シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[3201: マンション検討中さん]

国交相が発表しているマンションの修繕積立金のガイドラインは以下の通りです。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

これによるとこのマンションは15階以下延べ床10,000平米以上の1番スケールメリットが得られる区分になります。
また、機械式駐車場は無いので加算はありません。
この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
このマンションの設備は標準的、厳しく見てもそれを少し下回る程度なので少なめにみても10,000円程度は必要だと思われます。

それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円となっており、目安の半額以下と破格の安さになっています。

国交相がこのようなガイドラインを出さなければいけなくなった経緯として、新築マンション販売時に販売を優先して支払総額を安く見せるために、
ずさんな長期修繕計画をたてて修繕費を安く見せ、のちのち修繕費が著しく不足し突然の大幅値上げや高額な一時金支出が必要になっても売った後のことは知らん顔という問題が多発し社会問題となっているためです。

[3202: マンション検討中さん]

国交省が出してる修繕費のガイドラインは30年の平均値ですよ。シティテラス越谷レイクタウンの場合、30年間の修繕費は70m2の部屋で月換算13300円になります。

シティテラスの規模での国交省のガイドラインでは1平米辺りの修繕費は下記の通り
平均値178円/m2 月
事例の3分の2が包含される幅135円～220円/m2 月

シティテラス越谷レイクタウンは190円/m2 月となります。
つまり国交省基準の平均値よりも高く設定されており安すぎると言う事はないのです

[3203: マンション検討中さん]

間違った書き込みで錯誤する方がいらっしゃるかもしれませんので補足しますが

>3201さんが記載した
-----
>この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
-----
は、修繕費が段階的に上昇しない30年間平均値となります。上記総計では70m2で4,485,600円となります

シティテラス越谷レイクタウンは当初4000円の修繕費ですが、これは他のマンションと同じく段階的ににひきあげられます。段階的に引き上げられた30年間の総計は70m2で4,788,000円です。
月平均にすると13300円になり>3202に示した値となり国交省のガイドライン平均より1m2あたり20高く見積もられて長期修繕計画が立てられています

[3204: 匿名さん]

どこかで似たような話を聞いたことがある気が、、、

“次のようなご相談事例が最近ありました。

「駅に近いことを優先するべきであることは分かるが、駅近物件には満足できるものがないと悩んでいる。そんなとき、駅から少々遠いこと（徒歩12分）を除けば満足度の高い物件を発見。駅近を優先順位のトップに掲げて探して来たが、それを捨てても購入したい。だが、20年くらい住んだら売却するか賃貸する予定なので判断に迷う。あまり高くは売れそうにないし、賃貸するにしても家賃は高く取れないと思う。環境も建物の内容もいいのだが、どうしたものか」と。”

「マンション探しで迷ったときの整理術」
https://www.sumu-log.com/archives/11238/

[3205: 匿名さん]

>>3203 マンション検討中さん
総計額や月額も示されて大変参考になります。

にしても>>3201さんは酷い勘違いをさせる書き込みで酷いですね
>少なめにみても10,000円程度は必要
>それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円
10000円の方は修繕費が30年間上がらない修繕費なのに、それとここの段階的に引き上げられる修繕費の最初の5年間である4000円と比較して安すぎるとか書いた訳ですよね。
なんか詐欺まがいな説明ですよね

[3206: マンション検討中さん]

>>3202 マンション検討中さん

つまり売る時にはとにかく安く見えるように設定して売り切って、値上げの際にもめて合意形成できずに破綻しても知ったこっちゃ無いってことですか
大規模マンションだし上手く行く気がしない

[3207: マンション検討中さん]

>>3202 マンション検討中さん

段階値上げがあるんですか？
詳細はどこでみられます？
公式HPには月額4000とあるだけで段階値上げとは書かれてないです。
これは釣り価格だったんですか？騙された気分です。

[3208: マンション検討中さん]

>>3205 匿名さん
詐欺まがいとまでは言いませんが、多くの方を錯誤させる書き込みなので反証させて頂きました。

[3209: マンション検討中さん]

>>3207 マンション検討中さん
それが釣り価格だと思うのであれば、このマンションに限らずほぼ全てのマンションが釣り価格になりますよ(笑)
一般的にマンションの修繕費はローン返済が発生する新築購入者に負担が無いように段階引き上げになっています。
一般的には5年毎に初期の修繕費が加算されるマンションがほとんどです

初期修繕費が5000円なら5年後は10000円、15年後は15000円な感じですね
だだし引き上げは5回まで25年以降は引き上げ無しの定額になるマンションが多いですね。
築20年や築30年の中古マンションの修繕費が高いのはこれが理由になります

[3210: 匿名さん]

30年間だと年平均16万円で、初期は年5万円しか積み立てないということは、後半毎月物凄く高額な負担を強いられるということですね
中古で売る事考えてる人は次の所有者に自分の分の支出を強いることになるんで売れにくくなりそうですね
なかなか恐ろしい話だ

[3211: マンション検討中さん]

失礼訂正します
×15年後は15000円
○10年後は15000円

[3212: マンション検討中さん]

>>3209 マンション検討中さん

私のことはいくら批判してもらっても構わないので段階値上げの詳細がどこに書かれているか教えて下さい

[3213: マンション検討中さん]

>>3210 匿名さん
それが新築マンションと中古マンションの差になります。
ただし新築マンションには初期経費として修繕積立基金と言うものが発生します。新築で購入した場合30万円〜40万円の修繕積立基金を諸経費として支払います

中古物件にはこの修繕積立基金はありません。(その物件を新築で購入した最初の方だけが支払いますので)

[3214: マンション検討中さん]

実際のところ、古いマンションは段階値上げはやってない所が多いから、20年経っても修繕費10000円なんてざらにあるよ。
計画も20年以降はないとか、今後管理組合で決めるとか、中古物件は本当に危険です。
そういうマンションに対する警鐘だと思うけどね、ガイドラインってのは。
ここを始め最近のマンションはしっかりと計画されているので、それほど心配はないと思います。みんながちゃんと払ってくれればですけど。

[3215: 匿名さん]

段階値上げといってもあくまでも売り手が初期修繕費を決めるために想定した計画というだけですからね
実際のところ販売終了後には住民の管理組合でどうするか決めて行くわけですから
つまり売り手に責任がある期間は極端に安くし、あとは住民の責任で上手いことやってねってことです
だから広告にも初期の修繕費しか載せないんです

考えてもみてください、他の200戸そこらのマンションと違って500戸の大規模物件、しかもそんなに裕福ではない層がターゲットです
うまく行くのでしょうかね

[3216: マンション検討中さん]

>>3203 マンション検討中さん
詳しくありがとうございました。営業さんに修繕費の事を聞いたときに、平均的で平置きの分他よりもリスクが低いです、
と聞いただけで詳細まで確認してませんでしたのでありがたいです。平置きの分、駐車場管理費が余ったらそちらにもまわせるので他よりも有利ともいってました。逆に機械式でキャンペーンのもと１０００円とかで貸してるほうが早期に何かあったときに非常に怖いからうちはできませんといってました。

[3217: マンション検討中さん]

>>3212 マンション検討中さん
ご批判なんかしていませんよ(笑)

通常マンション広告等では修繕計画まで記載している物件はほぼありません。段階引上等の修繕計画はマンションギャラリーなど購入予定をして現地に足を運んだ方が販売者から説明されるのが常になります(電話でも教えてくれるとは思いますが)

初めてマンション購入する方などは修繕計画による修繕費段階引き上げや、最初に一括で支払う30万円以上の修繕積立基金をマンションギャラリーで知って驚きますよね。私も最初はそうでした(笑)

[3218: 匿名さん]

初期費用以外は売り手に責任がないから広告に載せる必要がないんだよ
売れたあとやのことは知らね、ってスタンス
ま、売って所有権無くなったら口だしたくても出せないからね

[3219: マンション検討中さん]

ということは、段階値上げの計画があるとして、それってどのくらい実行力のあるものなんですかね？
何らかの契約で確実な履行が保証されているものなんですか？
それともデベが売りやすくするために作った絵空事にすぎない？
なんだか今のところデベが売りやすいってメリットしかないような

[3220: マンション検討中さん]

>>3219 マンション検討中さん
ですから国交省のガイドラインがある訳です。それに基づいて修繕計画が作られていて、ここは1m2/190円とほぼ平均の修繕費が見積もられています。

[3221: 名無しさん]

レイクタウン付近は住宅供給過剰気味と言われています。
あと武蔵野線は都心に出るのは不便なので、東武スカイツリー線か、つくばエクスプレス線沿線の方が便利です。

[3222: マンション検討中さん]

本文 >>3220 マンション検討中さん

いえいえ、そうではなくてですね。
私は計画の中身の妥当性の話をしているわけではありません。
計画の実行力の話をしています。
その計画が守られる保証はあるんですか？という事です。
500人中1人でも守らない人がいると計画は破綻するわけですよね。
強制力のあるものなのか、守るかどうかは今後の住人しだなのか。
住人の過半数が値上げは嫌だとなったら破棄されてしまうような強制力しかない参考や案に過ぎないものかなのか、
何らかの契約でこの計画通りに値上げする事が確約されているものなのか、
ということです。

[3223: マンション検討中さん]

シティテラスの規模での国交省のガイドラインでは1平米辺りの修繕費は下記の通り
平均値178円/m2 月
事例の3分の2が包含される幅135円～220円/m2 月

事例の2/3が包含される幅と言うのは国交省が統計を取った築30年のマンションで2/3のマンションが135円～220円/m2 月の範囲で収まってると言う事になります
修繕費が安く上がったマンションでは135円ですし高いのは220円と言う事になります

シティテラス越谷レイクタウンは190円/m2 月です
将来的には135円で済むかもしれませんし、220円を超えるかもしれません。ですが、ここにシティテラス越谷レイクタウンはディスポーザーがないと言う修繕費的な強みが出てくるのです。もしここがディスポーザー装備のマンションであれば190円/m2月での見積りはできず200円/m2月の見積りでの修繕計画がされてると思われます

[3224: マンション検討中さん]

>>3222 マンション検討中さん
守らないと言うのは修繕費や管理費を滞納すると言う事になります。契約によりますが多くのマンションでは管理費修繕費の滞納は簡易裁判所による支払督促にて債務名義が取られます。債務名義を取られると裁判所による強制執行もありえます。
それによってマンションを手放す方もいるのが現実です。

因みに修繕計画に関しては含めて契約するのがマンションの常です
もちろんそれが将来に渡って変更がないと言う事はではなく、住友不動産サービスとの修繕計画が高いと判断すればマンション組合が別の会社を入札で決めると言うような事もありえます

しかし、それはこのマンションに限った事ではなく全てのマンションに言える事なので、その辺りの事が内包出来ない場合は一戸建の選択になるわけです

[3225: 匿名さん]

>>3224 マンション検討中さん
理路整然としていて素晴らしい

[3226: マンション検討中さん]

まだ話が通じて無いようですね。
段階値上げの計画の中身の妥当性でも、修繕費の徴収の強制力の話でもありません。
繰り返しになりますが、私が言っているのは段階値上げの計画を履行する強制力があるかどうかです。

スミフが作った段階値上げの計画が現在修繕費4000円、5年後に9000円となっていたとします。
スミフに5年後9000円に修繕費を上げる強制的があるですかという話です。

売れた後にスミフには発言力がなく住人の管理組合で物事を決めるということだったので。

計画通りにしたかったら5年後に管理組合で合意をとって値上げを実施してねと参考提示しているだけなのか、
それとも管理組合での話し合いを経ることなく自動的に計画が履行され9000円に値上げになるのか。

[3227: マンション検討中さん]

>>3226 マンション検討中さん
通常長期修繕計画は組合と管理会社との管理委託契約書のなかで別表として長期修繕計画が組み込まれていますので、通常であればその修繕計画に沿った修繕費が徴収されます。これはマンション組合との管理会社との契約になり、マンション購入した方は組合に委託する事で成り立つ契約事項となります

もし、この修繕計画での修繕費がマンション住民の方々の間で合わないと考える状況が発生したならば(3226さんの例えとするなら値上げは嫌だと過半数の住民が訴えたらですかね)マンション組合にて議決を取り決定した事項を管理会社と話し合う事になります。
管理会社が組合から出された修繕計画では無理と判断されたら他社の管理会社と委託契約するか自主管理にて修繕会社への入札発注と言う事になりますね。

このマンションに限らす通常どちらのマンションでもこのように修繕計画も含めて管理がなされて行きます

[3228: マンション検討中さん]

要するに確約された計画というわけじゃないということですね
500戸と大規模だと簡単じゃなさそうですね

[3229: マンション検討中さん]

修繕計画の変更をする場合は、所有者の３/４以上の合意が必要だから、実質的に不可能ですよ。

[3230: マンション検討中さん]

人が関わる事ですからね
多分500戸でも300戸でも低層でもタワーでも変わらずに大変だと思いますよ。


因みに上記説明では分かりにくいと思わる方もいらっしゃるかもしれませんので噛み砕いて記載しておきますね

マンションを購入する際には管理規約に承諾する必要があります。その中で必ず下記の様な管理費、修繕費の項目があります。
・区分所有者は管理に要する経費に充てるため費用を管理組合に納入しなければならない。
1 管理費
2 修繕積立金
なお管理費修繕積立金等の額については、別表定める金額を負担する。
(これで※別表には管理費と長期修繕計画に基づいた修繕費が記載されています)

また修繕費や管理費の改定には特別決議が必要なので下記の様な規約が書かれているはずです
・規約改正を行う場合は組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上で決する

つまりマンション購入者は提示された長期修繕計画に基づいた修繕費を払う必要がある訳です。また修繕費や管理費が変更になる場合は(減少増加関係なく)マンション購入者全員の3/4人の決議が必要になります

[3231: 匿名さん]

ここんとこアレな書き込みが多いね
色々察した
グランセンス の方はもうゴールしそうらしいね

[3232: 匿名さん]

>>3230 マンション検討中さん
色々勉強になります

[3233: マンション検討中さん]

とにかく段階値上げといっても何ら決まった話ではないってことですよね
段階的にしても面倒ごとが先送りになっちゃうだけで我々には何のメリットもなく
得するのは初期費用を安く見せられる売り手だけで後の責任は取らずだし無責任な話ですね

[3234: 匿名さん]

売り手は理想論で綺麗事ばかり言ってるけど結局大規模&格安マンションだからねぇ
自分が楽するためなら交通マナーや他人の迷惑なんか知ったこっちゃないって人が沢山いるみたいだし
そんな簡単じゃないだろうね

[3235: 匿名さん]

文句言ってる間にどんどん売れちゃうね。
買わない奴は黙ってろよ

[3236: マンション検討中さん]

結局段階的値上げって何のメリットがあって採用するの？
どうせトータルでかかるお金が一緒なら最初から均等に取っておけば取りっぱぐれないし中古販売での不平等な偏りも起きないよね
均等じゃだめな理由が思い浮かばない

それに段階的値上げでトータルでは大丈夫といっても他のマンションは初期費用をここまで低くしてないよね？
広告じゃ初期費用しか見せないみたいだしやっぱり売りにくいから少しでも安く見せようってことだけ？
逆に言うとそこまでしないと売れない案件ってことなのかな

[3237: マンション検討中さん]

修繕積立金のスライド式は現在では殆どのマンションが行っています。前に記載した通り新築購入者が負担の無い様にするのと、あと1点これはあくまでも30年見積もりでの修繕計画なのです。

修繕費がスライド式の場合30年終わった時点で全てに掛かった修繕費が+-0だとしても、31年目から始まる修繕費は約2万円〜4万円まで上った修繕費となりますので、30年以後の更に古くなるマンションの修繕計画が破綻する事はありません

修繕費が固定式の場合は30年終わった時点で全て掛かった修繕費が+-0だった場合、当然31年以降に置いても1万円強での修繕費となりそのままでは修繕計画の破綻になりかねません。
その場合取られると方法としては再度修繕積立基金(修繕一時金)30万円〜40万円の一括納付となる事が予想されるのです。
(新築マンション購入者はこの修繕積立基金を諸費用として初回に払います)

昔のマンションで固定式の修繕計画を行っていた多くのマンションではマンション購入者が30年以降に修繕一時金として)30万円〜40万円払っている現状があります

[3238: マンション検討中さん]

若いうちからマンションを購入出来るでしょ。
公務員だって20代は給料安いから、そういう方にとっては助かるかと。

[3239: マンション検討中さん]

>>3233 マンション検討中さん
それは今現在のマンションの販売方法を全て否定する事になりますよ(笑)
今固定式の修繕計画をしてる新築マンションは皆無だと思いますので、こちらのマンションに限らす購入する事が難しくなると思います。可能であればマンションより一戸建の方がよろしいかもしれません

[3240: マンション検討中さん]

なんとかネガろうと頑張ってる奴いるがやたら詳しい人に論破されまくりなんだしもうゴメンナサイすればいいのにw

[3241: マンション検討中さん]

色々勉強になりました。詳しい人がいてくれている間に今までネガティブなコメントばかりしてる人がもう少し頑張っていろいろいってほしい。それをクリアすると購入の決心がつきそうなので。よろしくお願いします。

[3242: マンコミュファンさん]

同じ説明ばかり。理解力に乏しい。よく我慢して説明してあげれたね

[3243: マンション検討中さん]

買い手にはデメリットの方が多いけどどこのマンションでもやってるんだから諦めろって理論なのか
ほんと不動産業界って売り手優先でクソだよなぁ

[3244: 匿名さん]

本文 >>3237 マンション検討中さん

謎理論ですね
計画にない部分で破綻するしないの額がなぜあなたに言い切れるんでしょう
単純に段階値上げで高くなった修繕費を払い続けるから均等の人より多く出してるだけであって、
一時金を払ったとしてかかる金額は同じなのてま別に均等が損してるわけでもなんでもないですよね

そもそも均等払いの方だけ足りなくなると言う自分に都合のいい仮定を置いて話してるだけであって、
30年以降ことはどのみち計画してないことには変わりなく、
均等でも十分足りて段階値上げが無駄に高く払わされるだけの可能性もあれば、
段階値上げでも足りなくて結局一時金が必要になるって可能性もありますし

都合のいい仮定を持ってきて誤認させてるだけで別に段階値上げだけに特別に利点があるわけでもなんでもないですね

[3245: 匿名さん]

>>3238 マンション検討中さん

結局そういう層に無理をして買わせるための手ってことですよね
他と比べても極端に初期費用を安くしてるここは特に押し込んで売ろうとしてると

[3246: 通りがかりさん]

駅前マンションに8年程住んでましたが、近くに住むとイオンに行く機会は少なかったです。最初は良かったですが、生活していく中ではスーパーがあればよく、大きなモールが近くにあるメリットはほぼないと住んでみて感じました。むしろ渋滞に巻き込まれて辛いとか。
また、修繕費は段階的にアップしていき、管理費 、修繕費、駐車場で大体4万弱毎月かかっていました。この費用をどう考えるかですが、自分はこの費用を住宅に回せるように戸建てに引っ越しました。毎月の支払額はマンションの時と大差なく、良い選択だったと思ってます。
この地域でのマンションのメリットが何かというと、正直なところ今は答えが思い浮かびません。

[3247: 匿名さん]

なんだかちゃんと答えず売るのに都合の良い話へ逸らしては同じ事を繰り返し自画自賛してまるでショールームの営業と話をしてるみたいな気になってきますが、
結論として
・他のマンションに比べて極端に初期修繕費を安くして広告や販売を優先しリスクを買手に押し付ける売手の都合が他より優先されたマンション
・他のマンションに比べて大規模かつ低価格で住民マナーの悪さが目立つ、先送りにする危険性が他より高いマンション
って事ですよね

[3248: マンコミュファンさん]

>>3246 通りがかりさん

せめて駅前の利便性が高いところじゃないとマンションにする意味ないかもと思えてきました

[3249: マンション検討中]

>>3247 匿名さん
？

平置、ディスポーザーなしは買い手にとってもメリットですし、
初期修繕費云々でも均等等他の要領も含めて、どちらもメリットとデメリットがあって売り手の都合が他より優先されたマンションと思えないような説明が詳しく書き込まれてますので、その結論に至ったのは何故でしょう？
住民のマナーの悪さが目立つっていうのは尚更どこを読み取ったのかちょっと分かりません。

もし、そう考えられる明確な根拠が何処かに記載されているんでしたら、私も検討し直す必要があるので、教えて貰えますか？

[3250: 匿名さん]

結論は自分で出すモノです。

[3251: 名無しさん]

>>3249 マンション検討中さん

こうやってすぐ話をすり替えて聞いてもいないメリットの話が始まるんだよなぁ
初期修繕費が他のマンションより極端に低い事による買手のメリットなんて１つも説明されてないじゃん
購入を見送るべきな収入に余裕がない人にも売りつけられるって利点しかないんでしょ？

[3252: 匿名さん]

>>3249
別にあなたに納得してもらうために自分の考えや感想を書いているわけじゃないので。
私は私の思う事を書くだけですし、あなたはあなたで思うことを書くなり人を批判するなりすれば良いと思います。
あなたが納得できなくても私の知ったことではありませんし、あなたのイチャモンに付き合って時間を浪費する義理もありません。

[3253: マンション検討中]

修繕費に影響のあるものがないんだから抑えられてるのは当然なんじゃ？
ディスポーザーがないと嫌だって人なのかな？
修繕費を抑えられる平置き駐車場は、利用面でも購入者にはメリットだし、
>>3247みたいな意味不明なデメリットこそ、すり替え。

駅からの距離とそれに伴う価格帯、イオンの普段使いの不便さ、通学通勤の不便さ、完売出来ない可能性
ここがクリア出来たら検討に値するけど、クリア出来なかったら箸にも棒にも触れない物件

[3254: 匿名さん]

他マンションも段階的に値上がりますが初期修繕費を実体の1/3以下にしてるのはここだけですよね

[3255: マンション検討中]

メリットもデメリットもそれなりに挙げられてると思いますよ。ここ最近の話は修繕費云々にはメリットでもデメリットでもないとは思いますが個人的には勉強になるような書き込みも沢山ありました。

[3256: 通りがかりさん]

安くていいじゃん。買ってから収入もあがるように頑張ればいいじゃん。買わなくて立ち止まっている方がよっぽどリスクだね。

[3257: マンコミュファンさん]

>>3177や>>3223の時点で答えが出てる事を延々と・・・。わざとツッコミ易いデメリットを出して反論を得るための炎上商法？

[3258: 匿名さん]

本気で勘違いしてるのかわざと話を逸らしてメリットアピールしてるのか知らないけど全然答えになってないよ

[3259: 匿名さん]

このスレ見て確実に事実と言えることなんてスレが3000以上も伸びる異常なマンションってことだけでしょ

[3260: 匿名さん]

詳しい方がたくさんいそうなので教えてください。

駅からの距離と価格の関係ですが、一般的にどのくらいの価格差が妥当なんですかね？
現在、駅徒歩12分のここシティテラスと、駅徒歩4分のグランセンスを検討しています。
同じ住友不動産の物件で、内装などもだいたい似たようなグレードかなぁと感じています。
最多価格帯などを見てみると、部屋の階数などの条件でも差があると思いますが、坪単価で、だいたい15万円ぐらいの差で値付けされているようです。

シティテラス　約155万前後/坪
グランセンス　約170万前後/坪

両者は駅からの徒歩8分の差で15万円ということで、1分あたりに換算するとすると、坪単価2万円弱の差ということになります。

一方で10年ほど前の調査のようですが、この記事の中では、徒歩1分の平均坪単価差は首都圏では4.0万円という数字も出ています。

「マンションの駅徒歩時間別の価格差ってどれぐらいあるの？」
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html

この10年で駅距離を気にする人が減って、価格差がつかなくなっているのでしょうか？
それとも、グランセンスには無い別の魅力で、シティテラスの値段が上がっていて、両者の価格差が縮まっているということでしょうか？
両者を比較している中で、この点が気になっています。
詳しい方がいたら教えてください。

[3261: 匿名さん]

>>3258
つ>>3252

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん

答えが出てると嘘をついて実際は話を逸らして答えてないだけだけど相手する義理もないからそれでいいというわけですね
なるほど

[3263: 匿名さん]

>>3260 匿名さん

このスレでも初期から駅距離の割には高いのではと言われてましたが、横断歩道ができることを見越して駅徒歩7分=3分差で値付けしているんじゃないかって説が出てましたね
そう思うと安いですよね

[3264: マンション検討中さん]

一晩経つ間にスレが伸びましたね
ではまずシティテラスが初期修繕費が安すぎると言った書き込みに対しての反証をいたします

>>3177さんの想定で機械式駐車場完備で比較的修繕費のお安いグランセンス吉川美南で検証します。この想定でグラン吉川美南の30年間の修繕費は6744000円となります。

クラン吉川美南は横行昇降式機械式駐車場が162台あります。横行昇降式のメンテナンス費は1台あたり月7000円から8000円になります。7000円で見た場合の区分所有者比率だと70m2の物件所有者で月5359円が機械式駐車場の修繕費メンテナンス費用になります。これを30年間で見た場合1929240円になります。

つまり機械式駐車場がなかったとすると上記修繕費から機械式駐車場修繕費をマイナスできますので4814760円となり、修繕費を固定式に換算すると13374円/月になります。(スライド式換算は面倒なのでご勘弁を)
昨日も記載いたしましたがシティ越谷の場合は30年間の修繕費は478800円、固定式換算で13300円/月ですので、グランセンス吉川美南に機械式駐車場がなかった場合の想定修繕費とほぼ変わらなくなります

つまりシティテラス越谷レイクタウンの修繕積立金はけっして安すぎると言う事はありません。まぁそもそも国交省ガイドラインの平均値178円/m2を超えてますので安すぎると言う事はないのですけどね(むしろ修繕一時金を考えれば高すぎる想定になる気がします。昨日からの計算では修繕一時金は入れていません)

[3265: マンション検討中さん]

>>3260 匿名さん
二つのマンションを検討してます。違いは部屋によるのでしょうがグランセンスの方が5㎡広いですよ。私もまだ決めていませんが。

[3266: マンション検討中さん]

修繕費は他が高いのであって、国交省のガイドライン上リスクとなる程安いわけではない。
よって修繕費が安い事自体は購入者にとってはメリット。

修繕費が安くなる理由も挙げられていて、、、
修繕費が安くなる平置き駐車場は、利用者にとっては機械式より楽なのでメリット。
修繕費が安くなるディスポーザーなしは、生ゴミ等の処理、汚れの掃除が面倒なのはデメリット。

こういう感じに>>3257辺りは受け取れるけど、これへの反証は？

[3267: マンション検討中さん]

>>3264を読んで>>3266は一部修正
修繕費が安い事自体は購入者にとってはメリット
に追記して、「平置き＆ディスポーザーなしでも安いかは不明」も。

[3268: 匿名さん]

>>3264 マンション検討中さん

ほんとズレてますよね
アピールに必死すぎて言われてること全然読んでないでしょ

[3269: 匿名さん]

>>3265 マンション検討中さん

正直お金があるならグランセンスにしない理由がないんじゃない？
逆に金額的なことで迷ってるならこっち一択

[3270: マンション検討中さん]

あと修繕費スライド式の場合、30年目以降の修繕計画が破綻しない想定も記載しておきます。
>>3177さんの想定では30年目以降の修繕費は19950円がその後続く訳です。その場合の次の30年(つまり30年目から60年まで)の修繕積立総計は7182000円となります。更に老朽化するマンションに対して285円/m2の修繕費用を割り当てられる計算になります。

しかしながら修繕計画を30年で区切った修繕費固定式では次の30年でも同じく総修繕積立は478800円となり老朽化するマンションのメンテナンス費用としては覚束無くなります。(スライド式との差が2394000円になりますからね)

それでは修繕計画を60年にして60年間の修繕費固定式にすれば良いとの反論もあるかもしれません。その場合は修繕費は60年間固定で16625円になりますが、だだそれば30年目以降も住み続けるのであればスライド式でも固定式でも変わりないのですが、固定式てば60年の修繕費を均等割してるわけで売却を考えた場合にその売却した30年目以降の修繕費も上乗せされてる事になります。それは新築物件購入者にはかなり不利な話だと考えます

[3271: マンション検討中さん]

相手の話を無視して延々と修繕費安いって長文繰り返してる人は何がしたいんだろう

[3272: マンション検討中さん]

>>3271 マンション検討中さん
3244さん 3245さんへのご回答なのであしからず(笑)
あと機械式駐車場のメンテナンス費用がどの程度になるかも知ってもらうのも良いと思いましたので書き込みさせてもらいました

因みにコメントへの返信ですとコメント欄が狭いので書きにくいのでごめんなさい(汗)

[3273: マンション検討中さん]

>>3272 マンション検討中さん

なぜ私が笑われないといけないのかわかりませんが、なんとも身勝手な話だということだけはわかりました

[3274: 検討板ユーザーさん]

ここてネガってる奴は数値を出して論理的に説明してる人に対して煽りコメントしか出来ない屑って事がわかりました

[3275: マンション検討中さん]

>>3264 マンション検討中さん
機械式駐車場のデメリットよくわかりました。修繕費用すごくかかるんですねぇ
ディスポーザーの修繕費用も知っていたら教えて欲しいです

[3276: 匿名さん]

距離の話とかグランセンスの話とか面白いネタが色々出てるのに事実言われただけでまたネガがどうこうとか言いだして勝手なもんだなぁ

[3277: マンション検討中さん]

>>3264 マンション検討中さん
参考になるわ
てか機械式駐車場の区分比率ってどうやって出すの？

[3278: マンション検討中さん]

そりゃネガくんは距離しかネガれなくなったからそれに固執したいのはわからない事もない

[3279: マンション検討中さん]

ここは駅12分が納得できなけりゃ買う物件じゃない
12分が大丈夫なら物件自体のコスパはかなり良い

[3280: マンション検討中さん]

>>3260 匿名さん
私も詳しくはないですけど、自己資金があって、電車通勤が基本の人ならグラセンセンスとシティテラスは、比較対象にならないかと。
単純に駅の距離からしたら高いと思いますよ。

その代わり車通勤、自己資金に余裕を持ちたい人は、平置きの駐車場だったり、修繕費から選ばれてると思います。

このスレでは住民の質とかよく分からない批判をする人もいますが、ライフスタイルやライフプラン次第で検討にあがってくるながシティテラスという認識です。

ちなみに買い物も普段使いならグランセンスの方がドラッグストア等近いので楽です。

[3281: 匿名さん]

>>3279 マンション検討中さん

コスパ悪くはないが特別よくはないよ、普通
グランセンスとかライバルがコスパ悪いだけ
駅12分のマンションで良いって人の少なさがここのマンションの売れ行きの悪さに繋がってるんだろうね
近隣のマンションはどこも完売間近で駐車場も無くなってきてるけどここはまだまだ選び放題だから早く決めた方がいい

[3282: マンション検討中さん]

>>3275 マンション検討中さん
ディスポーザーについては詳しい金額知りませんのでごめんなさい。メンテナンス自体はディスポーザー共用管の高圧洗浄とマンション下部に設置される処理層に対してだと思いますが費用まではわかりません。
ただしディスポーザー本体の耐用年数は10年なので30年で考えると2回の交換が必要になるかと思います。ディスポーザー本体は共用物ではないので自費になるんじゃないでしょうか。ディスポーザー本体の新品交換は約10万円とお聞きした事があります

[3283: 匿名さん]

>>3277 マンション検討中さん

なんというかいい加減修繕費管理費のスレでも建ててやってくれって感じだわ
さすがに機械式がないこのマンションでそんなこと始められても邪魔すぎる
その話に興味がある人にとってもその方がいいし

[3284: マンション比較中さん]

>>3260: 匿名さん　
>>3263: 匿名さん

駅距離が1分離れるごとに、坪単価で4万円安くなるという統計が、現在のレイクタウンでもそのまま当てはまるとすると、、、4万円×8分（シティテラス12分・グランセンス4分）＝32万円/坪
ということで、グランセンスの坪単価170万から32万を引いた138万円/坪 程度で、70㎡で2,930万前後がシティテラスの評価になります。
グランセンスの方はスーパーも隣接しているので、駅距離の差に加えて、価格差が更に開いてもおかしくないかと思いますが、なぜスミフの価格設定がここまで強気なのか、気になりますね。
専有面積や、エントランス、共用施設や平置き駐車場など、様々な面でグランセンスとは違いを作って、グランセンスとの価格比較をさせない方法かと思われますが、冷静に坪単価で比較するとシティテラスの割高感を感じてしまいます。

[3285: 匿名さん]

>>3284 マンション比較中さん

さらにいうとグランセンスの時点で坪単価が相場より高くてコスパ悪いんだよね
レイクタウンは全般的に値付けが謎

[3286: マンション検討中さん]

すると東側の2F〜4Fが狙い目か
今度説明聞きにいくか

[3287: 匿名さん]

Q. 予算に余裕がある？

YES→グランセンス
NO →シティテラス

両者の比較で一般論としては、こういうシンプルな話。

駅距離に関係なく、設計費や資材費、人件費などの建設費用や販売費用は変わらないから、安くしようとしても限界がある。
価格差が縮まらないのは、そうした限界の壁があるのでは？
結果、シティテラスに割高感が出てしまうのは仕方がないという説。

[3288: 匿名さん]

レイクタウンなのにこの値段で買えるんだ！ってところがこの物件の全てだと思うわ
そもそもレイクタウンというブランドに拘りがなければこんな謎に相場が高くてコスパ悪い地区から離れた方が幸せになれそう

[3289: マンション検討中さん]

そもそもグランセンスも割高だからね。
こちらに割高感を出して、グランセンスを先に捌こうって魂胆だと思いますよ。

[3290: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん

同感
どうせここを選ぶなら微妙に条件いい部屋狙って半端な物件掴むよりコストに極振りした方がいいと思う

[3291: 匿名さん]

>>3289 マンション検討中さん

販売期間が被ってる以上グランセンスが捌けた後にこっちが値下げできるわけじゃないのでここが壊滅して終わるだけでは？

[3292: 匿名さん]

ここの販売は、グランセンスが完売した後、越谷南高校の裏に住友不動産が計画中のマンションができるまでの期間が勝負でしょう。

[3293: 匿名さん]

よしお前らありがとう
メンテの話してくれた人もありがとう
週末に東側申込んでくるわ

[3294: 匿名さん]

>>3292 匿名さん

あそこもここが片付かないから順調に延期してますけどね
駅近で低層のいい感じの物件になりそうですが

[3295: 匿名さん]

>>3293 匿名さん

たしかに、ここにするなら東側しかないよな。
住宅ローンの返済頑張れよ！

[3296: 匿名さん]

レイクタウンで選ぶなら快適さを捨てて値段で一点突破の東棟は１つの正解だと思うよ
ただレイクタウンを出ちゃうとその値段もたいした手札じゃなくなっちゃうけど
ま、ここに限らずレイクタウンの物件はどこもそんな感じだからね
レイクタウンでいいかどうかで答え出てるなら迷う余地はない、返済頑張れ

[3297: 匿名さん]

消費税増税予定まで、まだ少し時間があるし、ピンとくる部屋がないのであれば、南のマンションの概要を見てからでもいいのかもしれないね。

ここの東側と、南側の上層、あとグランセンスは売れて、残っていないかもしれないけど。

[3298: 匿名さん]

価格優先の東棟以外は次のマンション待ちでいいよ
急ぐほどの魅力ないし

[3299: 匿名さん]

平置駐車場は車通勤の私には魅力かな
電車はディズニー行く時くらいになりそう
ネックは狭さ
他と比べてというより自分の部屋持ちたいので4L〜が本当はいいけど

[3300: 匿名さん]

タラララッタラ～♪
作ってきたから、分かるんだ～♪
マンションの事なら長谷工～♪

ここで分かるってるのは、
利益が大きいマンションの作り方で、
決して住民の住みやすさじゃないからね

住んでみたら良くわかったわ

[3301: 匿名さん]

駐車場のためだけにコスパ悪いマンション選ぶってのもナンセンスだよなぁ
電車いらない車優先ならレイクタウンなんて半端な場所やめてもっと振り切った立地にすればいいのに
広さもほしいなら駅から離れた駐車場付き戸建てとかの方が絶対向いてるわ
そもそも駅近で値段が高い好立地な場所が現実的な値段で買えるってのがマンションの良さなんだし

[3302: 匿名さん]

>>3301 匿名さん
３２９９だけど、
誰にとってのコスパかは知らないけど少なくとも当方にとっては、別に悪くなかったから選んでるんだけどね
振り切った土地なんて実際は不便で仕方ないよ
色んな要素でこちらにとって許容範囲内だったわけ

マンションの良さもそちらにとってはそうなんだろうってだけで、こちらにとっては好都合な立地だっただけだし
あまり参考にはならなかったけど、貴重な意見をありがとう
たぶん、こういう感覚の違う人達が喧々諤々やってるんだろうなっていうのは何となく分かったよ

[3303: 匿名さん]

あ、上の選んだは、まだ決めたってわけじゃなくて、候補としてって意味ね

[3304: 通りがかりさん]

>>3300 匿名さん
これは事実ですね！
自分の利益を確保して余裕があったら住む人の事を考えてみるか｡が不動産屋ですね。

[3305: マンション検討中さん]

その割に住民スレは盛り上がってないのを見ると、ライフスタイルに合ってれば普通のマンションなんでしょうね。

[3306: マンション掲示板さん]

本当に住んでる人が長谷工の歌を歌って、自分のマンションを悪く言う訳ないじゃん。

[3307: マンション検討中さん]

希望の時間は空いてなかったがなんとか週末予約できた！なんだかんだ言って楽しみかも
東側の良さげな部屋空いてたらいいなぁ

[3308: 匿名さん]

単純に売れてなくて住人が少ないだけじゃない

[3309: 匿名さん]

>>3299 匿名さん

そうやってハマる人以外の一般人には魅力が薄く映るし、そういう特別な条件がある人の方が少ないんだからこの売れ行きもしゃあないね

[3310: マンション検討中さん]

とりあえず、マンションの利点が駅近って認識の人にオススメ出来ない物件なのは確実。
　
車通勤か、駅まで徒歩１５〜２０分でも許容範囲でないと後悔する。
買い物も徒歩１０〜１５分が許容範囲でないと後悔する。

その上で、レイクタウン内でのここのメリットは、平置駐車場と低めの諸経費くらい？
メリットという程じゃない特色としては、駅前の人混みからは離隔されてる点は、元が田舎民だったりする人にはいいかも。

デメリットは、南側は電車の騒音、東側は車の騒音。
どちらも窓を締めてしまえば問題なさそうだけど、夏場ずっとクーラー使うのかはね。

あとは、見学に行った限りでは、思ってたより既に入ってて驚いたけど、売り切れるかどうか。
上の人が言うような特別な条件の物件とは思わないけど、ここじゃないとっていうのは、レイクタウンに魅力を感じてない限り厳しいわな。

[3311: 匿名さん]

現実としてマンションの価格が駅距離で大きく変わっているのは大多数の人がそこに価値を感じてるという実績があるからだからなぁ
駅10分オーバーでそれに見合うほどは安くないことを許容できるほど駅距離に価値を見出してない人となるとやはり特別な条件と言わざるを得ないんじゃないかなぁ
車通勤かつ売却予定なしみたいなかなり絞られたターゲットになっちゃう
それ以外だと無知な人が認識がないまま言いくるめられるとかになってきちゃう

[3312: 匿名さん]

>>3306 マンション掲示板さん
中古で売りに出しても、大きく残債割れだし。不満があっても住み続けるしかない。
自暴自棄になって、歌っちゃったんじゃないかな。

[3313: マンション検討中さん]

ここ4ヶ月色々マンション見てきて、更にこのスレの荒れ様も見てきて全て納得した上で東を申し込んだ。んで仮審査待ち(；´Д｀) 今賃貸バス便なし徒歩18分な俺からしてみれば12分は楽勝だぜ。つうか今はコンビニ行くにもチャリなんだよね。東だとミニストップまで2分で行けたのは嬉しい誤算だわ


グランセンス買う金はない(´∀｀；)

[3314: 匿名さん]

>>3313 マンション検討中さん

貧乏だと大変だね。ちゃんと教育を受けさせてくれなかった親と、自分自身の愚かさを後悔してください。そして、子供にはちゃんとまともな教育を受けさせてあげてください。

[3315: マンション検討中さん]

あと思ったんだが東でも南棟に近い付け根の部分は電車の音もそれなりにするから東の奥の方が良い気がした。
東から出るとミニストップまで2分で行けて、そっから2分くらいでイオン森の中に入れたんだよね。会社帰りは風通り抜けて県道側から入れば10分くらいで着ける気がする

[3316: マンション検討中さん]

つ、釣られないぜ(； ･`д･´)

[3317: マンション検討中さん]

>>3316 マンション検討中さん
煽るだけの馬鹿な書込は無視しましょうね

[3318: 匿名さん]

>>3313 マンション検討中さん

お金がネックならレイクタウンじゃなくてもいいんじゃないかなぁ
駅や路線を変えたりした方がトータルのコスパいいような気がするけどね
よっぽどレイクタウンがすきならそれでいいけど

[3319: マンション検討中さん]

>>3318 匿名さん
実際探したんだけど無いのよ
中古はあるんだけど新築でニッキュッパで見に行くとそれは抽選で普通に買えるのは実は3500万以上とかザラ

つか職場までは30分だから距離的には今の賃貸より近い

[3320: 匿名さん]

>>3319 マンション検討中さん

通勤30分はいいですね！！！
最大公約数的な利便性と各家庭の利便性は必ずしもイコールではないので、購入者の、特に人格否定のような書き込みをするのはどうかなと思います。

[3321: 匿名さん]

>>3319 マンション検討中さん

まぁ、職場の場所にもよるからね
どうしても今買いたくて3000以上出せなくてレイクタウンがいいんなら迷う余地ないね

[3322: マンション検討中さん]

>>3319 マンション検討中さん

中古は嫌で、3000万以下で、駅距離気にしなくて、会社が近くて、今すぐ買いたい、なんてこのマンションの需要から逆算したかのようなピンポイントの属性の君が買わなきゃ誰が買うんだって感じじゃないか
行くしかないだろ
君みたいな貴重な人材に買ってもらえないと一生埋まらんぞ
君に買ってもらうために出来たマンションと言っても過言じゃない

[3323: マンション検討中さん]

大多数が駅近で値段をという意見は間違いではないですが、そうでない人の実数もそれなりに居ると思いますよ。

現実、川口だとヴィルレやサイクレイドル、戸田だとプレミスト、オハナ、蕨だとライオンズ、和光だとエコヴィレッジ、朝霞だとレーベン
といった具合に１０分オーバーの物件で価格帯も飛び抜けて違わないのが、この付近のエリアだけでも結構な数、作られていますし、別段特別とまでは言い切れない層が居るという事でしょう。

[3324: マンション検討中さん]

>>3322 マンション検討中さん
お、おう(；・∀・)
週末には仮審査結果が出るらしいからワクテクしながら待ってるさ

[3325: マンション検討中さん]

>>3319 マンション検討中さん
何か棘のある言い方も居ますが、目当ての物件を探し当てられて、おめでとう御座います。
一点、>>3323で挙げられてる物件でも、抽選によれば同等価格のものもありそうに見えますが、敢えて決め手を挙げるとすれば何になるんでしょうか？
全てが許容範囲だったというパターンもあるかと思いますが、参考までにご教授下さい。

[3326: 匿名さん]

>>3323 マンション検討中さん

都心まで30分弱違い、乗り換えも一回違うようなエリアと一緒に考えても意味ないでしょ
その辺りの便利な駅なら駅徒歩諦める価値も理解できるけどここはバリバリの郊外なんだから

[3327: マンション検討中さん]

>>3326 匿名さん
駅近ではないコンセプトのマンションもあるという点で特別ではない例が挙げられてるだけでしょ
今時、駅近だけでマンションを語るのがナンセンスというね
まあ、上の人が質問してるようになんでシティテラスにしたのかっていうのは知りたい
実際のところ、仕事場が都内でなければ都心まで云々なんてあんまり関係ないからだろうけど

[3328: 匿名さん]

だからそれは都心に近いから成立するコンセプトであってここと比べる意味がないよ
ここじゃたまたま職場が近い>>3319みたいな人じゃないと成立しなくて、都心に職場がある人に比べて圧倒的に少数なんだから

[3329: 匿名さん]

行間読めない人は、面倒臭いね
八王子、三郷中央、所沢、つくば、守谷、南流山、市川は郊外？

[3330: マンション検討中さん]

近くに流通経済団地があるし、この辺ら、物流系の基幹店舗が結構あるから意外とそういう人達に選ばれたりしてるんでしょうかね〜

[3331: 匿名さん]

>>3329 匿名さん

その辺の駅遠いマンションはものすごく価値低いね

[3332: 匿名さん]

>>3329 匿名さん

ろくに説明もせず行間読めとか乱暴すぎる
人前に出てくる態度じゃない

[3333: 匿名さん]

>>3331 匿名さん
資産価値という意味でなら越谷も含めて選択肢にならないだろうね
幅広い価値という面では通勤やらぞれぞれの事情によって変わるだろうけどさ

>>3332
大して説明が必要な内容じゃないから、まずは自分を疑ってくださいな

[3334: マンション検討中さん]

多少はわかり易く説明入れた方が親切は親切でしょ。価値感が違う人にこの手の話は伝わり難いのも事実。人前に出てくる態度じゃないとかは感情的になってるんたろうけど

[3335: 匿名さん]

>>3333 匿名さん

大して説明必要な内容じゃないと思ってる自分を疑えてない人が他人に求めちゃダメだよ

[3336: マンション検討中さん]

オウム返しをしたところで、場が収まるわけでもなし。

肝心なのは、このシティテラスという物件が「特別な物件」なのか、そうではないのかですよ。
個人的には元々、家自体が各人の事情に依るものなので、前者は支持しませんが、後者もちょっと違うというか、特別ではないけど、万人受けする物件ではないって感じの少しオブラートな表現がピタッときます。

[3337: 匿名さん]

単に需要の少ないマンションってだけでしょ
売れ行きが示してる通り

[3338: マンション検討中さん]

単にというなら、レイクタウンのマンションはそもそも供給過多なんだろ
駅前のグランセンスがまだ残ってるのが示している通り

[3339: マンション検討中さん]

一応、出した分は捌いてるからスミフもある程度過剰供給を見越しての売り方でしょうね。ただ、少ないまでも一定数の新規需要はあるので、小分けに売り出し時間稼ぎをして価格を維持するっていう狡いやり方とも‥

[3340: 匿名さん]

グランセンスを駅前とは言わないがあそこはもう終わりそうだからなぁ

[3341: マンション検討中さん]

グランセンスが2016年2月竣工、シティテラスが2017年3月竣工だから、１年後同じ状態になってるかどうかですね。このスレで言われてるよりは入居あるみたいですけど、500戸は無理でしょ

[3342: レイクor松原]

現在マンション検討中なのですが、ここら辺でシティテラスですと草加松原にもありますよね？価格は向こうの方が500万～１０００万近く高いようですが今後の価値のことも考えるとどちらの方が良いのでしょうか？どなたかご意見を。

[3343: マンション検討中さん]

>>3342 レイクor松原さん
まず、通勤先、通学先とその要領に依るのでは？
電車通勤で荒川区、文京区までなら比べるべくもなく草加松原ですし。
車通勤でも都内なら草加松原でしょう。
まあ、草加松原の方は平置駐車場が埋まってしまうと機械式４段になるようですが。
また、線路が近いここは、騒音についても留意しなければならないかと。

あとは、価格差を埋めるだけのメリットをそれぞれ見付けられるかどうか。

[3344: 匿名さん]

自分にとっての価値は人それぞれですが将来売却等を考えての汎用的な資産価値という意味では圧倒的に草加松原ですよ
1番価値に影響する都内アクセスや駅アクセスが全然違いますからね
当然ですがその分値段が全然違います
比べるにしても1ランク違うマンションだと思いますよ

[3345: 匿名さん]

>>3342 レイクor松原さん
資金的に草加松原でも十分手が届くなら柏や戸田等の方面も検討されたんでしょうか？
資産価値云々は草加松原でも言い出したら他の選択肢を選べってなると思うので、上の人の話はともかくとして、この地域に拘る理由があるんでしょうか？

[3346: 匿名さん]

草加松原の方が圧倒的に上です。越谷が勝っていることはひとつもありません。

[3347: 匿名さん]

基本的には資産価値=値段なので、500-1000万も高いならよっぽどのことがない限り当然そちらの方が価値が高い
せめて値段を揃えないと比較にならない

[3348: マンション検討中さん]

勝ち負けなんて人それぞれ
自分にとっての価値で何方が良いか判断するだけかと

東武スカイツリーライン使うなら圧倒的に草加松原
南越谷-新越谷の乗換考慮して越谷レイクタウンから獨協大学まで19分かかるんだしね
逆に言えば獨協大学から越谷レイクタウンまでは19分かかるわけで、武蔵野線沿線で南流山方面への勤務であれば徒歩4分の差を考慮しても越谷レイクタウンの方が利便性は高い

要するに自分自身の価値観でしかない

[3349: 匿名さん]

今後の価値はどちらの方がって話なんだから自分にとっての住居としての価値の話じゃなくて客観的な資産価値の話だと思うけど
自分にとっての価値なんかそもそも人に聞かんでしょ
客観的な資産価値には自分の価値観は関係ない

[3350: マンション検討中さん]

あぁ今後の価値って質問か、なら迷うべくもなく草加松原だな。圧倒的に都内勤務する人の需要が減る事はないんだしな

[3351: 匿名さん]

>>3350 マンション検討中さん
そう、だから何を迷ってるのか疑問。
この２つの物件を比較するとしたら、資産価値以外の要素でないとあり得ない。
だから、すぐに通勤やらの条件を質問してる人が居るんでしょ

[3352: レイクor松原]

勤務場所が越谷で車通勤なのでそのあたりでと考えていました。

[3353: レイクor松原]

>>3351　
「この２つの物件を比較するなら資産価値以外の要素でないとありえない」とは？
質問の意図が不明確でした。とりあえずどちらかの物件を購入したいとは考えてるのですが、ずっと住むつもりはなく１０年後ぐらい売りに出すことを考えたときに、今は安いレイクタウンか少し高めな松原か。という質問でした。
１０年後の価値と現在の購入価格のギャップが大きいのはどちらだと思いますか？

[3354: 匿名さん]

>>3353 レイクor松原さん

10年後に売却予定なら松原でしょ！
10年後なんてレイクタウンは似たような属性の中古マンションが大量に売りに出されてて安く買い叩かれちゃうよ！

[3355: レイクor松原]

>>3344
どちらの物件を買うにしても１０年後ぐらいには売りに出すか賃貸かなと考えています。
越谷レイクタウンは１０年前に新築で2700万だったマンションが中古で３０００万以上の価格でいま出ています。今後上がるかというと頭打ち感は否めないですが、そんなに下がりもしないんじゃないかなと思っています。
松原は価値的にはどうなんでしょうか？

[3356: レイクor松原]

>>3347
仮に松原とレイクタウンで同じマンションが同じ価格で出ていたら１０年後価値があるのはどちらだと思いますか？

[3357: 匿名さん]

駅距離も内容も一緒なら迷う余地なく創価松原
単純に都内アクセスが15分以上変わってくるから
人口減少と土地あまりが叫ばれてるこの先はますます都内へのアクセスの差が大きくなってくる

[3358: 匿名さん]

>>3353 レイクor松原さん

勝手に話を解釈して的外れなこと言ってる人が言い訳してるだけだから気にしなくていい
ようするに資産価値でいったら議論の余地なく創価松原にきまってるからわざわざそんな事聞いてきてるとは思わなかったって事

[3359: 匿名さん]

>>3352
単純な資産価値なら草加松原です。

ただし、５００〜１０００万の多く出して買ったとして
１０年後どれだけ目減りするかという点からすると
絶対評価では草加松原も微妙ですね。

職場が越谷という事ですので、
草加松原の方は、近隣の築１０年選手の中古マンションを参考（徒歩１０分の物件だと現状２２００万前後、越谷レイクタウンの方は参考物件が他にないので吉川美南駅を例にすると１９００万前後）にしてみて、
許容出来る目減りなのか、それとも、安く買えた分を別に資産運用した方が得か
そういった比較になってくるかと。　

個人的には、越谷レイクタウンや草加松原クラスで資産価値を求めるのも無理があるような気もします。

[3360: マンション検討中さん]

迷うべくもなく資産価値なら草加松原。
ただし供給戸数過剰がレイクタウンに比べて少ないかは草加松原団地のUR建替えの状況による。賃貸とした場合でもURと競合するのは大変かもしれない

[3361: 匿名さん]

草加松原シティテラス
と
越谷シティテラス＋五百〜千万
という比較でいいのかね？
質問者さんがどちらをどの価格で買おうとしてるかにるけど、仮にそれぞれ最安値の３３８０万、２４９８万を購入したとして差額は８８２万
１０年後
３３８０万→？？？？万
２４９８万→？？？？万＋８８２万

この？？？？の部分を皆どう予想してるんだろ？

[3362: マンション検討中さん]

でもシティテラス越谷の2498万は1期に2戸程度だから買えないしなぁ。次は東E棟付け根付近で1戸程度と思われ。たとえE棟付根付近でゴミ置き場付近1Fとかでも買えるなら買いたかったよ。

つうわけで昨日の3319だが仮審査通ったわ
お前ら色々助言ありがとう！3000万でも俺にとっては途方もない借金だからちとビビってる。勿論初めての持ち家にウキウキもしてるけどね(´∀｀；)

[3363: 匿名さん]

>>3353 レイクor松原さん
他の人が言っているように単純にこの２件を比べた際、草加松原の方が資産価値が高いのは当然なのは分かるよね？
だから職場との距離なんかのそれ以外の理由を拾おうとしただけ
物件の資産価値比較でなくて、例えば元手が４千万ある中で、総資産を目減りしないようにするにはどちらがいいかという話だと草加松原も相当数中古マンションが出回っているので、あまり差異がなかったりするし
そのぐらいの情報を提示しないと
感情的になって横から人のコメントに変な解説入れてきてる人もいるけど、
草加松原の方が上って話しか聞けなくなる恐れがあるんじゃないかな

[3364: 匿名さん]

的外れなことを指摘されて感情的になってるのはあなたでは・・・

[3365: 匿名さん]

>>3361 匿名さん

3000万vs2000+882万
かつ駅&都心が遠いレイクタウンの方が買い手を見つけるのに苦労する
と予想

[3366: 匿名さん]

>>3361
①３３８０万→？？？？万
②２４９８万→？？？？万＋８８２万

①の？？？？は、２０００万前後
②の？？？？は、１２００万前後
と私は予想してます。
今より確実に中古マンション市場は値崩れするでしょうからね。
シティテラスは草加松原と比べたら元が安いので、総資産で考えたら手元に残るのは、意外と変わらないかもです。

>>3362
自分に合った物件を見つけられたんですから卑下する必要は全然ないですよ。
もし、良かったら住んだ後の感想も情報提供下さい。

>>3363
たぶん単純な比較で質問されたんではないとは思ってましたが、もう少し柔らかく聞いてあげては？
あと、ネガくんに燃料を投下したら、いつものオウム返しでスレが荒れるだけですよ;

[3367: 匿名さん]

>>3362 マンション検討中さん

ここの価格で3000万もローン組むの？いくら減税があるとはいえ、この程度の価格でそこまで借りる人はじめて聞いた。

[3368: 匿名さん]

今はお金があっても頭金は入れずに手元に残すのが定石だよ
繰り上げはできても一度払ったら戻せないからね
金利めちゃ安いしなにが起こるかわからん世の中だから

[3369: マンション検討中さん]

>>3367 匿名さん
住宅ローン控除フル活用術としては、割と知られたやり方なのでは？

[3370: 匿名さん]

実施マイナス金利になる今は頭金入れないでフルローンにして10年間繰上返済もしないのがデフォ
頭金入れる金があるなら10年後にその分繰上げ返済すべき
節税の恩恵は受けない！って人ならご自由に

[3371: マンション検討中さん]

>>3367 匿名さん
今はとりあえず3000万は借りる時代ですよ。

[3372: マンション検討中さん]

私も頭金用意してましたが、相談会に行ったら金利が0.39だったので使わずに現金残しました。住宅ローン控除といい、良い時代になりましたね、変動のリスクはありますが。

[3373: 匿名さん]

要するに>>3367はただの荒らしってことで。マンションを購入できる人が羨ましいのでしょうね。
今は現金余力があるのなら変動金利で10年間住宅ローン控除を受けるのが最適だと検討者であれば知ってますよ。

[3374: 匿名さん]

フルローンって言ってもまさか変動で3000万円借りるアホはいないでしょ。10年固定で返済終わりが理想。
頭金いれずに手元に2000万円とかあるなら、変動フルローンでいいかもだけど、そんな人はある程度歳いって落ち着いた人。若い人は貯金ないならマンション買わない方がいい。30歳までで年収600万円いかないなら特にね。

[3375: 匿名さん]

上の書込で物件検討者じゃない事がわかるなw

[3376: マンション検討中さん]

物件購入を検討した事がない掲示板で煽るだけの人だから住宅ローン控除の仕組みを知らないんだろうねぇ

[3377: 匿名さん]

>>3374 匿名さん

むしろ3000万ばかりでローン借りない方がどうかしてる

[3378: 匿名さん]

>>3376 マンション検討中さん

もしくは数十年前に購入したお年寄りかもね。低金利の今だとあえてローンを組んで余力資金で資産運用するという選択肢もあるのに。

[3379: 通りがかりさん]

>>3301 匿名さん

てか、いまどきほとんど駐車場は平置きですけどね。

[3380: 通りがかりさん]

結局この記事なのかな…




完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。

　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。

[3381: 匿名さん]

>>3377 匿名さん

贈与税非課税の優遇もあるからね。うちは親から贈与があったので、ローンも少なくなったよ。

[3382: マンション検討中さん]

>>3374 匿名さん
あまりにも恥ずかしい。。。本当に検討してないのがばれちゃいますよ。。。

[3383: 匿名さん]

まあ、フルでローン組みして、しっかり貯蓄や運用できる人ならいいかと。減税で戻ってくるのは10年で100万円から150万円程度。減税期間が終わって繰り上げ返済できる人なら問題ないね。最悪なのは、その10年間で資金が増えなかった場合。それなりの年収は必要。
越谷レイクタウンの価格帯を考えると、若くて収入が低い人たちが購入層の中心。車の買い換え、子供の進学、修繕積立金の値上げなど、色んなことを考えた上で少しでも支払いが心配ならローンは少ない方がベスト。

[3384: マンション検討中さん]

>>3383 匿名さん
恥の上塗りとは正にこれか

[3385: 匿名さん]

越谷で住宅購入するって底辺だから、こんな人もいるってことでしょ。

[3386: 匿名さん]

>>3383と>>3385は同一人物でどの部分が恥の上塗りと指摘されたのか気づいてないみたいだな。荒らしたいのならもっと知識つけて出直してきな。

[3387: 匿名さん]

越谷って県内ではやはり底辺ですか？？

[3388: マンション検討中さん]

>>3386 匿名さん
ネガくんは放っておきなよ
知識云々以前に○○程度とか、普通を装っても節々に購入検討してる人間とは思えない言動でバレバレなんだから

[3389: 匿名さん]

>>3387 匿名さん
かなり底辺に入るね
マンションの販売価格、リセールバリューを見ればすぐわかるよ

[3390: 匿名さん]

>>3389 匿名さん

底辺なのに、何で購入者はここにマンション買うのですか？お金が無いから仕方なく、でしょうか？

[3391: 通りがかりさん]

>>3390 匿名さん

ここはそうかもしれませんね…
初めてのマンション購入で営業さんの勢いで契約してしまった若いかたも多そうです

[3392: マンション検討中さん]

>>3391 通りがかりさん
お前は何を知ってんねん！

[3393: 匿名さん]

3000万のマンションは正直普通よりちょい下ぐらいの価格帯だと思います
ただ、越谷全体は別としてレイクタウン駅だけだと底辺かと言うとそうでもなくて、都内や都心30分圏内程じゃないけど、近隣の郊外の中では高い方
おおたかの森の次ぐらいかな
特に少し前の駅前マンションや大手HMの戸建てなんかは世帯収入1000万近くじゃないと買えないような普通よりちょっと上のクラスばかりだった
だからレイクタウンの若い夫婦はフルタイム共働きが多いんだよね
ここはそんなエリアに現れた庶民的な価格のマンションで、今までの相場と比べて安さが売りってマンションだと思います

[3394: 匿名さん]

要するに、
レイクタウン全体平均=中〜高収所得者向け
このマンション=低所得者向け
これまで先駆者達が積み上げてきた少し高めな所というブランドイメージを利用して、
私の収入でもレイクタウンに住めるんだ！だったら多少不便でも大丈夫！って層を捕まえるのが狙いのマンション
だから前々からのレイクタウン住人からは冷ややかな目で見られてて色んな悪評をたてられるわけよ

[3395: 匿名さん]

>>3394 匿名さん

レイクタウンのマンション購入者は低所得者だよ。戸建ては別だけど。
共働きで都内通勤に不便な越谷レイクタウンを選択する時点で、資金力がないってこと。

[3396: マンション検討中さん]

ローン控除すら知らないネガ君はいよいよ購入者や購入予定者への中傷まで始めたか。マジで心の底から軽蔑する

[3397: 匿名さん]

>>3395 匿名さん

昔は4000〜5000万のマンションが完成前に飛ぶように売れたけどね
低所得者には買えないよ
レイクタウンとかおおたかの森とか、5000万で劇狭のマンションを都内に買うぐらいなら広々とした郊外でって需要があったんだよね
ま、現実知らないんだろう

[3398: マンション検討中さん]

3394さんはそういう思いでこのマンションを検討しているんですね。なんだかかわいそうになってきました。

[3399: 匿名さん]

レイクの駅前マンションは5000万くらいの棟もあるよ。管理修繕費駐車場代入れたら、20年で6500万の戸建てと変わらない。
マンションはプラス1500万くらいで考えないと破綻するよ

[3400: 匿名さん]

>>3399 匿名さん

そんな事言ったら戸建てだって数十年住めばメンテナンスも必要になるって。