シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[3201: マンション検討中さん]

国交相が発表しているマンションの修繕積立金のガイドラインは以下の通りです。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

これによるとこのマンションは15階以下延べ床10,000平米以上の1番スケールメリットが得られる区分になります。
また、機械式駐車場は無いので加算はありません。
この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
このマンションの設備は標準的、厳しく見てもそれを少し下回る程度なので少なめにみても10,000円程度は必要だと思われます。

それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円となっており、目安の半額以下と破格の安さになっています。

国交相がこのようなガイドラインを出さなければいけなくなった経緯として、新築マンション販売時に販売を優先して支払総額を安く見せるために、
ずさんな長期修繕計画をたてて修繕費を安く見せ、のちのち修繕費が著しく不足し突然の大幅値上げや高額な一時金支出が必要になっても売った後のことは知らん顔という問題が多発し社会問題となっているためです。

[3202: マンション検討中さん]

国交省が出してる修繕費のガイドラインは30年の平均値ですよ。シティテラス越谷レイクタウンの場合、30年間の修繕費は70m2の部屋で月換算13300円になります。

シティテラスの規模での国交省のガイドラインでは1平米辺りの修繕費は下記の通り
平均値178円/m2 月
事例の3分の2が包含される幅135円～220円/m2 月

シティテラス越谷レイクタウンは190円/m2 月となります。
つまり国交省基準の平均値よりも高く設定されており安すぎると言う事はないのです

[3203: マンション検討中さん]

間違った書き込みで錯誤する方がいらっしゃるかもしれませんので補足しますが

>3201さんが記載した
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>この区分において70平米の専有面積の部屋の場合、月額9,450円〜15,400円が目安、平均は12,460円です。
-----
は、修繕費が段階的に上昇しない30年間平均値となります。上記総計では70m2で4,485,600円となります

シティテラス越谷レイクタウンは当初4000円の修繕費ですが、これは他のマンションと同じく段階的ににひきあげられます。段階的に引き上げられた30年間の総計は70m2で4,788,000円です。
月平均にすると13300円になり>3202に示した値となり国交省のガイドライン平均より1m2あたり20高く見積もられて長期修繕計画が立てられています

[3204: 匿名さん]

どこかで似たような話を聞いたことがある気が、、、

“次のようなご相談事例が最近ありました。

「駅に近いことを優先するべきであることは分かるが、駅近物件には満足できるものがないと悩んでいる。そんなとき、駅から少々遠いこと（徒歩12分）を除けば満足度の高い物件を発見。駅近を優先順位のトップに掲げて探して来たが、それを捨てても購入したい。だが、20年くらい住んだら売却するか賃貸する予定なので判断に迷う。あまり高くは売れそうにないし、賃貸するにしても家賃は高く取れないと思う。環境も建物の内容もいいのだが、どうしたものか」と。”

「マンション探しで迷ったときの整理術」
https://www.sumu-log.com/archives/11238/

[3205: 匿名さん]

>>3203 マンション検討中さん
総計額や月額も示されて大変参考になります。

にしても>>3201さんは酷い勘違いをさせる書き込みで酷いですね
>少なめにみても10,000円程度は必要
>それに対してこのマンションの修繕積立金は4,000円
10000円の方は修繕費が30年間上がらない修繕費なのに、それとここの段階的に引き上げられる修繕費の最初の5年間である4000円と比較して安すぎるとか書いた訳ですよね。
なんか詐欺まがいな説明ですよね

[3206: マンション検討中さん]

>>3202 マンション検討中さん

つまり売る時にはとにかく安く見えるように設定して売り切って、値上げの際にもめて合意形成できずに破綻しても知ったこっちゃ無いってことですか
大規模マンションだし上手く行く気がしない

[3207: マンション検討中さん]

>>3202 マンション検討中さん

段階値上げがあるんですか？
詳細はどこでみられます？
公式HPには月額4000とあるだけで段階値上げとは書かれてないです。
これは釣り価格だったんですか？騙された気分です。

[3208: マンション検討中さん]

>>3205 匿名さん
詐欺まがいとまでは言いませんが、多くの方を錯誤させる書き込みなので反証させて頂きました。

[3209: マンション検討中さん]

>>3207 マンション検討中さん
それが釣り価格だと思うのであれば、このマンションに限らずほぼ全てのマンションが釣り価格になりますよ(笑)
一般的にマンションの修繕費はローン返済が発生する新築購入者に負担が無いように段階引き上げになっています。
一般的には5年毎に初期の修繕費が加算されるマンションがほとんどです

初期修繕費が5000円なら5年後は10000円、15年後は15000円な感じですね
だだし引き上げは5回まで25年以降は引き上げ無しの定額になるマンションが多いですね。
築20年や築30年の中古マンションの修繕費が高いのはこれが理由になります

[3210: 匿名さん]

30年間だと年平均16万円で、初期は年5万円しか積み立てないということは、後半毎月物凄く高額な負担を強いられるということですね
中古で売る事考えてる人は次の所有者に自分の分の支出を強いることになるんで売れにくくなりそうですね
なかなか恐ろしい話だ

[3211: マンション検討中さん]

失礼訂正します
×15年後は15000円
○10年後は15000円

[3212: マンション検討中さん]

>>3209 マンション検討中さん

私のことはいくら批判してもらっても構わないので段階値上げの詳細がどこに書かれているか教えて下さい

[3213: マンション検討中さん]

>>3210 匿名さん
それが新築マンションと中古マンションの差になります。
ただし新築マンションには初期経費として修繕積立基金と言うものが発生します。新築で購入した場合30万円〜40万円の修繕積立基金を諸経費として支払います

中古物件にはこの修繕積立基金はありません。(その物件を新築で購入した最初の方だけが支払いますので)

[3214: マンション検討中さん]

実際のところ、古いマンションは段階値上げはやってない所が多いから、20年経っても修繕費10000円なんてざらにあるよ。
計画も20年以降はないとか、今後管理組合で決めるとか、中古物件は本当に危険です。
そういうマンションに対する警鐘だと思うけどね、ガイドラインってのは。
ここを始め最近のマンションはしっかりと計画されているので、それほど心配はないと思います。みんながちゃんと払ってくれればですけど。

[3215: 匿名さん]

段階値上げといってもあくまでも売り手が初期修繕費を決めるために想定した計画というだけですからね
実際のところ販売終了後には住民の管理組合でどうするか決めて行くわけですから
つまり売り手に責任がある期間は極端に安くし、あとは住民の責任で上手いことやってねってことです
だから広告にも初期の修繕費しか載せないんです

考えてもみてください、他の200戸そこらのマンションと違って500戸の大規模物件、しかもそんなに裕福ではない層がターゲットです
うまく行くのでしょうかね

[3216: マンション検討中さん]

>>3203 マンション検討中さん
詳しくありがとうございました。営業さんに修繕費の事を聞いたときに、平均的で平置きの分他よりもリスクが低いです、
と聞いただけで詳細まで確認してませんでしたのでありがたいです。平置きの分、駐車場管理費が余ったらそちらにもまわせるので他よりも有利ともいってました。逆に機械式でキャンペーンのもと１０００円とかで貸してるほうが早期に何かあったときに非常に怖いからうちはできませんといってました。

[3217: マンション検討中さん]

>>3212 マンション検討中さん
ご批判なんかしていませんよ(笑)

通常マンション広告等では修繕計画まで記載している物件はほぼありません。段階引上等の修繕計画はマンションギャラリーなど購入予定をして現地に足を運んだ方が販売者から説明されるのが常になります(電話でも教えてくれるとは思いますが)

初めてマンション購入する方などは修繕計画による修繕費段階引き上げや、最初に一括で支払う30万円以上の修繕積立基金をマンションギャラリーで知って驚きますよね。私も最初はそうでした(笑)

[3218: 匿名さん]

初期費用以外は売り手に責任がないから広告に載せる必要がないんだよ
売れたあとやのことは知らね、ってスタンス
ま、売って所有権無くなったら口だしたくても出せないからね

[3219: マンション検討中さん]

ということは、段階値上げの計画があるとして、それってどのくらい実行力のあるものなんですかね？
何らかの契約で確実な履行が保証されているものなんですか？
それともデベが売りやすくするために作った絵空事にすぎない？
なんだか今のところデベが売りやすいってメリットしかないような

[3220: マンション検討中さん]

>>3219 マンション検討中さん
ですから国交省のガイドラインがある訳です。それに基づいて修繕計画が作られていて、ここは1m2/190円とほぼ平均の修繕費が見積もられています。