シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[3801: 匿名さん]

大丈夫、横断歩道は出来ないから。
獣道のが楽でいい。

[3802: 匿名さん]

『押しボタン式の横断歩道を設置する方針。ただし時期は未定』→10年後かもしれない。

[3803: 匿名さん]

>>3798 匿名さん

ハイハイ
許認可の意味がわからない貴方が役所と仕事をした事が無いことが良くわかりました。

[3804: 匿名さん]

>>3803 匿名さん
確かに役所とは仕事したことないわ。
普通みんなそうだと思うけど。

許認可の話ではなく、議事録のエビデンス性について話していたのだが。
まぁもういいよ

[3805: マンション検討中さん]

線路のすぐ横で資産価値が高いと言えるんでしょうか？レイクタウンに近いのはわかるんですが。
電車の音も気になります。夏、冬以外は窓を開けて生活することもあると思うんで。

[3806: 匿名さん]

>>3800 マンション検討中さん
横断歩道で価格が上がっても、もう人気のB棟は売り切れてるし、西A棟、南C棟D棟、東F棟しか残ってないから少なくとも価格は現状維持くらいじゃないかな。もしかしたら西A棟は今より値段が上がるかも。

[3807: 匿名さん]

>>3800 マンション検討中さん

値上げは無いでしょ
前にここで坪単価比較がされてたけど、現状ここは徒歩12分にしては相場以上に高い
徒歩7分になってようやく相場通りって感じの価格なので初めから横断歩道織り込み済みの値段だと見られてる
これで値上げなんてしたら資産価値と売価の乖離が大きくなって自分の首を締めるだけ

[3808: 匿名さん]

> 3799: 匿名さん　

「理事会会長」？
理事長のこと？

[3809: 匿名さん]

出来るとしても10年以上先だそうです。

[3810: 検討板ユーザーさん]

フェンスはよ

[3811: 匿名さん]

>>3810 検討板ユーザーさん
ファンスが出来ても高架下南方に獣道があるよ。そっちの獣道は今は一戸建て購入者が使ってるよ。

[3812: 匿名さん]

獣道は永遠に不滅です。

[3813: 検討板ユーザーさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3814: 通りがかりさん]

なにせ駅から遠いですよね。電車使う人にとっては。

武蔵野線しか使えない不便な駅でそこから最低12分というのは。親は車通勤でも子供は通学に電車使うことになるわけで。先にできた駅から近いマンションにも中古が3000万円台前半多く出てるんでそっち買う人もいますよね。

あとこっちは学校も近くにないですけど予定とかあるんですっけ？小学校は徒歩20分以上かかりますよね。

[3815: マンション検討中さん]

>>3814 通りがかりさん
電車使うなら新越のが便利でしょ。新越の駅近中古物件でも探して下さい。そんなこと言ってたらレイクタウンに住めないですよ。

[3816: 匿名さん]

線路の騒音、上階の騒音が響くコンクリ、東埼玉道路が完成したら大気汚染。横断歩道できても駅から十分遠い。価格帯的に住民のモラル低め。完成から1年経って、ようやく50%の販売。検討されてるみなさん。本当にここ買って大丈夫なんですか？よく考えてください。

[3817: マンション検討中さん]

>>3816 匿名さん
よく考えて買いました！ご心配ありがとうございます。

[3818: 通りがかりさん]

>>3815 マンション検討中さん
新越を引き合いにだすのは極論です。立地の格も当然相場が違いすぎます。
レイクの中古や吉川美南と比べて価格と利便性がどうなのかというのが現実的な議論かと思います。

[3819: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん

いやいや、吉川美南のが１００倍便利だわ。

[3820: 匿名さん]

>>3819 匿名さん
グランセンス吉川美南も検討したけど、立体駐車場が将来の修繕費が高くなりそうだからこっちのマンションにするよ。こっちは平置き駐車場だから修繕費も割安だよ。街の利便性は同じくらいな印象を受けたよ。

[3821: マンション検討中さん]

>>3818 通りがかりさん
武蔵野線しか使えない不便な駅って言ってるじゃん。新越のが利便性は良いのでは？新越をオススメしますよ！

[3822: 通りがかりさん]

>>3821 マンション検討中さん
武蔵野線しか通らない不便な駅だからこそ、駅近でもないと輪をかけて不便という意味です。

レイクや美南の魅力は、駅近に、新築の、マンションであることだったかと思いますので。

[3823: マンション検討中さん]

>>3822 通りがかりさん
違うマンション探しましょう。さようなら。

[3824: マンション検討中さん]

気のせいかレイクタウンに立ってる看板が2690万〜と、なってた気がする。
前まで2498万〜だったような。
まさか値上げしたのか？

[3825: 匿名さん]

その価格はたしか東棟のパンダ以外の1F価格なのでパンダの供給戸数が終了したのでは？

[3826: 匿名さん]

>>3820 匿名さん

少々の修繕費を気にして毎日の通勤を捨てるのはなかなか真似できないな・・・

[3827: 匿名さん]

価値観は人それぞれだからね

[3828: 通りがかりさん]

人気あるから値上げだね

[3829: 匿名さん]

>>3826 匿名さん
街の利便性は2820の人にとっては同じだから、通勤は捨ててないのでは？
私も、車通勤なので南美よりこちらの方が通勤利便性は高いと思ってます。

[3830: マンション検討中さん]

東埼玉道路ってどうなるんでしょうか？

[3831: 匿名さん]

そりゃいつかは作るんじゃない。でもここは東埼玉道路から1区画奥にエントランスやA棟があるわけで道路が出来る事での直接的な環境における影響はないと思うけどね。逆に東埼玉道路が完成すると環境的な影響があるのはグランアルトの東側じゃないかな？

[3832: 匿名さん]

>>3830 マンション検討中さん

東埼玉道路は2025年を目処に地下化される予定と埼玉県は言っています。
そうなれば横断歩道も不要になるかと。

[3833: 匿名さん]

埼玉県が地下化を唱える理由が思い当たりませんが、埼玉県が相応の予算負担をしない限り、地下化への計画変更は無いでしょうね。

このマンションの近くは、高架道路の計画の様です。

https://www.laketown.info/2018/03/about-higashisaitamaway/

[3834: eマンションさん]

>>3816 匿名さん

私も、よく考えて買いました。快適です。

[3835: 匿名さん]

私は。よく考えて買うのをやめました。
横断歩道は出来ないし。

[3836: 匿名さん]

こういったレポートみつけました…
もの凄い不安になりますが、スミフはその分やはり価格に乗せてるってことでしょうか。
それなら2年経って中古扱いになったときに購入すべきか迷います


完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。

　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

[3837: マンション検討中さん]

東埼玉道路の完成とはどうなったら完成なんですか？

[3838: 匿名さん]

>>3837 マンション検討中さん

外環みたいになったらじゃね？

[3839: 匿名さん]

>>3835 匿名さん
あなたの希望に合うマンションが見つかるとよいね。サヨナラ〜

[3840: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
どちらで見つけたのですか？

[3841: 匿名さん]

>>3836 匿名さん
こちらのマンションは最初から完売をする気はなさそうです。500部屋もあるのにチビチビ売ってるし、D棟は現在完全にオブジェと化してます。

[3842: 匿名さん]

Dがオブジェ？内装工時入りはじめてますよー。Fは2/3ぐらいはすみ始めてますね。

[3843: マンション検討中さん]

レイクタウンでこの値段なら良い物件なのでは？地下鉄がレイクタウンまで来るという計画はどうなんでしょう？

[3844: 匿名さん]

>>3840 匿名さん さん
その人前から長文貼り付ける人だし

[3845: 匿名さん]

分譲マンションは完成直後にすべての販売代金を回収することで、
用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を
全額返済できるのが一般的なのにスミフは長期間かけてじっくり
販売できるのはどうしてなんですか？
借り入れた資金返済はどこから捻出されているのか、事業資金は
どうやって回しているのでしょう？

[3846: 匿名さん]

ここでする話でもないがその辺りは住友に限らす三井三菱含めて財閥系の強みとしか言いようがない。自己資金や旧財閥系グループからの資金調達手段があるからこそ、三井も住友も杭が届かないで傾いたマンションに対して全棟建て替えの提案が可能だったわけで。逆に姉歯が関わった中堅デベロッパーは建て替えはおろか購入者に対しての補償も出来ないまま倒産して、補強等は住民自ら行った実態があるしね。三井三菱住友の旧財閥系の資金力は膨大だし自転車操業的な考えとは違うって事ですよ

[3847: 通りすがり]

でもキャッシュフロー的にはだいぶ好ましくないですよね…この状況は。

[3848: 匿名さん]

>>3847 通りすがりさん

住友にとっては郊外のマンション一棟くらい大した事ないでしょうが、レーベンは結構大変かも。

[3849: 匿名さん]

>>3848 匿名さん
この物件におけるタカラレーベンの持ち分は16/1000でスミフの持ち分が984/1000
レーベンの資本なんてほぼ入ってないみたいな物だけどね

[3850: 匿名さん]

まぁだからこそ住友ブランドの『シティテラス』なんだけどね