円山公園隣【北洋銀社宅跡地】マンション建設予定

[匿名さん]

円山公園の東隣、大通西28丁目の北洋銀行（旧拓銀）円山社宅跡地に建設予定のマンションについて語るスレです。

[222: 評判気になるさん]

>>221 元購入検討中さん
ありがとう御座います。
そうですね！
自分の価値に見合うか、暫し検討してみます。
子供の教育、自分の将来、購入後の将来、
少ない手持ちの現金wと相談しながら考えてみます。

[223: 匿名さん]

>>221
>リセールバリューなんて，つまらないこと
>周りは何億もポンと出せる人たちばかりですからね

参考にならない円山贔屓の元購入検討中さんらしい意見だね（苦笑）

[224: 評判気になるさん]

モデルルームも込み始めましたね。最後の追い込みでしょうかね。
リセールよりも十年目以降もしっかり家賃収入取れるのなら有りかもですね〜

[225: 匿名さん]

やはりこれ以上ない立地が魅力ですよね。公園目の前で、道路もうるさくないですし。子育て中の世帯はほぼいないのかな、と勝手に思っています。もう少し上の年代の方たちが住むのでは？したがって、リセールとか、賃貸収入とかそういうのも関係ないのではないかと思います。

[226: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん

円山贔屓というか、希少性でいうのなら札幌市では唯一無二なんでしょうね。最近の札幌駅周辺のマンションは今後も似たようなのたくさん出ると思うので希少価値は低いですし。賃貸になった伊藤邸は唯一無二の立地でしたけど。

私は金持ってないので買えない人間ですが、金持ってる人達を相手にする仕事なので思うことは、要は自慢できるかどうかなんですよね。

その意味では、円山の鳥居前タワーと伊藤邸宅賃貸マンション、そしてここは欲しくても買えない、値段に左右されないマンションになりえそうですけどね。

[227: 匿名さん]

確かに。ここより高いところないですものね
タワマンの高層階を連結して買ってる人くらいかしら?
単価は此処より高いところもうなさそう。一等地中の一等地って感じ

[228: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

私も同意見です！駅周辺、ファクトリー周辺は希少価値は低いですよね。伊藤組も購入検討物件でしたが、まさか賃貸になるとはびっくりでした。札幌では新しい形ですよね。これが吉とでるか凶とでるか…ですが、オーナーの伊藤さんが最上階に住むそうですね。
話がそれましたが、やはり賃貸ではなく財産となるマンション購入ですから、このブランズはお金があって買える人にとっては最高のステイタスですよね。

[229: 匿名さん]

隣の高級マンション、Dグランセ円山瑞苑が最近の中古市場で坪200万以下で売り出されていた現実を円山贔屓は直視できないのかな？

[230: 通りがかりさん]

Dグランセ円山瑞苑は、当時の販売価格も〜坪200万位ではなかったでしたっけ？当時坪300万で購入されているのなら厳しいですが。ここは10年後も売買の下落率は10%以内に収まるのでは？

[231: 匿名さん]

>>230
そうなんですよね
Ｄグランセ円山瑞苑は180平米のとこが8000万代だった筈
坪200万で売れたなら上出来ですね。前に建物建つんですし

[232: 匿名さん]

229さんは円山の価値がわからないというか、魅力を感じない方なんでしょう。東区あたりにお住みですか？

ここ数年でマンションは確実に値上がりしてますし、中古のグランセと比べるのは無意味ですよ。

[233: マンション検討中さん]

立地や価格からして、マンションを居住とだけ考える人向けじゃないですから。

円山に魅力を感じない方は当然いるし、いて当然とも思いますけど、そもそもがそういう方向けの物件ではないですから、円山の価値の議論は無意味かと。
市場価格的には円山が一番高いのは事実なんですし。

贔屓地域があってもよいと思いますけど、この議論になると、なんか円山コンプレックスみたいな人が出てきますね。

[234: 匿名さん]

札駅北口のダイワのグラフォートの高層階が坪300万以上だったので、Dグランセ円山瑞苑が坪200万以下なのは納得できる価格だと思います。築年も、ほぼ同じですし。

[235: 通りがかりさん]

購入後にすぐに住めない場合、5〜6年賃貸として貸す場合でも、この様な高級物件は借り手がすぐに見つかるでしょうか？家賃は3LDK100平米だと月30万くらいでしょうか？この上ない物件だけに、悩みますw

[236: 匿名さん]

そうですよね。なんだって贔屓とか
好きな人が居るからこそ売れるんで、贔屓も
人気もないとこなら話題にもなりませんし、高級マンションもたたないでしょうしね。贔屓を蔑んでる人も贔屓の芸能人位いそうですけれどね

[237: マンション検討中さん]

モデルルーム見学してきました。良いですね！
住んで良し、貸して良し、売って良しの向こう10年は出て来ない物件ですね。

[238: マンション検討中]

>>237 マンション検討中さん

まだ、お部屋はありましたか？

[239: マンション検討中さん]

>>238 マンション検討中さん
まだ半分程度はある様でした。1億〜の南側、8000万～の西側が残っています。

[240: マンション検討中さん]

来週購入に向けて検討してきます。

[241: 匿名さん]

>>240
頑張ってね

[242: 匿名さん]

>>241
頑張りますｗ

[243: 匿名さん]

>>237 マンション検討中さん
住んで良し、売って良しは同意です。
しかし、貸して良し、とはならないかもしれません。賃料がかなり高額になるため、対象者が限られてしまうからです。
空室期間が長く続く恐れあり、ローン支払いに影響します。
MR担当者に借り手がつきやすい物件か聞いてみてはいかがでしょうか。

批判するつもりではないので気分を害さないでくださいね。ただ、貸すことを当てにして購入されるのは空室リスクあると思って述べました。

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん

ご意見ありがとう御座います。
仰る通り賃借の場合は相応のリスクはある物件ですよね！
ただ、この物件はローンを組まないで買われる方が多いのかなと思い、そのように記載しました。現金買い出来るのならそんな心配はいらないですよね〜、夢のような話しですがw

[245: 匿名さん]

まだ、半分しか売れてないようですが、やはり隣の物件でリセールバリューが引っかかっているのでしょうか？

[246: 評判気になるさん]

契約に至ってないだけで、見込みとしては当月中には最低でも７割程度は完売する見通しのようです。
リセーバリューよりも、永住目的の資産家の方とじっくり話し合っている感じですかね。
実際に話を伺ってみて、その様に感じました。

[247: 匿名さん]

完売までは長期戦のようですね。

[248: 評判気になるさん]

掲示版見ている方で、購入された方はいらっしゃるのでしょうか？

[249: 匿名さん]

え？この時点で進捗率50パーセントで、6月中に70パーセントになりそうとのことですが、周辺物件の状況を考えると、極端に早いと感じます。建物が建って、1年経っても完売にならない物件も多いのに。

もし、東京にお住まいで東京基準で判断されているのなら、一度現地の新築マンションのモデルルームに行ってみてください。簡単に行けないというのなら、スーモとかホームズとかで新築マンションを検索し、竣工年月を調べて見てください。

東京とは、時間の流れが違うのですよ。

札幌市円山公園周辺の基準だと、極端に早いです。もし、購入を検討されているなら、急いで検討ください、という感じですね。

[250: 匿名さん]

ニセコの高級マンションの販売テレビでみたけれど、あそこは外国人が買うのかしら？
高くても売れるときは売れるんですね

[251: マンション検討中さん]

ニセコはオーストラリアの方がほとんどですよー
こちらのマンションとはまったく！無関係です。

[252: 匿名さん]

ニセコは世界的に名が売れてますが、ここ、円山は残念ながら道内、正確には札幌の一部の層にしか知名度がありません。

[253: マンション検討中さん]

最高の立地ですが、移住するタイミングが合わず断念します。10年後くらいに夫婦二人でこの様な立地の物件に住みたいですね〜！

[254: 匿名さん]

札幌でこの立地以上のとこは
もう無いと思う

[255: マンション検討中さん]

↑
いくらでもあると思いますよ。ひとそれぞれですし。

[256: 匿名さん]

タワマンの高層階もいいですものね

[257: 匿名さん]

ここ結構煽りあり

[258: 匿名さん]

ここを買える層は、この掲示板見ないでしょう。だから煽っても効果ないと思う。

[259: マンション検討中さん]

買える層ですが、掲示版見てますよ！

[260: 匿名さん]

>>259
どのお部屋検討してるんですか？、占有面積の割にリビング狭いですよネ？隣の部屋の
壁を取り払って続ける人が多いんでしょうか？

[261: 匿名さん]

確かにリビングは単独だと狭いので隣接する部屋を繋げようかと考えています。ただ、寝室が広いのでそこはポイント高かったですね。大抵のマンションは主寝室は7畳か良くて8畳、他の寝室は5畳程度が多くなかなか9畳以上の寝室はないですから…
リタイア世代なので地下鉄、公園が近いのは嬉しいし、マンション周辺の街歩きも楽しめそうなので決めました。

[262: 匿名さん]

寝室もふた部屋続けてる人も多いですものね
ひらまつもすぐだし空気も綺麗ですし、それ以上にあの辺神社が近いからかなんかパワースポット的な御利益感じるし
最高ですよね。おめでとうございます

[263: 匿名]

物件概要の資料はどうやってもらったのか教えてください！

[264: 匿名さん]

まだモデルルームオープン前の頃ですが、現地の看板に書いてあった電話番号に問い合わせたら簡単な資料とアンケートが送られてきて、それに記入し返送したら、電話がきて自宅に詳しい資料を届けてくれた、という感じです。

[265: 匿名さん]

家は銀行の人が最初資料持ってきて下さって。その後モデルルームの写真やオプションも載ってる
立派な資料頂きました。でも値段は書いてません。

[266: 匿名さん]

ゲストサロンに行った方いませんか？行ったら参考になる情報とれるのか教えてください。

[267: 匿名さん]

銀行から紹介されるか自分で出向くしかないんじゃないかしら
一般に売り出してないし
高い買い物だからここの意見より自ら動いた方がいいとお思います。

[268: マンション検討中]

メインバンクの担当者さん、または東急グループのお知り合いに紹介いただくか、モデルルーム見学の予約をとられてはいかがですか？

[269: マンション検討中]

すぐに見せていただけましたよ。

[270: 匿名さん]

予約なしで？
じゃあ誰でも大丈夫なんですね

[271: 匿名さん]

価格はどうしてご存じなのですか

[272: 匿名さん]

やはり相当苦戦してるのかな？

[273: マンション検討中さん]

噂ですが、年収の低い人には「モデルルームはありません」って言っていたという話です。
問い合わせあった人の年収などの資料をみて「冷やかし」か「お客様」になるか判断して対応を変えていたようです。
だから大々的に「モデルルーム公開中」と広告していないのですよ。

[274: マンション検討中さん]

>>273 マンション検討中さん

噂ってなんですか？モデルルームありませんって、あり得ないでしょう。
年収で判断するのはどこのマンションでも同じです。うちは収入は決して高くはないですし、「買えないと思います」と伝えた上でご丁寧にモデルルーム案内していただきましたよ。

[275: 匿名さん]

>>273 マンション検討中さん
それがホントなら、イヤラシイ商売してんな～

[276: 匿名さん]

道内一のマンション、その位置付けは確実。

[277: 匿名さん]

札幌では円山公園か中島公園が一等地の住宅地なのかもしれませんが、おしゃれなお店が多いとか言っても東京の一等地に比べれば大したことないし、夏場はいいけど冬場の北海道はウツになるとか・・・　完成は来年の11月予定なのに買いましたなんてスレした人いたけどおいくらでお買いになったのでしょうか。値段も決まってないのに買えるわけないでしょ。手付けでも打ったのですか？

[278: 匿名さん]

ま、東京オリンピックの前に不動産価格は天井打つでしょうから、相場観のない売主が高値で買い取った物件を煽ってすってん上で売り抜けるつもりでしょう。。。皆さん、お気をつけあれ

[279: 匿名さん]

施工主は西松建設だって。鹿島か大林とかならアフターフォローも安心なんだけど、建設コストも急騰しているし、物件の買主保護は本当に大丈夫なのかな。。。

[280: 匿名さん]

施工主は西松建設・・・コストの関係なんでしょうね。

[281: マンション検討中さん]

>>277 匿名さん
値段決まってますよー。

[282: 匿名さん]

>>277
地元民的には中島公園付近は高級住宅街でもなんでもありません。中心部の公園に
隣接して繁華街やススキノに近い少し閑静なとこな位置づけです。学区も微妙ですし
ただ大きな公園に近いので空気は美味しく四季を楽しめ、有名なお茶室もあるので
お茶事も楽しめるかも。公園内の豊平館はアメリカの建築家も見学に
訪れる歴史的建造物です。建築歴史家の藤森照信先生も仰ってます。
昔はお水の方やそれを束ねる方が多く住んでました。今もかしらね?例外的に財界人のお偉方も豪邸に住んで
居たようですね。その跡地は今マンションが建ってます。作家の渡辺淳一記念館もあるようですね

[283: 匿名さん]

>>277
済みません、一等地って書いてありましたね。一等地って事なら今はここと札駅近辺でしょうね

[284: 匿名さん]

最近の（若手）富裕層には
かつての成金とはずいぶん違う人もいるようで
地味な倹約家もいるようです

富裕層が高額高級品を買い贅沢に暮らさなくてどうする
と思うのですが

全道１高い！というだけで購入意欲がわく
という富裕層がいるほうがおもろい

[285: マンション検討中さん]

努力してそして運も味方して富裕層になった人は相続富裕層と違って常に価格の妥当性、フェアマーケットバリューを追求します。不動産取引にも公正性と透明性を求めます。ジャパンマーケットでそれが常識でないならがっかりです。全道一高い、に価値を感じる方には経済学、それより先に人生学の学習をお勧めします。不動産市況の先行きや消費税増税とかを見越した説得力のあるプライシングの公表がまたれます。いくらで土地を買っていくらで建物立てたからいくらじゃないと利益でないですという論理が通用するなら、それはバブル、つまり、暴落が待っているということではありませんか？

[286: 匿名さん]

暴落が待っていると言うより、既に隣のDグランセ円山瑞苑のリセールが坪200万以下だったのが現実なのに
どうして、こういう価格になるのか理解に苦しみますね。何が全道一なのでしょうね。具体的なものが何もありいません。

[287: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん

また君か

[288: 匿名さん]

>>287: マンション検討中さん

関係者の方ですか？

[289: 匿名さん]

>>286 匿名さん
ホームページもないので一般人はほとんど情報がないのに対して、購入希望者はパンフレットをもらってモデルルームまで見ているのだから、持っている情報の質と量が全然違います。

モデルルームを見たら、とっても良いと思うものじゃないですか。

[290: 匿名さん]

モデルルームをみたらって、あんたばか、そんなもんつくるの三千万はかかるので、つくらないのが常識でしょ

[291: 匿名さん]

ま、この物件に関する評価はずいぶんわかれているようですが、最後はここに住みたいというそこそこおカネをもっている人の判断というか決断かな

[292: 匿名さん]

いずれにしろ北海道の札幌だからね

[293: 匿名さん]

>>290 匿名さん

わからない人だな。一般論の話じゃなくて、この物件の話。

>>178 >>192 >>193 とか見てください。見た人がととても良かったと書いているんです。普通の値段のマンション売ってるんじゃないんだから、気合い入れて良い仕様のモデルルームにしてるんじゃないですか。何億もの物件をいくつも売ろうとしてるんだから、仮に3000万でモデルルームできるのなら安いもんじゃないですか。

あと、この物件はかなり特殊なので、一般的な札幌のファミリーマンションを物差しにして考えちゃダメでしょう。

[294: 匿名さん]

この物件の特殊性とか抽象的な言葉じゃなく、何億とかの根拠、土地が坪いくらで建物がいくらで管理費はとか、詳細な分析できる人いませんか？

[295: 通りがかりさん]

このマンションに興味があり購入を考えていた者です。私の個人的意見として述べさせていただきます。修繕、管理費は90平米の部屋で計3万円 駐車場は1台3万円から バイク置場は5000円が月額と提示されました。管理費が高いのは建物が低層2棟と中層1棟の3棟に分かれていて、1階でしか繋がっていないためエレベーターが4機あることや、コンシェルジュの人件費が加算されているのが理由だと思います。土地の取得価格が容積率が低い割に高いため、物件価格を高くせざるを得ません。建物の設備、仕様は高級ですが販売価格からすると普通です。間取りは部屋タイプで違いますが特別魅力的ではありません。札幌という厳寒都市で間取りに制約があると思いますが、ニセコの高級コンドミニアムの様なユニットがあれば是非購入したかったです。

[296: 匿名さん]

管理費と修繕積立金を合わせて3万円ってえらく安いな

[297: 匿名さん]

管理費や修繕積立金は部屋の広さでかなり変わりますが…ディスポーザー完備で各フロアにゴミ庫を設置している利便性を考えれば管理費は確かにそんなに高い印象ではありませんでした。
ただ、駐車代がちょっと高めですが、最近は機械式が多い中、敷地内の地下or1F屋根付き自走式駐車場ということを考えると許容範囲かなと。
いただいた長期修繕計画書によると修繕積立金は7年目、13年目、19年目…で少しずつ上がっていくようです。

[298: 周辺住民さん]

私も購入を考えていましたが、値段が無駄に高そうなので、
やめようと思っています。

立地は、良いのですが、意外と地下鉄から遠いのが難点です。
地下鉄入口へは遠くないのですが、地下鉄入口から改札口まで結構歩かねばなりません。

また、子どもを小学校へ通わせる時も、非常に交通量の激しい道路の大きな交差点を渡らせねばならないので、心配と思いました。

値段が高いのは、土地取得代が高額だったのと、販売戸数も少なく、
メーカーが2割程度?、利益をのせるためには、仕方がないと思いつつも
物件にこのような値段の価値を見出せませんでした。

出口戦略としても、中古や賃貸に出せば、近隣の相場を考えると、値崩れ必至でしょうし、
私は、近寄らないことにしました。

[299: 匿名さん]

賢明だと思います。

外国の資産家が購入するのではないでしょうか

[300: 匿名さん]

↑外国の資産家こそ、買わないでしょう。リセールバリューが全く期待できないから。

[301: マンション検討中さん]

値段と場所から考えて運用目的のひとはほぼいないでしょうね。ここでよくリセールバリューのこととか、裏に建ってるDグランセの中古と比べてる方いますけど(書き込んでる人たぶん同じ人だと思いますが)、買い替えも考えず永住を考えてる人が買うんだと思いますよ。うちもそうですし。

[302: 匿名さん]

>>301
そうでしょうね。それじゃなきゃ買えない値段ですもの
ロビーに安田侃の作品展示は良いかも

[303: マンション検討中さん]

積極的に買う理由がないという事ですね！

[304: マンション検討中さん]

>>303 マンション検討中さん
あなたにはね！
積極的に買う理由があるひともいますよ。

[305: 通りがかりさん]

恐れ入ります。専門家に意見を言える立場ではありませんが、個人的な考えを述べます。素人のたわごとと聞き流してください。この物件を投資対象として考えた場合利回りを3パーセント、空室率を50パーセントとして2億円の物件の設定賃料は月100万円となります。札幌で月100万円の家賃を割安と考える方はどのぐらいいらっしゃるでしょうか？私には無理です。現在、銀行金利は低くそれに比べて3パーセントの利回りは魅力的かもしれませんが、歴史を振り返ると世界的に今後この低金利は続きません。住宅は商業物件と違ってお金を生みません。かつ、マイホームといえど固定資産税という国家への賃料を永久に払う必要があります。貧乏性の私には何か勿体無い気がしてしまいます。そんな理由でこの物件の購入を諦めました。

[306: 匿名さん]

あきらめましょう。
他におすすめマンションあります。

[307: 匿名さん]

まさしくその通りかと。うちももし将来売却することがあるとしたら子供に相続が発生した時ぐらいかなと思っています。資産価値が下がって売却損が出たら出たで節税にもなりますし、仮に資産価値があまり下がらなければ良かったね…ということになりますから、リセールバリューはあまり気にしていません。
ただ、現役世代の方は今後子供の成長と共にライフスタイルも変わり住替えも視野に入れているでしょうからリセールバリューを気にするのはもっともな事です。なので人それぞれです。

[308: 匿名さん]

ここは「買って儲けよう」って物件じゃないですよ。「ここなら金払って住む価値がある」と思う人が住むマンションです。

[309: マンション検討中]

その通りだと思います。

[310: 匿名さん]

私は住む価値のある希少物件だと思います。最大の問題はタイミングです。消費税増税と東京オリンピックが終わった後の景気対策がきちんとできていないと富裕層でも早晩がっかりする事態が容易に想像 できます。大事なことはこの物件の売り主が良い点だけでなく、きちんとリスクの説明ができているのかということだと思います。販売勧誘を受けたことのある購買予定者の方のご意見を頂ければ幸いです。

[311: 通りがかりさん]

私は札幌のマンションのモデルルームを100件以上見せていただき注文住宅展示場も網羅しました。販売に関わるスタッフで自社物件のリスクの説明をした人にお会いしたことがありません。こちらから厳しい質問をすると曖昧な返答をするか、あなたは買わなくて良いと言われます。例えばコンシェルジュは必要ないのではと聞くと、あとで住民で話し合ってやめれば良いとか、無責任な回答ばかりです。この掲示板を見てる方で、どなたかこの物件リスクの説明を受けた方がいらっしゃっいますか？

[312: 通りがかりさん]

リセールバリューとは世間一般の方の正当な評価ですから、それを気にしないとは信じられません。価値のない商品を高額で買わされても騙されたと思わないのでしょうか？過去にワンルームマンションのオーナーになれば損金が出て節税になるとの詐欺が横行したのをご存知無いのですか？価値観は人それぞれですが、金銭価値は流通市場で決まりますから本人がどう考えようと評価損は確定します。普通の金銭感覚があれば損したくないと考えるのが普通だと思いますが？

[313: 元購入検討中]

＞312

ですから，そういう考え方の人には縁のない物件ということですよ．
少しくらい割高で物をつかまされても，自分が良いと思うものを
手に入れられるのであればそれで満足であり，
そして，それを十分に許容できるだけの経済的な余裕がある
そんな方にお勧めの物件です．
世間一般の評価なんてまったく気にしていないんですよ．
良さがわかる人だけに分かってもらえれば，それで充分なのですから．

[314: 匿名さん]

なんか三十年前の不動産バブルを煽った金融機関や不動産屋のような方がこのスレにちょっかい出しているようですね。経済合理性にかなった議論を遮ろうとしていませんか？なんかバカな金持ちしか買わない物件のような気がしてきました。私は竣工後の 投げ売りが出てくるのを待つことに決めました。

[315: 匿名さん]

竣工前に売り切れそうな勢いですよ。高くても買いたい人が多いのでしょう。

[316: マンション検討中さん]

＞竣工後の 投げ売り
・・があるとすれば、隣の高級マンション、Dグランセ円山瑞苑の坪200万以下が参考価格になるんでしょうね。

[317: 匿名さん]

ならないと思いますよ。
全然条件違いますもの

[318: 匿名さん]

鳥居前シティタワーの中古出た時も、すぐ隣のマンションや同じ住友の鳥居前シティハウス?の中古価格参考になりませんでしたね。

[319: 名無しさん]

この物件はコンシェルジュつきなので、売れ残ったら業者が買い取って札幌冬季五輪の民泊に有効利用したらいいかもしれません。

[320: 評判気になるさん]

313様
この物件の販売予定価格をご存知でないようですね。高いユニットで坪単価600万円以上ですよ。少しぐらい高いので無く、法外に高いのです。この価格を正当化したいのは販売担当業者だけです。事実、批判を避けるために販売価格を公表してないです。それ以外に公表されない理由があるのでしょうか？

[321: 元購入検討中]

＞320

もちろん知っています．なにせこのスレを立てたのは私ですから（笑）
不動産価格は需要と供給の関係で決まるわけですが，
ただでさえ不動産は一点物であるのに加えて，立地も含め
代わりとなるようなものが当面出てこないような唯一無二の物件ともなれば
高い値付けとなるのも当然です．

販売情報をオープンに出さないのは，主に超高額物件で行われる
販売対象を限定して行う販売手法のためです．
例えば東京の超高額物件の販売は，ほとんど表には出ていないですよ．
法外に高いとか批判を避けるために販売価格を公表していないとかいうのは
あなたの思い込みにすぎません．