シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[2903: 匿名さん]

[No.2899～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する暴言や中傷
･前向きな情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[2904: 匿名さん]

>>2898 通りがかりさん
でもそれってここだけの問題ではなくて、吉川美南でも三郷でも同じ事ですよね
結局マンションを購入する際の総合的なデメリットとして甘受すべき事柄かと

[2905: 通りがかりさん]

>>2904 匿名さん
おっしゃる通りです。ここだけの話ではないかと思います。マンション購入全般ですね。レイクでの似た条件のマンションでの経験ということで皆様の検討の足しになればと思い投稿させていただきました。
駅前マンションはここよりも立地は良いけど...ということなども想像出来るきっかけになれば幸いです。

[2906: マンション検討中さん]

自分なんかは中古を探してたんだけど、南越谷や新三郷でも築20〜30年の徒歩15分ってマンションが2000万円もしてるんだよね
つまりここも同じように考えておけばいいんじゃない？
なんか前の方の書込では500万にもならないとか価値が0とかの書込もあるけどさ
この近辺の中古マンションの市場みたらそうは思えないんだけどなぁ

[2907: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん
確かにそうですね。
3000万円で買って、家賃10万円で住んだと仮定。10年間で家賃1200万円払ったと考えれば、1800万円で売れるのでもいいのかも。

[2908: マンション検討中さん]

マンションで駅からの距離、5分の差は致命的。小さな差じゃない。
越谷でなくとも、他の地域の野村や三井なんかのマンションも見に行ってみれば良い。皆言うよ。

[2909: マンション検討中さん]

>>2906 マンション検討中さん

元の値段と出来が違うからねぇ
当時から建築費めちゃくちゃ上がってるからさ、今だと中古でもそれぐらいの値段ついちゃうんだよね

[2910: マンション検討中さん]

そもそもここを購入検討してる人は徒歩12分と理解して購入検討してるわけで、徒歩12分が致命的と考える人がどうこう言っても意味ないよね

[2911: マンション検討中さん]

うちも色々物件見てきたけど3000万円以内である程度部屋が選択出来るマンションってほぼないんだよね
徒歩15分に延ばしてかつ武蔵野線を千葉方面にまで向けても無いし、2000万円台は殆どがパンダ物件、下手すると2980万円でパンダなんてのも多い
そう考えると徒歩12分でシティの名がついてる住友不動産の物件が3000万円以下で購入出来るのはうちなんかは大きいと思うんだよなぁ

[2912: 匿名さん]

まるで答えありきでこのマンションの良いところだけ必死に目を向けて自分を納得させようとするような選び方をするんですね
そりゃここしかないでしょうね

[2913: 匿名さん]

>>2912 匿名さん

あなた、プラウドタワー川口も荒らしてる浦和の営業マンですよね？

[2914: 匿名さん]

>>2907: 匿名さん

そういう考え方もありますよね。

10年後いくらで売れてほしいかという部分、興味があって計算してみたところ、こんな感じです。
このマンションを含め、特定のマンションを念頭に入れた計算ではないので、悪しからず。

まず、前提条件。

●3,000万円の物件。
●毎月の住居費予算＝10万ぐらい
●初期費用＝150万～200万ぐらい
●返済＝住宅ローン3,000万（35年 元利均等 固定1.1％ ボーナスなし、月々約8.6万）
●管理費・修繕積立金＝当初約1.5万（後々段階的に上昇する分は割愛）

10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約120万円

月々のローン返済の内、支払い利息分を引いた分が、元金の返済に当てられていき、10年後の借入残高はおおよそ2,300万円ちょっと。
購入時に初期費用を150万～200万ぐらい負担することになるでしょうから、
2,500万＋転売費用ぐらいで買い手が付けば、トントンになる計算。

仲介手数料や、引っ越し、立ち退き前のクリーニングなど、100万円ぐらとした場合には、10年後に2,600万円で売れてくれれば、10万円の家賃負担と同じ感覚という結果になりますね。

将来、中古で売ることを想定の一部に入れる必要がある場合には、10年後であれば最悪でも、住宅ローン残債＋転売費用で2,400万ぐらいで買い手が見つかってくれないと、住宅ローンの精算ができず、手詰まりになります。
これよりも安くなることが想定される物件ならば、頭金設定を見直すか、月々のローン返済額を上積みするか、ボーナス払いを併用するのがいいかもしれません。

まあ、10年後に中古で売りに出す想定で新築を購入する人はあまりいないんですが、数字の上での計算です。

[2915: マンション検討中さん]

2912さんは ここのマンションを検討してなさそうですが、何でここにいるんですか？

[2916: 匿名さん]

>>2914: 匿名さん　

訂正の自己レス。


誤）10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約120万円

正）10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約1200万円

[2917: マンション検討中さん]

>>2915 マンション検討中さん
そして彼みたいな嫌味な発言には何故か参考になるが押される不思議w

[2918: 匿名さん]

確実に永住。死ぬまで住んでやる！ここで骨になるまで生活するという人は別だけど、

長い目で見れば、購入時の販売価格だけでは、判断できないよね。
見た目には高くても、値段の下がりにくい物件もあるし、
反対に見た目は、安くて買いやすくなっていても、住宅ローンの返済を上回るペースで値段の落ちてしまう物件もある。

[2919: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん
その前提には住宅ローン控除は入らないの？3000万円の物件なら270万円くらいの控除がある気がしますが(+10年間の固定資産税も考慮するべきですけどね)

[2920: マンション検討中さん]

そもそも住居費10万だと相当駅から遠くて古い物件しか無理だから。
こういう時は賃貸相場でみないと。

[2921: マンション検討中さん]

>>2913 匿名さん
>>2915 マンション検討中さん
>>2917 マンション検討中さん
その決め付けになんの意味があるのでしょう？

[2922: マンション検討中さん]

>>2920 マンション検討中さん

3LDKで10万は結構厳しいですね。

[2923: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

どこのマンションもそうだけどさ、30年も経つと、今買っている人はほとんど定年で、子供も独立して、老夫婦世帯ばつかり住んでるみたいな姿になるよね。

修繕積立金が安いのはいいんだけど、年金暮らしになった後、積立金不足で修繕できないから、臨時徴収とか勘弁してほしい。

後から中古で売れないと、老人ホームとか施設に入りたいと思っても難儀しそうだし。

ここ修繕積立金の値上げは、何年目からなんだっけ？

[2924: 通りがかりさん]

>>2914 匿名さん
売却想定で済むのであれば、少し高くても売りやすい条件の駅前新築マンションの方が良い気がしますが、そんなことはないですか？？
ローンにしたら数百万円の違いは月額そんなに変わらないレベルではないのではと考えてしまいます。
売却前提での購入なら少しでも立地の良い方を選んだ方が賢明なのではないでしょうか。

[2925: マンション検討中さん]

これから人口も経済力も減っていく時代だから、売却を考えての購入は危険だと思うけどなぁ。買うなら山手の内側とかじやないとしんどいんじやないかな？

[2926: マンション検討中さん]

>>2925　マンション検討中さん
住居費を費用と考えるのであれば、賃貸にするより新築を購入した方が賢いですよ。
リセールで儲けたければ、当然辞めるべきですが。

[2927: マンション検討中さん]

>>2923 匿名さん
5年毎に3980円加算(3LDKの標準タイプで)
1戸あたり30年で417万円
修繕積立一時金含めてマンション総世帯数での積立金額は20億超えます

[2928: 匿名さん]

レイクタウン駅徒歩2分くらいの中古も結構出てるね。築年数は経ってるけど、魅力感じる。徒歩12分の新築でも住んだ瞬間に中古だし。

[2929: マンション検討中さん]

>>2927 マンション検討中さん

この規模で20億は微妙なとこですね

[2930: マンション検討中さん]

新築にこだわらなければ、駅前のマンションも検討すべきだと思いますよ。同じくらいの価格で少し広いのが幾つか出てましたよ。我が家は嫁とじじばばの希望でした。もうすぐ子供産まれるんだから新築の方が、という説得力のない理由でしたが。。。

[2931: 匿名さん]

ふと感じるのですが他の徒歩15分程のマンション見ても新築買うなら中古がいいとか書く人は少ないんですが、ここは多いですよね？何故なんですかね？
中古が良ければ中古を選択すれば良いだけなのでは？

私なんかはこのマンションがあまり良くないなと判断したら普通その物件の掲示板からは離れると言うか気にしようとも思わないのですが？

[2932: マンション検討中さん]

>>2931 匿名さん
確かにたまにココをそんなに買わせたくないの？って思う程ディスる人もいますよねw
削除されるレスも多いですしね
ただ間もなく3000レスにもなりますし、逆に考えたら良くも悪くも注目度や関心のあるマンションとは言えるのかもしれませんね
私が検討候補にしてる他の物件レス数が延びないので逆に人気？注目？されない物件なんだなぁと思いますからw
スレが活性してアンチも多いのは注目されてる事の裏返しだと思ってれば良いのかと

[2933: 名無しさん]

私も良い意見や悪い意見含めて掲示板が活性してるのはこちらを含めて物件を検討してる身からすると悪い事でもないなと思います
ただし本気で物件検討に入れば実際には掲示板の内容より、自分自身が何度も足を運んで見て聞いて感じて決める事なので掲示板でのアンチ意見はあまり気にしない感じです。まぁ流石に嘘を書いてまでdisる(例えば売れなくて400戸も余ってるとか)のは酷いとか思いますけどね^^;
私なんかは予算三千万円なので、その予算範囲ではよい物件だと思って1番の候補になってますよ(もう4回も足を運びました)

[2934: 匿名さん]

ここに決めたことをわざわざアピールしにくる必要なくね？とか嘘ついてまでそんなに買わせたいの？って書き込みとかもいっぱいあるが・・・
人の書き込みにケチつけてる人って方向はあれにしろなんか視野が偏ってるんですよね

[2935: マンション検討中さん]

東側の部屋の情報は 時々見ますが、南側の住み心地も興味があります。どなたか住んでる方 いらっしゃいませんか。 日当たりとか 騒音や 興味があります。

[2936: 名無しさん]

>>2934 匿名さん
ここを検討してる人やここに決めた人がポジ書込する事になんの違和感もないでしょ。だってここの物件に住もうと決めた人達なんだし、ここの物件のスレなんだからさw

[2937: マンション検討中さん]

>>2935 マンション検討中さん
うちもちょっと気になるかも
うちは資金的に南にしたら武蔵野線高架から下の階になってしまうので検討してなかったんですよね
なので内見もしてないから実際の音とか景観とかどうなんだろって今更ながらに気になってきました

[2938: 匿名さん]

>>2936 名無しさん

ここを検討した結果選ばなかった理由を上げただけでディスるとかアンチとか言えちゃうぐらい偏ってるからそう思うだけですね

[2939: 匿名さん]

>>2935 マンション検討中さん

窓を開けたら会話もままならないレベル
武蔵野線の乗客と目があって無いなと思いました
この物件のアイデンティティーは東棟のお求めやすい価格という部分に集約されてると思いました

[2940: 名無しさん]

>>2939 匿名さん
宜しければ参考までに何階のお部屋かお教え頂けますか？

[2941: 通りがかりさん]

完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。

　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。



こちらにたいしてのみなさんの意見を聞きたいです…
気になってしょうがないです。
じっくり販売する戦略だといってくれた人がいましたがメリットが結局わからずじまいです…

[2942: 匿名さん]

>>1から見てたら、>>64>>77で糞ワロタwwww

[2943: 通りすがり]

>>2941

この物件を検討している者ではないですが、、、。
スミフを中心に強気な価格設定、値下げせず竣工後も販売し続ける一部のデペがいますね。

我々消費者目線のメリットで言えば、値下げをしない=資産価値を下げない（少なくとも販売時点で）だと思います。先に購入された方が安心かつ損をしないのも良い事だと思います。

つまり、今出ている価格で買いじゃないと判断されれば、別物件を探せばいいだけですし潔いと言えば潔いですよね。

[2944: 匿名さん]

>>2941 通りがかりさん
検討してるの人がメリットもデメリットも実感出来る点は良いのでは？
何千万も支払うわけで実際に完成して購入する物件を周りの環境から含めてじっくり内見して決めたいので、建設中に決めるとかは自分なんかは無理ですね。
建設中に販売される物件でも完成後見れば？て言う意見もあるかと思いますが、それだと完成後に選択出来る部屋が売れてしまって制限されてしまいますから
デベロッパーからしてみれば逆にデメリットでしかない気もしますけど私は購入側の客なのでデベロッパーが不利益あっても知ったことではないかなw

[2945: マンション検討中さん]

>>2934 匿名さん
検討してる人にとって、実際に決めた人の意見こそ参考になるでしょ。逆に本気で検討して違うところに決めた人の意見も。私は今検討してる最中なので、皆さんの意見も参考にさせてもらってます。もちろん最終的には足を運んで決めますが。その時に何がホントで何がウソだったかわかるのを楽しみにしています！

[2946: 匿名さん]

>>2941 通りがかりさん

少なくともここは元々完成前販売・2800万代で予告してたのに延期を繰り返して完成後半年経ってから2400万台を追加して販売を開始したので予定通りの戦略じゃないと思いますよ

[2947: 匿名さん]

>>2945 マンション検討中さん

あなたの言うように重要な検討した結果違うなと思った理由を書き込みに来てる人をディスりとかアンチとか書き込む必要がないとかいって黙らせようとしてるから偏ってると批判されてるんだと思いますよ

[2948: マンション検討中さん]

>>2935 マンション検討中さん
住人ではないですが、先日南向きの2階を見学してきました。電車の音は窓を閉めていれば聞こえませんでした。開けていればわかりますが会話が出来ないなんてことはありません。テレビのボリュームを少しあげる位ですかね。我が家は電車の音は問題なしの判断です。車のクラクションですぐ起きてしまう子供がすやすや寝始めた位でした。景観は一戸建ての電線がありよくありません。5階も見ましたがどちらもよくなかったです。ですので景観重視ならば東向の方がよろしいかと。ただし日当たりは15時頃にいきましたが抜群に良かったですよ。電車からの視線は少し気になりました。レースカーテンで対応できるか検討中です。

[2949: 匿名さん]

>>2948
＞景観は一戸建ての電線がありよくありません

それ以前に鉄道の架線があるでしょｗ

[2950: 匿名さん]

>>2947 匿名さん
よかったらどこに『アンチとか書き込む必要がないって黙らせようとしてる』書き込みがあるのかスレ番で教えてくれますか？