シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[3261: 匿名さん]

>>3258
つ>>3252

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん

答えが出てると嘘をついて実際は話を逸らして答えてないだけだけど相手する義理もないからそれでいいというわけですね
なるほど

[3263: 匿名さん]

>>3260 匿名さん

このスレでも初期から駅距離の割には高いのではと言われてましたが、横断歩道ができることを見越して駅徒歩7分=3分差で値付けしているんじゃないかって説が出てましたね
そう思うと安いですよね

[3264: マンション検討中さん]

一晩経つ間にスレが伸びましたね
ではまずシティテラスが初期修繕費が安すぎると言った書き込みに対しての反証をいたします

>>3177さんの想定で機械式駐車場完備で比較的修繕費のお安いグランセンス吉川美南で検証します。この想定でグラン吉川美南の30年間の修繕費は6744000円となります。

クラン吉川美南は横行昇降式機械式駐車場が162台あります。横行昇降式のメンテナンス費は1台あたり月7000円から8000円になります。7000円で見た場合の区分所有者比率だと70m2の物件所有者で月5359円が機械式駐車場の修繕費メンテナンス費用になります。これを30年間で見た場合1929240円になります。

つまり機械式駐車場がなかったとすると上記修繕費から機械式駐車場修繕費をマイナスできますので4814760円となり、修繕費を固定式に換算すると13374円/月になります。(スライド式換算は面倒なのでご勘弁を)
昨日も記載いたしましたがシティ越谷の場合は30年間の修繕費は478800円、固定式換算で13300円/月ですので、グランセンス吉川美南に機械式駐車場がなかった場合の想定修繕費とほぼ変わらなくなります

つまりシティテラス越谷レイクタウンの修繕積立金はけっして安すぎると言う事はありません。まぁそもそも国交省ガイドラインの平均値178円/m2を超えてますので安すぎると言う事はないのですけどね(むしろ修繕一時金を考えれば高すぎる想定になる気がします。昨日からの計算では修繕一時金は入れていません)

[3265: マンション検討中さん]

>>3260 匿名さん
二つのマンションを検討してます。違いは部屋によるのでしょうがグランセンスの方が5㎡広いですよ。私もまだ決めていませんが。

[3266: マンション検討中さん]

修繕費は他が高いのであって、国交省のガイドライン上リスクとなる程安いわけではない。
よって修繕費が安い事自体は購入者にとってはメリット。

修繕費が安くなる理由も挙げられていて、、、
修繕費が安くなる平置き駐車場は、利用者にとっては機械式より楽なのでメリット。
修繕費が安くなるディスポーザーなしは、生ゴミ等の処理、汚れの掃除が面倒なのはデメリット。

こういう感じに>>3257辺りは受け取れるけど、これへの反証は？

[3267: マンション検討中さん]

>>3264を読んで>>3266は一部修正
修繕費が安い事自体は購入者にとってはメリット
に追記して、「平置き＆ディスポーザーなしでも安いかは不明」も。

[3268: 匿名さん]

>>3264 マンション検討中さん

ほんとズレてますよね
アピールに必死すぎて言われてること全然読んでないでしょ

[3269: 匿名さん]

>>3265 マンション検討中さん

正直お金があるならグランセンスにしない理由がないんじゃない？
逆に金額的なことで迷ってるならこっち一択

[3270: マンション検討中さん]

あと修繕費スライド式の場合、30年目以降の修繕計画が破綻しない想定も記載しておきます。
>>3177さんの想定では30年目以降の修繕費は19950円がその後続く訳です。その場合の次の30年(つまり30年目から60年まで)の修繕積立総計は7182000円となります。更に老朽化するマンションに対して285円/m2の修繕費用を割り当てられる計算になります。

しかしながら修繕計画を30年で区切った修繕費固定式では次の30年でも同じく総修繕積立は478800円となり老朽化するマンションのメンテナンス費用としては覚束無くなります。(スライド式との差が2394000円になりますからね)

それでは修繕計画を60年にして60年間の修繕費固定式にすれば良いとの反論もあるかもしれません。その場合は修繕費は60年間固定で16625円になりますが、だだそれば30年目以降も住み続けるのであればスライド式でも固定式でも変わりないのですが、固定式てば60年の修繕費を均等割してるわけで売却を考えた場合にその売却した30年目以降の修繕費も上乗せされてる事になります。それは新築物件購入者にはかなり不利な話だと考えます

[3271: マンション検討中さん]

相手の話を無視して延々と修繕費安いって長文繰り返してる人は何がしたいんだろう

[3272: マンション検討中さん]

>>3271 マンション検討中さん
3244さん 3245さんへのご回答なのであしからず(笑)
あと機械式駐車場のメンテナンス費用がどの程度になるかも知ってもらうのも良いと思いましたので書き込みさせてもらいました

因みにコメントへの返信ですとコメント欄が狭いので書きにくいのでごめんなさい(汗)

[3273: マンション検討中さん]

>>3272 マンション検討中さん

なぜ私が笑われないといけないのかわかりませんが、なんとも身勝手な話だということだけはわかりました

[3274: 検討板ユーザーさん]

ここてネガってる奴は数値を出して論理的に説明してる人に対して煽りコメントしか出来ない屑って事がわかりました

[3275: マンション検討中さん]

>>3264 マンション検討中さん
機械式駐車場のデメリットよくわかりました。修繕費用すごくかかるんですねぇ
ディスポーザーの修繕費用も知っていたら教えて欲しいです

[3276: 匿名さん]

距離の話とかグランセンスの話とか面白いネタが色々出てるのに事実言われただけでまたネガがどうこうとか言いだして勝手なもんだなぁ

[3277: マンション検討中さん]

>>3264 マンション検討中さん
参考になるわ
てか機械式駐車場の区分比率ってどうやって出すの？

[3278: マンション検討中さん]

そりゃネガくんは距離しかネガれなくなったからそれに固執したいのはわからない事もない

[3279: マンション検討中さん]

ここは駅12分が納得できなけりゃ買う物件じゃない
12分が大丈夫なら物件自体のコスパはかなり良い

[3280: マンション検討中さん]

>>3260 匿名さん
私も詳しくはないですけど、自己資金があって、電車通勤が基本の人ならグラセンセンスとシティテラスは、比較対象にならないかと。
単純に駅の距離からしたら高いと思いますよ。

その代わり車通勤、自己資金に余裕を持ちたい人は、平置きの駐車場だったり、修繕費から選ばれてると思います。

このスレでは住民の質とかよく分からない批判をする人もいますが、ライフスタイルやライフプラン次第で検討にあがってくるながシティテラスという認識です。

ちなみに買い物も普段使いならグランセンスの方がドラッグストア等近いので楽です。

[3281: 匿名さん]

>>3279 マンション検討中さん

コスパ悪くはないが特別よくはないよ、普通
グランセンスとかライバルがコスパ悪いだけ
駅12分のマンションで良いって人の少なさがここのマンションの売れ行きの悪さに繋がってるんだろうね
近隣のマンションはどこも完売間近で駐車場も無くなってきてるけどここはまだまだ選び放題だから早く決めた方がいい

[3282: マンション検討中さん]

>>3275 マンション検討中さん
ディスポーザーについては詳しい金額知りませんのでごめんなさい。メンテナンス自体はディスポーザー共用管の高圧洗浄とマンション下部に設置される処理層に対してだと思いますが費用まではわかりません。
ただしディスポーザー本体の耐用年数は10年なので30年で考えると2回の交換が必要になるかと思います。ディスポーザー本体は共用物ではないので自費になるんじゃないでしょうか。ディスポーザー本体の新品交換は約10万円とお聞きした事があります

[3283: 匿名さん]

>>3277 マンション検討中さん

なんというかいい加減修繕費管理費のスレでも建ててやってくれって感じだわ
さすがに機械式がないこのマンションでそんなこと始められても邪魔すぎる
その話に興味がある人にとってもその方がいいし

[3284: マンション比較中さん]

>>3260: 匿名さん　
>>3263: 匿名さん

駅距離が1分離れるごとに、坪単価で4万円安くなるという統計が、現在のレイクタウンでもそのまま当てはまるとすると、、、4万円×8分（シティテラス12分・グランセンス4分）＝32万円/坪
ということで、グランセンスの坪単価170万から32万を引いた138万円/坪 程度で、70㎡で2,930万前後がシティテラスの評価になります。
グランセンスの方はスーパーも隣接しているので、駅距離の差に加えて、価格差が更に開いてもおかしくないかと思いますが、なぜスミフの価格設定がここまで強気なのか、気になりますね。
専有面積や、エントランス、共用施設や平置き駐車場など、様々な面でグランセンスとは違いを作って、グランセンスとの価格比較をさせない方法かと思われますが、冷静に坪単価で比較するとシティテラスの割高感を感じてしまいます。

[3285: 匿名さん]

>>3284 マンション比較中さん

さらにいうとグランセンスの時点で坪単価が相場より高くてコスパ悪いんだよね
レイクタウンは全般的に値付けが謎

[3286: マンション検討中さん]

すると東側の2F〜4Fが狙い目か
今度説明聞きにいくか

[3287: 匿名さん]

Q. 予算に余裕がある？

YES→グランセンス
NO →シティテラス

両者の比較で一般論としては、こういうシンプルな話。

駅距離に関係なく、設計費や資材費、人件費などの建設費用や販売費用は変わらないから、安くしようとしても限界がある。
価格差が縮まらないのは、そうした限界の壁があるのでは？
結果、シティテラスに割高感が出てしまうのは仕方がないという説。

[3288: 匿名さん]

レイクタウンなのにこの値段で買えるんだ！ってところがこの物件の全てだと思うわ
そもそもレイクタウンというブランドに拘りがなければこんな謎に相場が高くてコスパ悪い地区から離れた方が幸せになれそう

[3289: マンション検討中さん]

そもそもグランセンスも割高だからね。
こちらに割高感を出して、グランセンスを先に捌こうって魂胆だと思いますよ。

[3290: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん

同感
どうせここを選ぶなら微妙に条件いい部屋狙って半端な物件掴むよりコストに極振りした方がいいと思う

[3291: 匿名さん]

>>3289 マンション検討中さん

販売期間が被ってる以上グランセンスが捌けた後にこっちが値下げできるわけじゃないのでここが壊滅して終わるだけでは？

[3292: 匿名さん]

ここの販売は、グランセンスが完売した後、越谷南高校の裏に住友不動産が計画中のマンションができるまでの期間が勝負でしょう。

[3293: 匿名さん]

よしお前らありがとう
メンテの話してくれた人もありがとう
週末に東側申込んでくるわ

[3294: 匿名さん]

>>3292 匿名さん

あそこもここが片付かないから順調に延期してますけどね
駅近で低層のいい感じの物件になりそうですが

[3295: 匿名さん]

>>3293 匿名さん

たしかに、ここにするなら東側しかないよな。
住宅ローンの返済頑張れよ！

[3296: 匿名さん]

レイクタウンで選ぶなら快適さを捨てて値段で一点突破の東棟は１つの正解だと思うよ
ただレイクタウンを出ちゃうとその値段もたいした手札じゃなくなっちゃうけど
ま、ここに限らずレイクタウンの物件はどこもそんな感じだからね
レイクタウンでいいかどうかで答え出てるなら迷う余地はない、返済頑張れ

[3297: 匿名さん]

消費税増税予定まで、まだ少し時間があるし、ピンとくる部屋がないのであれば、南のマンションの概要を見てからでもいいのかもしれないね。

ここの東側と、南側の上層、あとグランセンスは売れて、残っていないかもしれないけど。

[3298: 匿名さん]

価格優先の東棟以外は次のマンション待ちでいいよ
急ぐほどの魅力ないし

[3299: 匿名さん]

平置駐車場は車通勤の私には魅力かな
電車はディズニー行く時くらいになりそう
ネックは狭さ
他と比べてというより自分の部屋持ちたいので4L〜が本当はいいけど

[3300: 匿名さん]

タラララッタラ～♪
作ってきたから、分かるんだ～♪
マンションの事なら長谷工～♪

ここで分かるってるのは、
利益が大きいマンションの作り方で、
決して住民の住みやすさじゃないからね

住んでみたら良くわかったわ

[3301: 匿名さん]

駐車場のためだけにコスパ悪いマンション選ぶってのもナンセンスだよなぁ
電車いらない車優先ならレイクタウンなんて半端な場所やめてもっと振り切った立地にすればいいのに
広さもほしいなら駅から離れた駐車場付き戸建てとかの方が絶対向いてるわ
そもそも駅近で値段が高い好立地な場所が現実的な値段で買えるってのがマンションの良さなんだし

[3302: 匿名さん]

>>3301 匿名さん
３２９９だけど、
誰にとってのコスパかは知らないけど少なくとも当方にとっては、別に悪くなかったから選んでるんだけどね
振り切った土地なんて実際は不便で仕方ないよ
色んな要素でこちらにとって許容範囲内だったわけ

マンションの良さもそちらにとってはそうなんだろうってだけで、こちらにとっては好都合な立地だっただけだし
あまり参考にはならなかったけど、貴重な意見をありがとう
たぶん、こういう感覚の違う人達が喧々諤々やってるんだろうなっていうのは何となく分かったよ

[3303: 匿名さん]

あ、上の選んだは、まだ決めたってわけじゃなくて、候補としてって意味ね

[3304: 通りがかりさん]

>>3300 匿名さん
これは事実ですね！
自分の利益を確保して余裕があったら住む人の事を考えてみるか｡が不動産屋ですね。

[3305: マンション検討中さん]

その割に住民スレは盛り上がってないのを見ると、ライフスタイルに合ってれば普通のマンションなんでしょうね。

[3306: マンション掲示板さん]

本当に住んでる人が長谷工の歌を歌って、自分のマンションを悪く言う訳ないじゃん。

[3307: マンション検討中さん]

希望の時間は空いてなかったがなんとか週末予約できた！なんだかんだ言って楽しみかも
東側の良さげな部屋空いてたらいいなぁ

[3308: 匿名さん]

単純に売れてなくて住人が少ないだけじゃない

[3309: 匿名さん]

>>3299 匿名さん

そうやってハマる人以外の一般人には魅力が薄く映るし、そういう特別な条件がある人の方が少ないんだからこの売れ行きもしゃあないね

[3310: マンション検討中さん]

とりあえず、マンションの利点が駅近って認識の人にオススメ出来ない物件なのは確実。
　
車通勤か、駅まで徒歩１５〜２０分でも許容範囲でないと後悔する。
買い物も徒歩１０〜１５分が許容範囲でないと後悔する。

その上で、レイクタウン内でのここのメリットは、平置駐車場と低めの諸経費くらい？
メリットという程じゃない特色としては、駅前の人混みからは離隔されてる点は、元が田舎民だったりする人にはいいかも。

デメリットは、南側は電車の騒音、東側は車の騒音。
どちらも窓を締めてしまえば問題なさそうだけど、夏場ずっとクーラー使うのかはね。

あとは、見学に行った限りでは、思ってたより既に入ってて驚いたけど、売り切れるかどうか。
上の人が言うような特別な条件の物件とは思わないけど、ここじゃないとっていうのは、レイクタウンに魅力を感じてない限り厳しいわな。