シティテラス越谷レイクタウン

[匿名さん]

およそ500戸のレイクタウン最後の大規模物件が誕生です。競合物件が多いですが人気の住友不動産に安心の長谷工施工です、このマンションの良さなど話し合っていきましょう。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/lake5/
所在地：埼玉県越谷市レイクタウン五丁目12番2（地番）　
交通：JR武蔵野線「越谷レイクタウン」駅から徒歩12分
売主：住友不動産株式会社、タカラレーベン
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[2893: マンション検討中さん]

２ヶ月色々悩みましたが、週末に申し込みを決めました。ご参考になれば。
駅からの距離はそれほど近くを求めてないので問題ありませんでした。会社までdoor to doorで一時間以内が条件だったのでそこも問題なし。
検討物件は三郷のグランメディオと越谷のグランセンス、浦和美園のマンション。浦和美園は週末に見学に行ったら浦和レッズ乃しあいがあり、あまりにも騒々しく、子育て世代としては検討にならずでした、マンションやレッズ戦以外の雰囲気は良かったと思います。グランメディオ三郷は周りが何やら公団住宅っぽくマンション回りも良い印象受けずパス、ベランダの水道とディスポーザーは魅力でした。グランセンスはエントランスが天井低く圧迫感あり、少し息苦しく感じました、5平米広いのでゆとりは感じられました。が、3人家庭の我が家はそれほど重要ではない。どこも住めば満足するかな？と思いましたが、エントランスが解放感あり、駐車場が平置きで使いやすい、雨の日もエントランスに車か横付けできる、駐輪場にペット足洗い場、今ならまだ真ん中の棟ギリギリ間に合う、とレイクタウンの授乳室の充実と各飲食店のベビーカー客への対応のスムーズさでここに決めることになりました。当初はグランセンスに決めるつもりでしたが、数百万安くなり、頭金予定で車と家具、家電をグレードアップしたり子供の将来のための貯金に回すことにしました。どのマンションも良かったですよ、あとは各家庭が何を気に入るかではないでしょうか。皆様にお気に入りのマンションが見つかりますように。二ヶ月間色んな情報、良いところも悪いところもありがとうございました。検討中の皆様も色んな情報を鵜呑みにせず、実際足を運んでみてくださいね、嘘の情報もたくさんありました。ご参考になれば。

[2894: 通りがかりさん]

>>2892 匿名さん

じっくり販売するメリットってなんですか？
詳しくなくてすみません…

[2895: マンション検討中さん]

>>2888 匿名さん

車の音って遮蔽物のない上層階の方がよく聞こえますよ

[2896: マンション検討中さん]

>>2892 匿名さん

前にも言われてますが、元々完成前販売で予告広告が出ていたのでそれは無いです

[2897: マンション検討中さん]

>>2884 匿名さん

そもそも学校がめちゃくちゃ遠くて元々子育て家庭には不向きだし選ぶ人自体少ないんじゃない

[2898: 通りがかりさん]

レイクの駅前のマンションに住んでましたが家族構成が代わり入居時と生活スタイルが変わったためマンションを売却しました。
マンション購入時には見えていないことが多々あったと今になって思います。
今、駅前のマンションに中古が多く出ている理由は、修繕費のアップという金額面の理由もあると思いますが、子供が増えたり、成長したりで生活スタイルが合わなくなったという理由が多いです。子供の成長や家族構成が変わると家の広さ、収納が足りない、生活音に気を使うなど様々な課題を感じだしてきます。
また、この手の新築のマンションは似た条件の方が多く集まりますので、同じような時期に周りも同じ悩みを抱え出します。そのため、中古市場に同じようなタイミングで出回るため、世帯数の多いマンションだと希少感が薄く魅力的な印象を与えることが難しくなります。間取りもほぼ同じため、金額でしか差を出せません。ちょうど１０年くらいになる駅前マンションはそんな状態がきています。
同じことが将来起こると予想してみてもよろしいかと思います。

[2903: 匿名さん]

[No.2899～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する暴言や中傷
･前向きな情報交換を阻害
･削除されたレスへの返信

[2904: 匿名さん]

>>2898 通りがかりさん
でもそれってここだけの問題ではなくて、吉川美南でも三郷でも同じ事ですよね
結局マンションを購入する際の総合的なデメリットとして甘受すべき事柄かと

[2905: 通りがかりさん]

>>2904 匿名さん
おっしゃる通りです。ここだけの話ではないかと思います。マンション購入全般ですね。レイクでの似た条件のマンションでの経験ということで皆様の検討の足しになればと思い投稿させていただきました。
駅前マンションはここよりも立地は良いけど...ということなども想像出来るきっかけになれば幸いです。

[2906: マンション検討中さん]

自分なんかは中古を探してたんだけど、南越谷や新三郷でも築20〜30年の徒歩15分ってマンションが2000万円もしてるんだよね
つまりここも同じように考えておけばいいんじゃない？
なんか前の方の書込では500万にもならないとか価値が0とかの書込もあるけどさ
この近辺の中古マンションの市場みたらそうは思えないんだけどなぁ

[2907: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん
確かにそうですね。
3000万円で買って、家賃10万円で住んだと仮定。10年間で家賃1200万円払ったと考えれば、1800万円で売れるのでもいいのかも。

[2908: マンション検討中さん]

マンションで駅からの距離、5分の差は致命的。小さな差じゃない。
越谷でなくとも、他の地域の野村や三井なんかのマンションも見に行ってみれば良い。皆言うよ。

[2909: マンション検討中さん]

>>2906 マンション検討中さん

元の値段と出来が違うからねぇ
当時から建築費めちゃくちゃ上がってるからさ、今だと中古でもそれぐらいの値段ついちゃうんだよね

[2910: マンション検討中さん]

そもそもここを購入検討してる人は徒歩12分と理解して購入検討してるわけで、徒歩12分が致命的と考える人がどうこう言っても意味ないよね

[2911: マンション検討中さん]

うちも色々物件見てきたけど3000万円以内である程度部屋が選択出来るマンションってほぼないんだよね
徒歩15分に延ばしてかつ武蔵野線を千葉方面にまで向けても無いし、2000万円台は殆どがパンダ物件、下手すると2980万円でパンダなんてのも多い
そう考えると徒歩12分でシティの名がついてる住友不動産の物件が3000万円以下で購入出来るのはうちなんかは大きいと思うんだよなぁ

[2912: 匿名さん]

まるで答えありきでこのマンションの良いところだけ必死に目を向けて自分を納得させようとするような選び方をするんですね
そりゃここしかないでしょうね

[2913: 匿名さん]

>>2912 匿名さん

あなた、プラウドタワー川口も荒らしてる浦和の営業マンですよね？

[2914: 匿名さん]

>>2907: 匿名さん

そういう考え方もありますよね。

10年後いくらで売れてほしいかという部分、興味があって計算してみたところ、こんな感じです。
このマンションを含め、特定のマンションを念頭に入れた計算ではないので、悪しからず。

まず、前提条件。

●3,000万円の物件。
●毎月の住居費予算＝10万ぐらい
●初期費用＝150万～200万ぐらい
●返済＝住宅ローン3,000万（35年 元利均等 固定1.1％ ボーナスなし、月々約8.6万）
●管理費・修繕積立金＝当初約1.5万（後々段階的に上昇する分は割愛）

10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約120万円

月々のローン返済の内、支払い利息分を引いた分が、元金の返済に当てられていき、10年後の借入残高はおおよそ2,300万円ちょっと。
購入時に初期費用を150万～200万ぐらい負担することになるでしょうから、
2,500万＋転売費用ぐらいで買い手が付けば、トントンになる計算。

仲介手数料や、引っ越し、立ち退き前のクリーニングなど、100万円ぐらとした場合には、10年後に2,600万円で売れてくれれば、10万円の家賃負担と同じ感覚という結果になりますね。

将来、中古で売ることを想定の一部に入れる必要がある場合には、10年後であれば最悪でも、住宅ローン残債＋転売費用で2,400万ぐらいで買い手が見つかってくれないと、住宅ローンの精算ができず、手詰まりになります。
これよりも安くなることが想定される物件ならば、頭金設定を見直すか、月々のローン返済額を上積みするか、ボーナス払いを併用するのがいいかもしれません。

まあ、10年後に中古で売りに出す想定で新築を購入する人はあまりいないんですが、数字の上での計算です。

[2915: マンション検討中さん]

2912さんは ここのマンションを検討してなさそうですが、何でここにいるんですか？

[2916: 匿名さん]

>>2914: 匿名さん　

訂正の自己レス。


誤）10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約120万円

正）10年間の住宅費＝月々約10万円（うちローン返済分約8.6万）×12ヶ月×10年＝約1200万円

[2917: マンション検討中さん]

>>2915 マンション検討中さん
そして彼みたいな嫌味な発言には何故か参考になるが押される不思議w

[2918: 匿名さん]

確実に永住。死ぬまで住んでやる！ここで骨になるまで生活するという人は別だけど、

長い目で見れば、購入時の販売価格だけでは、判断できないよね。
見た目には高くても、値段の下がりにくい物件もあるし、
反対に見た目は、安くて買いやすくなっていても、住宅ローンの返済を上回るペースで値段の落ちてしまう物件もある。

[2919: マンション検討中さん]

>>2914 匿名さん
その前提には住宅ローン控除は入らないの？3000万円の物件なら270万円くらいの控除がある気がしますが(+10年間の固定資産税も考慮するべきですけどね)

[2920: マンション検討中さん]

そもそも住居費10万だと相当駅から遠くて古い物件しか無理だから。
こういう時は賃貸相場でみないと。

[2921: マンション検討中さん]

>>2913 匿名さん
>>2915 マンション検討中さん
>>2917 マンション検討中さん
その決め付けになんの意味があるのでしょう？

[2922: マンション検討中さん]

>>2920 マンション検討中さん

3LDKで10万は結構厳しいですね。

[2923: 匿名さん]

>>2918 匿名さん

どこのマンションもそうだけどさ、30年も経つと、今買っている人はほとんど定年で、子供も独立して、老夫婦世帯ばつかり住んでるみたいな姿になるよね。

修繕積立金が安いのはいいんだけど、年金暮らしになった後、積立金不足で修繕できないから、臨時徴収とか勘弁してほしい。

後から中古で売れないと、老人ホームとか施設に入りたいと思っても難儀しそうだし。

ここ修繕積立金の値上げは、何年目からなんだっけ？

[2924: 通りがかりさん]

>>2914 匿名さん
売却想定で済むのであれば、少し高くても売りやすい条件の駅前新築マンションの方が良い気がしますが、そんなことはないですか？？
ローンにしたら数百万円の違いは月額そんなに変わらないレベルではないのではと考えてしまいます。
売却前提での購入なら少しでも立地の良い方を選んだ方が賢明なのではないでしょうか。

[2925: マンション検討中さん]

これから人口も経済力も減っていく時代だから、売却を考えての購入は危険だと思うけどなぁ。買うなら山手の内側とかじやないとしんどいんじやないかな？

[2926: マンション検討中さん]

>>2925　マンション検討中さん
住居費を費用と考えるのであれば、賃貸にするより新築を購入した方が賢いですよ。
リセールで儲けたければ、当然辞めるべきですが。

[2927: マンション検討中さん]

>>2923 匿名さん
5年毎に3980円加算(3LDKの標準タイプで)
1戸あたり30年で417万円
修繕積立一時金含めてマンション総世帯数での積立金額は20億超えます

[2928: 匿名さん]

レイクタウン駅徒歩2分くらいの中古も結構出てるね。築年数は経ってるけど、魅力感じる。徒歩12分の新築でも住んだ瞬間に中古だし。

[2929: マンション検討中さん]

>>2927 マンション検討中さん

この規模で20億は微妙なとこですね

[2930: マンション検討中さん]

新築にこだわらなければ、駅前のマンションも検討すべきだと思いますよ。同じくらいの価格で少し広いのが幾つか出てましたよ。我が家は嫁とじじばばの希望でした。もうすぐ子供産まれるんだから新築の方が、という説得力のない理由でしたが。。。

[2931: 匿名さん]

ふと感じるのですが他の徒歩15分程のマンション見ても新築買うなら中古がいいとか書く人は少ないんですが、ここは多いですよね？何故なんですかね？
中古が良ければ中古を選択すれば良いだけなのでは？

私なんかはこのマンションがあまり良くないなと判断したら普通その物件の掲示板からは離れると言うか気にしようとも思わないのですが？

[2932: マンション検討中さん]

>>2931 匿名さん
確かにたまにココをそんなに買わせたくないの？って思う程ディスる人もいますよねw
削除されるレスも多いですしね
ただ間もなく3000レスにもなりますし、逆に考えたら良くも悪くも注目度や関心のあるマンションとは言えるのかもしれませんね
私が検討候補にしてる他の物件レス数が延びないので逆に人気？注目？されない物件なんだなぁと思いますからw
スレが活性してアンチも多いのは注目されてる事の裏返しだと思ってれば良いのかと

[2933: 名無しさん]

私も良い意見や悪い意見含めて掲示板が活性してるのはこちらを含めて物件を検討してる身からすると悪い事でもないなと思います
ただし本気で物件検討に入れば実際には掲示板の内容より、自分自身が何度も足を運んで見て聞いて感じて決める事なので掲示板でのアンチ意見はあまり気にしない感じです。まぁ流石に嘘を書いてまでdisる(例えば売れなくて400戸も余ってるとか)のは酷いとか思いますけどね^^;
私なんかは予算三千万円なので、その予算範囲ではよい物件だと思って1番の候補になってますよ(もう4回も足を運びました)

[2934: 匿名さん]

ここに決めたことをわざわざアピールしにくる必要なくね？とか嘘ついてまでそんなに買わせたいの？って書き込みとかもいっぱいあるが・・・
人の書き込みにケチつけてる人って方向はあれにしろなんか視野が偏ってるんですよね

[2935: マンション検討中さん]

東側の部屋の情報は 時々見ますが、南側の住み心地も興味があります。どなたか住んでる方 いらっしゃいませんか。 日当たりとか 騒音や 興味があります。

[2936: 名無しさん]

>>2934 匿名さん
ここを検討してる人やここに決めた人がポジ書込する事になんの違和感もないでしょ。だってここの物件に住もうと決めた人達なんだし、ここの物件のスレなんだからさw

[2937: マンション検討中さん]

>>2935 マンション検討中さん
うちもちょっと気になるかも
うちは資金的に南にしたら武蔵野線高架から下の階になってしまうので検討してなかったんですよね
なので内見もしてないから実際の音とか景観とかどうなんだろって今更ながらに気になってきました

[2938: 匿名さん]

>>2936 名無しさん

ここを検討した結果選ばなかった理由を上げただけでディスるとかアンチとか言えちゃうぐらい偏ってるからそう思うだけですね

[2939: 匿名さん]

>>2935 マンション検討中さん

窓を開けたら会話もままならないレベル
武蔵野線の乗客と目があって無いなと思いました
この物件のアイデンティティーは東棟のお求めやすい価格という部分に集約されてると思いました

[2940: 名無しさん]

>>2939 匿名さん
宜しければ参考までに何階のお部屋かお教え頂けますか？

[2941: 通りがかりさん]

完成在庫とは、マンションの建物がすでに完成しているのに販売が続いている状態。新築マンションを開発・分譲するデベロッパーからすると、各案件は竣工前から販売を始めて建物が完成した直後に決済・引き渡しを行うのが理想とされる。なぜなら、完成直後にすべての販売代金を回収することで、用地取得や建築費などのために金融機関から借り入れた事業資金を全額返済できるからである。もちろん、そこで利益も得られる。この返済が延びれば、それだけ多くの金利を払わなければならない。利益も減る。だから多くのデベロッパーは、建物の完成時点までの全戸完売を目指す。

　ただ、一部のデベロッパーは「竣工後数年かかろうと値引きせずに販売する」という事業方針を採用している。そういったデベロッパーが開発・分譲する新築マンションは、竣工後数年にわたって販売が続けられる。しかし、それは全体からみれば一部だ。

　ところが、前述した37物件のうち、現状で半分以上の21物件が完成在庫になってしまっている。また、半年から1年後にはさらに増えそうである。これは私の経験値の範囲で、かなり異常だ。

　同レポートで取り上げているのは、だいたいが郊外型ファミリーマンションになる。都心のように投資や資産形成目的ではなく、中堅会社員が実際に住むために購入するタイプのマンションだ。そういったマンションが、恐ろしいばかりの販売不振にあえいでいる。



こちらにたいしてのみなさんの意見を聞きたいです…
気になってしょうがないです。
じっくり販売する戦略だといってくれた人がいましたがメリットが結局わからずじまいです…

[2942: 匿名さん]

>>1から見てたら、>>64>>77で糞ワロタwwww