シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[3821: マンション検討中さん]

>>3818 通りがかりさん
武蔵野線しか使えない不便な駅って言ってるじゃん。新越のが利便性は良いのでは？新越をオススメしますよ！

[3822: 通りがかりさん]

>>3821 マンション検討中さん
武蔵野線しか通らない不便な駅だからこそ、駅近でもないと輪をかけて不便という意味です。

レイクや美南の魅力は、駅近に、新築の、マンションであることだったかと思いますので。

[3823: マンション検討中さん]

>>3822 通りがかりさん
違うマンション探しましょう。さようなら。

[3824: マンション検討中さん]

気のせいかレイクタウンに立ってる看板が2690万〜と、なってた気がする。
前まで2498万〜だったような。
まさか値上げしたのか？

[3825: 匿名さん]

その価格はたしか東棟のパンダ以外の1F価格なのでパンダの供給戸数が終了したのでは？

[3826: 匿名さん]

>>3820 匿名さん

少々の修繕費を気にして毎日の通勤を捨てるのはなかなか真似できないな・・・

[3827: 匿名さん]

価値観は人それぞれだからね

[3828: 通りがかりさん]

人気あるから値上げだね

[3829: 匿名さん]

>>3826 匿名さん
街の利便性は2820の人にとっては同じだから、通勤は捨ててないのでは？
私も、車通勤なので南美よりこちらの方が通勤利便性は高いと思ってます。

[3830: マンション検討中さん]

東埼玉道路ってどうなるんでしょうか？

[3831: 匿名さん]

そりゃいつかは作るんじゃない。でもここは東埼玉道路から1区画奥にエントランスやA棟があるわけで道路が出来る事での直接的な環境における影響はないと思うけどね。逆に東埼玉道路が完成すると環境的な影響があるのはグランアルトの東側じゃないかな？

[3832: 匿名さん]

>>3830 マンション検討中さん

東埼玉道路は2025年を目処に地下化される予定と埼玉県は言っています。
そうなれば横断歩道も不要になるかと。

[3833: 匿名さん]

埼玉県が地下化を唱える理由が思い当たりませんが、埼玉県が相応の予算負担をしない限り、地下化への計画変更は無いでしょうね。

このマンションの近くは、高架道路の計画の様です。

https://www.laketown.info/2018/03/about-higashisaitamaway/

[3834: eマンションさん]

>>3816 匿名さん

私も、よく考えて買いました。快適です。

[3835: 匿名さん]

私は。よく考えて買うのをやめました。
横断歩道は出来ないし。

[3836: 匿名さん]

こういったレポートみつけました…
もの凄い不安になりますが、スミフはその分やはり価格に乗せてるってことでしょうか。
それなら2年経って中古扱いになったときに購入すべきか迷います


完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。

　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

[3837: マンション検討中さん]

東埼玉道路の完成とはどうなったら完成なんですか？

[3838: 匿名さん]

>>3837 マンション検討中さん

外環みたいになったらじゃね？

[3839: 匿名さん]

>>3835 匿名さん
あなたの希望に合うマンションが見つかるとよいね。サヨナラ〜

[3840: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
どちらで見つけたのですか？

[3841: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
こちらのマンションは最初から完売をする気はなさそうです。500部屋もあるのにチビチビ売ってるし、D棟は現在完全にオブジェと化してます。

[3842: 匿名さん]

Dがオブジェ？内装工時入りはじめてますよー。Fは2/3ぐらいはすみ始めてますね。

[3843: マンション検討中さん]

レイクタウンでこの値段なら良い物件なのでは？地下鉄がレイクタウンまで来るという計画はどうなんでしょう？

[3844: 匿名さん]

>>3840 匿名さん さん
その人前から長文貼り付ける人だし

[3845: 匿名さん]

分譲マンションは完成直後にすべての販売代金を回収することで、
用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を
全額返済できるのが一般的なのにスミフは長期間かけてじっくり
販売できるのはどうしてなんですか？
借り入れた資金返済はどこから捻出されているのか、事業資金は
どうやって回しているのでしょう？

[3846: 匿名さん]

ここでする話でもないがその辺りは住友に限らす三井三菱含めて財閥系の強みとしか言いようがない。自己資金や旧財閥系グループからの資金調達手段があるからこそ、三井も住友も杭が届かないで傾いたマンションに対して全棟建て替えの提案が可能だったわけで。逆に姉歯が関わった中堅デベロッパーは建て替えはおろか購入者に対しての補償も出来ないまま倒産して、補強等は住民自ら行った実態があるしね。三井三菱住友の旧財閥系の資金力は膨大だし自転車操業的な考えとは違うって事ですよ

[3847: 通りすがり]

でもキャッシュフロー的にはだいぶ好ましくないですよね…この状況は。

[3848: 匿名さん]

>>3847 通りすがりさん

住友にとっては郊外のマンション一棟くらい大した事ないでしょうが、レーベンは結構大変かも。

[3849: 匿名さん]

>>3848 匿名さん
この物件におけるタカラレーベンの持ち分は16/1000でスミフの持ち分が984/1000
レーベンの資本なんてほぼ入ってないみたいな物だけどね

[3850: 匿名さん]

まぁだからこそ住友ブランドの『シティテラス』なんだけどね

[3851: マンション検討中さん]

マンション詳しくないんですが、住友ってそんなにブランドなんですか？

[3852: 匿名さん]

>>3851 マンション検討中さん
そう言う事ではなくてね。マンションと言うのはそれを開発販売する不動産会社がマンション名に自社のブランド名を付けるのよ。
野村ならプラウドやオハナ、三菱ならザ・パークハウス、大京ならライオンズってね。住友の場合は原則自社物件にシティテラスやシティタワーズってシティを冠としたブランド名を付ける(特例的に付けない独自の名前のマンションもある)

因みに他社との共同開発物件で資本比率が50%とか70%とかのマンションには別のブランド名がつけられる。例えば大京と住友の共同開発物件にはグランアルト、大和と住友の共同開発物件にはグランセンスとかね。と言う事でこの物件にシティテラスのブランド名が付けられたって事はレーベンの資本はほぼ入らない住友不動産の物件であるって事なのよ

因みに住友がブランドか否かと言う話では、一応大手メジャーセブンの一員だし、三井三菱に次ぐ財閥系不動産会社だから住友と言うブランド自体は大手として認識される

[3853: 匿名さん]

>>3852 匿名さん

お詳しいようですので便乗して質問です。

デベロッパーの持ち分は、何を見たらわかるものなのでしょうか？

[3854: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

キッチリとした物は重要事項説明書。あとはそのマンションが共同開発物件ならギャラリーに行って営業に聞けば教えてくれるよ

[3855: 匿名さん]

シティテラスブランドはステータスでもあるから
住所を書く場面とかでも相手に一目置かれますね。

[3856: 通りすがり]

>>3855 匿名さん

そうですかね。

[3857: 検討板ユーザーさん]

>>3855 匿名さん

そうだったらいいですね。

[3858: 匿名さん]

>>3855 匿名さん

残念ながら住友のシティシリーズはマンション購入者や検討者、不動産関係の人ならそれが住友の物件とわかるのですが、一般への浸透力に関してはプラウドやザ・パークハウスに比べると弱い。住友の方針なのかもしれないがマンションブランド推しのCMを作らないからね。その点野村のプラウドや三菱地所のザ・パークハウスは印象的なCMを打つので知名度が高い。

まぁTVCMに関しては奇抜なCMなんかを作ってブランド落ちしてしまうって事も考えられるので一概に良いとは思わないけど、野村や三菱のCMイメージ戦略は成功してるよね

[3859: 検討板ユーザーさん]

モデルルームから花火見れるって？

[3860: 匿名さん]

レーベンが企画してスミフにお金出してもらったわけか

[3861: 通りがかりさん]

なんども言うがレーベンは、企画してません。

[3862: マンション検討中さん]

確かに、レーベンが企画してスミフにお金出させる構図は無理があるというか無理。
逆ならわかるが、、、
足元にもおよばない。

[3863: 匿名さん]

シティテラスは郊外マンションのブランド名ですからね。。。シティハウスなら格がありますが。
スミフで価値があるのは、グランドヒルズシリーズ、シティハウスシリーズ、シティタワーシリーズ、あとはドゥトゥールとか一部固有名称をつけているマンションですね。

[3864: 匿名さん]

>>3863 匿名さん

違いますよ
シティハウスとシティテラスのブランド名の違いは郊外か否かではなく規模の違い。全戸数100戸前後の中小規模マンションにはシティハウス名が、200戸以上の大規模マンションにはシティテラス名が付けられる。郊外にシティテラスが多いのは大規模マンションの用地が確保できるからなんですよ。
都心ても用地買収できで大規模マンションにとして開発企画出来た場合はシティテラス名になります。例えばシティテラス東陽町やシティテラス荻窪とかがその様な物件になる訳です

[3865: マンション検討中さん]

ここもついに値上げしましたね

[3866: 通りすがり]

そうなんですか？

7月にいったときは値引きしてもらいましたよ！
日当たり伝えて！
オプション一部無料とかいろいろ相談されて、
そこで営業さんの焦り感じたんで保留です！

[3867: マンション検討中さん]

すみふが値引くなんて聞いたことない

[3868: 通りすがり]

初めて聞いた感じなんですね！

営業さんもけっこー軽かったのでおそらく値引きはOKだと思います！

[3869: 匿名さん]

スミフはどの物件も値引きをしないよ。それが住友不動産の売りの一つでもあるからね。理由は下記を参照してね

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

http://diamond.jp/articles/-/154413

https://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?ST=sm...

[3870: 通りすがり]

現に値引きされたんですが…
このマンションだけで、一概には言えないと思いますが…
中古扱いになって価格が下がるよりかはって感じなんですかね。

一切値引きに応じないならそれを徹底してほしかったですけど……

それほど売れ行き難航してるんですかね

[3871: 通りがかりさん]

値引くと思いますよ。レイクの違うスミフのマンションを検討したときもそういう話ありましたから。

駅近の築浅中古と比べて苦戦するので値引かざるを得ないのだと思います。

[3872: 匿名さん]

グランセンスやグランアルトはそもそも純粋なスミフ物件じゃないので大京や大和ハウスの販売意向も考慮されるけどシティテラスはスミフの販売方針が反映される。マンギャラリーに誘う為の釣りだったりして(笑)

[3873: 匿名さん]

>>3861 通りがかりさん
>>2518は嘘記事だとおっしゃる訳ですか

[3874: 通りすがり]

まあ行くだけはタダですしね笑

ここって今時点で完成後何年でしたっけ？

[3875: 匿名さん]

オプションつけるのは一期からある。値引はない。

[3876: 匿名さん]

>>3874 通りすがりさん

公式HPの物件概要によると
完成年月 平成29年3月15日完成済

[3877: 匿名さん]

>>3876 匿名さん
もう一年半経ってるんですね。
そろそろ値下げしてくるかもしれません。

[3878: ご近所さん]

まさかのライバル出現！
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake6/

[3879: 検討板ユーザーさん]

低層の方が好き

[3880: 匿名さん]

>>3878 ご近所さん
街としての進展性をスミフがどう見積もったのか気になりますね。
シティテラスの売れ行きがスミフ的に想定内でないと、プロジェクト立ち上げようとはならないとは思いますがどうなんでしょうね。

[3881: 匿名さん]

シティハウス越谷レイクタウンですか。
前の人が書いていた通り、シティハウスの方が格上なので、ここより値段は高くなるでしょうね。
廉価版な安いマンションを求めるならここ、都心から離れた郊外でも高級感を重視するなら新しいシティハウス越谷レイクタウンでしょうね。

[3882: マンション検討中さん]

>>3881　匿名さん
つ>>3864
ちゃんと検討されてるんでしたら、また語弊のある言葉を使わない方がいいですよ。

もしかしたら、グランドヒルズシリーズと混同されてるのかもしれませんが、コンセプトの違いなので、廉価版と高級感という程の違いはありません。

[3883: マンコミュファンさん]

レイクタウンで低層マンションは確かに始めてですね。というか、郊外で低層マンションはなかなかないから面白そう。

[3884: 匿名さん]

前々からあの場所にスミフ物件が建つ予定。因みにシティハウスのギャラリーは今のシティテラスのギャラリーを使う。実は今のシティテラスのギャラリーはグランセンスのギャラリーでクランセンスがほぼ売れた後にシティテラスのギャラリーに変更可能された(シティテラスが完成後数ヶ月販売開始しなかった理由。因みにその前はグランアルトのギャラリー)。つまりスミフの計画としてテラスの販売完了目処とハウスの施行完成販売の時期が定まったので予告が始まったってだけ。スミフの販売方針そのまま

[3885: マンコミュファンさん]

グランセンスはいまのシティテラスのギャラリーでは販売してなかったですよ。斜向かいの賃貸マンションが建つ前の所にグランセンスだけのギャラリーがありましたね。よく調べもせずにのうのうとコメントできますね。

[3886: 匿名さん]

シティハウス越谷レイクタウン 駅徒歩10分ですか。
なるほど、なるほど。

専有面積が「64.05㎡」からと少し狭めになっているのは、販売価格を抑えるためなのでしょうかね。
管理費と修繕積立金をどのくらいに設定してくるのか、興味があります。

[3887: 通りがかりさん]

シティテラス越谷レイクタウン周辺は住宅街だからあまり高い高層マンションは建てられなかったのでは。スミフさんはここの土地は去年の段階で確保していたようですが、一戸建て地区にするかマンションにするかまだ決まってないようでした。それにしてもイオンレイクタウンから遠い土地にマンションが建ちますね。

[3888: 匿名さん]

あそこのギャラリーはシティテラスの前はグランアルトだね。ギャラリー行ったときに営業から聞いたから確か。

[3889: 匿名さん]

>>3887 通りがかりさん

まぁレイクタウン7丁目だから名前に偽りはないかと。個人的にはどんどん人が増えて街が活性化して発展していくのは喜ばしい限り。レイクタウンに引越するのが楽しみです

[3890: マンション検討中さん]

パンダ部屋が値上げされて他の部屋全体的に値段上げたんですかね？

[3891: マンコミュファンさん]

値上げ、信号でもできるんだろうか、、、

[3892: 匿名さん]

レイクタウンにもう一つマンションできると購入するときから担当の方が言ってましたよ。

[3893: 通りがかりさん]

駅周辺だけではなく街としてどんどん人が増えていくということなんですかね。

いまは南側はなにもないけど、発展していくんでしょうね。

[3894: 匿名さん]

ここでマンションもう一つできるって言ったらそんな土地ないって言われた思い出w

[3895: 匿名さん]

>>3887 通りがかりさん

あそこはだいぶ前からマンションになると発表されてましたよ
用途地域的に高層は建てられないので低層マンションだろうと言われてました
一旦延期されたのでここの売れ行きがアレなんだろうと言われてましたね

[3896: 匿名さん]

去年の10月、>>1243のあたりでもう話題になってるね

[3897: 検討板ユーザーさん]

>>3896 匿名さん

わざわざ振り返って見たのね、おつかれさん

[3898: 匿名さん]

草加松原のシティテラスが残り数件の時に、見に行った際に営業の方から、今週中に契約するなら１００万値引くと言われました。
部屋からの景色がＵＲだったので、購入しませんでしたが、スミフも値引くと思います。
ここも、段々共用施設から遠くなるので、値引いても良いと思います。

[3899: 評判気になるさん]

競合マンションがグランセンスとシティハウスと増えたので、値引きもあるかもしれませんね。

[3900: 匿名さん]

ここは団地感満載ですが、シティハウス越谷レイクタウンは邸宅感がありますね。
好みの問題もありますが、シティハウスの方がリセールバリューも高くなりそうな気がしています。

[3901: 匿名さん]

低層住宅で土地に対する区分比率が高くなるので、その分物件価格は高くなりそうな予感ですね。固定資産税もその分高くなるのかな？シティハウスの場合は購入比較対象がマンションより戸建てな気がしますね

[3902: マンション検討中さん]

>>3899 評判気になるさん
シティハウスが出来るのは2年後とかまだ先だから競合とかじゃないでしょ

[3903: 匿名さん]

>>3902 マンション検討中さん
確かにそうですね。2年も待てばその分住宅ローンの支払時期が先延ばしになるし、フラット35が使えるギリギリのラインだと2年も待ってられないしね。

[3904: マンコミュファンさん]

シティハウスの方がリセールバリューは高いかもしれませんが、休日の過ごしやすさはシティテラスの方が良さそう。イオンレイクタウンのMORIが近いしね。駅までの距離はほぼ同じくらいでしょうか。

[3905: マンション検討中さん]

横断歩道できそうな雰囲気

[3906: 匿名さん]

>>3904 マンコミュファンさん

そんなに頻繁に休日をイオンで潰していて充実しているのかという疑問も
あの手の施設は頻繁に行くことが楽しいものとはちょっと違う気が

[3907: 周辺住民さん]

横断歩道新設に係わる工事のお知らせのチラシが配布されました。

[3908: マンション検討中さん]

さあ、値上げがはじまるな。

[3909: マンション検討中さん]

>>3906 匿名さん
レイクタウンのイオンはあの規模だけあって毎週、手を変え品を変えイベント開催してるので、割と飽きないですよ〜

[3910: マンション検討中さん]

横断歩道ができると、表記上「徒歩７分」だっけ？
すごい付加価値ですね！
資産価値上がりそう。

[3911: 口コミ知りたいさん]

>>3910 マンション検討中さん
マンションエントランスから獣道通って駅まで歩くと俺の鈍足で10分かかったよ。

[3912: マンション検討中さん]

信号できて、値上げしても売れるねここは。

[3913: マンション検討中さん]

2498万で買った家族は勝ち組だな

[3914: 匿名さん]

自分の足で普通に歩いて、改札からエントランスまで8分でしたよ。

[3915: マンション検討中さん]

>>3913 マンション検討中さん

東の一階でしょ。庭はないし目の前が幹線道路で2重サッシじゃないから車の音がけっこう聞こえそう。駅からは遠い。安いけど、ずっと住むには条件は良くないよ。勝ち組ではないでしょう。

[3916: 匿名さん]

夜間、通行止めする工事って、どのような工事だろう。

[3917: 匿名さん]

>>3911 口コミ知りたいさん

それ遅すぎじゃない？グランアルト前の途中信号待ちしてもエントランスまで7分で行けましたよ(笑)

[3918: 口コミ知りたいさん]

>>3917 匿名さん
だって暑いんだもん。。普通に歩くと炎天夏でバテバテになるし、獣道からグランアルト前の道路まで日陰が無いから直射日光浴びまくってるし、冬場だったら9分で着いてたよ。

[3919: 匿名さん]

>>3915 マンション検討中さん
だからパンダ部屋なんですよ。駅から近くて静かで条件が良い部屋はもう西A棟しかないですよ。

[3920: 匿名さん]

>>3918 口コミ知りたいさん
それでも9分なのね(笑)。まぁそんな人にはイオンkaze経由なら炎天下で歩くのは4分で済みますからね。天候などによってマンション-駅間の交通に選択肢があるのも、ある意味強みになりますね