シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[4051: 匿名さん]

横断歩道は、越谷市建設部、国土交通省の正式な計画です。

[4052: 匿名さん]

学校まで30分以上かかってすごく遠いみたいですが横断歩道が出来るとそれも改善するんでしょうか？

[4053: 通りがかりさん]

>>4052 匿名さん
それは関係ないですね。
大相模小は遠いです…この点は子育て世代にはマイナスポイントですね。ピカピカの新設校に通える美南と比べても。

[4054: 匿名さん]

むしろ横断歩道が出来ると学校まではプラス10分になります。

[4055: 匿名さん]

>>4054 匿名さん
ならないけど？
あなたいい加減な事言い過ぎ

[4056: マンション検討中さん]

川柳小になるみたいですよ。30分はかからないですよ。
ピカピカでも吉川美南じゃな。

[4057: 匿名さん]

>>4052 匿名さん

正確には大相模小が1600mで子供老人の歩く速度で26分。川柳小が1700mで同28分。まぁ行きは30分以内には登校するでしょうけど、帰りは寄り道しながらなのが子供なので30分以上ってところです。因みに川柳小に集団登校させてるご家族が多いですよ

[4058: 通りがかりさん]

子どもなんで足腰丈夫に育っていいかもしれないですね。

[4059: 匿名さん]

因みに上記は7歳分速60mでの基準です。上級生は分速70m程度ですから川柳小まで25分と言う所でしょう。
(運動生理学の文献では7歳の平均値徒歩速度は分速68mとしているのもありますので余裕をみた速度で示しています)

[4060: 通りがかりさん]

>>4059 匿名さん
それこそ信号あるんだしやっぱり30分ですね。
とはいえ駅まで7分か12分かの違いは大きいけど、小学校まで25分か30分かはどっちでもいいかと。

[4061: 匿名さん]

どちらにしても、学校が遠い点はやはり大きな問題点ですね。
他は考え方でカバーできそうな問題なんですが、、、

[4062: 匿名さん]

>>4060 通りがかりさん

25分の時点で遠過ぎですからね・・・

[4063: 匿名さん]

つまり横断歩道が夢が叶い仮に出来たとしてもここに勝ち目はないということだね。

[4064: マンション掲示板さん]

>>4061 匿名さん
小学生の子供が居る世帯には問題だね。でも田舎なんて学校通うのに30分位普通に歩くよ。でも最近は夏場暑いからその点はつらいかも。俺らの時代はまだ朝は涼しかったんだけど。。

[4065: マンション検討中さん]

子供は別に遠いとか思わないと思いますよ。通学時の子供同士のコミュニケーションもとれるし。

[4066: マンコミュファンさん]

>>4064 マンション掲示板さん

ここは田舎じゃない、と？

[4067: 匿名さん]

今日は午前中から盛況でしたよ。契約決めた方もいましたね。多分今の公示価格の部屋が完売したら次期は値上げになるのかもしれませんので駆込みですかね？

[4068: 匿名さん]

>>4067 匿名さん

>>29 匿名さん
何でそんなこと分かるの？もしかして営業さん？

[4069: 匿名さん]

>>4068 匿名さん
29？(笑)

今日マンションギャラリーに行ったからですよ。担当営業待ってる間にチラホラ申込みしてる方とか、営業さんの話とか聞こえてきましたからね。

[4070: 匿名さん]

私達も本日飛び込みで見学させて頂きました。ありがとうございます。ほぼ満席でたくさんお客さんいましたが、値上げなんて話は聞かなかったですね〜。でも前向きには検討中です。来週実際の建物見学させてもらう予定です。では、また。

[4072: 匿名さん]

>>4070 匿名さん
ちなみにどこの棟が売り出されてましたか？

[4073: マンション検討中さん]

>>4070 匿名さん
商談中にしとかないと、次に売り出す部屋は少し上がるみたいですよ。商談中にしていたらその部屋は今の価格で大丈夫だそうです。とりあえず課税証明書だけでも用意しとくと良いと思います。

[4074: マンション検討中さん]

ここって駐車場にゲートも監視カメラもないんですか？？

[4075: マンコミュファンさん]

>>4074 マンション検討中さん
ありません。平和なマンションですから

[4076: マンション検討中さん]

>>4075
え！ないんですか。。
住民の板に駐車場内の暴走、不審者駐車の情報があったので。
それってかなりのコストダウンですよね。

[4077: マンション掲示板さん]

>>4076 マンション検討中さん
監視カメラがたくさん着いてるマンションなんか気味が悪くて住みたくないですね。ここは繁華街ではなくて住宅街ですから。エントランスの360度カメラが有れば住民の出入りと車の出入りをカバー出来るから充分では無いでしょうか。

[4078: 通りがかりさん]

コンビニにもスーパーにも広大な無料駐車場があるような立地ですからね。

けど確かにでDグラフォートを見学したときにはゲートありましたね。それも費用に含まれてるわけですが。

まあつけたきゃマンションの住民みんなで話あって金出せば作れるのでは？組合的なのあるわけですから。

[4079: 匿名さん]

売出しは南がＢが完売で、Ｃがあと少し、Ｄが販売してました。東はＥが完売でＦもあとわずかでした。

[4080: マンション検討中さん]

値上げしてないの？
随分、良心的ですね。

[4081: 通りがかりさん]

次が値上がるとかほとんど売れてるとか、急にステマっぽくなってきたように感じるのは気のせいでしょうか…

[4082: 匿名さん]

>>4081 通りがかりさん

そう思うならギャラリー行ってみれば？私は実際に値上げの話は担当営業に聞きました。工事が始まった段階で広告上の徒歩時間の公称も変更するらしいですよ。

[4083: 匿名さん]

因みに私は購入済です。引っ越しはまだ先ですが。

[4084: 匿名さん]

横断歩道どこにいつ出来るの？？

[4085: マンション掲示板さん]

>>4084 匿名さん
横断歩道は９月に工事して１０月に出来るよ。場所は高架下辺り。

[4086: 通りすがり]

完成在庫ってみなさんどう考えてますか。
営業さんが値引きに応じていることから焦りを感じましたが、
気にならない人は気にならないですよね

[4087: マンション掲示板さん]

>>4086 通りすがりさん
室内は誰も使ってないので気にならないですが、共用部分は使用感が出てきますね。廊下とか清掃していないと、チリやほこりやセミの死骸などが転がってたりします。あと見えないところで配管は痛みが早いので気になりますね。昔のマンションのコンクリートは40しか持たないと言われてましたが、今のコンクリートは100年は持つと言われているので雨や風や太陽熱などの浸食はあまり気にならないです。

[4088: 通りがかりさん]

>>4087 マンション掲示板さん
ここは400戸の大型のマンションですが、清掃関係のスタッフは何名位いるのでしょうか？現在私は100戸程度のマンションに住んでおりますが、清掃スタッフ１名で、週３回の清掃です。大規模だと人数も多く、キレイにできているのでしょうか？

[4089: eマンションさん]

>>4088 通りがかりさん
毎朝８時から７人くらいの清掃スタッフがこの広いマンションを清掃してくれてあるので、廊下などの共用部分はきれいですよ。土日も休まず清掃してくれてます。

[4090: 通りすがり]

来年の3月には完成後2年経つんですね…
中古扱いになったら価格はかなり落ちますよね。
それまでまだ残ってそうだし、検討するならそのタイミングなのかな。
いま購入したら値引きもたくさんありそう！

[4091: 匿名さん]

>>4086 通りすがりさん

ここって話じゃないけどうちは逆に竣工前に購入とかは一切考えないね。竣工前に売りきる物件とか、実際の物を見ないでよく買えるなぁと思うんだよね

[4092: 匿名さん]

>>4081 通りがかりさん

別に急じゃ無いよ
このマンションではずっと前からだよ
他のマンションのスレだとここ程目立たないから違和感あるのは同意だけど

[4093: マンション掲示板さん]

>>4090 通りすがりさん
この横に長いマンションで待ちの姿勢だと不便な場所の部屋しか残らないじゃないかと。もう良いポジションの部屋は後少ししかないと思います。

[4094: 通りすがり]

>>4091 匿名さん

普通のいい物件は施工前に完売してしまうのが普通ですよね。
それだとなかなかいい物件を購入するのに何十年もかかりそう笑

[4095: 通りすがり]

>>4093 マンション掲示板さん

そもそも完成後一年半経っていまさらって感じも否めないですよね…

[4096: 通りがかりさん]

>>4090 通りすがりさん
ちょうどグランセンスが完成から2年半たった今時期ようやく売り切るかという感じですね。けど個別サービスは別にして表示価格は下がってはいないですよ。残り物部屋ですけど。
シティテラスも信号ついて駅からの時間表示短くできるなんて話もあるので、一年経ってもそんなにいまより安くはならないように思います。残り物部屋をいまと同じ価格で買うことになると思います。ましてや半年で2年経ったから値下げなんてまずないかと。

[4097: 匿名さん]

>>4094 通りすがりさん

だから完成在庫持たない中小デベや、メジャー7でも方針として在庫持たない三菱の物件は対象外になってしまいますね。結果的に完成在庫を多く持つ三井、住友、東急の物件が選択肢になります。
特にフージャスやレーベン(が100%に近い販売主導してるもの)はまず選択肢になりません

[4098: 通りすがり]

完成在庫は企業としては決して好ましい状況ではないですよ。

三井、住友、東急でも駅チカの優良物件は完成前完売となってます。
大手の強みで多少の機会損失は飲み込めるので大量に供給してしまってる状況なんだと思います。

つまり、いい物件のいい部屋は完成後まで残らないのが完成後購入者の不安な点ですよね…
悩ましいです。

[4099: 通りすがり]

https://1manken.hatenablog.com/entry/2016/02/12/230000

施工後1年→新古物件
施工後2年→中古物件

施工後一年半経ってしまってるここはさすがにあせるんじゃないでしょうか。
逆に値引きのチャンスですね！

[4100: 通りがかりさん]

なんというか、このマンションらは一般論よりスミフの売り方じゃないでしょうか。

ご存じのとおりここはグランアルトシリーズ×3、グランセンス、シティテラス、さらにシティハウスと、スミフだけて6つものマンション、合計2000戸くらいになりそうな数を10年以上かけて売ってます。スミフの戸建てもありますしね。

全部のマンションで完成前完売なんて無理ですから、そんなもの最初から目指してもいなさそうに見えます。とにかく2000売り切るということが目標かと。

[4101: 匿名さん]

>>4091 匿名さん

正直マンションなんて物の差なんて僅かなもので立地と間取りで殆どの価値が決まりますからね
じっくり待って物を見る恩恵は少ないように思いますね
そこまで拘りがあるなら戸建て注文にでもしないときりが無いでしょうし

[4102: マンション掲示板さん]

>>4094 通りすがりさん
施工前に眺望を期待して物件を購入したはよいが、眺望が想像してたのと違うとトラブルになるケースはよく有ると営業さんが言ってました。でももう契約も済んでいる状況なのでどうすることも出来ないようです。

[4103: 匿名さん]

>>4100 通りがかりさん

戦略がどうだろうと販売期間が長いほど販売経費維持費税金が色々かかってくることは避けられないから、
購入検討者からすればそれらが値段に乗ってしまう分は即売のマンションに比べてコスパ的に不利という事になりますからね
買う側にも影響が出る話ですよね

[4104: 匿名さん]

>>4102 マンション掲示板さん

それは買う側の考えが極端に足りないだけであって、そういうケースが稀だから実際に完成前完売があるんだと思いますよ

[4105: 口コミ気になるさん]

>>4100 通りがかりさん
グランアルトシリーズで売れたからこの地域は売れると踏んだのでしょうね。案の定グランセンスから販売ペースが落ち始めて、シティテラスではまだ半分くらい残ってて、その状況で何故かシティハウスを徒歩10分以上かかる場所に建設するという迷走状態に入りました。明らかに営業さんや職人の仕事を切らさない為に無理やりマンションを建設してる感じがしますね。

[4106: 口コミ気になるさん]

>>4103 匿名さん
一番気になるのは住民が少ないと修繕積立金か思うように貯まらないから将来的に修繕費の値上げが大きくなりそう。

[4107: 通りがかりさん]

即売のマンションって投資用とかだと思ってました。
完成したら一気に何百世帯も引っ越してきて住み始めるのですか？

[4108: 匿名さん]

反対にレイクタウンではほかのデベはマンション供給すらできない。
希少価値はありそうですね。

[4109: 口コミ気になるさん]

>>4107 通りがかりさん
一気に何百世帯も引っ越してきたら引っ越し業者さんが大変なことになりますね。実際には内覧会を少しずつ遅らせて時期をずらしながら引っ越しされるのでは無いでしょうか。こちらのマンションがそんな感じでした。
即売マンションは投資用と住居用半々位ではないですか。最近は外国人投資家は日本のマンションが高くなって手を引いてきてるみたいですし。

[4110: 通りすがり]

>>4108 匿名さん

まだかなり供給過多なので希少価値はどうなんでしょうか…
これから施工後2年経って中古扱いになってから購入するのかその前に購入するかですかね。

[4111: eマンションさん]

約500世帯のマンションが即完するわけないじゃん。

[4112: 匿名さん]

>>4106 口コミ気になるさん

修繕積立金は住友が払ってるよ

[4113: 通りがかりさん]

>>4111 eマンションさん
たぶん完売はしますよ。デベロッパーは少なくとも素人よりは賢いんで、レイクタウンのポテンシャルをその程度には見込んでるんだと思います

[4114: 通りがかりさん]

すみません、即売と完売読み間違えてコメントしました。
上記は無視してくださいませ。

[4115: 通りがかりさん]

>>4110 通りすがりさん
繰り返しになりますが、グランセンスの例といまの書き込まれている売れ行きからしても、2年たっても値下がりませんよ。中古扱いとして販売はしないと思います。よほど売れ行きが鈍らないかぎりは。

[4116: 通りすがり]

中古扱いで販売しないと法令違反じゃないんですか？
2年経ったものを新築では販売できなくなるんですよ。

[4117: 越谷のドンちゃん]

>>4116 通りすがりさん
そのうちYahoo!不動産の新築マンションの検索で検索に引っかからなくなりますよ。その後は中古販売業者に買い取って貰ってその業者が販売するんじゃないですか。その頃になったらもう少し値段が下がるかも。まだ西Ａ棟は販売されてないから、ポジションも良く手頃な値段で購入出来るでしょう。

[4118: 匿名さん]

>>4116 通りすがりさん

一年経った時点で新築名乗ると違法だよ
二年経ったら中古を名乗らないと違法になる

[4119: 検討中です]

>>4118 匿名さん
不動産業者はえげつないですよ。売るために何でもありなんじゃないですか。

[4120: マンション検討中さん]

○棟はまだ販売されていないからとか、なんで説明聞きに行ったらすぐ分かる嘘つく人いるんでしょう？
ほとんどの棟は程度の差はあれ売りに出されてましたよ
デメリットとかならまだ参考になるんですけど凄く疑問

[4121: 通りすがり]

それじゃ
あと半年待って中古販売になってから400.500万安く購入するか

いま200万ぐらい値引いてもらって購入するかですね。

住友としてはなかなか厳しい営業ですね…
いつかは完売するとはおもいますが。

[4122: 通りがかりさん]

法律は知りませんが、スーモで新築マンションを検索したらグランセンスはでますよ。

なんか抜け道があるんじゃないですかね。詳しくは知りませんが。

このシティテラスの良い部屋が売れ残って、そこが中古扱いになって安くなるだろうというのは一種の賭けですね。

[4123: マンション検討中さん]

良い部屋は残らないでしょ。

[4124: eマンションさん]

中古扱いして住友が安く売るわけないじゃん。

[4125: 匿名さん]

>>4117 越谷のドンちゃん

広告宣伝って話なら2年以降でも大して問題にならないかと。今週の首都圏版SUUMO(駅に置かれる無料誌の方ね）には築年数2年2ヶ月のグランメディオ新三郷が2ページ見開きで掲載されてるしね

[4126: 通りすがり]

もう既にいい部屋は残ってないですし、

中古として売らなきゃいけないのは法律で決まってます。

営業さんと交渉するときにこの知識を知っているかどうかでだいぶ変わってくると思いますよ！
これこそ掲示板の意味だと思います！

[4127: 匿名さん]

>>4121 通りすがりさん

先週ギャラリー行ったが値下げなんて一切話にならなかったよ。つうか値下げ以前に駅距離が5分短縮される事で次期販売開始するものから価格改定で値上げと言ってたわ
来月から公示広告も7分掲示するらしいし

[4128: 通りすがり]

値上げしたとしてもあと半年で中古になるのでそれまで買い控えようかな。

新築、新古、中古は大きく違いますよ。

[4129: 通りすがり]

パンダ部屋ばりの価格帯が出てきそうですね。

[4130: 通りがかりさん]

>>4126 通りすがりさん
売れ残って困ってるならそうでしょうけど、他に買い手がいるなら値引く必要ないですからね。

[4131: マンション検討中さん]

>>4130 通りがかりさん

明らかに売れ残ってません？
買い手にとっては中古の購入になるので、
新築時と同じ価格で売ることはえぐいですね…

減価償却の観点からも価格は下げざるを得ませんよね。
なにも知らないまま営業さんのセールストークでやられちゃうより知っておいたほうが200万から500万は変わってきます。

だから国が完成後2年経過で中古扱いにする決まりを設けたのですから

[4132: マンション検討中さん]

例えば
3,500万の部屋で償却期間が35年として（わかりやすいように便宜的にしてます）
3,500万÷35×2年＝200万

200万はもう価値が落ちてるということです。

[4133: 匿名さん]

> 4132: マンション検討中さん　

土地は減価償却しないよ？

[4134: マンション掲示板さん]

中古マンションは立地と築年数が重要視されるので新築購入といえどすでに2年経過していればその分の資産価値は下がってるよね

[4135: 通りがかりさん]

>>4132 マンション検討中さん
理屈はわかります。ですがどこまでいっても、このマンションが人気かとうかです。そこをどう読むかだと思います。

[4136: マンション検討中さん]

>>4133 匿名さん
当たり前です。
いま、土地の話はしてませんよ

[4137: 匿名さん]

>>4131 マンション検討中さん

見方は色々だけど購入したい場所はまた未販売なので売れませんと言われた訳で単純に売れ残りってわけじゃないからね。売れ残りなら買いたいって言ってる客を断るわけがない。あくまでもすみふの販売計画通りしか売らない物は売れ残りとは言えないでしょう

[4138: マンション検討中さん]

売れ行きが良くないときに、人気部屋から売ってくと最悪なことになります。
残るのは不人気部屋ばかりで全然売れません。
苦戦マンションがさらに苦戦していく悪魔のループですね。

あえていい部屋を残しておくことで、ＭＲに足を運ぶ人も増えます。
大きいのは人気部屋を未販売にしておいて、妥協したお客さんが不人気部屋を買ってくれることです。

即完売するようなマンションなら売れるところからどんどん売っていきますが、このように苦戦しているなら、何も考えず売っていくことはないと思いますよ(^^)

[4139: 匿名さん]

完成在庫を多く持つが値引かないデベロッパーの代表住友
http://diamond.jp/articles/-/154413

住友不動産を日本一にした販売手法「青田売り」プラス「完成売り」という手法
https://www.sumai-surfin.com/columns/aka-ao-ki-shingo/hosono-20170222

[4140: マンション検討中さん]

>>4139 匿名さん

2017.3月の記事ありがとうございます笑
やはりスミフでも完成売りは完成後1年以内を想定してたんですね(^^)

あともう少しで2年経ってしまうここはさすがに焦ります…

みなさんの意見を聞くとスミフは値引きしないわけではなさそうでした。
ちゃんとした理由があれば値引きに繋がってますね。

値引きの難易度が高いだけであって値引かないというわけではないってことか。

[4141: 匿名さん]

>>4140 マンション検討中さん

都合よく解釈するその性格以前とお変わりない様で(笑)

[4142: 匿名さん]

>> 4136: マンション検討中さん　

土地代を含まず、減価償却のある建物部分のみの評価で3,500万という例ですね。
このマンションの販売価格とは、だいぶかけ離れた例えでしたね。

実際にはここはRC造の居住用マンションなので、47年が法定耐用年数。
（3,500万の例で計算しやすく35年にしたのかもしれないけど）

まぁ、このマンションの立地条件や周辺のマンションとの競合状況からしても、当初は簿価以上のペースで市場価格の方がが落ちていくと思われるので、減価償却の話自体にあまり意味がないのかもね。

[4143: マンション検討中さん]

とりあえず新築時の価格と2年経って中古となってしまった物件では同価格ではないということは最低限わかりますね

[4144: マンション検討中さん]

50年で建て替えるとして
最初に買った人は50年住めるけど
2年後に買った人は48年しか住めない。
なのに同じ価格ってのはちょっとモヤモヤしますね。
まあ50年後はこの世に居ないだろうから良いんですけど。

[4145: 匿名さん]

今夜、獣道を通ったら銀色の支柱が2本たってました。
押しボタン式信号機が設置されるのでしょうか？

[4146: 通りがかりさん]

>>4143 マンション検討中さん
同価格で買う人がいなければ値引きます。いれば値引きません。
価格は需要と供給が決定します。

８時になったらお総菜が半額になるスーパーもあれば、10時でも定価で売るスーパーもあります。

[4147: マンション検討中さん]

少なくとも捌けている現段階に加えて、獣道に信号が設置される予定な以上、値引きが前提の甘い考えは捨てた方がいいかと。
実際、スミフは上げるの確定してるわけで、変に期待するよりはその予算で他の物件探した方がいいのでは？

[4148: マンション検討中さん]

完成から2年経って中古になったときの価格帯が楽しみですね！
減価償却分の150〜200万ぐらいは各部屋下がると思いますが。

中古ってそういうことですよね。

[4149: 匿名さん]

その分値上げすれば+−0ですよ。

[4150: 匿名さん]

この安さだけが売りのマンションを築2年も経ってから値上げするなんてバカげたことしてくれたら検討対象外になって迷う必要も無くなるだろうし良いんじゃないですかね

というか、スミフは時間をかけて売る戦略だから売れ残ってても問題ないとか言いながら値上げ確定って矛盾したこと言ってるのも馬鹿げてますよね
売れ残りが予定通りなら値上げの必要なんてないわけだから、予定外に売れ残ってるので経費回収の為に値上げざるを得ないって事ですよね