が4戸となっていますけれど、もともとは何戸から売りだしたのでしょうか。
それが気になって。
第2期の売り出しが3戸とすごく少ないですから
全53戸であることを思うとどれくらいの割合が2期までに売りだされることになるのかなと思いまして。
それによって売れるスピードと申しますか、ペースのようなものは見えてくるのかなと思います。

[35: マンション検討中さん]

1期は6戸売り出しで先着が4戸？
で、2期が3戸。
もうちょっと売れていても良さそうですけどね。

[36: 匿名さん]

キッチンが広くて使いやすそうだなと思いました。
特に浄水器がついている水道が便利そうです。
別のカートリッジのついているタイプだと場所をとるので、
こういう便利な設備は嬉しいです。

[37: 匿名さん]

名前だけじゃなくほんとうにパークフロントなんだ。
窓から緑が見える部屋もあるってことですか。
素直にいいなと思います。
私もこの公園へは何度も行っており、とっても好きな公園です。
サクラも素敵ですし、新緑も紅葉も綺麗だと思います。
朝の散歩も楽しみになりそう。
街としてはどうかな、あんまり便利な感じはしないですけど、
環境としては良いんじゃないでしょうか。
前の方も仰っているように、価格が、駅の無い場所のわりには高いです。
人気はあるんだろうけど。
一部かなり変わった間取りもあるんですね。

[38: 匿名さん]

山元町4丁目のバス停は、結構並んでますよね。みんなバス利用なんだね、、、

根岸森林公園は良いんだけど、、、

[39: 匿名さん]

＞山元町4丁目のバス停は、結構並んでますよね。
となると朝はやっぱり混雑するんですね。
雨の日だと結構ツラいことになっちゃいそう。
本数は多いんでしょうか？バス以外の移動手段も考えておいた方が良いのかも。
とはいっても徒歩か自転車かってところですが。

ベランダから見るCG、樹がバルコニーのすぐ近くまであって良い眺めだと思いました。
一階、二階だとリビングから樹しか見えない部屋もあるのかな。

[40: 匿名さん]

どちらかというと日常的に車で移動される方に向いている場所ではないかと思ったのですが
駐車場は世帯数の約半数強しかないです
自転車は一世帯二台の計算
坂さえクリアすれば自転車も便利なのですがどの方面へ行くにも坂がきつくないですか？
スーパーへも車で行きたいところですが敷地内を確保できない場合は外の駐車場を探さねば
でもそれらの問題を置いといて住んでみたい場所ではあります

[41: 匿名さん]

週末から第二期発売だったのに、この盛り上がらないっぷり…

やはり価格を下げないと売れないのでは？

[42: 匿名さん]

マンションの名前にもなっている公園はまるで鬱蒼とした森のようですが、
お花見もできる有名な公園なんですね。
桜の季節には徒歩でお花見とは何て贅沢なんでしょう。
と、ここまで書いてふと気になりましたがお花見シーズンはマンションの
周辺道路は渋滞したりしますか？

[43: 匿名さん]

渋滞しませんよ。

[44: デベにお勤めさん]

プレシスだけはヤメとけｗ
施工実態知ってるからムリしてまで場所に拘り無ければ遠慮しておけ。

[45: 匿名さん]

小中学校も駅近くなので，私だけバス通勤というのもどうかと思ったりしてます。
自転車利用を考えると，周辺の高低差が気になります。
駅までは平坦だと嬉しいですが。

[46: 匿名さん]

バスでなく、電動アシスト自転車パスで。

[47: 匿名さん]

管理会社は伏見管理サービス株式会社ですが、売主さんの関連会社でしょうか。
本社は西東京市にあるのかな？
マンション管理はサンクレイドルとプレシスの管理を手がけるようですが、
管理会社としての評価はどのような感じでしょう。

[48: 匿名さん]

こちらって、全く書き込みなくなりましたが、売れ残ってるのですか？

何部屋売れたのでしょう…

[49: 匿名さん]

現在は第2期販売の8戸が販売中のようですが、第1期は何戸販売し、どれくらい売れたのでしょう。
プレシスのマンションについて全く知識がありませんが、どのような売り方をするデベでしょう。
期分けは大きく第1期・第2期・第3期と分け◯次まで設けず、要望が入った時点で少数を販売するスタイルですか？

[50: 匿名さん]

物件ごとに違うんじゃないですか？